.,1,第七章物業管理法律制度,.,2,第一節物業管理概述,一、物業與物業管理（一）物業廣東省物業管理條例第2條規定：本條例所稱物業，是指已建成并交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。物業由四部分組成：（1）供居住或非居住的建筑物本體，包括建筑物自用部分和共用部位。（2）配套附屬設備。（3）配套公共設施。（4）建筑地塊。物業管理一般以物業區域為單位進行。,.,3,第一節物業管理概述,“物業”與“房地產”的區別：1所指對象不同。2適用環節不同。3稱謂領域不同。,.,4,第一節物業管理概述,（二）物業管理物業管理條例第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。,.,5,第一節物業管理概述,二、物業管理的類型（一）委托服務型物業管理指現代物業業主將自己物業委托專業機構進行管理，是典型的物業管理方式。按照內容又可分為：（1）管理為主的委托管理；（2）出租與管理服務并重的委托管理。（二）自主經營型物業管理指物業業主不委托專業機構而由自己直接實施管理，是傳統的物業管理方式。根據使用和經營方式分為：（1）自有自用型；（2）自有出租型。,.,6,第一節物業管理概述,三、物業管理的內容（一）常規管理（二）特約服務（三）多種經營,.,7,第二節物業管理法律關系,一、物業管理法律關系概述主要存在民事法律關系和行政法律關系二、物業管理法律關系主體（一）業主、非業主使用人、開發商1業主房地產開發商為第一業主；物業的購買人，即物業的所有權人為各小業主。2非業主使用人物業的承租人和其他實際使用物業的人3開發商開發商簽訂前期物業管理合同，并作為住宅等物業出售合同的附件。（二）物業服務企業條例規定物業服務企業應當具有獨立的法人資格。,.,8,第二節物業管理法律關系,（三）行政管理部門城市新建住宅小區物業管理辦法第三條房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導。新增“街道辦事處、鄉鎮人民政府”指導業主成立業主大會三、客體,.,9,第二節物業管理法律關系,四、內容（一）業主權利義務1權利物業管理條例第六條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規約(原為“業主公約”)、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；,.,10,第二節物業管理法律關系,（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。,.,11,第二節物業管理法律關系,2、義務第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。,.,12,第二節物業管理法律關系,（二）物業服務企業的權利義務1權利城市新建住宅小區物業管理辦法第八條物業服務公司的權利：（一）物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；,.,13,第二節物業管理法律關系,（四）有權制止違反規章制度的行為；（五）有權要求管委會協助管理；（六）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務；（七）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。2義務物業管理條例第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。相關案例,.,14,第二節物業管理法律關系,第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。相關案例,.,15,第二節物業管理法律關系,城市新建住宅小區物業管理辦法第九條物業服務公司的義務：（一）履行物業管理合同，依法經營；（二）接受管委會和住宅小區內居民的監督；（三）重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可；（四）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。物業管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可開業。相關案例,.,16,第三節物業管理業務,一、物業接管驗收物業管理條例第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。（二）物業資料的移交物業管理條例第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。,.,17,第三節物業管理業務,第三十七條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。,.,18,第三節物業管理業務,二、前期物業管理（一）前期物業管理時間的界定1開始時間前期物業管理，是指物業出售后至業主入住前的物業管理。物業管理條例第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。,.,19,第三節物業管理業務,第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。2終止時間物業管理條例第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。,.,20,第三節物業管理業務,（二）前期物業管理的招投標物業管理條例第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。,.,21,第三節物業管理業務,（三）前期物業管理的內容1管理機構的設立和人員的配備。2對房屋進行接管驗收。3制定和公布管理制度。4對業主入住進行管理。5建立健全物業管理檔案資料。6裝修搬遷管理。7與新物業服務企業辦理移交手續。,.,22,第三節物業管理業務,（四）物業的保修責任物業管理條例第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。（五）前期物業管理的費用分擔物業管理條例第四十二條第二款規定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。,.,23,第三節物業管理業務,三、物業管理服務（一）物業管理區域統一管理原則條例第34條規定“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。”條例第四十條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。