試論建筑物地下空間車庫的權益歸屬及其評估2015-11-25 估價師之家點擊標題下估價師之家可快速關注摘自中國房地產估價與經紀2012年4期作者：唐阿祥摘要：地下車庫的權益歸屬問題，一直困擾著房地產估價機構。建筑物地下空間主要是作為建筑物的基礎部分，停車功能是衍生的副產品，其權益歸屬應當屬于全體業主。這是由現有土地制度的缺陷造成的，開發商只有在繳納地下空間的土地出讓金后方能取得地下車位的權益。地下車位作為特殊的房地產，具有兩個特點：一般不包含地價、不按建筑面積計售。評估地下車位時應根據不同性質，結合不同的估價目的確定不同的估價技術思路和方法。關鍵詞：地下車庫；車庫功能；地下車位特點；權益歸屬建筑物地下空間車庫的權益歸屬問題一直是困擾法律界和房地產開發、物業管理等部門的問題。長期以來，由于地下空間車庫的權益歸屬不明確，引發的各類糾紛層出不窮，作為房地產估價機構在評估此類項目時也往往因依據不足而出現“定價容易定性難”的窘境。2007年3月通過的物權法，是專門調節物的歸屬和利用而產生的民事關系的重要法律，對于住宅小區的車位、車庫有專門的規定。物權法第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”簡而言之，小區內的規劃建設車位、車庫歸開發商所有，可以通過出售、附贈或者出租等方式來加以處置；而屬于業主共有的道路或其他場地的車位，則歸全體業主共有。然而此條規定過于原則和籠統，未能有效地解決建筑物地下空間車庫歸屬的紛爭。物權法第七十四條其實表達了這樣的意思：在建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，沒有占用業主共有的道路或者其他場地的，其歸屬由當事人（開發商）通過出售、附贈或者出租等方式約定，反之，則不在物權法調整和保護之列。例如建筑物的地下空間車庫，因為可以停放汽車，但并非“規劃用于停放汽車的車位、車庫”，倒更像是屬于業主共有的“其他場地”，它的權益歸屬究竟如何認定呢？一、建筑物地下空間車庫并非源于規劃立項從當前房地產開發現狀來看，很少出現從項目立項開始就規劃用于停泊汽車的車位、車庫的情況，除非是獨立開發的經營型商業性地下車庫。開發商對于開發地下建筑物的熱情遠沒有地上建筑物來得大，其商業利潤主要是通過地上建筑物獲得的，而開發地下空間的車位，只要能收回建造成本即可。目前，上海售價在15000元平方米的樓盤，其地下車位的平均價格在10萬元個，地下車位的建筑面積一般在35至40平方米，約合2500元平方米至2800元平方米，較地下建筑物的建造成本略有盈余，跟地上建筑物的豐厚利潤相比不可同日而語。事實上，建筑物地下空間車庫只是房地產開發的附屬、衍生產品，而非主產品，開發商自然不會對它單獨報規劃立項并進行開發建設。二、建筑物地下空間是建筑物不可分割的一部分地下空間不是作為獨立的建筑空間而存在的，其首先是作為建筑物的基礎而存在，與建筑物的其他構件元素一樣，是整個建筑物不可分割的一部分。其第一功能或稱原始功能是擔負整個建筑物的承重功能；用作車庫，只是衍生出來的副產品，屬于第二功能或衍生功能。它和地上建筑物的關系只能是整個建筑物的共有部分，否則地上建筑物就成了無本之木、空中樓閣。三、建筑物地下空間車庫應當屬于業主共有的“其他場地”由此，我們不難發現，在建筑區劃內，屬于業主共有的“其他場地”，有套內建筑面積之外的共有建筑面積，如外墻、走廊、樓梯、電梯井道、設備用房、輔助用房等，還有小區道路、小區綠化、公共設施、門衛、配電房、泵房、小區會所、白行車庫（棚），以及建筑物地下空間車庫。它們有一個共同的特點，即都是整幢建筑物不可分割的部分，共同組成、支撐了建筑物的使用功能，不屬于業主的專有部分，卻又是業主正常使用過程中不可缺少的組成部分。從理論上說，對于建筑物地下空間車庫，開發商出售的并不是所有權，甚至不是使用權，而是由于車庫的稀缺性所帶來的一種壟斷資源的收益。事實上，沒有任何一個地下空間車庫能夠獲得政府頒發的獨立的“所有權證”或者是“使用權證”，它們在房地產權證“房屋類型”一欄記載的是“其他”；在“用途”欄記載的是“特種用途”，或者只是在房地產權證的附記里，標注出部位和建筑面積等信息，同時轉讓地下車位時有一系列的限制和規定。四、現有土地使用制度是建筑物地下空間車庫權益歸屬困惑的根本原因開發商建造投資的建筑物地下空間，是沒有經過土地分攤的，這是現有土地使用制度下難以界定建筑物地下空間車庫權益歸屬的根本原因。從現行的房地產法律法規看，確認地下建筑物所有權歸屬問題是缺乏法律依據的。城市房地產管理法第二條規定：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上，而沒有涉及地下空間的范疇，反映了我國立法滯后的窘況。開發商取得土地使用權時，只是地上建筑物部分參與了土地的分攤，而建筑物地下空間車庫所占空間沒有經過土地分攤，它既非通過出讓、轉讓的方式獲得土地使用權，又非符合法律程序的劃撥土地，那么開發商處分建筑物地下空間車庫的合法性便不復存在。