房地產項目投資判斷標準第一章項目投資概述一、 項目簡要背景介紹二、 本投資項目的戰略要點和關鍵環節1. 決定項目成功的戰略要點；2. 本項目有哪些關鍵環節。三、 本投資項目可能存在的主要風險1. 政策方面的風險；2. 市場方面的風險；3. 經營方面的風險。四、 盈虧平衡點的分析1. 在某銷售價格條件下的盈虧平衡點；2. 在某地價條件下的盈虧平衡點。3. 盈虧平衡點的敏感性分析五、 本項目投資的關鍵時間節點和項目進度安排第二章 項目定性判斷內容 在公司戰略推進過程中，我們的業務將分布在不同的區域，不同的城市。雖然這些項目素質各不相同，分別具有各自的屬性，但同為房地產開發項目，在項目選擇與開發過程中仍然存在著一些具有共性的指標。為了更好的進行項目選擇，簡化判斷標準，形成項目選擇的程序化與制度化，我們將這些具有共性的判斷標準加以提煉，通過城市、市場及項目三個由宏觀至微觀的層次逐一列舉，進行闡述：一、 理解城市：1. 目標城市與公司戰略匹配程度：目標城市是否屬于公司戰略中確定的城市范圍？如果不是，與戰略中確定的城市有無可比性，可比性如何？2. 城市所處經濟圈發展狀況2.1. 經濟圈的發展歷史2.2. 經濟圈發展規劃2.3. 經濟圈未來發展對城市的影響3. 城市人口及經濟狀況3.1. 城市人口發展狀況3.2. 城市人口結構狀況3.3. 城市匯集能力3.4. 城市經濟發展狀況：城市GDP總量、人均可支配收入、人均儲蓄額、社會保障制度等指標的變化情況及與其他城市的對比情況4. 城市人文、歷史特征及發展狀況房地產產品作為特殊消費品，尊重、適應客戶，實現本土化是項目能否成功的關鍵。因此，對不同區域自然、人文、歷史環境的理解，了解當地客戶需求是理解城市的重要組成部分。5. 城市化進程及總體規劃?，F階段，中國的房地產行業發展與城市化進程息息相關，一個城市的規劃前景，舊城改造及新區建設力度直接決定的當地的房地產行業發展。5.1. 城市發展歷程及城市化進程5.2. 城市總體規劃5.3. 城市交通規劃5.4. 城市用地規劃5.5. 城市園林景觀規劃5.6. 城市產業格局規劃5.7. 城市歷史文化遺產保護規劃6. 城市政治、政策環境目前，房地產行業仍是地域性較強的行業，不同的區域，不同的城市，其政府有著不同的執政思路與風格，對行業的發展也持不同的態度。因此，對政府及其政策的判斷直接決定了我們進入的方式方法與戰略戰術。二、 理解市場：1. 房地產市場發展狀況1.1. 房地產市場發展軌跡1.2. 房地產市場總體特征1.3. 房地產市場未來發展預測2. 房地產行業成長性。2.1. 過去3-5年行業典型指標變化狀況：包括人均居住面積、年銷售量、銷售額、施工（竣工）面積等。2.2. 城市房地產行業的供需結構3. 城市房地產行業競爭狀況分析：3.1. 開發企業發展歷史3.2. 開發商構成結構3.3. 行業競爭特征3.4. 行業進入壁壘3.5. 典型開發企業分析4. 一級市場主要考察項目所在區域過去兩年的土地出讓量及所處區域，未來一年的土地供給計劃，土地儲備量。通過對土地供應情況的了解我們可以判斷區域房地產市場的未來供需結構，發展速度以及規模，進而預測該區域市場的未來的供需關系和競爭的程度。5. 二級市場 此項目主要包括分區市場調查和研究各檔次產品的供應狀況與集合特征（平均售價、開發規模、產品形式、平均消化率、平均容積率、物業在區域內分布特征），典型個案分析（銷售價格、銷售速度、主力戶型、工程進度、推廣計劃、后期推案量等）。通過對二級市場的分析可直接了解當地房地產市場的銷售狀況、購買層次以及消費偏好等，有助于對項目進行整體定位。6. 三級市場主要關注二手房成交量、成交價格、主要成交區域、投資比例等指標。通過對這些指標的了解可觀察三級市場是否與一二級市場形成聯動，為未來行業發展趨勢及風險提供判斷依據。7. 價格成本指標當地的開發流程、開發成本、稅收優惠以及其他一些特色政策等。這些指標的確定將直接為項目成本及利潤率測算提供依據。8. 消費者分析8.1. 消費者總體特征8.2. 消費者購房行為特征8.3. 消費者結構分析8.4. 消費者總體需求預測三、 理解項目：1. 項目背景1.1. 項目來源1.2. 項目提供者的情況介紹2. 項目地理現狀：2.1. 四至范圍2.2. 地勢2.3. 地面現狀2.4. 地面居民居住情況2.5. 地下情況2.6. 土地的完整性2.7. 地質情況3. 項目地段分析3.1. 項目位置3.2. 項目周邊交通3.3. 公交系統3.4. 教育配套3.5. 醫療配套3.6. 商圈特征3.7. 