中小房企焦慮：缺錢少地轉型難唐珊珊 /制作本報記者李紅梅海南博鰲報道“房地產業務不好玩了。”花樣年控股集團董事會主席潘軍說。7月 23日，海南博鰲。一場關于房地產協調發展與多元化結構性轉型的會議正在召開之際，從北京傳來了央企中糧地產經過70輪舉牌，以 23 .6億元出手，刷新北京單價“地王”的消息。這個消息迅速引起參會開發商的熱烈討論，“拿地越來越難，地價越來越貴”成為眾多開發商擔憂的現實問題。對于中小開發商來說，除了拿地，還有融資、轉型等更多問題讓他們焦慮。“下半年資金鏈會趨緊，融資成本會趨高，這個不僅僅針對房地產行業。”西安交大上海金融研究院院長于東升分析。這對中小開發商而言無疑是雪上加霜。潘軍斷言，中國房地產的未來將是央企的未來，未來前十大地產企業肯定都是央企。在他看來民企不要跟央企爭奪資源，現在出路就是輕資產化，靠服務、管理，靠細節掙錢。在中國房地產報記者現場采訪的眾多開發商和業內人士中，發現中小房企現在最關心的是政策和錢的問題，具體是在當前整體經濟下行的環境下，如何在樓市調控、行業加速洗牌中存活得更好。受制高價地 出局一線城市土地是開發商的“糧食儲備”，是持久戰斗力的基本保證。當前對于拿地的焦慮，不僅是中小房企，對部分大型房企也一樣。“今年很想在一線城市拿地，但是價位太高了，我們放棄了，沒有拿到。”一位央企地產公司高管私下抱怨。首創集團董事長劉曉光在現場坦言，地價成本不斷上升，開發商仍然會去拿地，因為對于上市公司而言，它需要維持周轉。但“首創集團目前比較頭疼的是拿不到地”。返京意愿強烈的華遠地產在拿地方面屢遭挫折，“我們一直在買地，但是我們買不起高價地，差不多就行。前兩年說我們是地王，現在沒人這么說了吧？當時說我們通州那塊地多貴多貴，現在還有比我們更貴的。”7月 24日，華遠地產董事長任志強在接受中國房地產報采訪時說。但他同時表示，“高地價說明大家信心足，如果信心不足就不會有高地價了”。在任志強看來，現在信心不足的企業更多是能力不足。“誰不愿意在一二線城市拿地？誰不愿意圍繞公司開發所在的核心城市發展？要往外走的房企，更多的是迫不得已。”在這一點上，業內人士認為，中小房企出局一二線城市在未來將成為趨勢。中南控股集團副董事長陳小平在接受中國房地產報采訪時表示，中南建設主要是在三、四線城市發展。“目前一、二線城市提供了巨大商機，這是毋庸置疑的。但大城市房地產開發所需具備的各項要求很高，有商機并不一定適合每家企業，這是首先需要評估的。不能因大城市有機遇就忽略了小城市的商機。”天鴻地產董事長柴志坤對中國房地產報記者表示，公司也很關注一線城市的機會，目前來說一線城市的土地價格也確實比較貴，按目前售價來計算的話，恐怕都很難算下賬來。“另外，我們也不認為二三線城市就沒有機會，在二三線城市確實存在很多專家講的土地供應量過大、市場存量過大的問題，但是不是說所有的城市都是這樣，其實也有一些城市市場環境還是很好的，房地產發展的空間還是很大的。”融資成本或再增如果說土地是開發商的“骨骼”，那么融資就是開發商的“血脈”。對中小房地產企業來說，融資能力往往意味著“生命線”。上周央行放開貸款利率，也引發了新一輪對于房地產再融資有條件放開的傳言。對此，富力地產聯席董事長兼總裁張力認為，相關改革對房產發展是利好消息，很多開發商可有更多的錢去買地，也能有更多機會去發展中國的新城鎮化。但張力也認為，“即使如此，也難以改變大房企更容易從銀行拿到貸款，中小房企貸款難的現狀。”在他看來，大開發商對于銀行而言，信譽更高，所以更容易貸到款。富力目前能拿到的銀行開發貸可以占到 70 %80 %，這是大房企的普遍情況。