北城房地產住宅調研報告西安市北郊在眾人的關注中首先崛起第一個由國內知名公司開發的大盤綠地魏瑪公館，緊接著又筑起數十家實力雄厚的房地產開發商大舉進駐北城直至渭河以北. 細心的人或許會發現，在西安作為一種引領時尚的全新生活模式，精裝房應需而生，并且成為商品住宅市場未來主流的發展方向。以下對北城幾處經典住宅做如下分析。項目調研一：魏瑪公館l 項目概況：項目位于西安北城鳳城九路與文景路十字（城運公園旁），占地面積77920平方米，建筑面積約30萬平方米，容積率2.8，建筑密度21%，綠化率42%，含少量商業。住宅部分全部為高層，總戶數1502，主力戶型為90-120平方米的二房、四房，頂層和底層有少量躍式單位。l 項目銷售情況： 價位43005100元/平米,一期業主已于今年7月份成功入住,二期認購已經開始,因一期房源外墻瓷磚刮花地面塌陷引起眾多業主的不滿.至此二期銷售不能順利進行,銷售進入停滯狀態.l 項目優劣勢分析：與未來市政府隔路相望，800畝城市運動公園、亞洲第一大城市綠地廣場-500畝城市森林雕塑公園僅一步之遙，毗鄰在建中的地鐵二號線，多條公交線路環伺左右，20分鐘可直抵西安國際機場，交通出行便捷，生活配套、公共服務、文化教育醫療機構一應俱全。 但是本項目工程質量上存在隱患，影響了樓盤的銷售。l 項目小結:本項目為綠地集團繼綠地世紀城后又一力作，攜魏瑪百年人文精髓，與古城古典精華完美融合，定位于公館系列高檔住宅，引領北城人居新理念；景觀設計新穎，尤為注重細節，以歐式園林嵌入古典的表現手法，用前庭-內庭-中庭-后花園的續列景觀與西北首家水中樹陣，來體現氣勢恢弘的皇家園林，并巧妙的再現了巴比倫空中花園奇觀。項目調研二：風景御園l 項目概況:位于西安經濟開發區市政大道（鳳城8路），建筑面積45萬，262畝政商中心城市綜合體，44.9萬平方米巨制，最大133米樓間距，純板式結構，純淺黃色外立面，13棟高層、小高層以九宮格局排布。戶型區間95-195平方米。3600平米星級會所l 項目銷售情況: 小戶型售罄,現在主推戶型160平米和190平米,價位從50008500元/平米。l 項目優劣勢分析：新市府對面，張家堡商業圈核心，將商業繁榮與政治繁榮統一。北臨市政府與800畝城市運動公園、張家堡廣場，東西兩側分列四星、五星級酒店。地鐵2號線、4號線站口距項目50米，三環、環城高速、機場高速、火車北客站等與本項目咫尺之遙，文景公園、長安醫院，西安中學、經發試驗中學、小學優勢配套，5分鐘即到。項目劣勢為樓盤定位較高，價位偏高，只適宜高端人群選擇。l 項目小結：在西安樓市平穩發展的大形勢下，而且是傳統房地產銷售的“淡季”， 風景御園異軍突起，樓盤銷售逆市飄紅，在2008臨近歲末的時候，成為西安首屈一指的熱銷樓盤。截至開盤當日，已經熱銷1.6個億。項目調研三：首創國際城l 項目概況西安首創國際城位于經濟技術開發區文景路東側，鳳城十一路以北，毗鄰北三環。總建筑面積約168萬，社區配有42萬的公建配套，擁有甲級寫字樓、SOHO公寓、西北空前的Shopping Mall以及一座超五星級酒店，精品住宅全部為板式設計，南北通透、戶戶朝陽，60米超大樓間距，國際化景觀的設計與建筑相得益彰。l 項目銷售情況:項目一期共開了五幢小高層及高層銷售火熱,至7月底已銷售3/5房源不多。l 項目優劣勢分析：緊接地鐵二號線的起始點,小區面積大配套設施齊全,價位適中,小區以水景為主,設有多處噴泉、花園、長廊。