深圳市羅湖區物業緊急維修管理辦法（征求意見稿）第1章 總 則第1條 為維護深圳市羅湖區老舊住宅物業的正常使用，有效防范涉及物業的突發安全事故，保障人身財產安全，維護社區安定和社會穩定，根據深圳經濟特區物業管理條例、深圳市物業專項維修資金管理規定、深圳市羅湖區物業專項維修資金管理辦法和深圳市羅湖區財政專項資金管理辦法等法規規定，結合本區實際，制定本辦法。第2條 物業緊急維修是對未建立首期物業專項維修資金的老舊住宅物業，當物業項目共用部位和共用設施設備發生或可能發生突發安全事故，對物業共用部位和共用設施設備及時進行修繕。第3條 物業緊急維修采取業主為主、政府鼓勵的原則。第4條 區住房和建設局負責組織實施本辦法，監管全區物業緊急維修工作。第5條 街道辦事處是物業緊急維修項目實施管理責任主體，按本辦法規定負責維修項目申報、組織、實施、驗收和監督的具體工作。第6條 區財政局負責做好物業緊急維修經費保障工作，制定具體報銷撥付指引。第7條 區民政、審計、特種設備、消防、建設、環保、水務、城管、安監等主管部門依職責進行相應的監督管理。第2章 適用范圍 第8條 下列不屬于獨立產權單位的物業，物業項目共用部位和共用設施設備出現緊急維修情形的，適用本辦法。(一)1994年11月1日前竣工的物業。(二)1994年11月1日后竣工，但因建設單位滅失等原因未歸集到房屋公用設施專用基金的物業。第9條 本辦法第八條所稱的物業出現緊維修急情形指，經街道、建設、消防、應急安監、市場監管等部門認定或有關鑒定機構鑒定，物業項目共用部位和共用設施設備存在公共安全隱患，發生或可能發生突發安全事故，需立即維修或整改的情形。一般包括:（一） 電梯經評估、檢驗認為存在嚴重事故隱患，可能危及人身財產安全，被主管部門封停。（二） 消防部門通知限期整改的消防設施故障、隱患。（三） 房屋屋面、外墻滲漏，有關主管部門認定嚴重危及房屋和人身財產安全。（四） 供水、排水設施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施嚴重損壞。（五） 樓體外立面嚴重脫落或存在嚴重脫漏危險，有關主管部門要求立即排除隱患的。（六） 有關主管部門認定的其他嚴重危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。第10條 物業緊急維修僅限于滿足物業的基本使用功能，符合相關部門的維修或整改要求。對物業共有部位及共用設施設備的改良、改造、翻新等項目，不得申請使用物業緊急維修資金。第3章 物業緊急維修資金的設立和申報第11條 物業緊急維修資金是物業項目共用部位和共用設施設備發生或可能發生突發安全事故時，為確保物業能及時得到修繕，避免人身財產遭受侵害而專門設立的資金。第12條 物業管理區域發生物業緊急維修情形時，應先使用物業管理區域物業專項維修資金，并按照深圳市物業專項維修資金管理規定相關規定辦理手續。物業管理區域物業專項維修資金不足部分再申請緊急維修資金。第13條 物業緊急維修同時符合深圳市羅湖區全面推廣實施民生微實事工作方案規定的，優先按民生微實事相關規定辦理手續，區街道辦事處積極支持。第14條 申請物業緊急維修資金需經業主大會表決通過。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區，可以由區住房和建設局會同街道辦事處，在征求該住宅區業主或者使用人意見并取得過半數書面同意后，指定物業所在地社區居民委員會代行深圳經濟特區物業管理條例規定的業主大會和業主委員會職責。第15條 依據本辦法申請使用緊急維修資金的，按照以下程序辦理：（一）業主委員會或社區居委會提請有關部門認定或有關鑒定機構鑒定，并將認定或鑒定結果和相關情況向物業管理區域所在地街道辦事處提交書面報告；（二）物業管理區域所在地街道辦事處制定或委托專業機構制定維修方案，提交區住房和建設局核實是否符合本辦法。