物業管理法律法規測試題（二）出題人：李門隆答題時間： 120 分鐘閱卷人： 姓名：一、單項選擇題：（共 10 分）1、目前，狹義的物業管理法律是指（）。a.物業管理條例b.物權法c.民法通則d.合同法2、物業管理條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由（）按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。a. 業主b.物業服務企業c.業主和使用人d. 業主和物業服務企業3、業主委員會與物業服務企業的關系是（）。a. 平等的法律主體關系b.領導與被領導的關系c.管理者與被管理者的關系d.法人與法人的關系4、在物業管理法律關系中（）法律關系占大多數。a. 刑事b. 民事c.人事d.行政5、業主是指（）a. 物業使用人b. 物業所有權人c.占有人d.管理人6、物業管理區域內共用部分的經營性收益屬于（）所有。a. 全體業主b.物業服務企業c.開發建設單位d.居民委員會7、縣級以上地方人民政府（）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。a. 房地產行政主管部門b.工商行政主管部門c.小區管理辦公室d.物業管理協會8、在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的（）。a. 委托協議書b.臨時委托合同c.前期物業服務合同d.臨時管理委托合同9、建筑物區分所有權人就是指在物業管理活動中的（）。a. 住戶b.租戶c.業主d. 物業服務企業10、業主委員會的權利來源于（）。a. 業主大會的授權b.管理規約c.業主委員會章程d. 政府授權二、多項選擇題：（共 20 分）1、物業管理法律法規調整的對象是（）。a. 物業合同關系b.物業財產關系c.物業管理民事關系d.物業管理行政關系2、業主對建筑物區分所有權的專有部分所享有的權利為（）。a. 占有b.使用c.收益d. 相鄰權3、業主在物業管理活動中，享有下列權利（）。a. 按照合同約定接受物業服務企業提供的服務b.監督業主委員會的工作c. 對物業共用部位公用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權d. 監督專項維修資金的管理和使用。4、業主對建筑物區分所有權的專有部分所應承擔的義務為（）。a. 按照本來用途和使用目的使用專有部分b.維護建筑物的安全和外觀美觀c. 不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線d. 獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任5、業主在物業管理活動中應履行下列義務（）。a. 參加業主大會會議，行使投票權b.遵守管理規約，業主大會議事規則c.按規定繳納專項維修資金d.按時交納物業服務費用6、物業服務合同應當對（）等內容進行約定。a. 服務質量b.服務費用c.物業管理用房d.物業管理7、管理規約的訂立應遵循（）。a. 合法性原則b.整體性原則c.民主原則d.自愿原則8、新建物業接管驗收應移交的資料主要有（）。a.驗收資料b.價格資料c.產權資料d.技術資料9、物業管理糾紛的處理方式主要有（）。a. 協商b.調解c.行政裁決和行政復議d.仲裁、訴訟10、物業承接查驗的主要內容（）。a. 移交物業資料b.查驗物業共用部位c.查驗物業公用設施設備d.物業專有部位三、選擇題：（共 10 分）1、物權法的頒布使我國有了一部統一的專門的物業管理法。（）2、在我國，業主與物業公司之間構成一種管理與被管理的關系。（）3、物業管理行為其實就是一種提供物業公共性服務商品的行為（）4、物業使用人在物業管理中的權利義務有業主與物業使用人約定，與物業服務企業無關。（）5、業主委員會作為全體業主合法權益的代表，其權利要大于業主大會。（）6、物業服務企業可以自行決定向業主代收業主應向供水、供電、供氣和有線電視等單位繳納的有關費用。（）7、物業服務合同的主體是物業服務企業和業主委員會。（）8、管理規約應該采用政府物業主管部門統一制定的示范文本。（）9、物業服務企業應對承接驗收的住宅小區質量負最終責任。（）10、只要經過竣工驗收， 開發建設單位就可以將房屋和有關設施交付使用。（）四、名詞解釋：（共 10 分）1、物業管理法；（ 3 分）2、業主；（ 3 分）3、物業服務合同；（4 分）五、簡答題：（共 20 分）1、業主在物業管理活動中的義務； （ 5 分）2、物業管理條例中的基本制度有哪些？（5 分）3、物業服務合同的內容主要有哪幾部分？（5 分）4、物業管理糾紛的處理方式有哪些？（5 分）六、案例分析題：（共 30 分）1、某小區業主在小區內自家門棟前丟失了一輛自行車，該業主由此 拒絕交納物業服務費。 該業主認為自己交納的物業服務費中包含保安費，但小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，所以不交物業服務費。該業主的做法合理嗎？請簡要說明。