項目劣勢為地理位置偏遠,交通線路稀少,以現在所處的位置,周圍環境還未成熟。l 項目小結： 西安首創國際城倡導的是一種全新的街區生活理念，便利的交通、完善的配套、和諧的生活氛圍，給您帶來的，不僅是棲居品質的改變，更多的將是生活方式的變革。作為中國最具價值的地產綜合營運商，首創將進一步帶動新北城區域的發展，促進城市基礎設施的進一步完善，在改善著人居環境的同時，提升城市品質。項目建成后，這里將是經濟技術開發區最具價值的CBD領地，更是西安北大門一顆璀璨的明珠。項目調研四：中新浐灞半島l 項目概況：項目位于城東東湖路與浐河交匯處200米，項目周邊交通有262路公交車及12輛浐灞半島社區巴士已在2008年全面開通，另有36、703、47路三條公交線路已談妥延至小區，其中703、47路兩條公交線路已經延至浐灞半島的前一站。項目占地面積為310萬平米、3854畝，綠化率A5地塊達到42.8%，A6地塊達到47%，項目容積率A5地塊為0.02，A6地塊為1.18，停車位一期有2000個。社區內有4所幼兒園、 2所小學、 1所中學，預計住戶有8萬戶，一期32棟，層數為9層11層18層頂層帶復式，總銷售面積35-40萬平米，套數為4060套，戶型范圍：37-200平米之間的一居到復式。 l 項目銷售情況：A10.15正在排號，排號客戶可享受開盤當日額外優惠，在售的房源為頂復150-160平米戶型，均價4500元每平米，一室68平米純南朝向，分布于2.4號樓，均價4100-4200元，按揭與一次性付款優惠相差50元/平米左右。開盤時間為2009年7月 A13組團開盤2008年A10、A15、A14組團開盤2007年A5、A6組團開盤。入住時間為二期，2010年年初即可入住。一期08年年底已經入住。銷售單價為起價3300元/ 均價4200元/ 。價格說明為1.3期均價4200元，2期參考價4430元。l 項目歷史價格情況：2008年05月27日至今 起價3300.00元/ 均價4200.00元/。2007年12月03日2008年05月27日 起價3300.00元/ 均價3700.00元/。2007年11月01日2007年12月03日 起價3300.00元/ 均價3600.00元/ 。2007年06月07日至今 起價2700.00元/ 均價3000.00元/ 。2007年06月07日2007年11月01日 均價3000.00元/。l 項目優劣勢分析：1、樓盤大、名氣大、手筆大。生態環境好、水景綠化道路好，空氣質量好。2、產品品質一般般、物業服務一般般、管理水平一般般。3、配套設施差，入住率認低。供熱、交通、入托、就學等一系列大問題， 問誰誰都說不清，也無配套到位的計劃表，生活上的種種不便影響了入住率。4、物業收費高。系統配套不到位，但對業主的收費一次性到位，收費時嚴格執行合同，一點也不含糊，感覺開發商大錢（賣房錢）要掙，小錢（物業收費）也貪。5、產品品質和服務質量差強人意。銷售前宣傳的是地輻熱采暖（好處多，高品質樓盤均采取這種供暖方式），但交房時變成了曖氣片，且曖氣片安裝位置特難看，防護欄是價格最低的鋼管，裝修的多數人家均拆了。項目調研五：雙威迎賓廣場l 項目概況:雙威理想是雙威迎賓廣場2期，位于西安經濟技術開發區未央大道張家堡廣場南面，是新北城發展的中心地段，地鐵建成后該項目的地段優勢將更加明顯。