土地儲(chǔ)備局年終總結(jié) 近年來，隨著西康鐵路和西柞高速公路的修建，柞水已融入西安一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，為盤活土地資產(chǎn)，柞水縣積極探索土地收購儲(chǔ)備機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)土地收購儲(chǔ)備工作。自200*年建立土地收購儲(chǔ)備中心至今已累計(jì)收購儲(chǔ)備土地62宗，面積畝，投入儲(chǔ)備資金5260萬元。目前已出讓儲(chǔ)備土地38宗，面積畝，收取土地出讓金5800萬元，土地出讓純收益3100余萬元。 一、主要做法 1、壟斷土地市場(chǎng)，發(fā)揮調(diào)控功能 高度壟斷土地市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的前提。政府只有掌握了足夠儲(chǔ)備、供應(yīng)量的土地，才能保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)土地的需求，才能掌握對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控權(quán)，對(duì)此，柞水縣把壟斷土地市場(chǎng)作為土地儲(chǔ)備工作的重要內(nèi)容來抓。首先，堅(jiān)持“一個(gè)龍頭進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)渠道放水”的經(jīng)營(yíng)理念，將盤活收回、置換、征用后的國(guó)有土地統(tǒng)一納入儲(chǔ)備庫，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)”的四統(tǒng)一管理，對(duì)儲(chǔ)備土地一律采用招拍掛的形式公開供地，外地企業(yè)到柞水不需要找熟人、找關(guān)系，而是直接從市場(chǎng)拿地。目前西安警苑有限公司、西安兆恒實(shí)業(yè)公司等10余家企業(yè)相繼被引入柞水搞旅游開發(fā)；其次加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)，健全工作機(jī)構(gòu)。在2002年縣級(jí)機(jī)構(gòu)改革中，縣政府批準(zhǔn)成立了副科級(jí)機(jī)構(gòu)?D?D柞水縣土地收購儲(chǔ)備中心，印發(fā)了柞水縣土地收購儲(chǔ)備試行辦法，明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、職責(zé)、資金運(yùn)作方式，規(guī)范了工作程序，確定了土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的地位和作用，為土地儲(chǔ)備工作的開展提供了組織保證；第三，強(qiáng)化計(jì)劃管理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場(chǎng)供需狀況制定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃的儲(chǔ)備和供應(yīng)土地，及時(shí)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)，防止地價(jià)過快增長(zhǎng)，避免出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，為平抑地價(jià)發(fā)揮積極作用。 2、多方籌措資金，促進(jìn)滾動(dòng)發(fā)展 資金不足是土地收購儲(chǔ)備工作的瓶頸。在土地收購中，柞水縣采取政府注入資本金、銀行貸款、吸收民營(yíng)資金等方式多方籌措資金，保證了收購儲(chǔ)備工作的順利進(jìn)行?？h土地儲(chǔ)備中心除在成立時(shí)注入100萬元注冊(cè)資金外，還采取按土地出讓金的一定比例提取土地收購儲(chǔ)備基金的辦法不斷充實(shí)土地儲(chǔ)備資本金，同時(shí)，對(duì)土地收購儲(chǔ)備中發(fā)生的政策性虧損和為公益事業(yè)承擔(dān)的收購指標(biāo)，經(jīng)財(cái)政、審計(jì)部門核實(shí)報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，從上繳的土地出讓金中核銷，儲(chǔ)備中心積極爭(zhēng)取金融部門的支持，先后爭(zhēng)取了多家銀行貸款，通過不同渠道籌措收購儲(chǔ)備資金400余萬元，為土地儲(chǔ)備工作的滾動(dòng)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 3、規(guī)范儲(chǔ)備方法，探索儲(chǔ)備模式 柞水縣大膽創(chuàng)新，不斷完善工作程序，使土地收儲(chǔ)工作步入了規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展軌道。200*年初，縣上成立了由縣長(zhǎng)任主任的土地儲(chǔ)備委員會(huì)，將土地儲(chǔ)備計(jì)劃、重點(diǎn)收購儲(chǔ)備地塊、大筆儲(chǔ)備資金的投入納入儲(chǔ)備委員會(huì)重要工作日程。在具體工作中，針對(duì)不同情況采取不同的收購儲(chǔ)備辦法。對(duì)縣城規(guī)劃范圍內(nèi)的無主地和依法應(yīng)收回的土地，由政府直接收回交儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備；在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的土地由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接征用收購，補(bǔ)償按照宗地所在區(qū)域征用同類土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；對(duì)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”剩余零星土地和企業(yè)改制、舊城改造等原因，予以置換的土地，按基準(zhǔn)地價(jià)的10%-60%計(jì)算成本，予以補(bǔ)償。