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文檔簡介

正文畢業設計(論文)題 目 重慶市居住區物業管理的現狀及對策分析 摘 要在我國,物業管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發展潛力的新興行業之一。但是,象其他新興事物一樣,發展到一定時期就會出現“瓶頸”狀,暴漏出各種各樣的問題:在物業管理企業內部,自身資金不足、資質不齊等;在物業管理行業上,法體系不健全、各地政府對待物業管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對現狀,我們必須認識到物業管理企業的專業化于規模化、股權化與市場化;物業管理的智能化與網絡化發展;物業管理行業的規范化與法制化是我國物業管理改變現狀、立足未來的必由之路。本文通過對重慶市物業管理行業的調查研究,對重慶市物業管理發展和現狀進行全面的了解掌握,對現存的問題進行分析關鍵詞: 重慶 居住物業 現狀 對策分析目錄一、引言IV二、重慶市居住物業管理現狀IV三、當前居住小區物業管理工作存在的問題V(一)房屋質量存在瑕疵,物業公司未能盡責過問V(二)公共配套設施不完備,開發商承諾與兌現存在差距VI(三)物業管理服務不到位,缺乏真正的人文理念VI(四)業主治理體制遠未建立,物業雙方溝通渠道不暢VII(五)物業管理費及公共維修基金拖欠不繳VII(六)部分業主素質不高,增加物業管理難度VIII四、重慶市居住小區物業管理的對策分析VIII(一)加強建筑質量與規劃監管,把好前期物業管理交接關VIII(二)樹立優質服務理念,規范物業管理行為IX(三)督促建立自治管理體制,加強宣傳教育管理X(四)明確相關部門職責,形成齊抓共管格局X五、總結XI參考文獻XII致謝XIII一、引言“住得好,一切都好。”這句房地產銷售的廣告詞雖然從廣義上理解有些片面,但從居住是民生的基本需求之一這個角度出發,卻一點也不夸張。由于居住小區物業管理工作直接關系到居民的生活質量,所以隨著城市化步伐的加快,物業管理的好壞已成為居民選購住房的重要考量。據區建設主管部門統計,投訴呈逐年上升趨勢,反映物業管理問題日漸突出。為較全面客觀地了解全區居住小區物業管理現狀,從這個層面反映居民對居住的滿意度,我們對重慶市高、中、低居民小區的的物業管理情況進行了調查。隨機發放調查問卷1000份,收回76份。調查結果顯示,居住小區的物業管理現狀不甚讓人樂觀,居民的居住滿意問題亟待關注。二、重慶市居住物業管理現狀物業管理是指由專門的機構和人員,依照合同和契約,對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理,同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化,道路養護統一實施專業化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業是指己經建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地。各類房屋可以住宅區,也可以是單位的其它建筑,還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地,是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。物業管理是指由專門的機構和人員,依照合同和契約,對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理,同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化,道路養護統一實施專業化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務。重慶物業管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來,隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化,以及房地產業的迅速發展,住宅商品化和產權多元化格局的形成,促使物業管理快速進入社會經濟生話,并得到了迅猛的發展,成為社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。至無論是由企業管理還是自治管理,物業管理作為新興服務行業,從2003年最早成立的物業公司算起,在全區已經歷從無到有,從小到大、從學習借鑒外地經驗到不斷探索實踐的發展過程,由最初的庭院式管理逐步向專業化、規范化方向發展,服務合同不斷規范,服務項目不斷細化,服務方式不斷改進,服務水平不斷提高,居民的居住環境得到呵護,物業管理初步呈現特色化、專業化、市場化的特點。