第5章設施選址及其評價,5.1設施選址的意義及步驟5.1.1概述設施選址是指企業為開拓新市場、提高生產能力或提供更優質的客戶服務等目的而決定建造、擴展或兼并一個物理實體的一種管理活動。根據企業性質的不同，該物理實體的具體形態也不同:對于制造企業，可能是工廠、辦公樓、車間、倉庫等；對于服務型企業，可能是配送中心、零售商店、銀行、超市等,場址選擇的意義（1）選址對投資的影響。（2）選址對成本的影響。（3）選址對職工的影響。（4）選址對投產后的產品和服務質量的影響。（5）選址一旦確定，改變困難。,類型：單一設施的場址選擇復合設施的場址選擇過程：地區選擇地點選擇,大亞灣核電站選址,大豆加工秦皇島,首鋼搬遷,5.1.2場址選擇的步驟和主要內容三個階段:確定選址目標階段地區選擇階段地點選擇階段,5.2影響場址選擇的主要因素5.2.1地區選址應考慮的因素（1）市場條件。（2）資源條件。（3）運輸條件。（4）社會環境。5.2.2地點選擇的要求（1）地形地貌條件。（2）地質條件。（3）占地原則。（4）施工條件。（5）供排水條件。,一、影響選址決策的外部因素自然資源條件社會環境條件,二、影響選址決策的內部因素企業的性質企業的戰略目標企業投資的具體項目和所生產的產品,建廠需要土地，土地的地理位置、面積、地質條件、地價等都是十分重要的因素。在土地稀少的地方其成本往往很昂貴。如在中國，投資西部的土地成本要比在沿海地區低得多。另外，土地資源還決定了新址的可擴展性，如果新址不具備繼續發展的能力，將為企業未來經營帶來不確定因素。,一、影響選址決策的外部因素,有些對氣候有特殊要求的企業，氣候條件是非常重要的選址因素。主要考慮溫度、濕度、風向、風力、災害性天氣的種類、嚴重程度和發生概率等。,水是生產與生活所必需的資源，對水的要求不僅僅是數量問題，還要考慮其質量、價格問題。,有些企業需要使用大量的特定資源作為制造產品的原材料，甚至有的企業對資源產地有依賴性，因此，企業接近原料產地對于生產加工是十分有利的。,設廠地區的基礎設施對企業的經營成本有很大影響。主要是煤、電、水的供應是否充足，通訊設施是否便捷，交通運輸是否方便。這些基礎設施對企業正常的經營活動是必不可少的。,一、影響選址決策的外部因素,勞動力是最重要的生產資源，除了數量上的要求外，更重要的是質量方面的要求，如文化水平、技術技能等。例：美國硅谷憑借其人才的集中效應吸引了眾多軟件企業。北京中關村軟件園也是如此。此外，人力資源的直接工資成本是廠址選擇時最重要的評價標準之一，因為人工成本直接進入制成品成本或提供服務的成本。人工成本越高，產品或服務的成本也就越高。,企業在進行設施選址決策時，管理層常常會被當地的低工資率所吸引。然而，低的工資率本身并不能說明什么問題。它必須與員工的勞動生產率一起加以考察。絕對生產率是用產出與投入資源的比值來表示的，這也意味著當根據生產率或人工成本選定一個位置時，這兩個因素必須一并考慮。,對許多企業來說，選址靠近消費者十分重要。特別對于那些服務企業更是如此，譬如藥店、餐館、郵局、理發店等都將靠近市場作為主要的選址要素。對于制造企業，如果產品體積過于龐大、超重或易碎等因素而使得運送困難或運輸成本過高，也可以考慮選擇在市場附近設廠。另外，隨著JIT生產方式的盛行，供應商也希望將施布置在顧客附近以加速配送效率。,當企業的原材料或產品具備易腐性，運輸成本高昂，運輸不便等，企業傾向于將設施布置在靠近供應商的地點。如面包店、牛奶廠、冷凍海產品廠等。當企業生產過程中需要的原材料體積龐大而且笨重，如鋼鐵企業所使用的煤以及鐵礦石，存在著高昂的原材料輸入成本，此時運輸成本成為考慮的主要因素。,有些企業喜歡選址在與競爭對手靠近的地方，這種傾向稱為群集效應。中國稱為“扎堆”，如東莞、蘇州的電腦制造業、溫州鞋業等。它通常發生在某地區有大量主要的生產資源的情況下，資源包括自然資源、信息資源、風險資本資源以及人力資源等。群集效應為企業帶來滾滾客流的同時，其影響力也往往可以輻射到周邊地區。,對于境外投資的公司必須考慮所在國匯率。有時，即使當地的員工工資水平和勞動生產率都令人滿意，企業還是需要考慮貨幣匯率問題，因為它有可能讓企業的賬戶大幅縮水。,企業在當地是否受到公眾的歡迎，對企業的日常經營活動存在著影響，嚴重時會使企業無法進行正常的生產活動。