商業銀行房地產貸款風險分析姓名：王東學號：201407040108摘要隨著經濟逐漸轉型，國家宏觀調控政策的進一步加強，商業銀行股份制改革的不斷深入，尤其從08年次貸危機以來，商業銀行房地產貸款風險受到越來越受到重視。在這種背景下，了解我國房地產業以及房地產貸款現狀，防范和解決商業銀行房地產貸款風險變得十分重要。目前房地產業已成為我國主要經濟支柱之一，對經濟發展可產生重要影響，但是商業銀行貸款是房地產業的主要融資渠道，融資渠道略顯單一。本文在房地產業和商業銀行房地產貸款現狀的基礎上，對房地產貸款面臨的主要風險做了詳細的分析和闡述，據此論證并且提出了防范和化解商業銀行房地產貸款風險的策略，如優化房地產貸款的投放結構、拓寬房地產業的融資渠道等措施，希望能對防范和化解商業銀行房地產貸款風險起到一定的啟發和借鑒作用。關鍵詞：房地產、貸款風險、商業銀行一、研究背景房地產由于其位置的不可移動性、保值增值性已經成為當前主要的投資熱點之一，然而又因為其政策限制性以及投資金額較大，雖然能夠提供給投資者較高的收益，但是往往會帶來較大的風險。收益與風險成正比在房地產業中無疑體現的淋漓盡致。由于我國目前正處于經濟轉型期，市場機制不夠完善，金融體系不是很完善，融資途徑較為單一，而房地產作為資金密集型企業，房地產的發展離不開商業銀行的大額貸款。1.1我國房地產業的發展現狀房地產具體是指土地、建筑物和房地合一狀態下物質實體和依托于物質實體上的權益1。房地產作為市場中舉足輕重的商品，有以下幾個特點：1、房地產位置的不可移動性和地區性；2、房地產使用的長期性和耐久性；3、房地產的保值增值性；4、房地產的受政策限制較大；5、房地產影響因素多樣性和行業相關性。由于房地產的本身的特點以及經濟屬性，產生了房地產業這一獨立的行業。房地產業主要包括國有土地使用權的轉讓、房地產的開發和再開發、房地產經營、房地產中介服務以及房地產的調控和管理等主要內容，屬于第三產業。隨著經濟的發展，房地產業逐漸成為國民經濟的主要支柱之一，也必將發揮越來越重要的作用。根據國家統計局2017年1季度我國GDP初步核算結果顯示，房地產業絕對額達到12393億元，比去年同期增長7.8%；根據國家統計局2017年1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，2017年1-3月份，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%1.2商業銀行房地產貸款現狀1.2.1商業銀行貸款是房地產業的主要融資渠道根據國家統計局2017年1季度我國GDP初步核算結果顯示，房地產開發企業到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份提高4.5個百分點。其中，國內貸款6892億元，增長10.7%。但是從我國目前的房地產的經營模式和狀況看，由于還款資金的不穩定性，這部分貸款潛伏的風險比較大。由此也可以看出，我國房地產業主要資金來源是來自商業銀行貸款，信貸資金對房地產業的發展起到了不可忽視的巨大作用，與此同時，因為這種情況，單一的融資渠道將大多數風險集中在了銀行系統，一旦資金鏈斷裂，后果將是十分嚴重的。所以，拓寬房地產業的融資渠道成為商業銀行防范房地產業風險的必然要求，但是在長期以來，商業銀行貸款是房地產業的主要融資渠道是無法改變的。1.2.2房地產仍是銀行貸款的發放的主要對象從2003年起，房地產貸款成為銀行新的利潤增長點2。由于房地產市場需求旺盛，房地產業貸款資金較多，我國房地產業的質量暫時較好，目前銀行比較傾向向房地產業貸款。以江蘇和上海為例，21世紀經濟報道記者分別從上海和江蘇銀行人士處獲得的數據表明，2016年上海按揭貸款新增3350億元，占全部新增貸款的50%。按照余額來看，與房地產相關的貸款（包括對公和零售）占比達到近40%；同期江蘇省按揭貸款增長約50%，房貸余額占所有貸款近20%。全省房地產相關新增貸款占全年新增量的56%。也就是說，2016年上海和江蘇的房地產相關貸款增量對當年新增貸款的貢獻率超過一半。二、當前房地產貸款面臨的主要風險雖然近年來中國商業銀行的房地產貸款不良率較低，資產質量較好，為發生較大不良貸款事故，但對房地產貸款的金融管控不能放松。我國房地產市場價格不斷攀升，房地產信貸規模不斷擴大，房地產市場仍然處于經濟周期的考驗當中，如果資金鏈斷裂或者出現較大情況的調整，商業銀行面臨的風險無疑是巨大的。