四川省2016年下半年房地產估價師經營與管理：房地產投資風險的內涵試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能，是房地產投資中的。 A：存在效益外溢和轉移 B：需要適時更新改造投資 C：不一樣性 D：保值性與增值性 E：借款合同 2、某城市市區內有一座長期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合。現需評估該工廠用地的公開市場價值，則應該按_進行評估。 A工業廠房 B工業用地 C商品住宅 D商住用地3、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在_的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。 A委托人 B估價報告預期使用者 C管理部門 D中立 4、拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當由確認。 A：房地產行政主管部門 B：房屋拆遷管理部門 C：城市規劃行政主管部門 D：房屋登記機構 E：執行層的組織協調5、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息_萬元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 6、估價對象房地產2006年的純收益為500萬元，預計2007年到2011年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，該房地產剩余經濟壽命45年，土地使用權于2042年到期，該類房地產的報酬率為8，則用未來數據資本化法計算的該房地產2007年1月1日的收益價格為。 A：6825萬元 B：6866萬元 C：6203萬元 D：6713萬元 E：工業用地的監測點評估價格 7、某宗面積為3 000的工業用地，容積率為08，相應的樓面地價為700元，現按城市規劃擬變通為商業用地，容積率為50，相應的樓面地價為960元，則應補地價為 。 A：300萬元 B：30萬元 C：4 240萬元 D：1 272萬元 E：工業用地的監測點評估價格 8、某大廈總建筑面積10000，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為【2005年考題】 A：24 B：30 C：38 D：72 E：工業用地的監測點評估價格 9、對出租物業來說，最主要的收入記錄是_。 A空置率水平 B租金清單 C押金收入 D欠租清單 10、房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由_估價機構評估。 A一家 B兩家 C三家 D多家11、下列關于目前我國有償使用土地，表述不正確的是。 A：有償使用土地是土地使用制度改革的核心內容 B：有償使用土地是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高土地效益的經濟手段 C：有償使用土地有多種形式，如土地使用權出讓、土地租賃、土地使用權作價入資、入股等 D：目前對國有土地全部實行有償使用 E：房地產估價機構必須加蓋公章 12、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定了工業用地出讓最高年限為年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章 13、按照房地產開發企業資質管理規定規定，w省A市房地產開發公司申報三級資質，應由部門決定審批部門。 A：A市人民政府 B：W省建設行政主管部門 C：W省人民政府 D：國務院建設行政主管部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章14、房地產權屬檔案應當以_為單元建檔。 A街道 B房號 C幢 D丘 15、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8，則該宗房地產的收益價格最接近于萬元。 A：280 B：285 C：290 D：295 E：工業用地的監測點評估價格 16、采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/r+b/r2表示_。 A房地產凈收益按一固定數額逐年遞增 B房地產凈收益按一固定數額逐年遞減 C房地產凈收益按一固定比率逐年遞增 D房地產凈收益按一固定比率逐年遞減 17、中華人民共和國商業銀行法規定：設立城市合作商業銀行的注冊資本最低限額為億元人民幣。 A：1 B：10 C：15 D：20 E：執行層的組織協調 18、以下不屬于房地產損害賠償范圍的是_。 A預售的商品房在交付使用后發現墻體開裂，對購房人造成損失 B因延誤工期造成房屋延期交付 C因規劃變更、設計變更，對房地產權利人造成損失 D在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風 19、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為美元(假設該年1月1日的匯率為1美元兌換67元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換64元人民幣)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工業用地的監測點評估價格 20、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30，從2006年開始年收入增長2，經營費用增長15，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓(均發生在年末)該類房地產的報酬率為8，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。 A：317345萬元 B：320526萬元 C：497137萬元 D：760276萬元 E：工業用地的監測點評估價格 21、下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因素的是。 A：建筑安裝工程費 B：土地費用 C：空置率 D：容積率 E：借款合同 22、_經民政部批準成立了“中國房地產估價師學會”這一全國性的房地產估價行業組織。 A1994年7月5 B1993年7月5日 C1994年8月15日 D1993年6月1日23、建設用地使用權出讓合同簽訂后，日內應支付全部地價款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地產估價機構必須加蓋公章 24、房地產開發企業資質按照企業條件分為“一、二、三、四”四個資質等級，其中二級資質注冊資本應在萬元以上。 A：1000 B：2000 C：5000 D：8000 E：房地產估價機構必須加蓋公章25、房屋征收估價應當采用標準。 A：市場價格 B：市場價值 C：成交價格 D：評估價值 E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。 