文體配套3.8. 生活配套3.9. 自然景觀3.10. 風水評價4. 項目大市政狀況4.1. 道路現狀及規劃：包括現有道路、規劃道路，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）等4.2. 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃實施時間4.3. 雨水、污水排放：現有管線、管徑及未來規劃實施時間4.4. 通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等4.5. 永久性供電和臨時性施工供電：現有管線、上源位置、距宗地距離4.6. 燃氣：現有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置4.7. 供熱及生活熱水：現有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置5. 經濟技術指標5.1. 總用地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等5.2. 住宅建筑面積、公建面積，共建內容5.3. 綜合容積率、住宅容積率5.4. 建筑密度5.5. 控高5.6. 綠化率5.7. 其他 6. 項目手續情況7. 區域市場分析7.1. 區域住宅市場概述7.2. 區域住宅各項指標7.3. 區域市場各類型住宅分布狀況7.4. 區域內各類型住宅產品供應狀況7.5. 區域市場產品集合特征（尤其研究與項目類似檔次物業的特征）：包括均價、開發規模、產品形式、平均銷售率、平均容積率等7.6. 區域市場中產品營銷特征7.7. 未來2-3年內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型7.8. 分析本項目在區域市場中的機會8. 區域目標客戶群研究通過研究各檔次產品目標客戶群特征及輻射商圈范圍，確定項目市場定位及產品定位，目標人群特征/來源區域/行業特點，產品建議。8.1. 目標客戶群總體特征8.2. 目標客戶群購房行為特征8.3. 目標客戶群結構分析8.4. 目標客戶群總體需求預測9. 項目周邊環境治安情況、空氣情況、噪聲情況、污染情況、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆品生產或倉儲基地等）、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化。 10. 項目的融資及合作前景結合對當地金融環境的了解，判斷該項目的融資難易程度。結合該區域的潛在合作伙伴以及項目本身素質的了解，判斷該項目是否能夠成為一個較好的合作平臺。第三章 項目定量判斷內容一、 對于城市的判斷：投資發展部根據城市競爭力水平計算出城市得分，根據得分把城市按5個級別進行統一分類，最高級別為5分，其他級別依次遞減1分，最低為1分。二、 市場類指標（由投資發展部及投資決策委員會分別打分）指標編號指 標權重打 分得 分S1市場成長性（3-5年）1 2 3 4 5S 1.1開工量/竣工量1 2 3 4 5S 1.2銷售面積/竣工面積1 2 3 4 5S 1.3存量房總量1 2 3 4 5S 1.4銷售均價1 2 3 4 5S 1.5房地產投資總量1 2 3 4 5S 1.6存量房變動比率1 2 3 4 5S 1.7銷售均價變動比率1 2 3 4 5S 1.8房地產投資變動比率1 2 3 4 5S 2人均居住面積1 2 3 4 5S 3土地市場1 2 3 4 5S 3.1土地上年度供應量1 2 3 4 5S 3.2上年度完成開發的土地量1 2 3 4 5S 3.3土地供應量變動比率1 2 3 4 5S 4行業平均利潤率1 2 3 4 5S 5行業市場競爭性1 2 3 4 5S 5.1開發商數量1 2 3 4 5S 5.2開發商數量變動比率1 2 3 4 5S 5.3知名開發商比例1 2 3 4 5S 5.4外地開發商比例1 2 3 4 5S 5.5招牌掛激烈程度1 2 3 4 5S 6消費者成熟程度1 2 3 4 5S 7服務機構專業能力1 2 3 4 5S 8金融環境1 2 3 4 5三、 項目類指標（由投資發展部打分）指標編號指 標權重打 分得 分x1項目地段評價1 2 3 4 5X1.1項目位置1 2 3 4 5X1.2項目周邊交通1 2 3 4 5X1.3公交系統1 2 3 4 