第五章房屋調查 5 1房屋調查 5 2共有面積的分攤 5 3房屋調查的技術要求 5 4房產面積量算 5 1房屋調查 一 與房屋有關的名詞1 假層 指房屋的最上一層 四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度 內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層 其高度大于2 2m的部分 面積不足底層1 2的成為假層 2 氣屋 利用房屋的人字屋架下面的空間建成并設有老虎窗的叫做氣屋 老虎窗 roof 開在屋頂上的天窗3 夾層 建筑設計時 安插在上下兩層之間的房屋 4 暗樓 房屋建成后 利用室內上部空間添加建成的房間 5 過街樓 橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋 6 吊樓 一邊依附于相鄰房屋 另一邊有支柱建筑的懸空房屋 7 陽臺 挑外廊 房屋建筑的上層 伸出屋外的部分 作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺 分外 凸 陽臺 內 凹 陽臺 凸凹陽臺 畫圖時把突出墻面的部位畫成虛線 8 天井和天棚 房屋內部無蓋見天的小塊空間叫做天井 天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚 房屋性質分類 二 房屋調查的內容房屋的權屬 位置 數量 質量和利用狀況 1 房屋的權屬房屋的權屬包括權利人 權屬來源 產權性質 產別 墻體歸屬 房屋權屬界線草圖 1 權利人 房屋所有權人的姓名 產權證件上的姓名 2 權屬來源 指產權人取得房屋產權的時間和方式 如繼承 購買 受贈 交換 自建 翻建 征用 收購 調撥 價撥 撥用等 3 產權性質 共劃分為全民 全民所有制 集體 集體所有制 私有 個體所有制 等三類 外產 中外合資產不進行分類 但應按實際注明 4 產別 根據產權占有和管理不同而劃分的類別 按兩級分類 一級分8類 二級分4類 房屋產別分類標準 5 墻體歸屬 指四面墻體所有權的歸屬 一般分三類 自有墻 共有墻 借墻 6 房屋權屬界線示意圖 以房屋權屬單元為單位繪制的略圖 表示房屋的相關位置 其內容有房屋權屬界線 共有共用房屋權屬界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬 房屋的邊長 對有爭議的房屋權屬界線應標注爭議部位 并做相應的記錄 7 房屋權屬登記情況 已辦理過房屋所有權登記的 注明 房屋所有權證 證號 房屋產別分類標準 部分產權私有房產 指按照房改政策 職工個人以標準價購買的住房 擁有部分產權 二 房屋調查的內容2 房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落 所在層次 1 房屋坐落 描述房屋在建筑地段的位置 指房屋所在街道的名稱和門牌號 單元式的成套住宅 應加注單元號 室號或產號 2 所在層次 指權利人的房屋在該幢的第幾層 幢是指一座獨立的 包括不同結構和不同層次的房屋 3 房屋的質量房屋的質量包括層數 建筑結構 建成年份 1 房屋的層數 指房屋的自然層數 一般按室內地坪以上起計算層數 當采光窗在室外地坪線以上的半地下室 室內層高在2 2m以上的 則計算層數 地下層 假層 夾層 暗樓 裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間 水箱間均不計算層數 屋面上添建的不同結構的房屋不計算層數 但仍需測繪平面圖且計算建筑面積 房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和 2 房屋的結構 根據房屋的梁 柱 墻及各種構架等主要承重結構的建筑材料確定 房屋建筑結構分類標準一幢房屋一般只有一種建筑結構 若房屋中有兩種或兩種以上建筑結構組成 能分清楚界線的 則分別注明結構 否則以面積較大的結構為準 房屋建筑結構分類標準 3 建成年份 指實際竣工年份 拆除翻建的 應以翻建竣工年份為準 一幢房屋有兩種以上建筑年份 應分別調查注明 二 房屋調查的內容4 房屋的用途房屋的用途指房屋目前的實際用途 即房屋現在的使用狀況 按兩級分類 一級分8類 二級分28類 一幢房屋有兩種以上用途的 應分別調查注明 房屋用途分類5 房屋的數量房屋的數量包括建筑占地面積 建筑面積 使用面積 共有面積 產權面積 總建筑面積 套內建筑面積等 1 建筑占地面積 基底面積 指房屋底層外墻 柱 外圍水平面積 一般與底層房屋建筑面積相同 2 建筑面積 指房屋外墻 柱 勒腳以上各層的外圍水平投影面積 包括陽臺 挑廊 地下室 室外樓梯等 且具備有上蓋 結構牢固 層高2 20m以上 含2 20m 的永久性建筑 平房建筑面積指房屋外墻勒腳以上的墻身外圍的水平面積樓房建筑面積指各層房屋墻身外圍水平面積的總和勒腳 建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分 3 使用面積 指房屋戶內全部可供使用的空間面積 按房屋的內墻面水平投影計算 4 共有面積 指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積 包括 電梯井 管道井 樓梯間 垃圾道 變電室 設備間 公共門廳 過道 地下室 值班警衛室等 以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積 以水平投影面積計算 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻 以及外墻 包括山墻 水平投影面積一半的建筑面積 獨立使用的地下室 車棚 車庫 為多幢服務的警衛室 管理用房 