A在建工程抵押估價業務 B城市房屋拆遷補償估價業務 C該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務 D正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務 2、在影響供給的其他因素不變的條件下，供給量在同一條供給曲線上隨商品本身價格變化而發生同方向變化稱為_。 A供給量的變化 B影響供給量的因素變化 C供給的變化 D影響供給的因素變化3、暫停辦理拆遷的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限應不超過年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執行層的組織協調 4、中華人民共和國物權法規定房地產抵押權實現的方式有。 A：抵押權人可以與抵押人協議以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優先受償 B：抵押權人直接向人民法院提起訴訟 C：抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產 D：按合同約定將抵押房地產轉移給抵押權人 E：抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院變賣抵押房地產5、_包括金融機構存貸款、有價證券和各種票據市場、黃金市場、外匯市場在內的金融市場。 A國內金融市場 B國際金融市場 C廣義的金融市場 D狹義的金融市場 6、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是。 A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同 7、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5，經營費用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為萬元。 A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同 8、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有_的特性。 A獨一無二和供給有限 B獨一無二和價值量大 C流動性差和價值量大 D不可移動和用途多樣 9、下列關于商品房銷售的表述中，正確的是_。 A商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3% B按何種面積計價，就按何種面積登記發證 C按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積 D商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據實計算房價款 10、下列土地符合免征土地使用稅的包括。 A：國家機關自用的土地 B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地 D：公園開展出租經營用的土地 E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地11、下列關于征地的表述中，正確的有。 A：根據當前憲法規定，集體土地依法轉為國有土地的行為是“征收”而非“征用” B：任何地上附著物和青苗，征地時一律給予補償 C：由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用 D：土地補償費和安置補助費之和最高不得超過被征收前3年平均年產值的30倍 E：征地時的水井，屬于地上附著物補償 12、在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上，將風險分析與反映開發項目特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠桿分析 13、下列不屬于拍賣規則的是。 A：價高者得規則 B：低價也可行規則 C：保留價規則 D：瑕疵請求權規則 E：執行層的組織協調14、同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是（）。 A無差異性營銷 B差異性營銷 C定制性營銷 D集中性營銷 15、以下不屬于賣方應繳納的稅費的是_。 A營業稅 B城市維護建設稅 C土地增值稅 D契稅 16、某城市不同地區所有新開盤房地產價格見下表，則該城市新開盤房地產單價中的中位數是元。 A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：執行層的組織協調 17、以下關于建筑物壽命的說法中，正確的有_。 A建筑物的經濟壽命短于其自然壽命 B建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數 C建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收入大于運營費用的持續年數 D建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長 E建筑物的自然壽命是指建筑物從財務入賬轉為固定資產之日起到不堪使用時的年數 18、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價格為_萬元。 矩形土地平均深度價格修正率表 A臨街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 F150 F175 F200 F平均深度價格修正率/% F160 F140 F120 F100 F87.2 F78.0 F70.8 F65.0 19、根據房產測量規范的規定，下列項目中計算一半建筑面積的是_。 A無頂蓋的室外樓梯 B無柱的雨篷 C無頂蓋的陽臺 D房屋之間無上蓋的架空通廊 20、住房公積金會計核算的內容包括_。 A繳存核算、提取核算和使用核算 B與住房公積金相關的債權債務核算 C住房公積金增值收益及其分配核算 D業務收入核算、業務支出核算 E風險準備金的核算 21、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的_。 A合法原則 B最高最佳使用原則 C替代原則 D公平原則 22、根據土地使用權的獲取方式，房地產的轉讓不包括。 A：以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓 B：以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓 C：以贈與方式取得土地使用權的房地產轉讓 D：以拍賣方式取得土地使用權的房地產轉讓 E：以招標方式取得土地使用權的房地產轉讓23、下面_引起的房地產價格上升是房地產的保值，不是真正的房地產自然增值。 A更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業管理 B政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等 C經濟發展和人口增長帶動房地產需求增加 D將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或商業用