我國房地產金融存在的問題及對策房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的的總稱。摘要：房地產業與房地產金融存在息息相關、相互影響，目前我國房地產業正處在轉型升級階段，正由以往的粗放型的經營模式逐步轉移到精細化管理模式。房地產金融是促進我國房地產發展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產一起進入改革創新之路。論文研究了我國房地產金融發展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產金融的發展過程中存在的問題，提出了相關對策與建議。關鍵詞：地產金融 金融風險 金融體系一、房地產金融的特征房地產金融是為房地產服務的，主要存在于房地產開發、銷售等相關環節當中，通過信用與貨幣等方式進行融資。其主要有以下3個特征：1.房地產金融融資期限比較長。由于房地產項目開發的周期比較的長，工程建設過程中可能會發生很多的不確定因素，因此使用資金的周期相對比較長;2.房地產金融融資的金額相對大。房地產個人以及購買商品房的消費者均沒有一次性付款的實力;3.房地產金融債權相對可靠。由于房地產是我國典型的不動產財產，相對于其他商品而言，其保值增值和抵抗通貨膨脹的能力是比較的強，因此，很多金融機構比較傾向于向開發商提供資金擔保，從而從提供的信貸業務中獲得穩定投資的回報。二、我國房地產金融發展過程中的主要問題(1)房地產金融政策缺乏戰略性、系統性我國房地產金融發展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來說，沒有具有長遠、長效的機制和具有實際指導作用的戰略性目標，該這種僅相當于臨時的、短期的種應急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產金融監管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現狀。(2)風險集中一級市場，二級市場發展緩慢在我國房地產金融一級市場，房地產開發商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產金融行業體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產二級市場的規模暫時還未成形，導致了在我國房地產二級市場當中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風險可控度不斷在降低。我國政府對房地產金融市場當中的二級市場還在進行摸索。2005年12月15日，建設銀行發行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發現其他銀行發行類似的新產品。因而二級市場的融資擔保嚴重缺乏有效機制，阻礙了房地產的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風險程度。(3)尚未形成專業且獨立、有效的房地產金融服務支持體系目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產進行監管，如住房城鄉建設部、銀監局、保監局等。多部門的監管模式，其應變市場的能力滯后，監管體系效率十分低下。另外，我國房地產金融支持體系大部分是非專業性房地產金融機構，專業性住房金融機構和能對住房融資評級、擔保和保險等獨立機構嚴重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產金融市場比較起來，我國房地產金融體系和組織結構體系還有很多地方不夠完善。三、對我國房地產金融發展的相關對策與建議(1)堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的影子經濟。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。(2)實行我國雙線并行的房地產政策建議政府執行雙線并行的房地產政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進行解決，而由市場經濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應調控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場根據供需平衡關系進行處理，政府可借助貨幣手段調節房地產市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。(3)改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道我國應逐步建立起全方位、多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。使當前直接融資和間接融資之間結構的不合理現象得到徹底改變，促進證券市場的快速發展。當前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業由于自身實力達不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調控影響，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。