中國工業地產市場調研報告1 工業地產闡述1. 概況從最初開發區的密集招商，到0304年第三方工業地產商的興起，再到0708年一度的癲狂和瞬間的下落，然后0910年的產業復蘇、起底上揚，直至現在平穩上升的前提下，醞釀著全新的突破。2.含義工業地產泛指具有工業類使用性質的所有毛地、熟地，以及在該類土地上的做為工業制造使用的建筑物及其他附屬物的統稱。其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。是住宅地產、商用地產和綜合類用地以外的第四類性質的用地，在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。3.分類重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產、自由貿易區房地產4.特性大投資工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發區所需的資金投入。快速啟動基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。提供增值服務目前我國大部分經濟技術開發區發展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產業發展滯后有很大關系。針對這種情況，開發區應主動出擊，著力發展那些適合二三產聯動的產業，促進第三產業的發展。追求長期穩定回報因此，工業地產的另一個特點就是開發商追求投資回報的穩定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。2.開發模式 工業園區、主體企業引導、工業地產商、綜合運作二.影響中國工業地產的有利和不利因素有利因素1、國際產業轉移和工業體系全球化隨著工業體系全球化趨勢的加劇，全球的工業格局發生巨大的變化。而中國實行改革開放后，工業化進度加快，勞動力和生產資料價格低廉，在工業全球化格局中比較優勢明顯，工業制造企業紛紛崛起，中國成為全世界最大的工業產品加工廠。2、產業結構性調整和產業升級各級政府開始把產業結構性調整和產業升級當成主要經濟工作來抓。包括成都、重慶在內的許多二、三線城市正在積極備戰新一輪的產業升級和產業大對接。3、市場需求巨大眾多外資企業以更快的速度在中國建設生產基地，給工業房地產帶來了穩定持續的客戶群體，而國內工業制造業的崛起更是蘊育了一個潛力巨大的工業地產需求市場。4、投資回報率高目前國內工業地產的平均投資回報率保守估計在8以上，好的項目能達到9，甚至高達17左右。如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業用地的年限是50年，以現時建標準廠房來計算，年回報率大約在1216，回報率較高。5、融資渠道有望拓寬2008年底，國務院辦公廳發布“落實適度寬松的貨幣政策，促進貨幣信貸穩定增長”和“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”等若干意見。不利因素1、市場風險將不斷提高國內目前還缺乏完全立足于工業發展的工業地產開發商，其經營目標還主要在于規避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產生巨大的供需求脫節，經營風險不可避免。開發商和業主在工業地產市場的競爭更為激烈，態度也更為主動。由于目前普遍存在的市場供大于求現象，工業地產的質量要求更高但價格卻在降低。2、工業用地供應繼續吃緊中國工業用地粗放式的供應階段已經在2007年走向結束。嚴格控制新增建設用地特別是工業用地將成為調控的重點。這種政策的結果將使得工業地產市場上土地供應更加緊張，土地投資成本也將大大抬升。3、目前融資渠道有限國內開發商中，上市公司還可以通過證劵市場來獲取一定的融資能力，而更多的開發商基本上是靠銀行貸款這個單一的融資手段來實現資金融通。三.中國工業地產的現狀1.大量的外資投資聚焦工業地產隨著國家加大對住宅地產和商用地產的政策調控，國外的投資大鱷們的注意力已經開始轉向了工業房地產且大有蓬勃發展之勢。外資在搶占市場的同時也帶來了新的開發模式和投資理念。2.國內工業地產投資現況國內工業地產尚在起步階段，國內的工業地產投資企業看中的可能是憑借自身資源實現拿地的低成本和今后轉變為其他商業用地的增值潛力。