如排污嚴重的企業，將受到公眾的譴責和抵制(江蘇鹽城水污染事件:化工廠遍布水源地周圍)。另外，政府對私有產權、污染的態度是變化的，對企業經營決策的態度同樣會發生變化。,運營稅收。地方政府的政策法規。工會力量。教育水準。生活條件。,企業是屬于制造業還是服務業，這本身就構成選址決策依據的差異。制造企業設施選址著重成本的最小化。零售業以及專業的服務企業著重收入的最大化。倉儲設施的選址戰略，著重各種成本以及產品配送速度。設施選址的根本目標是尋找到一個能讓企業利益最大化的合適場所以開展其運營。,二、影響選址決策的內部因素,企業可能出于戰略考慮，對所投資項目有著明確的目標和期望。不同的戰略考慮也決定了企業應該特別重視哪些影響選址的因素。擴大再生產：著重考察人力成本和目標地點的物流效率等因素進入新的市場：目標市場的潛力。,對于不同的項目，選址必需區別對待。消耗原料大的項目應選擇靠近原材料產地。耗電大的項目應考慮選擇在動力基地附近建廠，屬于勞動密集型、資金有機構成低、人力成本在產品成本中占絕大部分的項目，應在勞動力供應充足的地區建設，知識密集型、技術密集型項目應考慮技術協作條件在靠近科技中心建設等等。,5.2.3影響設施選址的經濟因素和非經濟因素,5.2.4場址選擇步驟,準備階段地區選擇階段地點選擇階段編制報告階段,產品品種及數量，作業性質及設施組成，擬供應的市場情況，需要資源的情況，產生的廢物及數量，運輸量及運輸方式，需要職工人數及等級要求，信息獲取情況。,走訪行業主管部門；選擇若干地區，收集資料；進行方案比較；各方面人參加比較。（生產，供應，銷售，財務等）,征詢當地政府的建議；收集有關勘測資料、基礎設施資料、有關費用資料；對各種資料和實際情況進行核對、分析和各種數據的測算，選定一個合適的場址方案。,對調查研究和收集的資料進行整理；編制出綜合材料，繪制出所選地點的設施位置圖和初步總平面布置；編寫場址選擇報告，供決策部門審批。,確定任務,列出考慮因素,列出各項要求,選址與研究指標預選地址,滿意?,確定評價的方法,評價各方案,找到新評價方案,滿意?,優解?,取得優先領導決策,確定位置,Yes,No,No,Yes,Yes,No,場址選擇流程圖,場址選擇流程,5.3選址的評價方法,評價按照一定的標準（客觀/主觀、明確/模糊、定性/定量），對特定事物、行為、認識、態度等等評價客體的價值或優劣好壞進行評判比較的一種認知過程，同時也是一種決策過程。單項評價只依據一項指標，通過適當對比就可以從某一側面作出判斷。綜合評價根據多項指標、從多個不同側面對有關現象進行全面的綜合判斷。,二、設施選址的定性分析方法1）優缺點比較法：是一種最簡單的設施選址的定性分析方法，尤其適用于非經濟因素的比較。具體做法是：羅列出各個方案的優缺點進行分析比較，并按最優、次優、一般、較差、極壞五個等級對各個方案的各個特點進行評分，對每個方案的各項得分加總，得分最多的方案為最優方案。,一、選址方案論證和評價的原則經濟性原則：以最小的投入取得最好的效果；發展原則：發展的前景及適應發展的能力；兼容性原則：與原有經濟、技術、環境、社會的兼容性相關效果原則：考察相關經濟、技術、環境、社會效果,2）德爾菲分析模型法（又稱專家調查法）:最早由美國蘭德公司首先使用，并盛行世界。德爾菲法常用于預測工作，但也可用于對設施選址進行定性分析，其具體實施步驟如下：組成專家小組;向所有專家提出設施選址的相關問題及要求，并附上各選址方案的所有背景材料，同時讓專家提交所需材料清單;各個專家根據他們所收到的材料，提出自己的意見。將專家的意見匯總，進行對比。并將材料反饋給各專家，專家根據反饋材料修改自己的意見和判斷;對專家的意見進行綜合處理以確定選址方案。,(1)盈虧平衡點法盈虧平衡點法是指通過運用財務管理中的盈虧平衡的原理，分析確定在特定產量規模下，成本最低的設施選址方案的方法。,三、設施選址的定量分析方法1成本因素評價法,盈虧平衡點法應用的前提條件：所有相關的成本都可以歸類到固定成本或可變成本；固定成本(Fixedcosts)在分析范圍內保持不變；可變成本(Variablecosts)存在線性或近似線性關系。,例：某公司要建廠，擬訂了X、Y和Z三個不同的建廠方案。