,.,24,第三節物業管理業務,（二）物業服務合同的內容物業服務合同，是指業主委員會成立后由其代表全體為主選聘物業服務企業時所簽訂的合同。條例第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。1物業管理事項。2服務質量。,.,25,第三節物業管理業務,3服務費用。（1）物業管理服務收費的概念是指物業服務企業接受業主委托對物業管理區域內的房屋建筑及附屬設備、公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。包含三類費用：公共性服務費用。按建筑面積、樓層收取。第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。,.,26,第三節物業管理業務,特約服務費用。業主個人按實際發生費用單獨向物業服務企業繳納。第四十四條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。代收代繳費用。第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。相關例子物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。,.,27,第三節物業管理業務,（2）物業管理服務收費的定價政府定價或指導價第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。相關案例經營者定價適用于：（1）特約服務收費；（2）高檔住宅的物業管理服務收費,.,28,第三節物業管理業務,4合同雙方權利義務5專項維修基金的管理與使用（1）維修基金的范圍和繳交范圍條例第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。,.,29,第三節物業管理業務,第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第五條商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款式的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。,.,30,第三節物業管理業務,第六條公用住房售后的維修基金來源于兩部分：、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的，高層住宅不低于售房款的。該部分基金屬售房單位所有。、購房者按購房款式的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。公用住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。相關問題,.,31,第三節物業管理業務,（2）維修基金的權屬與用途及法律責任物業管理條例第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。,.,32,第三節物業管理業務,住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第七條維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可以用于購買國債或者用法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。第八條維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。,.,33,第三節物業管理業務,6物業管理用房條例第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。,.,34,第三節物業管理業務,7合同期限。物業服務合同一般屬于在較長期限內履行的合同，因此當事人應當對合同的期限進行約定。8違約責任。,.,35,第四節物業管理合同規約,一、管理規約（原為“業主公約”）（一）臨時管理規約（原為“業主臨時公約”）條例第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。,.,36,第四節物業管理合同規約,（二）管理規約第十七條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。相關案例,.,37,第四節物業管理合同規約,二、業主大會（一）業主大會的組成與宗旨第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。思考：租戶可以參加業主大會嗎？（二）業主大會的成立第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。,.,38,第四節物業管理合同規約,第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。（三）業主大會投票權數的確定相關案例,.,39,第四節物業管理合同規約,（四）業主大會例會及臨時大會的召開第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十四條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。,.,40,第四節物業管理合同規約,（五）業主大會決議的通過第十一條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,.,41,第四節物業管理合同規約,第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。,.,42,第四節物業管理合同規約,（六）業主大會的職責第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。,.,43,第四節物業管理合同規約,三、業主委員會（一）業主委員會的產生第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。第十六條第二、三款規定：業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。,.,44,第四節物業管理合同規約,（二）業主委員會的核準第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。（三）業主委員會的職責第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。,.,45,第四節物業管理合同規約,（四）業主委員會的義務1應當依法履行職責。