新聚仁市場政策提報新聚仁機構2011.02,謹呈招商地產,提報內容,政策出臺背景宏觀市場研判重點政策解讀西安市場影響對項目的風險評估,新國八條政策出臺背景,出口回暖、房地產投資不減,從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產投資中的房地產投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%,房價持續上漲,2010年“4.17”新政第一次調控，到“9.29”新政第二次調控，二次調控并未合理抑制房價，因此新國八條出臺為大勢所趨！,連續的政策調控效果不明顯,雖然2010年連續出臺了兩次調控政策，也導致了整體成交量有所回落，但是在整體房地產投資的高速增長下，房價并未得到抑制，仍然保持了快速上漲的態勢，在這個的大背景下，新一輪的調控成為大勢所趨！,宏觀市場研判,全球經濟形勢在2011年的不確定性比2010年少，實體經濟整體在復蘇的軌跡運行主要經濟體繼續鞏固他們的復蘇進程，但新興市場經濟在資產泡沫陰影下趨向政策緊縮外圍經濟相對穩定，我國經濟將改變經濟危機時期的相對寬松的貨幣政策，貨幣政策將收緊,全球經濟發展的影響,我國經濟,盡管貨幣政策趨緊縮，政府將會采取適當的財政刺激措施，以保證經濟“平穩較快”增長但人民幣升值和去年同期較高基數下，出口增長速度將會有所放緩,流動性以及貨幣政策,2010年12月的中央經濟工作會議明確指出2011年貨幣政策從“適度寬松”轉為“穩健”。政府要在流動性和經濟增長間取得脆弱平衡；2011年春節前后三次加息，彰顯政府對于流動性導致通脹的抑制，考慮到CPI增速，2011年仍然存在24次的加息空間！,考慮通脹預期，相比2010年貨幣供應量以及貨幣流動性均會放緩！,自2006年開始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動房價上升的其中原因；我們的相關性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房價有非常高的相關性，銀行新增信貸對房價增長亦具有效的解析能力；經過2009年9.6萬億的新增信貸后，2010年新增信貸全年總額預計也在7.5億之上。目前大部分機構預測2011年新增貸款量講明顯放緩,信貸規模,2011年信貸規模的大幅放緩將導致開發商資金鏈緊缺，信托的進一步收緊，導致開發商只有通過銷售物業保證資金鏈的穩定,我國經濟發展的影響,國家的經濟發展穩定，擺脫經濟危機影響，步入正常發展道路，將改變經濟危機時期以房地產業的固定資產投資發展策略，逐步轉向實體和新型經濟，房地產企業發展受到影響，并且通脹和貨幣緊縮制約房地產企業的資金來源,重點政策解讀,重點條款如下：,雙軌制保障房（經濟適用房、保障房、廉租房、公租房等）、商品房兩類并行房產稅上海、重新率先實行房產稅試點，未來五年逐步推向全國限購令改變房地產市場整體走勢的拐點性政策,加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。,政策解讀重點條款一雙軌制,聚仁觀點：主要解決低收入人群的住房問題,各級政府落實1000套保障房建設計劃,市場影響,雙軌制的市場影響力,整體來看，雙軌制的調控手段是近年來歷次政策老生常談的問題，在保障房建設并未進入實質完善期前，剛性需求的商品住宅仍將是市場的主力供需點，而從長期來看，公有房將給各線城市的剛性需求市場帶來深遠影響。本次“國八條”中，該條款將延續歷次調控的市場反應短期內，增加市場觀望情緒，3-6月后即會消除（對西安市場影響不大）,政策解讀重點條款二房產稅,1月28日，國務院常務同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省、自治區、直轄市自行制定同日晚，重慶、上海均公布了各自的房產稅征收細則,重慶、上海房產稅細則對比,市場影響,重慶、上海均根據自身城市特征制定房產稅細則，且力度均不大，對市場影響有限另外，三部委表示，“條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。”,聚仁觀點：長期提到的房產稅最終落地，主要解決的是地方土地財政對房地產二級市場影響有限，更多的是心理影響，實際調控效果有限,房產稅試點目的,房產稅征收目的解讀：長期來看，由“土地財政”轉換成房產稅制度，并非打壓房地產市場的調控政策,房產稅的征收總額，遠低于土地出讓收益，因此為了保證中國高速發展的資金來源短期土地財政的現狀不會輕易改變,據中國指數研究院數據統計，即使在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅，預計每年針對住宅的房產稅約為5000億元，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元；房產稅的總額難以沖抵土地出讓的收益，地方財政將入不敷出。