由于各地區的原材料成本、運輸成本、動力成本和工資等條件的不同，建廠的費用也不同，從而產生產品成本結構上的差異，各方案的生產費用預測如下表。試確定不同生產規模下的最優方案。,X方案Y方案Z方案固定費用60130250每萬件變動費用442715,現以生產費用最低為選擇標準，先求X方案與Y方案的交點A，然后求Y方案與Z方案的交點B。,Q（萬件）,10,4.12,A,B,X方案,Y方案,Z方案,C,60,130,250,例5-1某外資企業擬在國內新建一條生產線，確定了三個備選場址，由于各場址土地費用、建設費用、原材料成本不盡相同，從而生產成本也不相同，三個場址的生產成本已經計算如下表，試確定最佳場址。,(2)重心法,當產品成本中運輸費用所占比重較大，企業的原材料由多個原材料供應地提供或其產品運往多個銷售點，可以考慮用重心法選擇運輸費用最少的場址。,Zi:從i地運至工廠所在地的運輸費用ri:單位物料單位距離的運輸費用di:從i地至工廠的直線距離qi:物料的運輸量,其中：di是（x，y）的函數,運輸總費用最小化:,重心坐標的計算公式：,重心坐標,1)給出式（5-7）的初始條件，即假設的場址初始位置（x*（0）,y*（0）。2)令k1，利用式（5-8）求出di(0)。3)利用式（5-3）求出總運輸費用Z(0)。4)令kk+1，利用式（5-7）求出第k次迭代結果。5)代入式（5-8）求出di(k)，利用式（5-3）求出總費用Z(k)。6)若Z(k)Z(k-1)，說明總運費在減少，返回步驟（4），繼續迭代，否則說明（x*（k-1）,y*（k-1）為最佳，停止迭代。,重心坐標計算具體步驟如下:,重心法的簡化方法:,例：某市想為廢品處理總站找一個適當的地方，目前已有的四個分站的坐標和廢品數量見下表，目前有兩個方案A（25，25）和B（70，150），問選哪個方案比較好（成本低）？,地點B比地點A更適合,解第一步：計算重心坐標,第二步：計算A、B兩點到重心點的距離,方案一(25，25),方案二（70，150）,理想點(54，102),X軸,Y軸,L1=82.28,L2=50.59,一站40,120,二站65,40,三站110,90,四站10,130,例5-2某公司擬在某城市建設一座化工廠，該廠每年要從A、B、C、D四個原料供應地運來不同的原料。各地與城市中心的距離和年運量如下表，假定各種材料運輸費率相同，試用重心法確定該廠的合理位置。,年運輸量,/t,1800,1400,1500,700,3.線性規劃-運輸問題,設有m個工廠向n個銷售點供貨，工廠的總產量Pi，售貨地j的需求量為Sj，其中i=1，2，m；j=1，2，n，且產銷平衡。設Xij為從工廠i到銷售點j的運輸量，Cij為單位產品運輸成本，運輸問題就是求適合的Xij，使總運輸費用最低。,數學描述：,Xij0,表上作業法(最小元素法)：例題：已有設在F1和F2的兩個工廠，生產產品供應P1、P2、P3、P4四個銷售點。由于需求量不斷增加，須另設一廠，可供選擇的地點是F3和F4。試在其中選擇一個最佳廠址。,4000,8000,5500,500,500,6500,4000,8000,5500,500,7000,Sum4比Sum3多1005萬元，因此最終結果選擇F3.,供應過程運費最少問題例某公司有三工廠:A、B、C,在三個城市；有兩個倉庫P、Q，位于不同城市。每個倉庫月需供應市場2100噸產品。為更好的服務顧客，公司決定再設一新倉庫。經調查確定X和Y兩個點可建倉庫。根據以下資料請選擇其一。,解首先,假定X選中，其解如下表。月總運輸費用為：210015+210012+30024+18009=80100(元),1800,2100,2100,300,300,解其次，假定Y選中，其解如下表。月總運輸費用為：210015+210012+30027+180015=91800（元）,最后，兩者比較，選擇X較好。,2100,1800,2100,300,300,產品發運過程運費最少問題例某公司有兩個工廠A和B,三個倉庫U、V、W，分別位于不同的城市。為求得發展，決定選擇某城市建一新廠?，F有兩個備選廠址X和Y，位于不同城市，基本條件如下，請做出選擇。,解首先,假定X選中，其解如下表。月總發運費用為：220010+140016+20014+240012=76000,2200,2400,200,1400,600,400,其次,再假定Y選中，其解如下表。