目前,物業管理新體制已被工業區、學校、醫院、車站、機場、商場、辦公樓宇等各類物業的管理所采用。據去年底不完全統計,我國物業管理企業已達20,000家,從業人員幾百萬人,形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區保安、環境清潔、綠化、居民生活服務、物業中介等配套服務。基于國內經濟的迅速增長,中國已成功進入世界貿易組織及吸引國外財團不斷在國內進行大量投資活動等因素考慮,在可見的將來,國內物業管理服務的需求將不斷增加,從而使物業管理服務行業的發展空間繼續不斷地擴大。21世紀是中國經濟實力急劇增長的世紀,也是中國物業管理行業適應新形勢的需要,不斷完善、加速發展的世紀。為了進一步總結經驗、提高物業管理水平,實現“三年打基礎,五年跨入全國物業管理先進行列和”五個突破“的目標,三、當前居住小區物業管理工作存在的問題從隨機調查走訪的55戶居民反映的結果看,對小區物業管理工作感到很滿意的10戶,占18%;基本滿意的19戶,占35%;不滿意的26戶,占47%。總體來看,居民滿意率達53%,但不滿意率接近50%,說明居住小區的物業管理雖然取得一定成效,但還處于發展的初級階段,存在一些不容忽視的問題。(一)房屋質量存在瑕疵,物業公司未能盡責過問調查顯示,因房屋質量問題引起業主與物業管理公司的糾紛是業主們反映最為集中的問題。在已交付使用的小區,業主普遍反映存在房屋質量瑕疵,雖然問題略有不同,如地下室滲水、墻面裂縫,飄窗滲水等等,但因此類問題導致業主與物業管理矛盾也最為尖銳。特別是開發商已經撤走的小區,業主們認為既然物業公司已經接手管理小區,就應該對小區的房屋維修盡責盡力,而不能一味地把責任推給開發商而不聞不問。在某些小區,盡管物業公司積極聯系開發商,由于開發商拖延維修或推諉責任,歷史遺留問題導致業主與物業公司矛盾激化,業主便以此為由拒絕繳納或拖欠物業管理費。(二)公共配套設施不完備,開發商承諾與兌現存在差距有7個小區居民反映所在小區公共配套設施不完備,影響了居民生活和小區整體環境與品位。具體表現為:無物業專用房,即使有物業專用房,但產權不屬于業主,或不符合總建筑面積34的要求;車庫或停車場面積小,無公共廁所,老年活動場所太小,無健身器材或場地,有的小區甚至連戶外休息的設施都沒有,部分在建小區無路燈,無圍墻,排水系統不暢,一到雨季,污水橫流,嚴重影響了居民的生活與出行。特別是在某些小區,業主反映購房時開發商進行虛假宣傳,配套齊全設施一流,但入住后承諾內容沒有兌現,成為空中樓閣,存在侵犯業主權益的事情。如樓間距與宣傳內容不一致,相關配套設施沒有實施,新建高層建筑“截留”已入住業主的采光空間。盡管公共設施配套不完備是開發商的責任,但先天不足,后天難補,因此影響業主的生活,增加了前期物業管理的難度。(三)物業管理服務不到位,缺乏真正的人文理念業主反映,物業管理公司重收費,輕服務;重外部管理,輕內部治理;重短期利益,輕長遠規劃;重表面文章,輕做細做實;重外象,輕內質;重頭疼醫頭,輕系統管理。總體看來,服務水平整體不高,專業化水平較低,無長遠的戰略服務思想與理念。具體表現在,有5個小區未簽訂服務合同,對物業雙方權利與義務、服務內容規定不明確不具體,對物業管理條例、宿遷市物業管理實施細則及相關服務標準與收費公示宣傳不力,業主不明白自身的合法權益,出現糾紛時不利于明確責任與義務;某些物業管理公司服務態度差,甚至與業主吵架動武,更有甚者,謾罵或威脅,讓業主覺得花錢不是買服務,而是受管理;對業主反映的問題拖而不決,或推諉責任,或搪塞應付,治標不治本,最后業主只好到外面花錢買服務;樓道衛生臟亂差、公共綠化不到位、花木枯死等,物業管理公司未能按照服務公約的標準嚴格執行,即使打掃也只顧眼面頭,對垃圾死角不聞不問,不能做到注重細節,實實在在的美化、綠化、亮化、凈化,個別小區只在城管部門來檢查時進行突擊應對,不能滿足業主對建設美好家園的期盼與需求;個別小區保安年齡偏大,或者責任心不強,巡邏不勤,致使財物被盜或被故意破壞;公共設施維護不到位,以追求利潤為目的,該花的錢不花,財務收支不公布;因部分業主拖欠費用,物業管理公司因此降低服務標準,形成收費少、再降低服務標準、因服務不到位導致收費更少的惡性循環。(四)業主治理體制遠未建立,物業雙方溝通渠道不暢6個住宅小區僅有1個成立業主委員會。業主普遍反映沒有一個可以對物業管理公共問題進行解決的平臺。即使是已經成立業主委員會,也很少開展議事活動,業主委員會對物業公司沒有真正履行監督、制約權利。業主的知情權、監督權、議事權沒有得到充分保障。部分物業公司不是由業主大會授權的業委會選聘,而是由開發商前期聘用,所簽訂的臨時公約或服務標準已不能滿足現時業主需求。