大致有以下幾類投資商：原先是住宅地產或者是商用地產的開發商，很早就儲備了大量的工業用地，近幾年國家的宏觀調控政策讓他們逐漸把注意力集中到工業地產上來，如上海的復地集團、鵬欣集團、綠地集團、陸家嘴集團等在內的諸多國內知名大型開發商，都開始涉足工業地產領域。大型的產業集團、上市公司在自身的產品生產制造用地中儲備了一部分的閑置土地，利用租金產生一些收益，俗稱“養地”，靜等土地升值。還有就是一些公司的生產基地外移，把容易出租出售的土地或者廠房重新包裝定位實行招商。他們的招商特點是只出租不出售。一些民間資本組成的投資集團，在操作上他們具備相當的靈活性，在資金的投入和使用上更為大膽，是工業房地產投資的“弄潮兒”。如浙江資本組建的浦慶投資公司投資的招商體量達到27萬平方米的“上海浦東機電數碼港”、瑞安集團與大連軟件園的開發商億達集團共同開發的總投資達150億元的大連軟件園二期等。一些小規模的生產加工廠家、投資商或是投機客，他們手中的工業房地產的單位體量不大，但是數量很多，分布很廣，其所占的工業房地產的總的比重很大，是目前工業區在進行產業升級和產業機構調整中遭遇的最大障礙。四.中國工業地產建設中存在的問題1.“明星園區”太少，重復建設嚴重2.招商引資機制不完善3.貪大求洋，面子工程4.資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。附：2013年全國土地數據供應情況：全國300個城市共推出土地45187宗，推出面積177964萬平方米工業用地20268宗，推出面積78796萬平方米。成交情況：全國300個城市共成交土地37208宗，工業用地17445宗。成交價格：全國300個城市土地成交樓面均價1174元/平方米，同比上漲27%工業用地284元/平方米，同比上漲4%。溢價率：全國300個城市土地平均溢價率16%，較去年同期上漲8個百分點工業用地平均溢價率3%。2013年300城市不同類型土地出讓金2013年300城市不同類型土地供應量2013年300城市不同類型土地成交量2013年300城市不同類型土地成交樓面均價五.工業地產的發展趨勢1.政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。2.國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定制開發，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。3.由于國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。4.高新技術開發區將成為工業地產發展重點。（產業結構調整、人口結構變化）5.工業用地辦公用“因為研發辦公樓外觀上和普通的辦公寫字樓很像，很多大企業也確實需要研發辦公樓，很難鑒定它是辦公寫字樓，還是研發樓，這就相當于一個灰色地帶。”這便成為部分開發商的“新商機”，憑借低價拿下的工業用地，開發辦公寫字樓銷售。6.“國五條”細則出臺后，商品房投資空間進一步收緊，一些投資客對于前景堪憂的住宅投資望而卻步。面對前景未明朗的樓市，投資者可能將目光更加堅定地投向不限購、不限貸的商鋪及工業地產，未來量價或有上升趨勢。六.一點思考1.要和政府建立良好的合作關系當前政府主導的工業園模式是國內工業地產的主要開發模式，因此企業要建立與政府長期友好的溝通，爭取到政府方面的信任，從而獲得相關部門對項目的至關重要的扶持。2.產業園區要有科學定位規劃就本次調研來看，國內工業地產雖然日漸勃興，但重復建設導致同質化十分嚴重。而且大多極有可能使出于政績需要或為爭取政府補貼，部分地方政府在沒有清晰定位和科學規劃的情況下啟動項目建設，造成極大的資源浪費。3.鼓勵多樣發展目前國內工業地產的開發模式十分單一，多以政府主導為主。企業和地產商發市場進入壁壘過多，發展空間十分逼仄。政府應該給予一定的政策扶持，鼓勵企業和地產商的涉入，推動工業地產市場多樣發展。4.倉儲物流倉儲物流是房地產領域的冷門，但隨著電子商務的興起，以馬云正在籌建的“菜鳥網絡”為例，中國對倉儲物流的需求在未來幾年可能會出現爆發式增長。5. 自貿區以上海自貿區為例，未來如果自貿區試點范圍進一步擴大，隨著中國物流吞吐量的增加對物流倉儲的需求量將更大。6.工業用地供應量增大隨著城鎮化的推進，大量農村集體土地入市，而其中大部分可能將用于工業建設。（比如我的家鄉當下正在進行拆遷，而用于大型物流基地的建設）7. 