同樣，月總發運費用為：220010+140016+20014+24008=64400最后，兩者比較，選擇Y較好。,2400,2200,200,1400,600,400,練習：例5-3某公司由兩家工廠向三個銷售點配貨，單位運價及產需量如表3-4所示，求最佳配貨方案。,4.啟發式方法,例3-5某公司擬在某市建立兩所連鎖超市，該市共有4個區，記為甲、乙、丙、丁。各區可能到超市購物的人數權重已經給出，求該超市設置于哪兩個區內，使居民到超市購物最方便即總距離成本最低。,表3-9各區距離及權重表,1147*,計算總距離成本=社區人口數人口權重各區之間的距離表3-10,社區丙所在列總成本最低，所以一處超市建于丙區內。,1147*,甲、乙、丁各列數字與丙列數字相比較，若小于丙列同行數字，則將其保留，若大于丙列數字，則將原數字改為丙列數字。,0,304,0,315,0,0,317,632,315,203,0,0,518*,832,528,表3-11距離成本新表,表3-12距離成本新表,518*,203*,2.綜合因素評價法,加權因素法（分級加權評分法）決策步驟:列出因素-根據設施選擇的基本要求列出所要考慮的因素；給出權數-按照各因素的相對重要程度，規定相應的權數；評分-對每個備選方案進行審查，并按每個因素由優到劣地排出各個備選方案的排隊等級數。A、E、I、O、U分別對應4、3、2、1、0分；計算-把每個因素中各方案的排隊等級分數乘以該因素的權數，所得分數放在每個小方格內，再把每個方案的分數相加，得出總分數就表明了各個備選方案相互比較時的優劣程度。,選擇汽車的標準與權重,案例:購買汽車的決策,根據決策標準評估五個備選方案,五個備選方案的評價,加權因素法舉例(教材),(2)因次分析法,1）確定經濟因素的重要性因子Tj。,Tj=,它是先對經濟因素和非經濟因素分別進行評價，然后再將二者綜合評價。設經濟因素和非經濟因素重要程度之比為m:n經濟因素的相對重要性為M=m/（m+n）非經濟因素的相對重要性為N=n/（m+n）,ci為第i個備選場址的成本,2）非經濟因素的重要性因子Tf的計算分三個步驟,確定單一非經濟因素對于不同候選場址的重要性因子Tdj,Tdj=,Tf=,確定各個因素的權重比率Gi（兩兩比較）,將單一因素的重要性因子乘以其權重,將各種因素的乘積相加,得到非經濟因素對各個候選場址的重要性因子Tf,Wj：單一因素所獲得的比重值,3）將經濟因素的重要性因子和非經濟因素的重要性因子按重要程度疊加,得到該場址的重要性指標Ct。,Ct=,例：某公司籌建一家玩具廠，合適的地點有D、E、F三家。各種生產成本因場址的不同而有所區別，每年的費用歸納如下表。,在決定之前，該公司考慮了一些非經濟因素，如當地的競爭能力、氣候變化和周圍環境是否適合玩具生產等。各非經濟因素的權重比率Gi依次為0.6、0.3、0.1,第一步確定必要因素,第二步將各種必要因素分為經濟因素和非經濟因素兩大類。分別給經濟因素和非經濟因素一個比重，若二者相同重要時，其比重均為0.5(本例取0.5)。即：M=0.5(經濟因素的重要性)N=0.5(非經濟因素的重要性),第三步確定經濟性因素重要性因子Tj,Ci:第i選址方案的總成本,Tj=,第四步確定非經濟因素重要性因子Tf,因素A：競爭能力,兩兩比較：（大者取1小者取0或相同者均取1；比重取和值）地區（1）（2）（3）比重TdAD1010.25E1010.25F1120.5總比重值：41,1確定單一因素重要性因子Td,Tdj=,因素B：氣候,比較地區（1）（2）（3）比重TdBD1010.33E0000F1120.67總比重值：31,因素C：環境,比較地區（1）（2）（3）比重TdCD0000E1120.67F1010.33總比重值：31,2綜合各因素,地區評比值因素DEF權重比率GiA0.250.250.500.6B0.3300.670.3C00.670.330.1,第五步計算總的重要性指標Ct,該廠應選F地建廠,3確定非經濟因素重要性因子Tf,Tf=,Ct=,因次分析法舉例(教材),例5-6某公司擬建一爆竹加工廠，有三處待選場址A、B、C，重要經濟因素成本如表所示，非經濟因素主要考慮政策法規、氣候因素和安全因素。