,房產稅的市場影響力,稅收的目標群體以高端項目、高端客戶，富人為主。上海的征稅的稅率以及額度對于目標群體（高端客戶）實際影響有限，對于剛性自住客源基本沒有影響。如果房產稅與土地財政同時并舉，長期來看，只會更加助漲房價。對于市場的影響：心理預期大于調控效果,政策解讀重點條款三限購令,聚仁觀點：改變房地產市場整體走勢的拐點性政策,合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。,限購令全國各城市限購令,限購令市場影響,限購令市場影響,2011年1月，全國CPI指數4.9，在10年10月以后，連續處于較高通脹水平；在09年信貸發放量9.6萬億元、10年7.5萬億元的巨量貨幣供應下，市場擁有巨量流動貨幣，雖然11年信貸規模將得到一定收緊，但是通脹普遍將滯后于信貸政策，11-12年，市場將處于高通貨膨脹下；高通脹下，市場巨額流動資金、外來熱錢流往何處？,三線、四線城市并未納入“限購令”城市,隨著房產市場格局的轉變，大型房地產企業加速布局三、四線城市，未來三、四線城市將成為新的開發熱點區域；在一、二線城市限購的進一步升級和高通脹的壓力下，市場流動資金、游資、熱錢也將流入三、四線城市。,限購也給三、四線城市帶來更大的機會,限購令短期政策,根據國八條“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。”明確指出在一定時期內執行相關限購政策；10年出臺的地方性限購令，執行期限多為執行至10年底，同樣的，本次中央限購令要求，也將是短期的行政手段，如果長期堅持，也將扭曲調控抑制房價過快上漲的真正目的；包括像濟南的調控細則，也有消息稱，僅執行至2011年底，隨著未來各省省會城市的細則陸續出臺，我們相信，限購措施并非長期以往。,限購令是為保障房走上正軌贏得時間，政策的執行期在1年左右,限購令的市場影響力,無疑，限購令的出臺將使市場快速進入速凍期，各端住宅全線遇冷。一、二線城市的限購令，也將使市場的熱錢、流動資金加速投資三、四線城市，未來此類城市的機會更大。對于市場的影響：一、二線城市成交量快速“冰封”；三、四線城市蓬勃發展,高端住宅進入長期“冬眠期”，市場價平量零，客源全面枯竭，復蘇將在限購令取消后常規改善型市場，由于限購，導致置換程序上將更加復雜，普遍將采用延后的策略剛性市場，進入3-6個月的市場觀望期，預計在下半年，價格下跌后，成交量率先反彈,核心政策對于市場影響的匯總,政策對于西安市場影響,西安限購令,2月25日召開的市政府常務會議通過了我市關于進一步加強房地產市場調控工作的通知（以下簡稱通知），對我市居民家庭住房限購以及二套房貸等問題進行了明確規范。如執行調控政策不力，市政府將約談、問責區縣、部門、開發區負責人。通知對市民最關心的房屋限購和住房貸款問題做出規定。,限購政策：自通知發布之日起，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。停購政策：對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區向其售房。二套房貸：對貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。通知要求銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。,一季度末公布房價控制目標：通知要求，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。我市的通知亦明確，積極采取措施，穩控房價，一季度末，市政府將公布本市2011年度新建住房價格控制目標。大力發展公租房：通知要求，各區縣和部門、開發區要加大對保障性住房建設的支持力度，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。積極引導鼓勵房地產開發企業參與保障性住房建設和棚戶區改造，確保在新出讓或劃撥土地的經濟適用房項目、普通商品房項目和棚戶區改造項目中，廉租住房的配建比例分別不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建設8.6萬套（戶）的目標任務。大力發展公共租賃住房，鼓勵機構投資者投資經營公共租賃住房，引導產業園區和大中型企業等建設公共租賃住房，合理確定租金水平，加強管理，健全準入退出機制。購房不足五年轉手全額征稅:對個人購買住房不足5年轉手交易的，按其銷售收入全額征收個人轉讓住房營業稅。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，確保政策執行到位。