對(duì)企業(yè)的劃撥用地采取出讓金返還的辦法進(jìn)行收購。柞水縣在土地市場(chǎng)化進(jìn)程中，主要采取以下模式儲(chǔ)備土地，一是實(shí)物儲(chǔ)備，目前已實(shí)施收購縣城南關(guān)、下梁新城區(qū)、石鎮(zhèn)醫(yī)藥園區(qū)土地260畝，投入收儲(chǔ)資金860萬元，前期“三通一平”基本到位。二是協(xié)議收購，即與土地使用者簽訂收回協(xié)議，約定交地時(shí)間，待出讓后按出讓金一定比例補(bǔ)償，通過此方式已完成縣農(nóng)機(jī)公司等地塊的收購和出讓。三是紅線儲(chǔ)備，按城鎮(zhèn)規(guī)劃直接將規(guī)劃紅線內(nèi)的土地進(jìn)行儲(chǔ)備。四是政策儲(chǔ)備，如政府規(guī)定石甕旅游區(qū)內(nèi)的閑置土地和建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地一律進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫，一律以招拍掛的方式公開出讓，任何人不得私下交易。五是信息儲(chǔ)備，即對(duì)暫時(shí)增值不明顯或受資金制約暫時(shí)不能收購的土地，進(jìn)入信息儲(chǔ)備。目前用此類方法儲(chǔ)備的土地達(dá)600余畝，各種儲(chǔ)備方式的綜合運(yùn)用，以最少的成本儲(chǔ)備了盡可能多的土地，掌握了調(diào)控土地市場(chǎng)、配置土地資源的主動(dòng)權(quán)。 4、注重經(jīng)濟(jì)效益，兼顧社會(huì)效益 土地儲(chǔ)備工作促進(jìn)了招商引資。縣土地儲(chǔ)備中心先后以儲(chǔ)備土地融資2000余萬元完成了縣域千米綠蔭長(zhǎng)廊建設(shè)和下梁新城區(qū)道路硬化工程，同時(shí)還為公益項(xiàng)目供地100余畝，支持縣文化藝術(shù)中心和老年活動(dòng)中心爭(zhēng)取資金近千萬元，促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)。 土地變現(xiàn)是盤活土地資產(chǎn)的重要途徑，尤其是收購破產(chǎn)、兼并、改制企業(yè)的土地，解決了職工安置，企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整籌資金，改善城鎮(zhèn)環(huán)境等問題，2002年以來收購縣絲織廠、縣建司等改制企業(yè)土地16宗，安置職工420余人，變現(xiàn)土地資產(chǎn)8000余萬元，有力地促進(jìn)了企業(yè)改革。 二、存在的問題 土地收購儲(chǔ)備制度對(duì)于培育和規(guī)范城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)，盤活企業(yè)存量土地，增加政府土地收益等方面具有積極的作用。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的建立有效的克服了以前劃撥用地非法入市和多頭供地的弊端，為建立規(guī)范有序的土地市場(chǎng)起了重要作用。但由于收儲(chǔ)工作剛剛起步，實(shí)踐中也暴露出一些問題。 1、土地市場(chǎng)不夠規(guī)范 200*年以來，雖然停止了城區(qū)單位和個(gè)人利用劃撥用地建住宅的審批，也曾多次開展土地市場(chǎng)治理整頓，但由于整頓治理不徹底，單位和個(gè)人利用劃撥用地搞房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)有發(fā)生，土地隱形交易行為沒有得到徹底遏制，對(duì)土地儲(chǔ)備出讓工作產(chǎn)生了一定的影響；不少出讓土地后續(xù)管理跟不上。隨意修改規(guī)劃和超面積現(xiàn)象不能得到及時(shí)查處。還有些出讓土地為生地出讓，由于權(quán)屬復(fù)雜，導(dǎo)致出讓后不能及時(shí)交地，糾紛得不到及時(shí)化解，影響開發(fā)商開發(fā)利用土地，甚至造成土地的閑置和浪費(fèi)，開發(fā)商意見大。 2、土地收購價(jià)格隨意性大 我縣目前收購國(guó)有土地一般采取按用途評(píng)估的成本價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)補(bǔ)償，或以土地招標(biāo)、拍賣所得款的一定比例進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)建筑物一般按城鎮(zhèn)拆遷的成本價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地一般采取國(guó)家征用同類土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種方法雖具有一定的操作性，但在實(shí)際工作中容易產(chǎn)生收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)與土地使用者的對(duì)立，尤其征收城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地，群眾要求高，政府補(bǔ)償?shù)?，加之基?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)修訂工作滯后，為儲(chǔ)備工作增添了難度。 3、土地收儲(chǔ)存在風(fēng)險(xiǎn) 土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使政府獲得巨大的增值效益，但是土地儲(chǔ)備具有法律性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，土地儲(chǔ)備涉及面廣，包括土地、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、金融等方面，整個(gè)收購儲(chǔ)備包括選擇地塊、洽談、收購、征用或拆遷補(bǔ)償、開發(fā)整理、出讓等，操作十分復(fù)雜，整個(gè)過程都蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。