商品房開發貸款的管理方法及評估案例李義村第一部分新商品房開發貸款管理辦法政策解讀(a) 商品房開發貸款管理辦法修訂背景和必要性修訂背景：1.近年來，國家、外部監管部門和總行相繼出臺了一系列針對房地產市場的政策。2001年發布的原商品房開發項目貸款管理辦法不再適用。2.在調查過程中，總行也陸續了解到各基層銀行反映的一些問題。必要性：1.適應監管要求2、適應當前信用管理體系的要求3、適應市場競爭的需要(二)新方針中的主要政策變化新舊方法對照表新方法舊方法1.定義用于建設商品房及其配套設施用于住房、商品房、綜合住房、學生公寓等住房建設項目2.貸款類型1)不適用于經濟適用房開發貸款2)明確了住房開發貸款、商品房開發貸款和綜合住房開發貸款的定義1)適用于經濟適用住房開發貸款2)住房開發貸款、商品房開發貸款和綜合住房開發貸款沒有明確的定義3.與固定資產計量的趨同1)明確執行固定資產貸款管理辦法的相關規定1)個別內容與固定資產貸款管理辦法不同4.借款人條件1)強調借款人和股東無重大不良信用記錄2)增加“借款人為外商投資企業的，符合國家有關規定。”1)沒有強調借款人和股東沒有重大不良信用記錄的事實。2)借款人是外商投資企業沒有單獨的規定。5.項目條件1)建設用地的性質顯然是出讓2)與舊方法相比，資本比率發生了變化(20%、30%、35%)。1)土地的性質不限于轉讓2)資本比率(30%)6.貸款期限、方式和主體第三章單獨列出，對貸款期限、方式和主體有明確要求。沒有單獨的規定7.貸款流程根據新的信貸規則的要求，對貸款程序作了一些規定。沒有規則8.保險和合同簽署舊方法的保險條款被取消，合同簽訂條款被增加。有相關的保險條款，沒有簽訂合同的要求。9.貸后管理1)明確貸款應在銷售率達到80%(70%)時償還2)增加支付管理要求沒有這樣的要求。(3)實施中應注意的問題1.其他文件，如固定資產措施、貸后管理措施、調查評估措施等，在執行中需要結合起來，以便全面掌握業務。2.結合當前信貸政策的靈活應用。3.新方法同時廢除了7個文件。第二部分省分行商品房開發貸款業務相關政策一，全省農業銀行業務的發展現狀截至今年5月底，全省商品房開發貸款余額192.7億元，比年初增加29.5億元。全省商品房開發貸款中不良貸款余額為2200萬元，不良率僅為0.1%。二。總部訪問政策商品房開發貸款準入指標對照表內體積城市準入標準縣錄取標準導納根據文件關于印發商品房開發貸款客戶分類標準和客戶分類名單的通知(農銀辦發2009717號)要求新客戶必須遵守現行法律法規、行業主管部門的規定、銀行信貸管理制度的基本要求和銀行的商品房開發貸款支持客戶標準。新建項目必須符合商品房開發貸款的有關規定。2010年房地產行業信貸政策:在支持標準的基礎上，對新成立的非集團客戶控股股東的要求進一步明確。關于印發中國農業銀行縣域房地產開發貸款業務準入規定的通知(農銀發2009174號)關于印發中國農業銀行20092010年“三農”和縣域信貸業務政策指引的通知(農銀發2009329號)顧客導納標準1.總部和分支機構級別的優質房地產客戶、年度百強房地產企業、上海和深圳港口的非ST上市公司及其直接或間接持股50%以上的子公司(包括(3)在建重大項目運行正常，有一定的項目儲備，具有較強的可持續發展能力；(4)無不良信用記錄。3.具有開發經驗的非集團客戶必須同時滿足以下條件：(一)資產負債率不高于75%，上年末一類地區(浙江)客戶所有者權益不低于1億元；(二)一類地區客戶累計開發面積在15萬平方米以上；(三)具有三個以上房地產開發資質。(4)從事房地產開發經營的主要管理人員任期不少于3年；(5)在建的重大項目運行正常，有一定的項目儲備，具有較強的可持續發展能力；(6)信用等級為AA以上；(7)無不良信用記錄。