實行差別化土地增值稅預征率，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行清算和稽查。認真落實現行稅費優惠政策，對廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、棚戶區改造安置住房建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。,增加限價商品住房用地:要切實落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，要優先保證保障性住房用地。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。要積極增加限價商品住房用地計劃供應量。兩年不開工建房土地要收回:加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。加快個人住房信息系統建設:進一步完善購房人購房資格核查機制，加強對購房人資格的審查，確保限購政策落實到位。不符合資格的購房人，不予辦理商品房網簽、備案和二手房過戶手續。對沒有嚴格核實購房人資格，違規售房或代理售房的房地產開發企業和房地產經紀機構，要嚴肅查處。通知要求公安、民政、人力社保等部門配合做好購房資格審查工作。調控不力市府將約談一把手:對于出現新建住房價格過快上漲、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價、住房保障年度目標任務未完成、租售管理和后期使用監管不力、執行差別化住房信貸、稅收政策不到位、房地產相關稅收征管不力、個人住房信息系統建設滯后等問題的，市政府將約談、問責相關區縣、部門、開發區負責人。,解讀限購令細則,限購區域：包括西安9個區4個縣不在范圍內西安市限購區域為西安市轄區（新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、閻良區、臨潼區、長安區），而周至、藍田、戶縣、高陵等4縣不在其區域范圍內。限購類型：寫字樓和商鋪不在限購范圍之內（以房產證界定）本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內。限購執行時間：是2011年2月25日，判定標準將以合同備案日期為準。2月28日12時至3月5日零時西安市新建商品房網上備案系統進行系統升級。限購令并未卡死擁有二套以上住房者繼續購房限購令并未將名下已有兩套房產的本市居民家庭完全卡死，只是必須先賣一套房，然后才可以再買新房。限購令是按照家庭實際擁有房產來認定。限購范圍：18歲以上可作為獨立家庭認定，限購令認家庭不認戶口本次限購中明確指出，已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。新聚仁機構認為，在實際執行中，都是按家庭來界定的，例如兩代人戶口在一個戶口簿上，只要超過18歲就可以作為一個獨立家庭去認定住房情況。外地人外地有房不限購，證明只需一種如果符合條件的外地人在西安沒有住房，就可以新購買一套。外地人只需提供一年社保或納稅證明，只需一種。拆遷戶回遷安置不受套數限制定位為國際化大都市的西安，83個城中村改造項目勢在必行，因城市建設住房被拆遷的家庭，選擇產權調換住房的，本次限購政策中并無規定，也就是回遷安置的不受套數限制。,明顯嚴于成都、貴陽等西部省會城市,對新網簽合同購買人進行購買資格審核，勢必會造成個別已訂房客戶無法購買的可能性,充分考慮到剛性需求，符合西安市場需求,對真正意義上的新西安人購房影響不大,對持有商業房產證的“商改住”影響不大,對于投資、投機型置業者在政策上仍留有空間,政策本身并不能導致價格漲跌，政策的主要作用在于改變供求關系，進而影響市場的成交量和成交價格。這里我們排除其他政策的疊加效應，單就限購政策而言，主要目的是削弱市場需求，減輕供求壓力，從而抑制房價的快速上揚。,政策影響對于市場,開發商根據自身資金和產品情況采取快“快進快出”的推盤方式，以緩解后市壓力。面對上半年可能出現的“供大于求”，在產品定價方面應趨于謹慎。,購房者西安外來購房人群約占6%，影響相對較弱；奔頭改善型需求人群占據半數，影響巨大。“準購”信號，“觀望”必須要有選擇，近期積累的“觀望客群”短期內會有小幅成交,成交量根據西安樓市歷年對于政策影響的表現以及全國各城市的表現來看，西安商品房交易量在上半年末或將見底，根據目前的市場情況及購房者對于政策的調查來看，預計上半年市場銷售量較上年跌幅在二成以上,供應量增長,需求量減小,成交價格通過限購令改變西安房地產市場供求關系，緩沖房價漲速；目前宏觀調控主要目標是控制房價上漲幅度，為調整市場住房供應結構爭取更多的時間，最終實現房地產市場平穩健康發展的；西安建設國際化大都市的城市發展戰略，世園會，地鐵2號線