美國商品房銷售法律制度分析及對我國的啟示目前中國商品房銷售中出現了一系列的問題，主要表現在變更規劃、面積縮水、一房兩賣、定金欺詐等等，從一定意義上講，我國商品房的買賣處于一種無法可依的無序狀態，使購房人的合法權益受到極大的侵害，市場秩序混亂，筆者在此在介紹美國房地產銷售法律制度的基礎上，對我國的有關制度提出一些建議，以期為中國房地產市場能更好的健康發展不嚴積極意義。關鍵字：銷售商品房法律制度 目前中國商品房銷售中出現的問題由于目前我國尚未建立完善的區分所有權制度，使得房地產銷售方面的法律基礎相對薄弱，商品房交易又缺少可操作性的法律規范，使得在商品房銷售過程中缺少誠信，欺詐之風盛行，侵害購房人權益的事情時有發生，常見的表現形式有：擅自變更項目規劃、違規交易、囤積房源、哄抬房價、面積縮水、一房兩賣、定金欺詐、出售公共部位等等。從某種意義上講，我國商品房買賣處于一種無法可依的無序狀態，使消費者的權益受到嚴重侵害，挫傷了消費者對房地產的信心，并且遺留問題很多，比如說由于質量不過關，使得相當部分業主以此為由拒交物業管理費，面積縮水、出售公共部位導致群體訴訟。對這些問題，在房地產市場比較成熟的美國也曾經歷過，所遇到的問題也與我國現在的情況大同小異，其在解決和克服這些問題過程中，逐漸形成了一些好的制度和作法，在這里，筆者對其中一些成熟的制度和作法，作一詳細的介紹，包括開發商的信息披露義務、質量擔保責任、特別的購房定金制度、物業管理交接制度、房屋買賣中介制度及美國的購房信貸制度，并就我國房地產銷售有關法律制度的完善提出自己的淺薄之見，與各位同仁交流。一、美國法律規定房地產開發商的信息披露義務，解決“信息不對稱”問題美國的立法者從保護消費者權益的理論出發，認為保護消費者權益的主要障礙，是信息不對稱問題，一般情況下，開發商清楚商品房的具體情況，處于優勢地位，而消費者不了解商品和服務的具體情況，信息占有方面處于劣勢地位。開發商往往會利用買賣雙方的信息不對稱，以達到自己利己的目的，甚至給對方以被歪曲的信息或欺騙對方，以便從交易中獲得更大的利益。按照美國目前的區分所有物業產權法，其不僅規定了開發商的信息披露義務，而且還明確規定了開發商必須披露的具體內容要求。因而一旦發現賣方有欺詐行為，消費者只要證明什么信息法律規定應當披露而對方沒有披露，或對方披露的什么信息與事實不符，即可以法律上推定賣方存在欺詐行為，而無須證明賣方在是否存在主觀上的欺詐故意。新建物業小區開發商履行信息披露義務的方式，是編制物業小區商品房公開發售說明書（public offering statement）。美國各州的區分所有物業產權法，均明確要求開發商必須在銷售物業小區的房屋單元之前，按照法律規定的要求，編制物業小區商品房公開發售說明書，并要求必須在與買方洽談和簽訂合同之前向買方提供，以向買方作必要的信息披露。法律明確規定：如果開發商沒有在簽訂房屋買賣合同之前向買方提供商品房公開發售說明書，向買方進行信息披露，買方有權撤銷房屋買賣合同。公開發售說明書披露的內容較多，這里筆者列舉幾項有代表意義的披露內容，其對我國的房屋銷售制度有較為實用的借鑒意義。披露義務要求開發商說明小區是否設有任何抵押權或存在任何其他缺陷，將或能對物業小區及房屋單元的產權或所有權產生哪些不利的影響；說明是否任何服務暫時由開發商支付費用，而在今后可能會作為小區的共同支出，由業主分擔，以及其具體數額；說明是否有任何涉及小區業主協會或開發商的法律訴訟正在進行，以及法律訴訟的進展情況；說明小區內是否有任何共有部分或其他設施，其使用需要業主交費；說明在小區總平面圖上標有“必建項目”的建設項目的資金是否落實。另外，對分期開發的樓盤，法律要求的披露義務更多，比如說后面開發小區的建筑風格、規模，會對現在出售物業的影響，如果開發商不進行后面幾期開發的后果等等。二、明示質量擔保與默示質量擔保，防止虛假廣告宣傳和虛假承諾 美國的立法者認為，消費者購買一處房屋，絕不是為了單純購買一個由水泥等建筑材料所包圍的空間，而是為了購買一種自己所需要的環境和便利，例如小區的園林、綠地、娛樂設施以及小區周邊的超高、銀行、學校等，這些不僅關系到業主的生活質量，而且也關系到今后房子的價值，這些都屬于質量的概念。很多開發商會利用購房人的這一心態，作虛假廣告宣傳或虛假承諾等欺詐行為。對此，美國各州的區分所有物業產權法規定了開發商“明示質量擔保”與“默示質量擔保”義務。