(15 分)2、某小區的物業管理公司是由開發商選聘的，一戶業主買房時沒有簽定前期物業服務合同 ，業主入住后以未簽定前期物業服務合同及物業服務問題太多為由，不交物業服務費及園區共用水電費。（1） ）該物業公司與開發建設單位簽訂的物業服務協議對該業主是否有約束力？（ 5 分）（2） ）因為物業服務問題能作為不繳納物業費及公共用水電費的理由嗎？請簡述。（10 分）答案一、選擇題：1、a2、d3、a4、b5、b6、a7、a8、c9、c10、a二、多選題：1、abcd2、abc3、abcd4、abcd5、bcd6、abcd7、abc8、cd9、abcd10、abc三、選擇題：1、錯 2、錯 3、對 4、錯 5、錯 6、錯 7、錯 8、錯 9、錯 10、錯四、名詞解釋：1、廣義上的物業管理法是指調整物業管理關系的所有法律的總稱； 狹義上的物業管理法是指建設部頒布的物業管理條例2、業主是物業的所有權人，業主可以分為獨立所有權人和區分所有權人。3、物業服務合同；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進行委托管理、被委托人接受服務并支付一定費用的合同。五、簡答題：1、業主在物業管理活動中的義務；（1） 遵守業主公約、業主大會議事規則；（2） ）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（3） ）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（4） ）按照國家有關規定交納專項維修資金；（5） ）按時交納物業服務費用；（6） ）法律、法規規定的其他義務。2、物業管理條例中的基本制度有哪些？1、業主大會制度2、管理規約制度3、業主委員會備案制度4、招投標制度5、承接與交接制度6、告知制度7、保修責任制度8、資質管理制度9、報告制度10、專項維修資金制度3、物業服務合同的內容主要有哪幾部分？4、物業管理糾紛的處理方式有哪些？六、簡答題：1、不合理。（ 1）、物業公司保安并非保險。 1、保安負責園區公共秩序和安全。2、保安費是對物業公司所提供的保安服務的報酬和補償。3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應由公安機關破案，由行為人負責賠償。4、保險 投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失承擔賠償保險金的責任。二、物業公司保安并非保管。1、保管 對某個特定的財產或物品的保護和管理，同時對保管的財產或物品的損失按保管合同負有賠償責任。2、該業主如果與物業簽定有特定的委托保管自行車的合同， 則物業應按照合同簽定的內容給予業主賠償，否則，不予賠償。3、如果業主將車停放于小區內有人看管的車棚內，并辦有交接手續，在此情況下車輛丟失，可要求物業公司賠償。三、自行車丟失或其他財產損失不能成為拒交物業費的理由。1、交納物業服務費是業主的義務。物業管理條例 第七條規定： 業主在物業管理活動中， 履行下列義務：五）、按時交納物業服務費用。2、交納物業費是商品交換的要求。物業公司提供的服務實質上也是一種商品，是一種服務性商品。業主享受物業服務， 就是購買和消費了物業服務這種商品，就理應支付相應的費用，這樣才構成商品交換。 而不交費用就是非法占有物業服務商品，物業公司收不到物業費， 其勞動價值得不到補償， 商品的再生產就無法進行，物業服務就無法繼續提供。3、自行車丟失或其他財產損失的賠償與交納物業費是兩個不同的民事責任，不能以某一項民事責任來抵消另一項民事責任。2、一、物業公司與業主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關系。1、物業公司在前期是受開發商的委托，開發商是大業主，物業公司與大業主之間簽定有前期物業服務委托合同；2、雖業主個人未簽定此協議， 但并不代表物業公司就解除物業服務， 物業服務并未停止， 該業主實際上已在享受物業服務內容，已構成了事實的合同關系。二、業主對物業管理公司的服務和收費存在異議，可通過業主大會或業主委員會解決， 或提起民事訴訟， 但不能以此為由不交物業服務費。1、向業委會反饋意見，改進服務質量；2、對不合格的物業公司可通過業主大會解聘物業公司；3、對物業公司的服務和收費有異議， 可提起訴訟，由法院判決；4、業主個人，不能以自己對物業服務優劣的主觀判斷而拒交費用。三、向業主解釋共用水電費收取的依據及收取原因：1、依據與開發商簽定的前期物業服務委托合同及與小業主簽定的前期物業服務協議內容；2、依據物業公司向物價局備案的物業服務收費標準；3、本著 “誰受益誰分攤 ”的原則，現在生活水平提高了，業主不單單只是購買一處住所， 而主要是購買園區的環境及物業的服務。環境好了，生活在小區里才能感受到家的溫暖，反之， 如果沒有園區的各種景觀照明及動態的水景， 小區就失去了靈氣， 業主住在里面也不會感受到舒適。因此，業主受益了，相應的就要分攤園區的共用水電費； 4、物業公司雖然是為業主服務，但物業公司也是一個企業，也需要 贏利，如果單靠物業費的收取來達到收支平衡是不可能的，如果業主再不交納共用水電費， 讓物業來承擔的話， 物業是運作不下