5X1.4教育配套1 2 3 4 5X1.5醫療1 2 3 4 5X1.6商圈1 2 3 4 5X1.7文體配套1 2 3 4 5X1.8生活配套1 2 3 4 5X1.9自然景觀1 2 3 4 5X1.10風水評價1 2 3 4 5x2項目地理狀況1 2 3 4 5x2.1地形狀況1 2 3 4 5x2.2地面狀況1 2 3 4 5x2.3地面拆遷難度1 2 3 4 5x2.4地下狀況1 2 3 4 5x2.5土地完整性1 2 3 4 5x2.6地質狀況1 2 3 4 5x3項目市政配套1 2 3 4 5x4項目經濟技術指標1 2 3 4 5x5項目手續齊全程度1 2 3 4 5x6合作開發條件1 2 3 4 5X6.1合作方實力1 2 3 4 5X6.2合作方信譽1 2 3 4 5X6.3合作方式1 2 3 4 5X6.4付款方式1 2 3 4 5x7區域市場發展狀況1 2 3 4 5X7.1開工量/竣工量1 2 3 4 5X7.2銷售面積/竣工面積1 2 3 4 5X7.3存量房總量1 2 3 4 5X7.4銷售均價1 2 3 4 5X7.5存量房變動比率1 2 3 4 5X7.6銷售均價變動比率1 2 3 4 5x8區域市場競爭狀況1 2 3 4 5x9區域市場產品1 2 3 4 5x10區域目標客戶購買力1 2 3 4 5四、 經濟類指標（由投資發展部及投資決策委員會分別打分）指標編號指 標權重打 分得 分J1銷售收入1 2 3 4 5J2直接成本1 2 3 4 5J3間接費用1 2 3 4 5J4毛利率1 2 3 4 5J5稅前利潤1 2 3 4 5J6稅后利潤1 2 3 4 5J7銷售利潤率1 2 3 4 5J8凈資產收益率1 2 3 4 5J9內部收益率1 2 3 4 5J10投資回收期1 2 3 4 5J11現金正流時間1 2 3 4 5五、 四要素評價指標（由投資發展部及投資決策委員會分別打分）指標編號指 標權重打 分得 分F風險1 2 3 4 5F1宏觀政策風險1 2 3 4 5F2宏觀經濟風險1 2 3 4 5F3市場風險1 2 3 4 5F4經營風險1 2 3 4 5F5資金風險1 2 3 4 5F6項目風險1 2 3 4 5Z周轉1 2 3 4 5Z1投資回收期1 2 3 4 5Z2現金流為正時間1 2 3 4 5Z3現金流與公司資金匹配程度1 2 3 4 5Z4銷售周期1 2 3 4 5Z5開發周期1 2 3 4 5L利潤1 2 3 4 5L1毛利率1 2 3 4 5L 2稅后利潤額1 2 3 4 5L 3稅后利潤率1 2 3 4 5L 4凈資產收益率1 2 3 4 5G規模1 2 3 4 5G1總投資1 2 3 4 5G2銷售總收入1 2 3 4 5G3總用地面積1 2 3 4 5G4總建筑面積1 2 3 4 5第四章 項目經濟分析一、 計算依據和假設1. 規劃方案的初步構想；2. 關于項目的合作開發協議書；3. 項目開發建設計劃安排；4. 國家及城市市有關開發建設的稅費政策和文件；5. 城市工程建設造價定額及標準；6. 預測銷售均價二、 成本預測參照以下表格：一、土地成本二、前期費用三、工程成本四、配套成本直接建設成本五、項目營銷費用六、項目行政費用七、利息支出八、營業稅及附加項目總投資三、 稅務分析1. 營業稅及附加：2. 所得稅稅率：3. 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠先收的稅收優惠政策，項目本身適用的稅率。四、 項目經濟效益分析1. 銷售收入2. 靜態效益評價參照以下表格：經濟指標一、銷售收入二、總投資三、稅前利潤銷售利潤率四、所得稅五、稅后利潤銷售凈利率六、總投資回報率3. 動態效益情況投資回收期（靜態）=（T-1）+第（T-1）年（月）的累計現金流量絕對值/第T年的現金流量投資回收期（動態）=(T-1)+第（T-I）年的累計現金折現值/第T年的現金流量折現值 注：T為累計現金流量為正值的年份（月份）動態效益評價按以下表格：稅前財務內部收益率稅前財務凈現值稅前回收期稅后財務內部收益率稅后財務凈現值稅后回收期五、 敏感性分析成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如下表所示：單位（萬元）1. 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%一、銷售收入二、直接建設成本（一）、土地成本（二）、前期費用（三）、建安成本（四）、配套成本三