4.新的非集團客戶必須同時滿足以下條件：(一)資產負債率不高于75%；去年底，一類地區(浙江)客戶的所有者權益不低于1億元；(二)具有暫定級(含)以上房地產開發資質(3)從事房地產開發經營的主要管理人員任期不少于3年；(四)控股股東符合支持類第三條的標準(2010年行業政策進一步規定，控股股東為個人的，控股股東應具有3年以上房地產開發和管理經驗，且股東直接或間接控制的企業近3年累計房地產開發面積不少于10萬平方米；控股股東為法人的，股東總部的注冊資本和實收資本在5000萬元以上，近三年直接或間接控制的企業累計房地產開發面積不少于10萬平方米。)(5)在建的重大項目運行正常，有一定的項目儲備，具有較強的可持續發展能力；(6)信用等級為AA以上；(7)無不良信用記錄。(一)具有開發經驗的房地產企業應具備以下條件：1.產權清晰，公司治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好；企業及其主要管理人員無不良記錄；不存在重大法律糾紛或潛在風險，不存在國土資源部門和建設行政主管部門認定的囤積土地和房屋行為。2.根據銀行規定需要信用評級的，信用評級不得低于AA級；3、具有三級以上(含)房地產開發資質；4.房屋開發貸款：所有者權益不低于3000萬元；商品房開發貸款：所有者權益不低于5000萬元，其中實收資本不低于3000萬元；5.住房開發貸款：建設項目竣工合格率達到100%，開發業績良好，開發項目盈利；除此之外，商業地產開發貸款還應符合以下要求：相關商業地產的成功開發經驗；6.主要關聯企業經營正常，無重大法律糾紛和風險。(二)房地產開發項目公司和新注冊的房地產公司應當符合下列條件：1.產權清晰，公司治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好；企業及其主要管理人員無不良記錄；不存在重大法律糾紛或潛在風險，不存在國土資源部門和建設行政主管部門認定的囤積土地和房屋行為。2.控股股東為具有開發經驗的房地產公司，符合本條第一款所列條件；控股股東為非房地產公司的，其所有者權益不得低于5000萬元人民幣；控股股東為個人的，應當具有3年以上房地產開發經營專業經驗，業績良好；3、具有房地產開發資質；4.房屋開發貸款：所有者權益不低于3000萬元；商品房開發貸款：t(二)項目建設用地按照國有土地出讓合同出售并已付清土地出讓金；(3)填寫“四證”(四)資本比例符合要求(5)能夠提供合法、有效和充分的保證。(6)項目具有良好的市場前景；(一)取得政府主管部門出具的合法有效文件。(2)別墅項目必須在2005年12月2日前取得國有土地使用證和建設用地規劃許可證；非別墅低密度住宅項目符合國土資源部和國家發改委2006年聯合發布的限制用地項目目錄的相關要求，即禁止占用耕地，也不允許先批量辦理城市農用地轉用，變相占用耕地。(三)項目用地已簽訂土地出讓合同，支付全部土地費用(租賃、補償、契稅等)；獲得項目用地建設用地規劃許可證和國有土地使用證；獲取項目項目的建設工程規劃許可證；在發放貸款前獲得建筑工程施工許可證。(4)項目資本金：住房不低于總投資的35%，商品房為40%(目前調整為30%和40%)。(五)項目總體規劃建筑面積不低于3萬平方米的住宅建筑和1萬平方米的商業建筑。(六)區位優勢明顯，產品適銷對路。商業建筑：位于市中心商業區和其他繁華地區，其版式設計符合當地市場需求。(7)不超過正常停機。(八)對于商品房，已制定可行的出租或自辦計劃。注：適用于混合商業模式的綜合住宅項目(如混合商場和辦公樓、混合酒店和辦公樓等)。)，應當執行商品房開發貸款準入規定。