項目沿街的部分設置對外的超市、百貨、餐飲和步行商業街，以休閑娛樂為主，附設一些快餐，冷飲及酒吧和咖啡廳，以滿足居民生活及休閑的需要。目前項目周邊配套已經十分完善，10分鐘以內可以享受人人樂、沃爾瑪、川渝人家、圣豪軒鮑翅、西安中學、城市運動公園、文景公園、羽之健運動中心、大明宮遺址公園等運動休閑場；長安醫院、鳳城醫院等醫療機構和農業銀行、招商銀行等金融機構的服務。而即將進駐經開區的沃爾瑪、世紀金花、奧斯卡影等配套設施距項目只一路之隔.項目交通圖: l 項目銷售情況: 未開盤l 項目優劣勢分析:1、項目較為交通便利，緊鄰地鐵2號線出口處。2、市政府的北遷帶動周邊政治、經濟、文化的發展。3、小區內的配套設施十分完善，如超市、餐飲、商業街、百貨等。4、小區內的綠化率面積較大，空氣質量有所保障。5、離張家堡廣場五分鐘即到，為住戶多提供了一處休閑的好去處。6、離主干道過近,容易產生噪音,不利于休息。7、小區內的住戶有1332戶,只有兩棟高層,不能形成規模。8、小區很大一部分人是作為辦公寫字間用,所以人群比較混亂，不易管理返祖情況及投資回報。l 項目商業概況：雙威理想城屬于商住兩用房，一二層底商只租不賣,而雙威房地產開發公司也沒有租的權利，是屬于原毛紡廠的，故租價未明。項目調研六：新界l 項目概況：新界項目位于西安市鳳城六路未央大道旁，地鐵二號線附近有利地段，總占地面積約17.7畝，與北城核心行政機構經開管委會、西安最高行政機構市政府左右為鄰。項目應和城市發展趨勢，以政公館、政公寓、政街區構建出新北城政空間都市純居復合生活體。 新界由三棟27層L型布局塔樓組成，約45-142平米的大跨度創新戶型，滿足了不同人居的多樣需求。在建筑設計上，新界以中國傳統院落為借鑒，形成半圍合布局，聚合而成開放性的內部商業廣場，整體設計既充分考慮到從未央路及內部商業廣場多角度的視覺效果，又考慮到建筑物與城市空間環境的融合。 以未央大道為中心的行政組件、商業元素、休閑設施為新界打造出最充分和最高規格的準備。外墻、電梯大堂、電梯間、住戶電梯、停車位、住戶會所、信箱、防盜系統、有線電視、電力供應、燃氣、量表、天臺、內墻、天花、地面、窗戶、入戶門、住宅陽臺、廚房、排水。教育有西安中學、國際中小學、外國語學校、交大附中、西安中學、西安交通職業技術學院、新世紀幼兒園、66中學、西安國際大學、西安外語學校、草灘大學城等9大教育院校。商業有世紀金花、沃爾瑪、通海大酒店、中城國際文化俱樂部、西奇海港大酒樓、 娛樂會所、圣豪軒鮑翅、福聚德、大香港鮑翅酒樓。公共設施有文景公園、張家堡廣場、西安圖書館、西安婦幼兒童活動中心、城市運動公園、大明宮遺址公園。醫院有長安醫院、未央區第一人民醫院 。金融服務有中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、西安商業銀行、上海浦發銀行、中信實業銀行、華夏銀行、中國光大銀行。交通狀況有公交線路：409、207、600、702、209、228、230等十余條公交線路l 項目優劣勢分析：1、價格為4800.00元/，外部自然景觀優雅，獨特的地理位置造就了大的升值空間 2、項目周邊商業配套就相對缺乏，適購人群有工作、生活在城北，看重項目區域未來發展潛力的置業者 l 項目反租及投資回報情況：商鋪只買不租，1層平均價格在1.8萬每平米，2層在1.5萬，3層為8000元，4層為7000元首付50%，無任何優惠。