作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積 5 房屋的產權面積 指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積 房屋產權面積由直轄市 市 縣房地產行政主管部門登記確權認定 6 總建筑面積 指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和 等于計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積之和 計算容積率的建筑面積包括使用建筑面積 分攤的共有面積和未分攤的共有面積 容積率 項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值 容積率 地上總建筑面積 總用地面積容積率越低 居民的舒適度越高 反之則舒適度越低 一個良好的居住小區 高層住宅容積率應不超過5 多層住宅應不超過3 綠地率應不低于30 住宅分類 低層住宅 指1至3層高的住宅 主要指 一戶 獨立式住宅 二戶 聯立式住宅和 多戶 聯排式住宅 多層住宅 指4至6層高的住宅 借助公共樓梯解決垂直交通 是一種最具代表性的城市集合住宅 小高層住宅 一般而言 主要是指7至11層高的集合住宅 從尺度上說具有多層住宅同樣的氛圍 而又是較低的高層住宅 故稱為小高層 高層住宅 一般指總高12層以上的住宅 它是作為解決城市用地緊張的一種高密度居住手段 在反映城市建設經濟原則的同時 也滿足了居民在城市中心區 職住相近 的居住便利性和城市生活豐富性的需求 7 成套房屋的建筑面積 由套內房屋的使用面積 套內墻體面積 套內陽臺建筑面積三部分組成 8 套內房屋使用面積 為套內房屋使用空間的面積 以水平投影面積按以下規定計算 套內使用面積為套內臥室 起居室 過廳 過道 廚房 衛生間 廁所 貯藏室 壁柜等空間面積的總和 套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積 不包括在結構面積內的套內煙囪 通風道 管道井均計入使用面積 內墻面裝飾厚度計入使用面積 山墻 房子端頭以及和端頭平行的墻 山墻大多是承重墻 由于中國古代的房子大多是長條形狀的 短方向的墻是山墻 長方向就叫縱墻 即和山墻垂直方向的墻 縱墻大多都是非承重墻 相對于縱墻 山墻也叫做橫墻 9 套內墻體面積 是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻 包括山墻 等共有墻 均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積 套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積 10 套內陽臺面積 均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算 其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積 未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積 三 房產要素的編號1 房產編號房產編號全長17位 字符型 戶地 農村居民點的宅基地 1 房產編號編號前13位為該房產 戶地所屬的宗地的編號 第14位為特征碼 二值型 以 0 代表房產 以 1 代表戶地 第15 16 17三位為該房產 戶地在所屬地塊分為內按 弓 形順序編的房產序號 戶地序號 宗地編號前6位為省 地市 區縣的代碼 7 8位為街道 鄉 鎮代碼 9 10位為街坊 行政村代碼 11 12 13位為宗地在街坊 行政村內按弓形順編的序號 2 房屋及構筑物要素編號房屋 構筑物編號全長9位 字符型 第1 2位為房屋產別 用兩位數字表示到二級分類 第3位為房屋結構 用一位數字表示 第4 5位為房屋層數 用兩位字符表示 1 99層用1 99表示 100層以上用字母加數字表示 A代表 10 B代表 11 依次類推 第6 7位為建成年限 用兩位字符表示 取建成年份末兩位數 1999年以后的用字母加數字表示 A0代表2000年 C4代表2024年 1900年以前建成的表示 在宗地圖上特殊注記 第8 9位為房屋用途 用兩位數字表示到二級分類 房屋及構筑物編號 5 2共有面積的分攤 一 共有面積的含義共有面積由兩部分構成 應分攤的共有面積和不應分攤的共有面積 應分攤的共有面積主要有室內外樓梯 樓梯懸挑平臺 內外廊 門廳 電梯房及機房 多層建筑物中突出屋面結構的樓梯間 有維護結構的水箱等 不應分攤的共有面積是前項所列之外 建筑報建時未計入容積率的共有面積和有關文件規定的不進行分攤的共有面積 包括機動車庫 非機動車庫 消防避難層 地下室 半地下室 設備用房 梁底標高不高于2m的架空結構轉換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所等 對于應分攤的共有面積 如果多個權利人擁有一棟房屋 則要求分戶分攤 一個權利人擁有一層 分層分攤 即使用面積按層計算 房屋的共有面積按層分攤 自然層數等于或大于2的建筑物 一定有共有面積 二 應分攤共有面積的分攤原則1 按文件或協議分攤 有面積分割文件或協議的 實際情況并不多見 2 按比例分攤 按其使用面積的比例分攤各單元應分攤的共有面積 分攤系數K 各單元套內建筑面積K 應分攤的共有面積 各單元套內建筑面積之和 3 按功能分攤 對有多種不同功能的房屋 如綜合樓 商住樓等 共有面積應參照其服務功能進行分攤 1 對服務于整個建筑物所有使用功能的共有面積應共同分攤 否則按其所服務的建筑功能分別進行分攤 2 住宅平面以外 僅服務于住宅的共有面積 電梯房 樓梯間除外 應計入住宅部分進行分攤 住宅平面以外的電梯房 樓梯間 僅服務于住宅部分 但通過其他建筑功能的樓層 