地區導納(浙江)不住房項目：可涉及我省所有縣城和省級分行確定的經濟發達城鎮(33個城鎮經浙江省農業銀行分行2009年第500號確認)商品房項目：可參與一級分行確定的全國100強縣和上一年度國內生產總值100億元(含)以上縣以及轄區內經濟總量最大的城鎮規劃區項目。(同一縣內支持的此類項目不超過兩個，但已償還貸款的項目除外；除全國前100個縣外，一級分行確定的縣總數不得超過5個。)總行及分行級房地產開發優質客戶和總行直接管理的房地產客戶不受區域準入范圍的限制。三、省級分行的業務要求1.一般要求重點支持實力雄厚、品牌好的優質房地產客戶，包括總行級和分行級優質客戶、總行直管客戶、全國百強企業。加大對保障房和經濟適用房項目銷售的信貸投入，審慎支持商品房項目。2.關鍵要求明確企業營銷重點，商品房開發貸款堅持“優勢區域、優質客戶、優質項目”三優戰略，實現“四優先支持”、“四審慎干預”、“四嚴格限制”四.高質量客戶和項目的營銷政策1.加大省級分行的直銷力度。2.完善營銷體系建設，建立項目營銷責任制，提高優質客戶服務效率。3.支持授權和操作流程。1)授權授權：2)操作流程：4.在產品和服務方面提供支持，以提高同行的市場競爭力。1)總行完善了系統，提高了部分現有產品的競爭力。2)積極利用投資銀行和銀團貸款作為營銷工具。3)加強部門協作和境內外聯動，積極為優質房地產企業提供內部擔保和外部貸款、信托理財、金融咨詢等新服務。V.該業務風險管理的最新要求1.繼續實施差異化信貸政策2、提高擔保要求3.在貸后管理方面，我們應該加強對銀行的監管在借款人合法性調查中，我們主要關注以下幾點：1、借款人的經營期限和經營范圍。2.核實借款人、控股股東和大股東的信用狀況，是否有不良記錄。3.借款人和項目開發商之間的不一致4.查看借款人的注冊資本是否完全到位，以及該報表是否真實。合法性調查的重點是調查項目的合法性：1.在調查項目的合法性時，我們應該注意哪些方面？1)核對原始憑證，特別是土地支付憑證和四種憑證；2)注意土地出讓合同和補充合同是否有特殊規定。3)注意如何安排項目。4)原則上項目可以在“兩證”前報批，但最好等到“三證”完成后再報批。“四證”必須在貸款發放前到位。2、如何確定項目的主要經濟技術指標？土地規劃限制初步設計方案批復建設工程規劃許可證3.關注閑置土地和停工項目。對于一年多沒有開工的土地已收到建設工程規劃證但一年內未取得施工許可證的項目對于已獲得施工許可的項目二。總投資估算1.確定總投資的基礎？1)檢查可行性研究報告2)與項目預算核對(預計算)；3)核對施工合同中的建筑安裝費用4)調查評估人員需要積累工程造價知識，對建材市場的信息價格有一定的了解。2.項目總投資包括什么？總投資一般包括：(1)土地成本(2)前期工程費用(3)建筑安裝費用(4)各種費用：例如，每平方米建筑面積(5)支持社區(6)財務費用(7)管理費用(8)銷售費用(9)其他費用(10)意外費用三。資本的確定資本確認應該注意什么？資本是指投資者在項目總投資中認購的投資金額，其特點是無負債、無利息支付。對資本的要求主要包括兩個方面，一是體現在所有者權益上，二是在貸款之前投入使用。關于土地使用權的出資四.市場分析焦點：判斷該項目的市場前景(一)項目銷售(租賃)計劃和營銷計劃分析(二)市場供求分析(3)相似競爭項目的比較(四)SWOT綜合分析(五)項目市場前景預測1.如何分析項目的市場定位？調查項目的價格定位、物業等級、功能結構、戶型設計和銷售目標。評估人員將前往現場觀察項目的市場前景。重點分析項目的設計。2.如何分析項目所在的房地產市場的供求關系？1)分析當地統計部門在過去三年中提供的房屋開發、竣工和銷售數量；判斷房地產的供需是否平衡以及發