但相對而言，中小企業在銀行的信譽度不高，從銀行得到的貸款也很有限，貸款困難。“我認為，即使有利率市場化改革，變化也不大，因為銀行終究喜歡放給信譽度高的大型開發商。”張力直言。“房地產業不缺錢。”任志強分析稱，一方面，市場上資金的總量并不低，另外房地產的錢很多，據國家統計局公布,今年 16月，房地產開發企業到位資金57225億元 ,同比增長 32.1%。其中，國內貸款 9901億元，增長30. 4%；個人按揭貸款 6763億元，增長 60. 4%。“都說開發商不缺錢，但是現在他們常常拖欠款，前幾年從來不這樣。”一位知名供貨商對中國房地產報說。在他看來，開發商的資金肯定不如以前充裕了。中小房企的苦日子“未來房地產行業將告別野蠻生長時代，中小房企將面臨更多的競爭和行業并購。”卓越集團執行總裁張遠認為，從歷史經驗來看，房地產企業的破產和并購，也是升級行業結構、優勝劣汰較為通行的辦法。7月 26日，嘉凱城發布公告，宣布為旗下子公司提供總計不超過 30億元擔保（含到期續保和新增擔保），公司對下屬控股公司累計擔保總額（含已發生的擔保）不超過 93. 5 億元。截至目前，嘉凱城對旗下 8家控股公司實行擔保。嘉凱城集團黨委副書記楊益華表示，近幾年中嘉凱城出現了一些問題，最具代表性的就是投資開發項目規模過大導致企業管理能力和現金流跟不上。根據嘉凱城目前的基礎，目前不會在一線城市核心商業區與同類企業正面交鋒，但如果在整體的開發過程中，恰好遇到這樣的機會，那企業也不會回避。業內人士預計，一部分發展不暢的中小房企，可能會處于“缺錢無地無法開發項目無法回籠資金”的惡性循環狀態。據中國房地產業協會預計，未來3年，至少有 30 %的內地中小房企會被淘汰。建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東在會場表示，未來一兩年的時間內，依靠債券、增發股份等渠道融資的房地產企業資金成本將會較為低廉，但依靠場外私募類的基金、信托投資的企業而言，房地產的融資成本在可以預見的未來一兩年時間是一個逐步走高的趨勢。“從 6月份起、特別進入 7月份以來，房地產企業融資的成本有上升的趨勢，目前普遍的融資成本在 15% 17%區間。”李曉東說。“目前房地產信托融資成本很高，15%很常見，20%的都有。”交通銀行首席經濟學家連平公開表示，雖然信托公司融資成本有所下降，但中小房企高成本信托融資仍存風險。多元結構性轉型柴志坤認為，未來房地產行業轉型趨勢是輕資產化。對于未來房地產兩極分化問題，柴志坤認為不用過度擔心。一方面，房地產行業地域性很強，即使在二三線城市，只要開發商能把產品做好，也肯定有自己的發展空間和立足之地。另一方面，對于創新型的產品來說，大家都剛起步，大家的機會更均等，都有機會。“我并不認為現在中小型開發商的機會少了。機會一直存在，這是由行業的特點和本身現在的發展決定的。”柴志坤說。不過也有業內人士指出，未來中小房企減少對地產業務的依賴將成為趨勢，謀求其他業務發展也能在一定程度上緩解調控對業績的影響。無論中小企業在未來的機會如何，如何通過轉型來增強抗風險能力，都是它們必須正視的問題。這一點作為中小房企，天鴻地產和嘉凱城都已經有自己的思考。柴志坤認為，未來天鴻地產獲取項目的主要依據有二：一是獲取有價值的資源，這個資源的判斷標準是價格合理、未來有潛力；二是有意識地獲取未來特有競爭能力的項目。“在去年下半年開始實踐新型城鎮化的戰略，培育公司新的經濟增長點。”接受中國房地產報專訪時，楊益華透露，“嘉凱城做的是迎合整個城鎮化建設過程中，以體驗式的城鎮化商業作為突破口。”在談及中小房企在非