項目調研七：涇渭上城l 項目概況：涇渭上城項目位于縣城東南 1.5 公里的高陵縣第一中學北側，緊臨有著悠久歷史的陜西省重點保護文物昭惠塔，東至涇惠渠，西至西韓路，南至一中路，北至涇惠渠。地理位置優越，交通便利。涇渭上城項目占地307畝，總建面239770平米，容積率為1.08，綠化率42%，項目地勢平坦，地面平整。產品分為：城市別墅、電梯花園洋房、小高層，規劃建設住宅 1986套，建筑設計獨特，格調典雅。公建配套設施完善，設有商貿中心、社區幼兒園、古塔文化區等，是集居住、商貿、娛樂、中西文化于一體的理想社區。涇渭上城項目以昭惠寺塔為中心，向外圍輻射，形成集旅游、休閑、購物、居住多功能為一體的旅游休閑區域。l 項目銷售情況：項目有兩個銷售部一個在高新金鷹國際，一個在北郊利君V時代，涇渭上城在售20-140平米戶型，5月23號開盤；均價3500元/；一次性98折，按揭無優惠；一期樓群同時動工，已有3棟封頂。預計2010年年底交房。l 項目優劣勢分析：1、 此項目是一個較大的住宅項目，另外還有多種物業類型，如別墅多層 小高層供消費者選擇。2、 面積區間在20140平米，打著低首付的廣告適合各個置業人群。3、 渭上城由西旅集團和昌浩地產開發的很有實力。4、 教育配套很差學校只有高陵一中，交通工具很少，出行不方便。l 項目小結：涇渭上城暨城市運動公園項目，是西旅集團對有上千年歷史的昭慧塔（高陵）進行高層次的綜合開發系列項目的其中之一。該項目位于高陵縣昭慧路北側。占地307.86畝。總投資6億元。建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有商貿中心、社區幼兒園、古塔文化區等。是集居住、商貿、娛樂、中西文化于一體的社區。 涇渭上城不但有商貿中心、社區幼兒園、昭慧古塔文化區等完善的生活配套，更是一個集居住、商貿、娛樂、中西文化于一體的理想生活區。整個社區內采用大圍合式布局，將水景、廣場和建筑有機融合，豐富的植被選擇與高達42%的社區綠化率，讓人宛若置身自然風景；復興中國傳統庭院生活之精粹，透過小區空間、組團空間、庭院空間的層級過渡，表達傳統心理上的空間感、領域感、歸屬感。蜿蜒交錯且環環相扣的人行道路，是午后休閑、晨練散步的最佳去處，涇渭上城項目的興建為高陵縣帶來了新的經濟增長點。涇渭上城規劃戶數約3000戶，入住人口一萬余人，他們的入住，必將帶動餐飲、娛樂、觀光旅游服務等第三產業的發展，圍繞項目興建的昭慧廣場、商業街和運動公園也必形成高陵縣城繁華的新街區，也極大的推動了高陵縣城市化建設的進程，對于高陵縣人民邁向現代化文明起到了積極作用。項目調研八：渭水茗居l 項目概況:渭水茗居位于西安市北22公里的涇河工業園，小區位于園內繁華地帶西200米處，涇渭廣場西側。由陜西豪信實業開發建設。總建筑面積100248平米，由12棟小高層組成，全剪力墻結構。項目周邊人文環境優越，生活設施齊備，2.48容積率，38%綠化率，5000多平米的商業裙樓，讓渭水茗居成為新區中心僅有的精致人文社區。區域板塊升級，渭水茗居代言未來眼界的開闊和生活品質的提升只是一種垂手可得的榮譽。快速成長的國家級經濟技術開發區涇河工業園，距鐘樓20公里，距咸陽國際機場僅20公里，銅川高速公路穿境而過，310公交車直通園區，是西安經濟北移重鎮。隨著市政府的北遷，火車站的北移，投資額近50億元的數十個工業項目搶先入住，園區價值日益顯現。