按住宅部分面積和其他建筑面積的各有比例分配相應的分攤面積 3 建筑物報建時計入容積率的其他共有面積均應分攤 4 共有面積的分攤除有特殊規定外 一般按所服務的功能進行分攤 分攤時凡屬本層的共有面積只在本層分攤 服務于整棟的共有面積整棟分攤 只為某部分建筑物服務的共有部分只在該部分分攤 建筑物天頂部分的共有面積 如無特別要求 無條件由整棟建筑物分攤 商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分 即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積 然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤 商住樓共有建筑面積的分攤方法 住宅部分 將分攤得到的幢共有建筑面積 加上住宅部分本身的共有建筑面積 依照按比例分攤的方法和公式 按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積 商業部分 將分攤得到的幢共有建筑面積 加上本身的共有建筑面積 按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層 作為各層共有建筑面積的一部分 加至各層的共有建筑面積中 得到各層總的共有建筑面積 然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套 求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積 三 應分攤共有面積的區分及分攤方法在房屋調查過程中 正確的區分及計算是保證房屋面積測算準確的關鍵 綜合概念樓立面圖 1 G1只服務于A部分 則只在A內分攤 2 G1只服務于B部分 但通過A 則由A B兩部分按比例分攤 3 G2只服務于B部分 但通過A 則由A B兩部分按比例分攤 4 G2同時服務于A B兩部分 則整棟分攤 5 G3只服務于B部分 則只在B部分分攤 6 G4為天頂部分 整棟分攤 7 G5只服務于B部分 但不通過A 則只在B部分分攤 T2為在整棟房屋中本層應分得的共有面積 T1為本層的共有面積 僅服務于C D兩部分 C D兩部分為功能不同或權利人不同的使用面積 C D T1相對于整棟房屋來說是使用面積 T1 T2作為本層的共有面積分攤到C D兩部分 綜合概念樓層面圖 四 應分攤共有面積的特點1 產權是共有的 其產權應屬建筑物內部參與分攤共有面積的所有業主擁有 物業管理部門及用戶不得改變其功能或有償出租 售 對于不應分攤的共有面積也是如此 2 應分攤共有面積的相對性 如層面圖上的T2 T1 3 各權利人擁有的應分攤共有面積在空間上是無界的 只擁有數量上的表達 而無空間位置界線的準確表達 4 從理論上講 任何建筑物都有使用面積和共有面積 無共有面積的建筑物僅限于只有一層的建筑物 5 3建筑面積計算 一 計算全建筑面積的范圍 1 永久性結構的單層房屋 按一層計算建筑面積 多層房屋按各層建筑面積的總和計算 2 房屋內的夾層 插層 技術層及其梯間 電梯間等其高度在2 20m以上部位計算建筑面積 3 穿過房屋的通道 房屋內的門廳 大廳 均按一層計算面積 門廳 大廳內的回廊部分 層高在2 20m以上的 按其水平投影面積計算 4 樓梯間 電梯 觀光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然層計算面積 5 房屋頂面上 屬永久性建筑 層高在2 20m以上的樓梯間 水箱間 電梯機房及斜面結構屋頂高度在2 20m以上的部位 按其外圍水平投影面積計算 6 挑樓 全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算 7 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯 按各層水平投影面積計算 8 與房屋相連的有柱走廊 兩房屋間有上蓋和柱的走廊 均按其柱的外圍水平投影面積計算 9 房屋間永久性的封閉的架空通廊 按外圍水平投影面積計算 10 地下室 半地下室及其相應出入口 層高在2 20m以上的 按其外墻 不包括采光井 防潮層及保護墻 外圍水平投影面積計算 11 有柱或有圍護結構的門廊 門斗 按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算 12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的 按其外圍水平投影面積計算 13 屬永久性建筑有柱的車棚 貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算 14 依坡地建筑的房屋 利用吊腳做架空層 有圍護結構的 按其高度在2 20m以上部位的外圍水平面積計算 15 有伸縮縫的房屋 若其與室內相通的 伸縮縫計算建筑面積 二 計算一半建筑面積的范圍 1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊 檐廊 按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算 2 獨立柱 單排柱的門廊 車棚 貨棚等屬永久性建筑的 按其上蓋水平投影面積的一半計算 3 未封閉的陽臺 挑廊 按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算 4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算 5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊 按外圍水平投影面積的一半計算 二 不計