物業公司遠沒有建立公開征詢業主意見制度,賬務收支也沒有按照規定向業委會進行公布,重大事項往往越俎代庖,甚至出現損壞部分業主權益的事情。如業主對公攤費用收支表示懷疑,普遍反映較高等等。由于溝通不暢,業主對物業管理的概念不清,菜單式服務范圍不明,片面認為既然物業公司收費就該對業主的一切損失負責,由于認識誤區導致業主的期望和要求超過了物業管理的合理范圍與職責。如因自身財物保管不善失盜而認為物業公司未盡安保責任要求賠償損失,小區附近餐館噪音、油煙污染就該物業公司負責處理等等。對此,物業公司只能向相關職能部門反映,如果處理不及時或不理想,業主就認為物業管理不到位。同時,物業公司有心開好業主大會,但由于難組織,業主們對此缺乏積極的配合,即使通知也不能按時出席,或出席人數過少,影響了開會議事的質量和代表性。(五)物業管理費及公共維修基金拖欠不繳調查顯示,物業管理費收繳難是物業公司反映最頭疼的問題,長期困擾物業公司正常運作。拒繳或欠繳物業費的原因除服務不到位外,其余多是開發商遺留問題或與物業公司職責無直接關聯或關聯度不大的問題。調查顯示,3/4的物業公司擔心與業主關系鬧僵,不愿通過法律途徑解決糾紛。同時,早期購房時公共維修基金不是強制繳納,部分小區整體或部分早期購房業主沒有繳納。對于日漸出現的公共設施大修,物業管理公司想籌資解決,但業主不配合,又沒有公共維修基金作為日后的保障,只好任其自然,或頭疼醫頭,敷衍了事,不能從根本上解決問題,導致業主與物業公司關系緊張。(六)部分業主素質不高,增加物業管理難度物業公司普遍反映,部分業主素質不高,特別是個別回遷戶或少部分農村進城住戶,沒有養成文明的生活習慣,不遵守服務公約,不能理解、支持、配合物業管理,反而無理取鬧,妨礙管理,增加了管理難度。如不養成清潔衛生習慣,有垃圾房而亂丟垃圾、從樓上亂潑污水、帶孩子隨地大小便等等;還保留農村生活習慣,生煤爐、在花園種菜、車輛亂停亂放不進車庫等,屢禁不止;改變地上車庫用途,擅自進行商業經營活動,影響了物業管理等;個別業主無理取鬧,以其實不是物業管理公司應負責任的問題作為理由長期拖欠或拒繳物業管理費用或公攤費用。四、重慶市居住小區物業管理的對策分析物業管理工作看似簡單瑣碎,其實是一個復雜的系統工程。要想做好這“一人難稱百人意”的工作,就必須把小區物業納入系統管理。象跳出“三農”抓“三農”一樣,必須跳出物業管理抓物業管理。由于物業管理牽涉到建設、規劃、城管、環保、工商、公安、司法、消防、交通、供水、供電、電信、文化等十多個部門,還有家政等社區服務等行業,不僅需要物業管理公司自身積極整改,提供優質服務外,還需要相關部門切實行動起來,進一步理順在物業管理中的職責范圍,形成齊抓共管的合力,才能使物業管理工作更上一層樓。(一)加強建筑質量與規劃監管,把好前期物業管理交接關這次調查反映出的工程質量瑕疵和公共設施配套不完善的問題,充分暴露了建筑工程質量監管亟待加強。因此,規劃、建設等部門必須切實履行職責,嚴把規劃、質量關。百年大計,質量第一。同時,加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查,嚴格按規劃執行,確保公共設施配套到位,嚴禁開發商作虛假宣傳,欺騙廣大業主,損害業主合法權益。認真貫徹落實去年6月出臺的宿遷市住宅工程質量分戶驗收管理辦法(試行),充分保障業主對房屋質量的發言權。作為物業公司的上級主管單位,必須做好前期開發商與物業的交接監督關,以明確責任,防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉責任侵害業主合法權益的事情再度發生。同時,打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式,讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇,把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件,切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關,加強對前期物業服務協議和物業服務合同的審核,讓業主在購買物業時就了解物業管理的具體事項,包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定,以維護業主的合法權益。這是本次調查顯示物業管理糾紛產生的最主要原因,也是后續物業管理走上健康發展軌道的關鍵一環。(二)樹立優質服務理念,規范物業管理行為物業管理雖然是新興行業,但可以預言,隨著城市化步伐的加快,未來市場競爭一定很激烈,物業管理將更趨向規范化、市場化、專業化、社會化。所有物業管理企業應該積極更新觀念,以人本化的理念、精細化的服務來換取業主的支持和自身的生存發展。一是加強對物業管理人員培訓,切實提高物業管理隊伍素質。