工程經濟學課程設計成果班 級 0534111 專 業 房地產經營管理 課程名稱 工程經濟學 時 間 2012-2013（2）第15周指導教師 劉紹濤、李利納 姓 名 學 號 某房地產開發項目經濟評價一、 項目概況項目名稱： 擬建項目為 市 建設小區，由 房地產開發公司負責開發建設，該建設項目規劃用地面積 m2，可開發用地 m2，建筑面積為 m2，總容積率為 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設計為： ，面積為： m2。二、 建筑方式及進度安排1.建筑方式集中規劃、統一設計、施工監理、公開招標、優良工程。2.建設進度工期： 年 月 年 月；銷售： 年 月 年 月；三、 投資估算與資金籌措1據估算項目總投資為 萬元，可銷售面積的單方造價為 /m2；2估算依據：假定項目建成后全部售完；估算中有關稅金和費用按 市的現行規定和同類項目的平均水平測算（可查閱相關資料）；假定該項目在 年內分 期全部建設完成；假定該項目在第 年開始預售，至項目建成后 年內全部銷售完畢；項目總投資中自有資金比率按 %計算；貸款利率按6%計取； 整個項目的投資費用是在專業投資監理工程師監督下使用；3房地產項目總投資包括開發建設投資和經營資金，總投資估算見項目總投資估算表 1項目總投資估算表 1 單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發建設投資1.1土地費用1.2前期工程費1.3基礎設施建設費1.4建筑安裝工程費1.5公共配套設施建設費1.6開發間接費1.7管理費用 1.8財務費用1.9銷售費用1.10開發期稅費1.11其他費用1.12不可預見費2經營資金3項目總投資3.1開發產品成本3.2固定資產投資3.3經營資金5投資分年度使用計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，其中自有資金 萬元，銷售收入 萬元，貸款 萬元。按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃見投資計劃與資金籌措表3。投資計劃與資金籌措表2 單位：萬元序號項目開發經營期合計1項目總投資1.1開發建設投資1.2經營資金2資金籌措2.1自有資金2.2貸款2.3預售收入2.4預租收入2.5其他收入四、 投資分析基礎數據的預測和選定1.銷售收入的測算綜合測定可銷售面積的平均價格為 元/ m2，可銷售面積為 m2，分年度的銷售收入見表3。銷售收入與經營稅金及附加估算表 3 單位： 萬元序號項目合計1銷售收入 1.1可售面積（m2）1.2單位售價1.3銷售比例2經營稅金及附加2.1營業稅2.2城市維護建設稅2.3教育費附加2.成本及稅金本項目開發產品成本為 萬元，固定資產投資為0，經營資金為0（預售收入利用），融資費為 萬元，總投資成本為 萬元。稅金主要是經營稅費和所得稅，經營稅費為6.50%（其中營業稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%； 土地增值稅按開發項目銷售利潤水平以累進稅率征收。3.利潤分配利潤總額=經營收入-經營成本-經營費用-經營稅金及附加-土地增值稅稅后利潤=利潤總額-所得稅房地產開發項目繳納所得稅的利潤，一般按照下列順序分配：（1） 彌補企業前年度的虧損；（2） 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定盈余公積金以達到注冊資本的50%時可不再提取；（3） 提取公益金；（4） 向投資者分配利潤。詳見項目損益表4項目損益表4 單位：萬元序號項目合計開發經營期1經營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經營成本2.1商品房經營成本2.2出租房經營成本2.3土地轉讓成本2.4商品房銷售成本3運營費用4經營稅金及附加5土地增值稅6利潤總額7所得稅8稅后利潤9.1盈余公積9.2應付利潤9.3未分配利潤五、 項目經濟效益評價（一）項目現金流量1.項目全部投資財務現金流量表（ic=10%）5全部資金現金流量表5 單位：萬元序號項目合計開發經營期1現金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入2現金流出2.1開發建設投資2.2經營資金2.3運營費用2.4經營稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅3凈現金流量4累計凈現金流量5折現值6累計折現值計算指標IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態投資回收期= 年動態投資回收期= 年注：（1）開發建設投資中不含財務費用；（2）在運營費用中應扣除財務費用、折舊費和攤銷費2.資本金財務現金流量表資本金財務現金流量表6 單位：萬元序號項目合計開發經營期1現金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉租收入1.5其他收入1.6長期借款1.7短期借款1.8回收固定資產余值1.9回收經營資金2現金流出2.1開發建設投資2.2經營資金2.3運營費用2.4經營稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅2.7貸款本金償還2.8貸款利息支付3凈現金流量4累計凈現金流量5折現系數6凈現值7累計凈現值計算指標IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態投資回收期= 年動態投資回收期= 年(二) 財務平衡表與貸款償還分析1. 資金來源與運用表（即財務平衡表）集中體現了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要數據。分析表明，本項目 （是 / 否）具有基本的資金平衡能力。詳見資金來源與運用表7。2. 從本項目的“借款還本付息表”中可以看出，本項目如果操作得當，在正常情況下，項目開發建設完成時， （能 / 否）從銷售收入中還清貸款本息，其借款償還期為 年。資金來源與運用表7 單位：萬元序號項目合計開發經營期 1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4自有資金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收流動資金1.9經轉租收入2資金運用2.1開發建設投資2.2經營資金2.3運營費用2.4經營稅金及附加2.5土地增值稅2.6應付利潤2.7借款本金償還2.8借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金2.借款還本付息表借款還本付息表 8 單位：萬元序號項目合計經營開發期1貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計1.1.1本金1.1.2利息1.2本期貸款1.3本期應計利息1.4本期本金歸還1.5本期利息支付1.6期末貸款本息累計本年年利率2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收2.2未分配利潤2.3其他六、不確定性分析1 盈虧平衡分析（列出計算式、畫出線性盈虧平衡圖） 2 敏感性分析（列式、確定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度計算采用凈現值、內部收益率和投資利潤率對銷售價格和項目總投資進行敏感性分析。銷售價格平均敏感度= 建設投資平均敏感度= 可知 內部收益率對 的變化最為敏感。變化因素對內部收益率的影響表9。 因素變化對內部收益率的影響 表9 變化率項目指標15%10%5%基本方案+5%+10%+15%銷售價格變化凈現值內部收益率投資利潤率投資變化凈現值內部收益率投資利潤率七評價結論與建議（列表）評價結論匯總表 10財務評價指標評價標準評價結果是否