土地資產(chǎn)價(jià)值大，而收購資金一般都來自銀行貸款，背負(fù)著沉重的利息負(fù)擔(dān)，加之房地產(chǎn)的發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、政治、經(jīng)濟(jì)文化及土地價(jià)格等方面的影響，土地儲(chǔ)備面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 三、解決的辦法 1、按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律宏觀調(diào)控土地資源，提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境綜合效應(yīng)。 不單純地追求土地資產(chǎn)價(jià)格，必須兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境綜合效益，必須建立一個(gè)穩(wěn)定、公平、安全的土地市場(chǎng)環(huán)境，堅(jiān)持短期利益符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和整體利益，只有這樣才能吸引投資，增加投資者的信心，促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展；要加強(qiáng)土地市場(chǎng)治理整頓力度，杜絕非法交易行為的發(fā)生，注重土地供應(yīng)市場(chǎng)多元化配置，積極培育土地二級(jí)市場(chǎng)。針對(duì)生地出讓，零散開發(fā)矛盾較多的實(shí)際，以后原則上不再出讓基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位的土地，對(duì)擬出讓的土地，先委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，再由國(guó)土部門按設(shè)計(jì)方案包裝后出讓。要加強(qiáng)出讓土地的后續(xù)管理和收購?fù)恋氐呐R時(shí)管理，暫不開發(fā)的土地，交農(nóng)民繼續(xù)耕地，避免以往征而不用，儲(chǔ)而不管引發(fā)的各種矛盾。 2、因地制宜收購地塊，合理確定土地價(jià)格。 土地收購既是一種行政行為，也是一種市場(chǎng)行為，要靠政府行為推動(dòng)，還要靠市場(chǎng)行為運(yùn)作。城區(qū)集體土地收購價(jià)格的確定要充分考慮各方利益，實(shí)行國(guó)家集體利益共享。具體運(yùn)作中，針對(duì)不同地塊狀況，采取不同方式靈活運(yùn)作。對(duì)于遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)前景不樂觀的地塊，采取規(guī)劃控制手段予以控制，暫不收購，待時(shí)機(jī)成熟后進(jìn)行收購儲(chǔ)備和開發(fā)整理，減少資金沉淀和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)預(yù)期招商前景較好，具有升值潛力的地塊，先行收購儲(chǔ)備，等時(shí)機(jī)成熟時(shí)開發(fā)整理再供應(yīng)。占用的資金可以在招商供應(yīng)時(shí)快速收回，風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)招商前景看好或已確定用地單位的地塊，收購或征用后及時(shí)開發(fā)整理，直接供應(yīng)土地市場(chǎng)，盡快收回成本和推動(dòng)增值收益。同時(shí)要加強(qiáng)地價(jià)管理，充分發(fā)揮地價(jià)在資源配置中的特殊作用和功能，及時(shí)調(diào)整和更新基準(zhǔn)地價(jià)，出臺(tái)不同用途、不同區(qū)位的基準(zhǔn)地價(jià)。在地價(jià)的日常管理中，堅(jiān)持不同區(qū)位不同價(jià)，不同用途不同價(jià)管理原則，實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格吻合，政府調(diào)控與市場(chǎng)定位相結(jié)合。 3、規(guī)范運(yùn)作，預(yù)防收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)。 （1）加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備人才的培養(yǎng)，工作人員不但要掌握土地規(guī)劃、金融等方面的業(yè)務(wù)知識(shí)，還要學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)能力和政策法律水平。 （2）規(guī)范土地收儲(chǔ)運(yùn)作程序，規(guī)范補(bǔ)償費(fèi)的確定方法及土地拆遷整理制度，對(duì)每一收購地塊做到回收前做回收方案，回收后做回收方案預(yù)測(cè)，減少盲目性和隨意性，增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力，定期對(duì)所有地塊進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估，對(duì)儲(chǔ)備地塊做到心中有數(shù)。對(duì)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜的地塊要認(rèn)真調(diào)查，防止出現(xiàn)差錯(cuò)。 （3）適當(dāng)儲(chǔ)存土地，土地儲(chǔ)存不能太少，也不能太多。土地儲(chǔ)存太少，不能滿