就政策而言，A地最寬松，B地次之，C地最次；就氣候而言A地，B地相平，C地次之；就安全而言，C地最好，A地最差。據專家評估，三種非經濟因素比重為0.5，0.4和0.1。要求用因次分析法確定最佳場址。,作業,P140-1416、10題,附加服務設施選址,由于服務業與制造業在很多方面的不同，兩者的選址原則也存在著巨大的差異。制造業選址著重成本最小化，服務業選址著重收入最大化。,一、服務設施選址的特點1.服務設施必須靠近顧客群。服務業的一個重要特點是通過多個分店來與顧客保持密切聯系，所以服務設施的選擇與目標市場的確定緊密相關。,2.服務業企業在進行設施選址時不僅必須考慮競爭者的現有位置，還需要估計他們對新選設施地址的反應。在有些情況下，選址時應該避開競爭對手。但在商店、快餐店等情況下，在競爭者附近設址有更多的好處。如可能會形成“聚集效應”。即受聚集在某地的幾個公司所吸引而來的顧客總數，大于分布在不同地方的這幾個公司的顧客總數。,二、影響服務設施選址的因素主要有以下八個因素：所選地區的客戶購買能力；服務部門在所規劃地區的形象和服務的兼容性；該地區的競爭強度；該地區的競爭質量；企業的獨特性及競爭對手的選址；該地區及其鄰近地區商業和設施的質量；企業經營策略；管理水平。,三、服務設施選址的主要方法相關性分析流量統計人口統計分析購買力分析因次分析法重心法地理信息系統輔助決策分析等。,案例肯德基、麥當勞選址,一、商圈的劃分與選擇1、劃分商圈：肯德基計劃進入某城市，就先通過有關部門或專業調查公司收集這個地區的資料。有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規劃商圈。2、選擇商圈：即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標是哪些。二、聚客點的測算與選擇1、要確定這個商圈內，最主要的聚客點在哪?？系禄_店的原則是:努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。2、選址時一定要考慮人流的主要流動線會不會被競爭對手截住。,肯德基對快餐店選址非常重視，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一。肯德基選址按以下幾步驟進行：,麥當勞最成功的地方在于選址。麥當勞選址的步驟:,首先，市場調查和資料信息的收集。包括人口、經濟水平、消費能力、發展規模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發展機會及成長空間。其次，對不同商圈中的物業進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格、面積劃分、工程物業配套條件及權屬性質等方面的基礎上進行營業額預估和財務分析，最終確定該位置是否有能力開設一家麥當勞餐廳。最后，關注市場定位和價格水平。商鋪的投資是一個既有風險、又能夠帶來較高回報的決策，所以還要更多地考慮投資回報的水平，也注重中長期的穩定收入，這樣才能較好地控制風險，達到投資收益的目的。20年租期不變原則,肯德基作為國際連鎖快餐的巨頭，在選址時是十分慎重的，它的競爭對手麥當勞在選址時會采取跟進策略。肯德基與麥當勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。在上海、杭州等城市，我們可以看到，有些商圈同一條街的兩邊，一邊是肯德基另一邊是麥當勞。這就是所謂的跟進策略。因為肯德基在選擇店址前已做過大量細致的市場調查，挨著它開店不僅可省去考察場地時間和精力，還可以節省許多選址成本。,案例家樂福在中國的選址成立于1962年的家樂福（Carrefour）超市集團，是全球零售業中排名第二、法國最大的上市公司。它在全球31個國家擁有9200多家連鎖店。1995年家樂福在北京開設了中國第一家分店，至2004年已經陸續建立了50多家超市。Carrefour的法文含義就是十字路口，取其便捷之意。家樂福在中國的選址也不折不扣地體現這個意思所有的店都開在了路口，巨大的招牌在500米開外都可以看得一清二楚。家樂福的賣場面積普遍在1萬平米左右，配備員工500-600人，經營1.8萬種商品，