為促進我國房地產行業持續健康發展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進保險資金進入房地產融資行列中。(4)完善房地產金融法律體系和監管機制首先，應從立法的角度上加快法制建設的進程，國家要對房地產融資從法律層面上進行研究與探討，通過法律來確立房地產金融市場的功能和利益。其次，應形成分業監督管理的機制，形成具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性應要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風險控制機制的建立。一是對房地產的資產證券化的逐步構建風險預警系統。二是，加強對預警系統的風險的監管力度。三是，加強信息不對稱與道德風險的監管。參考文獻：1葛瑛.美國房地產市場及房地產金融發展的歷史回顧.浙江金融，2011.2杜光平.中國住房金融體系研究：(碩士學位論文).西南財經大學，2005.3董藩，王家庭.房地產金融.東北財經大學出版社，2009.4宋鑒明.房地產企業內部控制新問題及對策研究J.中國總會計師，2012，(08).5劉娟.淺論企業財務管理與成本管理J.財經界(學術版)，2012，(02).在它的第三個階段，即現在的發展過程中，Lending Club 通過和美國聯邦存款保險公司(FDIC)擔保的猶他州特許銀行Web Bank 進行合作，由Web Bank 向通過審核的借款用戶進行相應的放貸，Web Bank 再將這些貸款以憑證的形式賣給Lending Club，同時獲得由Lending Club 發行的會員支付憑證。在這一過程中，投資人和借款人并沒有直接的發生債務債權關系，更重要的是，Lending Club 和WebBank 也并不承擔貸款違約風險。在還款上，借款人每月通過Web bank銀行賬戶自動將借款轉還給Lending Club，最后由Lending Club 還給投資人。通過這一模式，Lending Club 可以通過交易手續費、服務費和管理費等獲取收入。而WebBank也會根據其相應的貸款標準對借款人進行初步的審查，主要標準包括：FICO 分數(根據Experian、TransUnion、Equifax三大征信局信用報告);債務收入比例低于40%;信用報告反應以下情況：至少有兩個循環賬戶正在使用，最近6 個月不超過5 次被調查，至少36 個月的信用記錄。當借款人通過了初始信用審查，Lending Club 的專有評分模型會對申請人進行評估，并決定同意或拒絕申請。初始的評分模型將會提供給申請人一個相應的信用分數，此時再根據申請人的FICO分數和其他信用屬性一起輸入Model Rank 中。Model Rank 根據內部開發的算法來分析借款人成員的表現，并考慮申請人的FICO 分數，信用屬性和其他申請數據。最后根據這些分數進行評級和分類，從而劃出不同的手續費，從而開始進行交易。在我國國內，通過對Lending Club的發展模式借鑒，現在已經發展出了點融網等類似的P2P公司，就是所謂的直接P2P，或者又稱純粹P2P。在他們的模式中，他們并不是提供固定的理財產品和固定的收益率，將出借人的資金全部集中到一定的資金中，在點融網的運營模式中，它們基于借款人的借款利率是和他們自身的風險偏好程度相關的，對于高風險的人群來說，他們的資金成本也應該相對比較高，而低風險的人群的支付的資金成本也相對較低。而平臺公司只是收取部分的手續費。在這種運營模式中，平臺公司只是收取部分的手續費，所以這種直接可以由投資人的收益反應借款人的實際風險的運營模式，就叫直接P2P。通過這種方式，P2P平臺就不再是中介平臺，而直接介入了交易，成為了一種金融機構。當然，這種運營模式的基礎還是建立在大數據的基礎上，只有P2P平臺和銀行擁有較為完整的用戶大數據，通過嚴格的審查后，進行評分和放貸，從而達成交易。但是由于在國內，大部分的P2P平臺還并沒有與銀行正式接軌，現在社會普遍看的阿里網貸平臺，數據仍然存在不完整性。所以大數據的獲取就是一大難點，此外，由于P2P行業并沒有統一的征信體系，那么等級的劃定就又是一點問題，這兩點問題都是需要我們去及時解決的。五、總結從對現階段我國P2P行業發展的現狀解讀我們可以看出，我國的P2P行業在呈現出整體繁榮、多方向發展的基礎上，仍然存在著很多的不足，包括缺乏統一的征信體系、擔保公司的正規性、去擔保化過程中的風險備用金等問題;這些問題有些是因為我國的法制還不夠健全引起的，有些則是因為我國的行業發展還沒有完全放開所導致的。但是，總體來說，這些現階段的問題都是有方法可以解決的。通過和外國的P2P平臺發展狀況、模式以及環境作對比，借鑒國外優秀公司的發展模式，如Lending Club的發展模式和經驗，我們可以逐漸明白我國發展發展模式中的不足，總結一套適合我國發展的方法來解決這一系列中國化的問題。但是，我們不能忽視中國作為一個新興的資本市場和作為擁有世界上最多人口的國家，我們不能忽略我們的發展存在著一定特殊性。所以，作為一名金融市場的參與者，我們不能照搬照套外國的發展方法和手段，而應該不斷學習、深化發展，從而做到不斷完善行業體系，從而嚷我國的金融發展模式向著更加快速、更加繁榮的方向發展，因此達到更大的繁榮。參考文獻