明星園區小型項目中邦MOHO項目位置：上海浦東新區東南部開發模式：工業地產商開發開發商：中邦置業集團物業類型：總部園區寫字樓服務對象：高新技術、設計創意產業主導產業：電子信息、汽車及零部件、現代家電、生物醫藥項目規模：規劃面積20平方公里，入住企業37家，其中26家為世界500強企業，44家年產值超億元。產值457億元，占整個浦東新區的年產值的28%。賣點：“立方-城”概念。空間設計上利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間，同時為了滿足居住需求，注重生活空間的利用，并且附送大量面積 。基礎配套：寬帶接入系統：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統有線電視系統：采用雙向傳輸技術，全頻段860M雙向傳輸系統綜合布線系統：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可。通過建造網絡視頻會議廳、多媒體影視廳、商務套房、室內游泳池、健身中心、中西式餐廳、鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧等配套設施和企業稅收咨詢、商務、金融、郵政代辦等配套服務以及門禁系統、收銀系統、多媒體視聽系統、身份識別系統 等安全系統提升客戶尊貴感。自在香山項目位置：北京西四環開發模式：工業地產商開發開發商：永泰房地產（集團）有限公司物業類型：別墅、寫字樓項目規模：占地面積20萬，總建筑面積約12.8萬，一期容積率0.67，綠化覆蓋率30%，一期戶型270-350，二期戶型面積260-2000售價：均價30000元/，與周邊別墅價格相差無幾賣點：西山首席獨棟CLUB社區，是為特殊人群量身打造的、生態低密度的、一步到位的、多功能性產品。大型項目北京經濟技術開發區項目位置：北京市大興區東北部開發模式：工業園區物業類型：地區總部、工業研發平臺、工業廠房服務對象：高新技術產業和先進制造業主導產業：電子信息、生物醫藥、裝備制造和汽車制造項目規模：總體規劃面積為46.8平方公里，由科學規劃的產業區、高配置的商務區及高品質的生活區構成。2010年，北京經濟技術開發區同大興區行政資源整合，形成的新區總面積達到1052平方公里。截止2012年，北京經濟技術開發區已聚集了來自30多個國家和地區的4800多家企業，其中包括77家世界500強企業投資的108個項目，以及一批優質內資項目。并基于這些重點項目，成功打造了若干產業集群賣點：戰略產業開發區、區域發展支點、創新驅動前沿、低碳綠色家園（新城新市鎮農村社區）基礎配套：變電站、污水處理廠、中水處理廠、集 中供熱廠等基礎設施，在北京率先實現城市基礎設施“十通一平”。其中“一平”為土地自然地貌平整；“十通”為通市政道路、雨水管線、污水管線、自來水管線、天然氣管線、s 電 力管線、電信管線、熱力管線、有限電視管線及 McWill 無線網絡覆蓋。發展目標：全面建設面向國際市場的高端產業園區。政策扶持： 新入區企業可享受“一次性產業扶持資金”、“所得稅返還”、“廠房租金減免”等產業扶持政策； 新區政府每年設立1億元的海外高層次人才發展專項資金，用于資助海外高層次人才來開發區創業、工作和人才獎勵； 新區政府每年設立1億元資金鼓勵企業進行科技研發、科技成果轉化和知識產權申請和保護； 新區建有“B型庫”，為企業提供“立等可取”、“當日辦結”等海關服務。天津京濱工業園項目位置：天津市武清區大王古莊鎮京濱工業園開發模式：工業園區開發模式物業類型：廠房，總部基地，自主研發服務對象：高端制造業及現代服務業主導產業：電子信息、新材料、精密設備制造項目規模：占地750畝、建筑面積60萬平米的科技創新園，包括總部經濟區、科研孵化區、自主研發區、產業加速區累計引進國內外企業300余家，投資總額300億元，其中有世界500強4家，上市公司15家，2011年吸引了阿里巴巴、當當、一汽大眾、蒙牛、中科院化學研究所、中國石油大學、凡士通、世僑聯總部等一大批項目落戶。賣點：全方位“保姆式”服務。充分考慮項目建設發展的可實施性，緊密結合當今新興高科技產業的特點，建設高科技產業單元式廠房，高科技產業庭院式廠房,總部基地，自主研發區及配套服務設施，創造一個低密度，高效率，環境優的綜合高科技產業園區基礎配套：道路、給水、排水、電力、電信、燃氣、供熱、再生水工程發展目標：在保留原有生態環境的基礎上，建設節約和諧新園區，建造成現代化產業集群，最終建成京濱走廊上的現代化、園林式、生態型高新技術產業園區。