1 現代房地產投資開發 主講人 張建坤 2 打油詩一首 幾千年來 房地產 有土斯有才 吾人生存與發展之所寄 那揮之不去 正道之 根深蒂固 如水之載舟 古老的中國 玩狎之 若水之覆舟 房地產 多少風云變幻 房地產 轉手間 永恒基業 成為財富的征逐 專家事業 卻也為沉淪的陷阱 全民家業 一念間 投資與投機的糾纏 玄機包含多少 參考書籍 張建坤 周虞康編著 房地產開發與管理 東南大學出版社劉洪玉主編 房地產開發 首都經濟貿易大學出版社美 蓋倫 E 格里爾 邁克 D 法雷爾等 房地產投資決策分析 房地產營銷 房地產法規等 3 第1章房地產與房地產業概述 主要內容 房地產的含義 特征 以及房地產業與國民經濟的關系及其可持續發展等 4 1 1房地產的含義及特征 1 房地產的基本概念房地產是房產與地產的總稱 即房屋和土地兩種財產的統稱 在物質形態上看 房地產可被定義為土地及地上建筑物和其他構筑物 定著物 相關概念 不動產 5 2 房產與地產的差異與聯系 1 房產與地產的差異地產可以單獨存在 也可以獨立進入市場進行運作 而房屋必須在土地上建造 也只有與土地結合運作才能整體進入市場 房產是最終的成品 能夠滿足人們生產和生活的需要 地產則作為房產建造的基礎 其需求必須通過人們對房產的需求才能反映出來 房產和地產的各自價格的形成過程存在差異 2 房產與地產的聯系從物質形態上看 房產與地產是密不可分 相互依存的 從價值形態上看 房價與地價總是結合在一起的 表現形式為房屋價格 從權屬上看 房產與地產也是密不可分的 從資本循環看 地產投資與房產投資是融合在一起的 從開發經營看 土地開發和房產開發是兩個緊密相連的產業環節 6 3 房地產的特征 1 房地產的自然特征房地產的社會特征 位置的固定性 個別性 耐久性 數量的有限性 效用的多層次性 2 房地產的經濟特征房地產建設周期長 投資大 用途變更的困難性 房地產投資的流動性較差 房地產的保值增值性 3 房地產的社會特征政策影響性強 房地產生產和消費反映出較強的社會風俗和生活習慣 7 4 房地產的分類1 按房地產用途分2 按房地產實物形態分類按建筑結構分 按建筑層數分 按建筑物的新舊程度分 按建筑物的建筑標準劃分3 按房地產權屬關系分 8 5 房地產投資的利與弊利 相對較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機構的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級弊 投資回收周期較長需要專門的知識和經驗 9 1 2房地產業與其定位 1 房地產業的含義房地產業是由房地產投資 開發 經營 管理和服務等部門和行業構成的巨大產業體系 房地產業是從事房地產開發 經營 管理和服務活動的行業和部門的總稱 生產和經營的對象 房地產 10 內容 1 土地開發和再開發 2 房屋開發和建設 3 地產經營 包括土地使用權的出讓 轉讓 租賃和抵押 4 房地產經營 包括房產 含土地使用權 買賣 租賃 抵押等 5 房地產中介服務 包括信息 咨詢 估價 測量 律師 經紀和公證等 6 房地產物業管理服務 包括家居服務 房屋及配套設施和公共場所的維修養護 安全管理 綠地養護 保潔 車輛管理等 7 房地產金融服務 包括信貸 保險和房地產金融資產投資等 11 2 房地產業的行業性質產業劃分及房地產業屬性在我國 2003年國家統計局頒布的 三次產業劃分規定 中 對三次產業劃分作了最新的規定 房地產業作為國民經濟中一個獨立的產業 屬于第三產業中一個極其重要的產業門類 對國民經濟增長起著巨大的作用 房地產業與建筑業的關系建筑業的主要經營活動是各類房屋的建造和其他構筑物的修建 改造及設備安裝 它完全是物質生產部門 國際上和我國都明確建筑業屬于第二產業 房地產業是不同于建筑業的獨立行業 房地產是從事投資 開發 經營 管理和服務的產業 房地產業在資源配置 產業運作 經營范疇及產業組織特征等方面與建筑業有許多不同的地方 建筑業是房地產的產業鏈條中不可缺少的生產環節 12 3 房地產業的特性高度綜合性政府干預強關系社會的穩定高投資 高收益 高風險 13 1 3房地產業與國民經濟的關系 1 房地產業在國民經濟中的地位房地產業是國民經濟的重要基礎性產業基礎性產業 指在國民經濟中是社會再生產和各種經濟活動的載體房地產業是國民經濟的先導性產業房地產具有很強的前向關聯 后向關聯和側向關聯作用 房地產業的發展能夠促進和帶動那些相關產業的發展 起到明顯的促進和導向作用 房地產業是國民經濟的支柱產業支柱性產業 是指在國民經濟發展中起著骨干和支撐性作用的行業 14 2 房地產業與國民經濟關系的一般規律房地產業的發展需要與國民經濟發展保持一定的比例 國民經濟對房地產業的作用 可以是正面的 也可以是負面的 可以起帶動作用 也會制約房地產業的發展 房地產業對國民經濟的作用可分為兩個方面 促進或牽制 15 1 4房地產業的可持續發展 1 內涵 房地產業的可持續發展 是指房地產業在時間上要保持產業的持續穩定的增長 不以犧牲以后的發展為代價換取現在的發展 既包括土地資源的永續利用 也包括房地產業的穩定協調發展 還包括房地產市場完善與人居環境改善等 16 2 主要內容土地資源利用與可持續發展房地產開發與可持續發展人居問題和可持續發展房地產市場與可持續發展 17 3 房地產業可持續發展遵循的原則堅持資源集約利用原則堅持提高經濟效率原則堅持生態環境保護原則堅持公平原則 18 4 房地產可持續發展的措施合理利用土地資源 杜絕土地的浪費規范和引導房地產市場的有序競爭行為房地產業要做到與時俱進 不斷創新建立房地產業的預警系統加強房地產中介服務機構的管理 實現房地產服務專業化 19 思考 房地產業與建