1 房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 2 第一部分房產(chǎn)相關(guān)專用名詞解釋 3 一 指標(biāo)名詞公攤 按幢計(jì)算 電梯公寓必須配發(fā)電室 保證電梯和公用照明 例 一幢房子的公攤包括 A樓梯間和樓梯間走道B電梯井的部分C用戶大廳D水供房E變電房F電梯超出屋頂部分G該幢物管用房 注 地下停車場(chǎng) 綠化 噴水池 幼兒園等不計(jì)入公攤部分公攤率 公攤面積 建筑面積 100 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤公攤系數(shù) 公攤面積 套內(nèi)面積 100 產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積核算報(bào)告 注 公攤系數(shù)在一整幢房子中是穩(wěn)定不變的公攤越小 房屋的走廊 建筑大廳等都會(huì)越小 公攤越大 房屋的走廊 建筑大廳等都會(huì)越大 容積率 總建筑面積 基地面積 容積率代表一個(gè)小區(qū)建筑密度大或小的標(biāo)準(zhǔn) 容積率越告 小區(qū)的建筑密度越大 容積率越低 小區(qū)的建筑密度越小 別墅的容積率一般在0 8 1 2之間 綠化率 綠地面積 水景面積 綠化投影面積 基地面積 100 注 綠化面積指中午的投影面積 單價(jià) 指區(qū)域市場(chǎng)行情總價(jià) 目標(biāo)客戶層次定位 4 二 戶型名詞磚混結(jié)構(gòu) 用玉制板搭建而成 此結(jié)構(gòu)的房屋不能拆動(dòng)里面的墻體 一般出現(xiàn)在多層 墻體沉重 房子造價(jià)比較低 框架結(jié)構(gòu) 用梁和柱搭建而成 墻體可以拆動(dòng) 一般出現(xiàn)在小高層 13以下 造價(jià)比較高 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 墻體是用鋼筋 混泥土現(xiàn)場(chǎng)澆筑而成 墻體不能敲動(dòng) 平層 平面結(jié)構(gòu)的房屋 錯(cuò)層 戶內(nèi)樓面高度不一致 錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系 躍層 住宅內(nèi)有上下兩層樓面 臥室 起居室 客廳 衛(wèi)生間 廚房以及其他輔助用房可以分層布置 上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接 5 房屋分類以及名詞解釋1 商品房 指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司 包括外資投資企業(yè) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅 2 房改房 是國(guó)家給予政策優(yōu)惠 價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的房屋 如經(jīng)濟(jì)適用房 安居房 解困房 拆遷安置房等 3 經(jīng)濟(jì)適用房 國(guó)家給予了修建標(biāo)準(zhǔn) 屬于政策性的商品住房 4 安居房 解困房 生活特別貧困 需要經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼的解困房 5 拆遷購(gòu)買 國(guó)家給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼以購(gòu)買其他房屋 拆遷安置房 拆遷交換 國(guó)家修建的房屋進(jìn)行同等面積交換 6 注 房改房只有購(gòu)買了100 的產(chǎn)權(quán)才了以進(jìn)行交易 從產(chǎn)權(quán)證的備注 房改市場(chǎng)價(jià)或房改成本價(jià) 房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或房改優(yōu)惠價(jià) 等相關(guān)資料中可識(shí)別 6 普通住宅 容積率 1 0建筑面積 144平米7 非普通住宅 容積率 1 0建筑面積 144平米 7 第二部分房型識(shí)別 8 原則 適合目標(biāo)客戶的需求 符合目標(biāo)客戶的生活方式 滿足他們的起居 工作 學(xué)習(xí)及社交的需求 目的 了解房型的特征 做權(quán)威的推薦 順利的銷售房型 9 一 判斷一套房屋好壞的技術(shù)指標(biāo)布局 空間分割通風(fēng) 跟朝向 布局有關(guān) 空間感 層高 得房率建材個(gè)性化功能采光行走動(dòng)線時(shí)尚性結(jié)構(gòu)面積有效分布 10 二 多層和高層優(yōu)缺點(diǎn)多層優(yōu)點(diǎn) 1 得房率高2 物管費(fèi)較低 維修費(fèi)用低多層缺點(diǎn) 1 有爬樓梯之苦2 使用壽命低高層優(yōu)點(diǎn) 1 建筑結(jié)構(gòu)好 抗震性好2 使用壽命長(zhǎng)3 視野好 通風(fēng)采光好高層缺點(diǎn) 1 得房率低2 物管 維修費(fèi)用高 11 第三部分房源開發(fā)與勘查 12 一 房屋年代的判斷樓層判斷 93 90年以前 總高在6層左右 93年以后 總高在7層左右 窗戶判斷 90年以前木制 90年以后鑄鐵 96年以后鋁合金排水管道 93年以前 鑄鐵管 95年以后PVC管 pvc上生產(chǎn)日期 配電箱上銘牌的生產(chǎn)日期 汽表 水表 電表 樓梯 80年以前一般為空心板式樓梯 使用于90年以前的 套型 老套二或老套三 一般為93年以前的外墻 涂料 易臟易舊 透氣性好 砂石外墻 防污能力強(qiáng) 瓷磚 不透氣 悶熱 易掉 不安全 且維修費(fèi)大 13 二 勘房要點(diǎn)進(jìn)入小區(qū)關(guān)注門牌 因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)地址和現(xiàn)在地址有可能不同 需補(bǔ)交證明留意是否有門衛(wèi)或者物管 小區(qū)是否有明顯的環(huán)境和活動(dòng)區(qū)域車位是否充足上樓的時(shí)候看看樓梯 棱角缺口多否 表明水泥標(biāo)號(hào)怎樣 進(jìn)門后看有否過道 會(huì)不會(huì)太長(zhǎng) 長(zhǎng)了就浪費(fèi)面積了有地磚可當(dāng)著客戶面數(shù)一數(shù)地磚數(shù)量 地磚標(biāo)準(zhǔn)250 300 500 600 800 布局是否合理 干濕是否分區(qū) 熱水線集中 節(jié)約能源且預(yù)防爆管的后果 私密性怎樣 客廳是否正對(duì)臥室門 有否異型房 異型房因?yàn)閭€(gè)性裝出來更漂亮 廚房的開間是否夠?qū)?操作方便否 14 三 其它基礎(chǔ)知識(shí)建筑物使用性質(zhì)分類 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè) 公共 居住建筑 居住建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木 混合 鋼混 純鋼 建筑物層數(shù)和高度分