政策扶持：1、 鼓勵外商投資企業技術開發和創新，擴大國內采購2、 鼓勵擴大出口3、 簡化進出口環節管理手續，減少收費4、 加大對外商投資企業的金融支持力度杭州經濟技術開發區項目位置：浙江杭州開發模式：工業園區物業類型：制造業基地+大學城+城市副中心服務對象：高新技術產業主導產業：電子通信、生物醫藥、機械制造、食品飲料項目規模：可開發面積60平方公里，已開發面積47平方公里。，到2006年11月底，共吸引30個國家和地區的440家外商投資企業落戶，引進內資工業企業300家，其中全球500強企業，已有30家在開發區投資設立項目48個。開發區內建有浙江省最大規模的下沙高教園區，集聚了14所以理工類、綜合類為主的高等院校，在校師生達到15萬名。開發區正加快推進城市化進程，大力培育發展城市功能。賣點：全國唯一集工業園區、高教園區、出口加工區于一體的國家級開發區基礎配套：已在36平方公里建成區內，營造了良好的供電、供水、供熱、道路、電信、寬帶、排污、排水、地塊平整等“九通一平”投資發展環境。發展目標：打造先進國際制造業基地、新世紀大學城和花園式生態型副城。政策扶持：稅收自2008年1月1日起，原享受低稅率優惠政策的企業，在新稅法施行后5年內逐步過渡到法定稅率。其中：享受企業所得稅15%稅率的企業，2008年按18%稅率執行，2009年按20%稅率執行，2010年按22%稅率執行，2011年按24%稅率執行，2012年按25%稅率執行；原執行24%稅率的企業，2008年起按25%稅率執行。因未獲利而尚未享受稅收優惠的，其優惠期限從2008年度起計算。（據國務院關于實施企業所得稅過渡優惠政策的通知）海關符合條件的企業在出口關稅、進口關稅以及加工貿易方面享受國家相關規定的減免政策。上海化學工業園區項目位置：上海市南翼,杭州灣北岸開發模式：主體企業引導物業類型：工業研發和生產服務對象：以石油化工和精細化工為主體的企業主導產業：石油化工、天然氣化工以及有機化學新材料、項目規模：規劃面積為29.4平方公里，是“十五”期間中國投資規模最大的工業項目之一，第一期項目總投資將達1500億元人民幣，是中國改革開放以來第一個以石油和精細化工為主的專業開發區，同時也是上海六大產業基地的南塊中心。化工區建成后工業產值可達1000億元人民幣，被譽為“上海工業騰飛的新翅膀”。目前， 英國石油化工、德國巴斯夫、德國拜耳、德國贏創、美國亨斯邁、日本三菱瓦斯化學、日本三井化學等跨國公司以及法國蘇伊士集團、荷蘭孚寶、法國液化空氣集團、美國普萊克斯等世界著名公用工程公司已落戶區內賣點：開發建設引入了世界級大型化工區的一體化先進理念，通過對區內產品項目、公用輔助、物流傳輸、環境保護和管理服務的整合，做到專業集成、投資集中、效益集約。基礎配套：工區內設專用鐵路支線與全長113公里的浦東鐵路相連；通過疏浚后的內河航運系統，化工區可與黃浦江、長江水系連通；化工區除建有專用海運碼頭以外，與洋山深水港（1000萬標準集裝箱）僅55公里；化工區距浦東國際機場和虹橋國際機場均約50公里。化工區快捷的“水陸空”運輸條件，將為來化工區投資的企業提供極為便利的交通運輸服務。發展目標：成為亞洲最大、最集中、水平最高的世界一流石化基地之一。廣州高新技術產業開發區項目位置：珠江三角洲北部開發模式：工業園區物業類型：現代化綜合經濟園區服務對象：大中型制造業主導產業：化學原料及化學制品制造業、食品制造業、電氣機械及器材制造業、金屬制品業、飲料制造業項目規模：面積88.77平方公里，由廣州科學城、天河科技園、黃花崗科技園和民營科技園組成，分成西區、東區（出口加工區）、永和經濟區（廣州臺商投資區）和廣州科學城4個區域。至2000年底，廣州開發區累計審批先進技術企業54家，認定高新技術企業23家。興辦了一批包括激光醫療設備、人工心臟瓣膜、現代通訊設備、計算機軟件開發、高密度多層電路板等高新技術企業，培育了一批高新技術骨干企業，開發出20余類600多種高新技術產品，有200多種產品分別獲得國家、省、市、行業的獎項。賣點：地處中國最富庶、經濟最活躍、購買力最強的珠江三角洲中心地帶，毗鄰港澳，背靠國內市場，面向世界，依托中國華南地區經濟、文化、交通、信息、金融中心廣州市，形成了自身獨特的綜合優勢。基礎配套：至2000年止，廣州開發區自有發電能力67.7萬千瓦，建有專用配電房19座；建成2個供熱廠，每小時供汽能力達38噸；供水管道達130公里，日供水能力15萬立方米；建成排水、排污管道560公里。為適應信息化發展的要求，投入大量資金完善區內電信系統，電話交換機裝機容量8萬門，建成了EDI（數據交換）網絡中心和廣州開發區局域網、廣域網，并與國