太原師范學院舊校區 房地產策劃系別：城市與旅游學院專業：資源環境與城市規劃管理班級：1003班姓名：李瑞 學號：2010142121一、區位分析 太原師范學院舊校區位于南內環街189號，地處太原市的中心地帶，臨近的交通路網發達，項目緊鄰新城區南內環街，有多路公交車進過此地，出行方便，并與進出太原市門戶的城際高速相通。目處于中心地帶，綠化核心貫穿于整個規劃中的核心元素就是中心綠化空間，它決定了建筑單體的規劃布局，其他主要元素如人行林蔭大道、散步道、廣場休閑設施的設計均將建筑形式與自然景觀有機結合。此外，此處臨近太原的“中關村”，周圍有各種電子產品賣廠，適合IT行業的公司在這里落戶。所以在學校遷出后，所在地塊面積較大，適合開發為商務寫字樓。但是，由于此處屬于太原市交通樞紐處，鄰近主干道，噪音污染較嚴重，客觀上對項目品質感有所影響。適宜建造高層寫字樓。二、項目定位報告在定位太原師范學院舊校區時，應該從外部環境和內部環境兩個方面來分析。外部環境包括該地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，以及城市發展規劃與該地的關系及對項目開發的影響等。內部環境要分析項目啟動對太原師范學院未來幾年發展戰略、發展規劃以及搬入新校區的意義等。 成功的營銷應從好的產品開始”。好的產品取決于其是否能有效地滿足市場的需要，也取決于其是否倡導了一種符合人性的生活追求。所以，要對市場進行分析，從項目分布來看目前太原市寫字樓主要集中于府東西街傳統商務區和親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區和長風文化商務區以及南內環商務區、高新開發區商務區、萬達廣場商務區。由于形成的時間不同各自在發展背景、支柱產業以及政府政策扶持等方面呈現出明顯的特色導致寫字樓客戶在需求現狀及未來發展趨勢等方面存在較大區別。府東西街傳統商務區所在區位為太原市行政、金融一條街是太原市最早的商務辦公區區域內分布有省、市兩級行政中樞和工行、農行、光大、中信、興業等多家金融機構省級分行以及省質監局、市房地產管理局、市國稅局、市地稅局、市中級法院、省煤炭進出口公司、太原日報社等機關事業單位優越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險、證券等企業聚集于此形成了一個成熟的商務辦公中心故而長期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務中心龍頭地位。該區域寫字樓項目不多大多定位中高端分布有太原市標志性地標建筑山西國際貿易大廈、王府商務大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、新聞大廈等寫字樓而其中又以山西國際貿易大廈最為高端入住了山西國際電力集團、山西省國信投資集團公司、山西信托投資有限責任公司、山西證券有限責任公司、山西焦煤集團國際發展有限公司等眾多大型企業和國際知名公司辦事處。南內環商務區位于南內環街以金茂、賽格、財富國際等寫字樓為代表形成了以電子產品營銷為主體商業特征。入駐企業主要是從事IT行業的企業由于區域內有青龍電腦城、賽格數碼港、陽光數碼港、頤高國際數碼城等大型IT賣場，人流量大，商業繁華。從長遠來看府東西街傳統商務區由于所在區域人口密度大、出行道路交通擁堵、發展用地不足等原因以及受省、市兩級行政中樞南遷的影響未來發展空間受限親賢北街、長治路、長風街為主要街區的“工字型”商務區經過近些年的發展供應量不斷加大市場已基本飽和南內環商務區、高新開發區商務區依托自身專業優勢將會繼續穩定發展。可以推斷在未來的時期里南內環街的租售價格上升水平會較之其他區域較快并有可能領跑太原市高端寫字樓市場的發展。定位論證可以從以下幾個方面展開：1）項目規模：通常大型項目的一期是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著住宅小區的日益成熟，配套設施逐步完善，小區知名度提高，在后面幾期中可以不打或少打廣告，提高售價，獲取更高的投資回報。2）市場調研分析：根據所在城市房地產發展趨勢，確定合理的市場均價，使目標客戶相對最大化，市場承接力較強，而且能夠保證發展商取得滿意的經濟效益。3）開發周期：開發周期較長的項目，從整體銷售來分析，為了取得剛進入市場就贏得先機的良好勢態，為項目在后期有較大調價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高市場印象，一期均價不宜太高。4）項目所處區域：項目所處區域的市政配套、規劃前景，人們認知程度等。 三、營銷與策劃方案在進行了區位分析和項目定位分析之后，就要進行營銷與策劃的制定。通過項目分析，本項目可采取如下應對策略：通過高層建筑挺拔、俊朗的外型，明麗、時尚的色彩，塑造太原市地標形象，最大化顯現項目特質，以區別于其它樓盤。注重商務區一帶的重新設計和包裝，以新的標識向消費者展示新的樓盤形象。對于價格。要根據對目標市場的仔細調研與分析，以出價最高者售出。對于營銷戰略，可以采用廣告轟炸、事件營銷和人海戰術來做。具體的宣傳策略及渠道有報紙廣告、網絡