單項維修工程政府出資金額超過10萬元且占工程投資比例超過50%的，在提交區住房和建設局核實前須經區審計局預核。（三）區住房和建設局核實通過后，必要時街道辦事處可申請預撥不超過50%的維修資金。 （四）維修工程竣工驗收后，街道辦事處持下列材料向區住房和建設局申請撥付余款：1、維修方案；2、區住房和建設局核實文件；3、竣工驗收證明文件；4、按辦法應當進行竣工結算審核的，需提交由區審計局出具結算審核報告。（五）區住房和建設局核準后，按本辦法從緊急維修資金中撥付剩余款項。（六）街道辦事處應當將維修項目、撥付款項的金額等情況在物業管理區域內予以通告。第16條 本辦法第九條所述緊急維修情形出現特別緊急情況的，緊急維修資金使用流程按照以下程序辦理。（1） 物業服務企業、業主委員會、社區居委會等部門向物業管理區域所在地街道辦事處提出特別緊急維修申請，無需召開業主大會會議表決通過。（2） 物業管理區域所在地街道辦事自行或委托物業服務企業制定維修方案并立即組織實施。（3） 街道辦事處或物業服務企業將維修方案報區住房和建設局備案并申請預撥相應維修資金。（4） 街道辦事處對維修工程驗收后，按照本辦法第十五條第（四）項規定辦理工程結算手續。第17條 同一物業管理區域一年內不能兩次或以上申請緊急維修資金，但特別緊急情況除外。第18條 每個物業管理區域每次申請的緊急維修資金最高額度不能高于30萬元，每年申請總額不得超過50萬元。第4章 物業緊急維修工程的實施第19條 政府出資占比低于50%的物業緊急維修工程，街道辦事處可以委托物業服務企業或其他市場主體組織實施。街道辦事處負責申報、監督。第20條 政府出資占比高于50%的物業緊急維修工程，街道辦事處按照相關法律法規的辦法組織實施。第21條 本辦法第九條所述情形出現特別緊急情況的，街道辦事處可以授權物業服務企業立即實施維修，不受第二十一條規定的限制。物業服務企業應立即告知業主委員會，同時報區住房和建設局備案。第22條 街道辦事處組織物業緊急維修，按相關辦法辦理招標、施工等有關手續。 涉及電梯的維修、更新、改造工程，應按專業機構的檢驗、評估意見實施。涉及消防設施的維修、更新、改造工程，應按消防監督主管部門的意見或其認可的專業單位的意見實施。第23條 維修工程竣工后，政府出資占比超過50%（含本數）的，街道辦事處應當組織對維修工程竣工驗收。政府出資占比不到50%的，街道辦事處應當參與對維修工程竣工驗收。驗收時，可以邀請業主委員會代表、物業服務企業代表參加；未成立業主委員會的，可以邀請3名以上業主代表參加驗收。電梯維修工程的竣工驗收應取得法定專業機構的檢驗合格證。消防工程的竣工驗收應取得消防監督主管部門出具的驗收合格證明文件或隱患整改完畢的證明文件。第5章 緊急維修資金的返還和補貼第24條 物業管理區域使用緊急維修資金后，應立即參照深圳市物業專項維修資金管理規定第九條規定的標準（不含地價）籌集本物業管理區域專項維修資金。 自緊急維修工程竣工驗收之日起1年內，物業管理區域未按前款的規定決定籌集本區域專項維修資金的，受益物業管理區域的全體業主應共同將政府墊付的緊急維修資金全額返還給政府。第25條 物業管理區域決定參照深圳市物業專項維修資金管理規定第九條規定的標準（不含地價）籌集專項維修資金的，不用返還政府為物業管理區域墊付的緊急維修資金。并且政府按如下標準給予補貼：（一） 物業管理區域業主籌集的專項維修資金金額超過小區房屋公用設施專用基金總額（不含地價）70%或以上的，政府按照籌集金額的40%給予（掛賬）補貼，但每個物業管理區域最高金額不超過100萬元。（二） 物業管理區域業主籌集的專項維修資金金額高于小區房屋公用設施專用基金總額（不含地價）30%但低于70%（不含本數）的，政府按照籌集金額的20%給予（掛賬）補助，但最高金額不超過50萬元。（三） 1994年11月1日后竣工交付的物業，物業管理區域業主籌集的專項維修資金不包含建設單位繳納的房屋公用設施專用基金。第6章 監督管理第26條 街道辦事處及相關部門，應當按照法律法規嚴把質量關，