開發商擅自將其出售、出租的所得都屬于不當得利，侵犯了建筑物全體業主的合法權益。五、建筑物地下空間車庫只有在補繳土地出讓金之后方能取得合法的所有權為了解決地下空間歸屬的法律瓶頸問題，上海市在全國范圍內第一個制定了地方性行政法規上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記施行規定 （以下簡稱施行規定），施行規定適用范圍為“本市國有土地范圍內地下空間開發建設的用地審批和房地產登記，但因管線鋪設、樁基工程等情形利用地下空間的除外”，本文論述的建筑物地下空間車庫無疑屬于此范圍。規行規定第六條規定：“經營性項目的地下土地使用權出讓金，按照分層利用、區別用途的原則，參照地上土地使用權出讓金的標準收取。”同時規定：“本辦法實施前開發建設的地下建（構）筑物屬于經營性用途的，轉讓時由受讓人向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續。”對于建筑物地下空間車庫，物權法規定得非常籠統而模糊，而上海市的施行規定卻規定得很明確，開發商只有在補繳土地出讓金之后，方能取得對建筑物地下空間車庫合法的所有權，否則，建筑物地下空間車庫應當屬于業務的共有部分，開發商的出售、出租等行為屬于對業主的侵權行為。六、建筑物地下空間車庫的特點一般情況下（經營性商業地下車庫除外），建筑物地下空間車庫具有以下特點：第一是不含地價。一般住宅或辦公樓、商業等建筑物的地下空間車庫部分是不繳納國有土地使用權出讓金的，因而不包含樓面地價，也不計入容積率，在房地產權證中記載的“房屋類型”為其他。因為不含地價，地下車位的成本價格主要由建筑物地下空間的重置成本價格來確定。但是車位的市場價格并非按照成本價格來銷售，而是隨行就市，根據車位的供需狀況及周邊的市場價格來決定，只有課稅、司法評估等情況需要計算車位的重置成本價格時才會用到。第二是地下車位不按建筑面積計售。盡管房地產權證上載明了車位的建筑面積，建筑面積表明該車位實際占有的面積以及分攤的共用面積包括墻體、樁柱、過道等，但記載的建筑面積與車位價格沒有關系。根據地下車庫及停車位尺寸規范記載，一個小型車車位的外廓投影面積為不小于4.8ml.8m。但因分攤的共用面積的不同，同樣是一個停泊小型機動車的車位，建筑面積的大小會有很大的差異。有些車位的建筑面積只有20多平方米，有些車位的建筑面積高達50多平方米，但這些都不重要，因為所有的地下車位都是按“個”計售的這與地上建筑物按建筑面積計售完全不同。七、地下車位的評估鑒于地下車位的上述特點，我們在評估車位市場價格時必須根據地下車位的不同性質，結合不同的估價目的、估價技術思路和方法來評估。多數情況是使用市場比較法來評估地下車位的市場價值。與地上建筑物不同，地下車位不含樓面地價，不同地段區域相類似建筑物地下車位的成本價格相似，但市場價格相距甚遠，因而市場法是唯一適合的估價方法。市場法是根據替代原理，尋找相類似房地產的已成交案例，通過交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等修正，得出估價對象市場價格的一種評估方法。在運用市場法評估地下車位時關鍵在于把握個別因素修正。與其他房地產不同，地下車位個別因素修正的內容主要是：車位形態（是否雙層機械式車位）、車位樓層（地下一層或地下二層、地下三層）、車位位置（距離出入口遠近）、方便程度（有無樁柱遮擋或停車死角）、電梯狀況（有無直達地下停車場的電梯）、擁擠狀況（車位是否擁擠、公共通道是否順暢）、場地平整（是否有坡道）、配套設施（有無小超市、洗車服務等）、管理狀況（有無專人管理機服務水平）、其他（其他影響價格的個別因素）。市場法的另三項修正（交易情況、交易日期、區域因素）以及計算公式與其他房地產計算時一致，本文不作展開。第一，經營性商業地下車庫應使用成本法和收益還原法。經營性商業地下車庫是指：建設立項為商業房地產，繳納土地出讓金因而包含了地價的，用作經營性的短時租賃服務的地下停車庫，一般位于車站、機場、碼頭、醫院、會場、城市商業中心等車流量大、短時泊車需求旺盛的區域。基于其商業特征（且包含了地價），此類地下車庫的評估可運用成本法和收益還原法計算價格。估價的技術思路與方法、公式和正常的房地產一樣，本文不作展開。需要注意的是，經營性商業地下車庫一般需要整體轉讓，而不能按單個車位交易，因此一般都是進行停車場整體評估。第二，用于課稅或法律糾紛時，可使用成本法求取重置成本價格在估價實踐中，會遇到地下車位轉讓的情況，需要評估其營業稅、增值稅等，需要評估其重置成本價格；還有司法目的的評估，因案件審理或執行的需要，也會有評估地下車位重置成本價的需求。需注意的是，地下車位不包含地價，主要評估建筑物的分項（建筑物地下空間部分）的重置成本價格，與重置價格的區別在于不計入銷售費用、稅費和利潤，公式如：地下車位重置成本價格=建造地下空間建筑物費用-折舊= （地下空間建筑工程費用+地下空間專