l 項目銷售情況: 2009年6月渭水茗居II期醉愛36開始銷售，戶型面積65-151全明戶型，41米的樓間距，總首付3萬元起購房。目前“減付行動”開啟，購房總房款力減1.8萬，另外贈送大修基金。渭水茗居由12棟小高層組成，現階段銷售1期1.2.3.5號樓，65-150平米，一梯2戶，2梯4戶設計，均價2380元/平米、無優惠，2008年10月交房。l 項目優劣勢分析：1、物業配套設施不齊全,如停車廠等，已入住的客戶得不到有力保障，周邊交通不太便利,只有318能到,比較難等，購物不方便,附近只有一個超市。 2、項目屬于高陵縣中心位置,發展潛力巨大。結構方正,戶型緊湊,布局合理，鬧中取靜、環境優美、價格適中，外墻外保溫。l 返租情況及投資回報:小區屬于商住兩用，商鋪現無租售。l 項目小結:渭水茗居位于涇河工業園區域中心地位，醫院、學校、購物、交通一應俱全。不久，在這個現代都市生活區，將有一種全新的生活款款上演，這就是渭水茗居的人文、自然、至上生活。都市生活，10分鐘便利舒適。渭水茗居10分鐘生活圈，齊聚幼兒園、小學、中學、市場、郵政、電信等配套設施。更有只能化系統、寬帶網絡系統、公共區域監控系統等現代化職能配套設施。新科技、新人文、新經濟、新資訊。項目調研九：宮園壹號l 項目概況：榮民宮園壹號東臨3.2平方公里的大明宮國家公園，西臨城市中軸未央大道，占得地鐵二號線雙出入口之利。項目占地100畝，規劃9棟高層住宅，構筑42萬平方米風格住區。一期由6棟高層組成，戶型面積85-160平方米，項目總戶數達到1300戶。位于北關龍首村十字東南角，西臨迎賓大道(未央路)，北臨龍首北路，東臨龍首中路，南臨龍首南路，離北門只僅1000米的距離。距世界級國家中央遺址公園“大明宮遺址公園”僅200米。項目樓下即為地鐵二號線龍首村站，交通位置優越，升值潛力較大。l 項目租售情況：平均單價為4800元/平方米，一次性付款97折，按揭99折。 正在火熱銷售中，具體數據不詳。l 項目優劣勢分析：1、 宮園壹號現暫未取得預售證，屬五證不全項目。2、 龍首村是城北的南門戶，也是未央區政府的所在地。同樣受益于地鐵開工的利好影響，龍首村板塊的房地產也比較活躍，目前城北的地產形成本地開發商和外埠開發商 “競相角逐”的熱鬧景象。也是本土開發商所開發的一個較大的項目。l 項目小結：西安地鐵2開工建設，城北項目都以地鐵為賣點，不是離地鐵很遠，就是離地鐵很近，明宮新城項目距離地鐵龍首村站僅100米，恰到好處的距離，不僅享受了區域價值和生活價值。加之市政府北遷，更讓此成為未來的城市中心，讓居住和投資都得到很好的保障。但由于距離龍首村十字較近，人流量較大，環境略顯嘈雜。項目調研十：鼎正中央領郡l 項目概況：位于西安市經濟技術開發區鳳城九路西段，總占地114畝，建筑面積約34萬平方米，分別由17棟高層、小高層組成，主力戶型為80-190平方米，綠化率40%以上，容積4.2，車位約1500個。公攤20%，樓間距4090平方米。項目交通便利，周邊隨著未央路規劃為形象大道，文景路成為北郊的交通干道，通往本項目的公交車將會多達20幾路。如108.714.228.路專線。周邊配套較為齊全800畝城運公園，緊臨地鐵2號線，距西安鐵路北客站不足10分鐘車程，眾多高校、醫院近在咫尺，周邊金融機構、大型超市、休閑及餐飲娛樂應有盡有。