所謂“明示質量擔保”，是指賣方通過合同對質量所作的承諾或擔保。賣方通過廣告或樓書等宣傳資料向買方所作了承諾，與賣方通過合同所作的承諾或擔保具有同樣的法律后果，無論是否寫入合同，賣方都必須承擔法律責任。美國大部分的的州規定，判斷是否構成賣方明示質量擔保責任，不以賣方是否在其廣告或樓書等宣傳資料中使用了“擔保”或“保證”這類字眼，只要開發商在廣告或樓書等宣傳資料中，宣傳購房消費者所購買的住房的樓前是綠地，或物業小區距離超市200米，即構成開發商的“明示質量擔保”，開發商就必須承擔這種承諾的法律責任。實踐證明，美國各州的區分所有物業產權法對開發商或賣方規定的“明示質量擔保責任”，對于防止開發商或賣方利用廣告或樓書等宣傳資料進行欺詐的行為具有很大的效果。在美國對利用廣告或樓書等宣傳資料進行欺詐的行為基本得到杜絕。除了“明示擔保責任”外，美國各州還規定開發商或賣方對購房消費者負有“默示質量擔保責任”（implied warranties of quality）,即所購房屋單元及小區內任何建筑物和其他附著物，無論是否開發商自建，還是包給他方承建，都必須符合以下條件：（1）不得含有任何不符合質量要求的材料；（2）必須符合聯邦政府及地方政府有關建設施工的相關法律規定，以及法律規定的設計與施工標準及工藝要求。可見，所謂“默示質量擔保責任”，就是無論開發商是否以任何形式作過這種承諾，都視為開發商在法律上作了這樣的承諾，并必須承擔法律上的責任。三、定金由第三方收取，防止開發商的“人去樓空” 定金圈套是一種對購房消費者傷害極大的欺詐手段。定金圈套就是開發商通過宣傳、制造假象使得購房人交定金、上圈套。一旦交了定金，雖然定金相對于購房款并不多，但對一般消費者來說，絕不是一個小數目。因而在心理上，任何已交定金的消費者都絕不會白白放棄定金，有時就不得不對開發商的條件委曲求全，而開發商就利用購房人的這一心理。美國防止定金欺詐的方法主要有二：一是一般不允許商品房預售；二是定金應交給購房人與開發商之外的第三方，這里分述如下。美國的立法者認為，物業小區作為一種不動產，如果沒有正式竣工，并經過法定驗收程序，就意味著物業小區沒有成為法律意義上的不動產。如果法律允許銷售這種商品，必然會給購房消費者帶來巨大的風險和損害購房人的利益，所以美國各州的法律和其他發達國家的法律，一般都禁止我國國內目前實行的商品房預售的做法。在美國，也允許開發商在竣工前推廣宣傳，提前尋找潛在的購房人，但不能正式對外發售，所謂不能正式對外發售，就是不得與購房人簽訂正式的房屋買賣合同，而只能與買方簽訂意向書性質的“商品房預訂協議書”。根據法律的規定，開發商可以要求有意購房人先支付一定數額的定金（或稱押金、誠意金），但購房人交納的預訂房屋的定金，必須存放在第三方，并由第三方負責保管，該第三方必須是取得執照的保險公司、律師事務所、房地產經紀人或其賬戶由政府有關部門提供擔保的機構。該第三方設立專門的賬戶，對定金妥善保管。只有開發商與購房人正式簽訂房屋銷售合同，并在房屋產權轉移或交割時將定金支付給開發商。美國的立法者認為，如果不采用這樣的措施，一開發商往往會將定金用于尚未竣工的項目，支付項目建設施工費用。如果使用了定金的開發商由于種種原因，在項目竣工之前破產倒閉，就會出現購房人“錢房兩空”的情況。如果定金存放在第三方賬戶，就可以避免發生這樣的情況。即使由于開發商破產倒閉，買方拿不到房，但至少可以取回自己的定金。從法律效力上講，商品房預訂協議書的性質，相當于意向書，對買賣雙方均沒有約束力。例如，美國南卡羅來納州的區分所有物業產權法規定：在商品房預訂協議書中，以及在開發商與第三方簽訂的定金保管賬戶協議中，必須包括這樣一個條款，即“如果買方書面通知負責保管定金的第三方將定金退還買方，第三方必須不問原因，立即將定金退還。”這種作法如同我們國內預訂酒店一樣，但在實踐中幾乎完全避免了開發商的定金欺詐。四、完善的物業管理移交制度，避免物業管理糾紛在美國，各州的法律規定，開發商必須在履行物業小區產權登記和設立小區業主協會的法律手續之后，才能對外銷售。在開發商出售第一個房屋單元以前，小區業主協會就已經完成了法律上的設立手續。業主協會是在政府有關部門登記注冊獨立的非盈利法人，在銀行開設賬戶，并且法律規定，在全體業主選舉產生第一屆管委會之前，法律規定的小區業主協會的權利由開發商行使，在我國是沒有業主協會概念的。