第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。,.,46,第四節物業管理合同規約,2支持并配合相關部門的工作。第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。3做好物業區域內業主的宣傳、協調工作,.,47,第四節物業管理合同規約,（五）業主委員會的法律地位物權法中規定“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”、“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”物業管理條例第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。,.,48,第五節物業的使用與維護,第五十一條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。,.,49,第五節物業的使用與維護,第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。,.,50,物業公司有權對業主罰款嗎？,王先生正在裝修房屋，小區的物業公司在檢查時，說他違反了物業公司的相關規定，給他開出了500元的罰單。問物業公司有權對他進行罰款嗎？物業公司對業主的職責是服務，而不是管理，管理是行政機關的職責。物業公司正確的做法應該是向有關行政部門報告，由行政部門來處理，而不能代替行政機關來罰款；如果由于業主的裝修行為給房屋的結構或小區的公共設施造成了損害，物業公司可以根據民法通則的規定，要求業主承擔損害賠償責任，交納一定的賠償金來進行修復，而不是罰金。如果沒有造成實際損害的話，業主也不需要交賠償金。,.,51,業主小區內人身安全受到侵害，物業服務公司應否擔責？,1998年4月4日晚，李某獨自一人駕車回到某市其住宅小區。當李某準備走上3棟2單元自己購買的303房時，遭到連續四天潛伏在2單元104號空置房的黃某、馮某的搶劫并被殺害。次年10月，此案告破。2000年12月，黃、馮兩罪犯被依法槍決。隨著案情的真相大白，李某家屬認為作為住宅小區的物業服務公司存在嚴重失職行為，對李某被害負有不可推卸的責任，遂一紙訴狀告至法院，要求賠償喪葬費、財物損失和收入損失等共計人民幣139萬余元。法院根據物業服務公司的過錯程度，酌情判決物業公司賠償被害人家屬10萬元。,.,52,業主家中遭小偷光顧，物業服務公司有沒有責任？,原告劉某居住在某物業小區，2002年5月30日，其在外上班期間居室被盜，丟失現金、手機和衣物，還有價值3000元的地球定位儀一部，經有關部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照與該物業公司簽訂的小區物業管理合同約定，繳納了物業管理費，所以物業公司應該賠償其經濟損失，而物業公司只同意賠償2000元，在雙方協商未果的情況下，劉某將該房屋開發公司和物業公司同時告上法庭。最終法院判令被告物業公司一次性賠償原告劉某經濟損失6230元，案件受理費由物業公司承擔。,.,53,“賊保安”物業公司需要負責嗎？,百度女職員萍萍（化名）在公司被大廈值班保安王恒殺害，其家屬向大廈銀達物業和淮南市保安公司索賠近58萬元。近日，海淀法院駁回了萍萍家屬的訴訟請求。法院認為，王恒的犯罪行為不能認定為職務行為或在從事雇傭活動中致人損害。現有證據也不能證明保安公司在對王恒的選派及監管過程中存在可以輕易避免的明顯過失。由于萍萍家屬沒有直接起訴王恒作為共同被告，因此在不能確定王恒賠償責任的情況下，亦不能確定銀達物業公司是否應作為安全保障義務人承擔相應的賠償責任。法院駁回萍萍家屬的全部訴訟請求。,.,54,物業管理公司有錯拒交物業管理費是否有理?,崔某居住在一層，物業管理企業將供暖用煤堆放在他家的窗戶外，冬天刮風時，崔某家里的地板、家具和床褥常被刮進的煤灰染黑。崔某認為，物業的這些行為已嚴重干擾了自己的正常生活，故拒絕交納物業管理費。,.,55,業主房款未付清物業公司是否有權停水停電呢？,某小區物業管理公司由該小區開發商組建成立，具有相應的物業管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業法人。某日，開發商給該物業管理公司發來一份通知，稱該小區某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業公司是否有權這么做？,.,56,業主維權該以怎樣的方式？,戀日嘉園業主選中戀日，很大程度上是看中了包括一個大規模的歐式花園在內的5個花園。但當初開發商的這一賣點如今卻大大地縮水。樓書中承諾的50%綠化率無法兌現。窗戶問題，樣板間為平開窗，實際都改成了推拉窗，價位、質量相差很大。這令戀日嘉園的業主們感到惱火。為了維護自己的合法權益，業主們向開發商提出了或賠償損失，或降物業費，或繼續履行合同的解決方案，但雙方未達成共識。2003年6月7日，戀日嘉園2期即將開盤時，八九位身穿印有維權字樣白背心的業主，來到售樓處欲向開發商討說法，砸房展會。后正是此舉引發了這場侵權官司。開發商起訴，認為業主侵權，要求賠償由于業主在戀日嘉園2期即將開盤時的“討說法”所造成的不良影響而造成的損失。,.,57,霸王條款,福建省工商局2007年7月公布了查處的房地產“霸王條款”典型案例，其中一家物業公司規定“代收水電費要收取手續費”被認定為“霸王條款”。工商部門為此提醒消費者，警惕被物業公司這種“霸王條款”坑害利益。福建省一家物業公司在其物業管理協議中規定：“本小區內業主水、電費由本物業公司代收，另每戶每月收取代收手續費10元。”另一家物業公司在物業管理合同中還規定：“物業管理費、水費捆綁收取，對拒絕繳納物業管理費的住戶，物業公司有權停水、停電。”,.,58,物業公司單方增加物業管理費有效嗎？,2002年5月28日，西南物業管理有限責任公司向興義市法院起訴，稱在向該市吉利一區業主袁某收取單方增加的物業管理費時，被告以雙方未在物業管理合同規定增加物業管理費、是原告單方面增加為由拒絕（袁某只同意按其原與開發商的約定交納管理費），訴請法院判令被告交納所欠的物業管理費及滯納金，責令被告今后按期交納管理費。興義市法院通過審理做出一審判決，駁回原告的訴訟請求。,.,59,祈福新村物管費7年首次漲價,祈福新邨近日貼出公告，計劃改變其延續7年的物業管理費方案，從2008年1月1日起，分三等級收費：1.9元/方、2.1元/方和2.2元/方。物管公司稱是物價上漲。不過，有業主提出，根據新的物管條例，涉及業主利益的重大變更，應當經2/3以上的業主和產權占總面積2/3以上的業主同意，祈福新邨物管只與業委會商議后便決定新方案，涉嫌違規。,.,60,欠賬數十億無人理廣州12業委會聯合追繳維修金,發起集體追繳專項維修資金的樓盤是：越秀區東悅居、荔灣區西門口廣場、荔灣廣場、海珠區萬豐花園君雅大廈、海珠區