l 項目銷售情況：項目的全明大采光戶型，一期推出D2棟板點結合兩梯4戶的32層高層房源，樓間距4090平方米，共256套，公攤20%，車位比例1；1目前接受咨詢的戶型為101133平米的3室為主，南北通透，結構緊湊，有4種戶可選，現階段接受咨詢，同時辦理VIP卡，可享受500元抵5000元房款的優惠，價格區間38604800元/平方米，均價4200/平方米左右。l 項目優劣勢分析：1、110平米設計為二室二廳二衛屬于較為舒適性戶型；2、整體來看每個房間較方正，面積分布比較合理。易于家具的擺放；3、入戶右手邊留有鞋柜和衣帽間的位置，功能較全； 4、入戶左手邊有一個較大面積的戶內花園，這是該戶型的賣點之一； 5、客廳朝南，采光和日曬均上佳；6、餐廳與廚房緊密相連，方便備餐和就餐，且廚房為明間設計，易于油煙的排放；7、主臥朝南，并與一景觀陽臺相連，并設有專用衛生間，舒適度和私密性較高；8、次臥朝北，雖采光不如主臥，但有一個飄窗增加了次臥的舒適度；9、主臥和次臥通透性略差，次衛為暗間設計。項目調研十一：金源御景華府l 項目概況：金源御景華府位于張家堡廣場的西北方位，文景路與鳳城九路交匯的東北角，張家堡休閑廣場距離項目都只有500米左右的距離。金源御景華府采取的是兩梯四戶或者是兩梯三戶板點結合的建筑結構。與純板式的結構相比這樣的建筑結構會讓戶型中的部分房間通風采光收到影響，居住的舒適度也會降低，不過從該項目的整體戶型拼合上看，項目戶型大部分都能實現比較好的通風采光效果。細看項目的戶型內的配比，其利用率還是較好的。比如普通大眾都比較關注的兩室戶型，項目主推的有兩種82.81平米兩室兩廳一衛和99.71平米的兩室兩廳一衛，兩種戶型的設計的還都比較的合理，不過這兩種戶型之間相比較起來，前者緊湊實用，后者歲可以用品質型兩室來自圓其說，但是真正使用起來還是會有些浪費的，因為一般的品質型兩室做到90平米足以。l 項目優劣勢分析：與公園為鄰，與健康為伍，在都市快節奏的生活中，即使對于自然，對于休閑生活的渴望不時地在內心深處涌動，很多人為了跟上時代的腳步，程式化地安排自己的生活，機械地處理自己與外界的關系，心中的郁悶無處宣泄。 與自然的距離，能夠提供給我們一個放松身心的場所。2006年6月23日西安市政府規劃建設的城市運動公園正式面向市民開放，它占地800多畝，以“綠色，運動，人文”為主題。、考慮到擁有超過700萬人口的西安正面臨一系列環境問題，其龐大的人口給環境資源造成了巨大壓力，城市運動公園植被覆蓋率高達80%。目前項目周邊沒有大型的購物超市、商場等，便利的小店也不是很多，便民配套可謂少之又少，現在唯一能依靠的就是周邊已經入住的白樺林居項目的沿街底商和其東南邊剛剛交房的EE國際項目。l 項目小結：金源御景華府是金源地產在北城開發的第二個項目，與金源皇家園林相比，御景華府的后期升值潛力會更好，目前4300元/的銷售均價，就地段、建筑結構、戶型配比來看，性價比還是較高的，而且與城運公園區域內的其他樓盤相比，價格也比較的低。項目調研十二：唐品A+l 項目概況：唐品A+座落于西安城北新行政中心區域，位居未來城中河腹地-涇河開發區，鄰畔西安迎賓大道西銅高速路段，正對西部最大家居建材城，為居住投資皆宜的高潛力樓盤。項目規劃理念由兩岸三地六位大師汲取國際理念精心設計，總建近8萬平方米，由8棟多層、小高層、高層組成圍合式建筑，戶型設計榮獲中國建設部頒發的中國最佳創新戶型樓盤。項目配備超大西班牙風情中庭勾畫至美居住環境，西安罕有1100私人會所集合休閑、商務、娛樂