物業小區的房屋單元的銷售達到一定比例或小區登記之日起3年內，由開發商發起，成立業主管理委員會，這一點與我國小區成立業主委員會的規定十分相似。此后，開發商將小區的管理權移交給全體業主和第一屆管理委員會。在移交的過程中，聘請一位獨立和有經驗的律師作為業主協會的法律顧問，來協助物業小區的移交，是物業移交的通常作法。律師的主要作用是協助業主協會搜集資料和辦理開發商的移交手續。需要接管和搜集的資料主要包括：完整的業主協會法律文件和其他文件資料、開發商的銷售材料、各種合同及所有的財務資料與檔案。另外律師兩項重要的工作就是協助業主協會對小區共有部分的驗收和對開發商控制期間業主協會的財務情況的審計。由于是在小區管理委員會成立之后再辦移交手續，并且移交的對象是管委會，不同于我國開發商對物業管理公司的移交，其所移交資料的要求與我國有所不同，總體來說，比我國物業管理條例的規定要嚴格、全面，比如說要求移交開發商控制期間有關物業小區的管理和維護方面的收入與支出的全部會計或財務檔案資料，以及物業小區所購買的種種保險的合同。任何涉及小區的法律訴訟或仲裁的資料，與小區有關的政府通知或批文等資料，以及有關政府部門批準的小區設計、施工圖紙及技術規范等。在律師的協助下，聘請獨立的工程師或建筑師，在認真審閱小區的有關文件和資料的基礎上，對小區的共用部分進行全面檢查，包括建筑物有關結構上的缺陷、建筑物的設計、施工及所用的材料是否存在問題，然后寫出工程質量的報告。工程質量報告應指出小區的共用部分與原定小區設計方案及建設施工方案之間存在的差距或不符之處，指出建筑施工的缺陷。小區業主協會將根據工程師的建議，并在律師的協助下，向開發商提出交涉，以尋求妥善解決。另外，在業主協會移交時，一般會聘請獨立的會計師或審計師，負責對開發商代管期間小區的財務情況作全面的審計，比如審計開發商是否交足了未售出房屋的管理費及維修基金，是否正確使用業主交納的管理費，有無挪用小區的管理費及維修基金的情況等等。五、完善的中介管理制度，規范中介行為房地產中介在房地產二級、三級市場中發揮著重要的作用，我國目前的中介制度存在一系列的問題，比如說中介企業數目多，經營規模小，品牌效應低、資金不足，從業人員缺乏專業知識、金融知識、法律法規知識，整體服務質量、信譽度差，政府管理不力等。與美國的中介制度對比，筆者認為，美國中介以下幾點值得我們學習：、政府主管部門與協會管理相結合的制度同我國一樣，美國也也實行房地產經紀人制度，房地產經紀人主要有兩類人員，一是稱作經紀人；二是稱作銷售員。后者不能獨立執業，只能執行經紀人制定的任務，無權訂立契約。在美國，頒發經紀人執照的是州房地產委員會。不動產執照制度是有關房地產交易的最嚴密的法令。這一制度的主要目的是按規定發給中介者執照，制定發給執業者執照的標準，同時保證所有領有執照者免受不正當的競爭。州房地產委員會主要的執法方式是拒發執照、扣留執照和吊銷執照。對中介的業務管理的是行業協會。主要的管理組織是全國房地產師協會，成立于年，其宗旨是提高房地產從業人員的水平，只有它的會員也可使用“房地產師”的頭銜作為從業的“注冊商標”。房地產協會有附屬的培訓機構，會員都要參加他的培訓。另外美國還有全國房地產經紀人協會，可授予“房地產士”的頭銜，并進行業務方面的培訓。、中介制度中的房地產復原基金為保障交易安全和購房人的權益不受損害，許多州都專門設立了房地產復原基金制度，目的是在社會大眾因某一執照房地產經紀人的不良行為而導致財產損害時，予以賠償。該基金由領證人在申請注冊時所交納的特別規定費累積而成。比如說加州地產局設有兩項不動產基金，一為教育及研究基金，另一為賠償基金。所有執照費用的投入不動產基金，其中放在教育研究中，放在對外賠償基金內。賠償基金用于經紀人因于過錯造成購房人的損失。、嚴格的執業道德管理制度在美國，商業法典列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。另外，美國的全國房地產師協會的職業道德規范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人檢查業主紀錄，發現問題向房地產委員會報告，由委員會決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類事件，經紀人或銷售員