據調查,大部分物業管理人員中持證上崗人數持證率達22%,中級以上職稱人員、大專以上人員各占15%。人員素質整體不高,專業技術水平較低,初級管理人員居多,復合型、創新型、專業型、市場開拓型、擁有現代發展觀念人才缺乏,這也是小區物業服務水平低下、管理模式雷同的重要原因之一。物業管理主管部門應當加強對物業從業人員的培訓,特別是對物業管理相關法律法規、發展理念、服務技能方面的學習培訓。二是加強學習交流,培育典型,以點帶面,整體推進。據調查,物業公司希望主管部門組織他們到外地先進單位觀摩學習,引進先進管理理念,精心培育典型,帶動全區物業管理水平的提高。三是豐富服務內涵,拓寬服務領域,滿足廣大業主不同層次的消費需求。如開展家政服務、加強社區文化建設,開展特約服務、特色服務,用感情的紐帶、精細的服務來推動物業管理水平的提高。四是積極參加達標創優活動,努力形成品牌效應。通過爭創全國、省、市、區相關優秀、特色住宅小區活動,在實踐中不斷積累先進的管理經驗,形成品牌特色。五是加強區級物業主管部門的屬地管理。房地產主管部門要加強對物業管理工作的指導和監管,認真處理物業管理投訴,定期組織檢查考評,切實推動小區物業管理工作上水平,(三)督促建立自治管理體制,加強宣傳教育管理通過電視、報紙、廣播、小區公開欄等媒介大力宣傳物業管理相關法律法規及知識,讓居民對物業管理有一個正確的認識。鼓勵業主積極行使合法權利,參加業主大會,選舉業主委員會來行使監督制約職權,通過這個平臺,運用市場規則選聘滿意的物業公司,建立物業雙方正常溝通交流機制,不僅監督物業公司的服務是否達標,花錢買舒心的服務,還督促業主自律行為,規范居住習慣,解決拖欠物業管理費及公共維修基金問題,達到雙贏目的。對應當成立業委會仍沒有成立的,房地產主管部門應該加以牽頭組織,及時成立,真正建立業主自治管理體制。物業雙方通過學習提高法律意識,在出現糾紛時,如果協調不成,可以通過法律途徑維護合法權益。某小區就通過訴訟成功解決了個別戶物業管理費久拖不繳的問題。(四)明確相關部門職責,形成齊抓共管格局調查中物業公司建議政府結合實際出臺物業管理細化措施,進一步明確部門職責,形成齊抓共管的合力。由于物業公司沒有執法權,因此,需要物業公司配合相關職能部門進行執法。建議城管、衛生部門嚴格執法,深入小區內部,加強“四化”管理;環衛所嚴守服務協議,做到垃圾日產日清;環保部門切實加強小區環境管理的指導,把好居住小區附近經營場所環評關;公安部門加強對小區保安人員管理及公共秩序的維護,增強居民安全防范意識,打擊強裝強卸行為;工商部門應加強對地上車庫商業經營的整頓和小區附近經營單位的規范管理;宣傳、文化等部門要加強文明市民教育,提高市民素質;建設、規劃、交通、消防等相關部門都要積極履行職責,分清責任,協同配合,齊抓共管,切實為小區居民創造一個寬松、和諧、文明、宜人的居住環境。小區的建筑風格是“形”,而物業管理是“神”。只有形神兼備,才是和諧統一的整體,才是業主理想和諧的家園。安居才能樂業。因此,物業管理是一項民心工程。隨著城市化進程的加快,城市人口逐步增加,居住小區的物業管理只有具備了宏觀視野與戰略眼光,不斷提高綜合服務水平,才能在激烈的市場競爭中做好居民的守夜人、服務員、貼心人,屆時,居民才會由衷地贊嘆:住得好,一切都好!五、總結總之,物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。我國未來的物業管理,應是專業化、綜合性涉及物業建設與使用全過程的服務與管理;未來物業管理的發展,應與人民日益增長的物質文化需求相適應,并在發展中逐步實現“規范化”,使物業管理業真正成為我國國民經濟發展中一個能夠持久、穩步發展的獨立行業。參考文獻1武勇.對物業管理現狀的思考J.科技情報開發與經濟,2005.122申明,郭小龍.管理溝通M.企業管理出版社,20073賀學良.中國物業管理M.文匯出版社,2006致謝回收論文寫作過程,得到了許多人的幫助,給予我在知識和精神上的鼓勵,讓我這篇論文能夠醞釀到最后形成文章,借此機會,向他們表示我由衷的感激之情。首先感謝學校為我提供了良好的學習環境和生活環境。正因如此,才能得以安心學習,完成學業。同時還要感謝三年以來所有的任課老師對我的教育,傳授給我無數的寶貴知識,開闊了我的眼界,為日后的學習和工作奠定了知識和思想基礎。其中特別感謝我的畢業論文導師,篇論文從選題、調研、寫作到定稿,從文章的篇章結構到行文標點,都是老師在論文修改方面給我悉心幫助和指導,正是他的悉心指導和耐心修改下,我的論文才得以完稿,還要感謝同學們的幫助,謝謝大家。襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節衿羈腿莄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