我國商業銀行房地產貸款面臨的主要風險有：2.1房地產價格大幅調整的風險國際上衡量房地產市場泡沫最常用的兩個指標是房價收入比（房價收入比是指一套住房價格與一個家庭年收入的比值）和租金回報率（即每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之比）3，根據全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜顯示，2015年，35城房價收入比平均值為8.7，目前已經偏離合理值的幅度達到12%，與2014年基本持平，但是區域分化已經十分明顯。其中一深圳最為突出，房價收入比偏離合理值的幅度達111%，位居全國之首；然而沈陽房價收入比偏離合理值-14%，市場連續多年探底，致使房價進入了底部狀態，已經跌無可跌。目前中國主要城市的靜態租金回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率應該為4%-6%，而我國水平遠低于國際標準水平，側面反映了房價水平與真實價值的背離，積聚了較大的資產泡沫風險。前些年房價上漲過快、在三、四線城市，投資投機氛圍更加濃厚，因此蘊藏的資產泡沫風險更大。一旦中國房地產市場出現大幅調整或者資金鏈斷裂，這些城市將首當其沖。近年來國家頻繁出臺調控政策，調控手段也從以經濟手段為主擴大到限購等行政手段。如規定非本地戶口只許購買一間樓房等措施。在國家密集出臺調控政策的背景下，房地產市場隨時可能出現調整，一旦房價快速下跌，一些城市的房地產泡沫風險將會被戳破，商業銀行無疑也會面臨著巨大風險。2.2市場預期變化的風險2008的次貸危機仿佛猶在眼前，受此次金融危機的影響中國房地產市場也進入一段時間的低迷時期，大多數人處于觀望狀態，購房的意愿明顯減少，個人按揭貸款出現負增長，商品房成交數量也大幅下降。由于房地產本身不僅是商品，同時也具有金融投資品的屬性，所以不能簡單的從供求關系與預測房地產市場，應該時刻關注房地產市場的風險收益的對比關系。而由于房地產增值保值的特性，很多人把房地產作為投資的手段，“買漲不買跌”也是大多人的投資心理，從眾、恐懼也會導致投資的不理性，這也導致人們在投資房地產時候的不理智性。中國的房價已經明顯超出了普通居民的支付能力，一旦市場預期變化的風險不可控，很可能有集體性拋售或者庫存量過大導致資金無法回流的風險。2.3操作風險由于房地產價格不斷攀升，所以買房子成為居民投資的主要渠道，同時由于經濟發展，城鎮化速度不斷加快，導致大量人口不斷涌入城市，購房的剛性需求市場十分巨大，這些因素疊加使得住房按揭貸款增幅較快。由于我國頒布了限購政策，不少居民沒有購房資格，但可以通過各種渠道繞開管制。如鏈家可為借款人贖樓、支付購房尾款、抵押自用、抵押經營和抵押消費五類融資需求提供借款，許多“按揭公司”可以幫助申請貸款。不少群眾通過此類或者其他違法違規的手段，虛構收入，欺騙中介或者貸款銀行。商業銀行如果不能有效甄別這些客戶或者銀行內部控制機制不健全，內部控制制度有漏洞，都會不斷使住房按揭貸款風險上升。2.4抵押物變現風險 由于房地產貸款一般有房地產作抵押，且抵押率銀行一般會控制在60%左右，因此，從單個項目看風險似乎很低，但如果房地產市場出現調整，房價大幅下滑，則抵押物價值也將大幅下降，同時由于購房者預期的變化和流動性等原因可能造成抵押物難以變現。尤其是房產開發貸款的第一還款來源是項目銷售，與第二還款來源抵押物的現金流合二為一，同時，房產開發貸款一般基于具體房地產項目發放，開發商一般不提供保證擔保，不承擔還款責任。有些商業銀行基于近年來房價比較堅挺和房地產貸款有房地產作抵押等考慮，認為房地產貸款是“優質資產”，因而放松了對房地產貸款的風險管理意識，年初制定的房地產貸款投放計劃也比較激進。但是，發達國家的歷史教訓表明，正是作為銀行“優質資產”的房地產貸款多次出了大問題，并產生了危及全球的金融危機，如美國次貸危機等。3、 防范和化解商業銀行房地產貸款風險策略綜上分析，當前中國房地產業形勢比較復雜，房地產貸款面臨的風險因素較多，且存在一定的系統性風險隱患，很可能產生較壞影響。商業銀行應當未雨綢繆，統一思想認識，審慎開展房地產貸款業務，及時加強房地產貸款風險管理。3.1信貸投放應與房地產等周期性行業保持適當距離中國古代貨殖列傳中有言“旱則資舟，水則資車，物之理也”。商業銀行的信貸投放也應遵循這一理念。朱小黃（2010）指出商業銀行如果不能約束自己的親經濟周期行為，就會不知不覺地陷入經濟周期中，不能自已。房地產行業是典型的周期性行業，受經濟周期波動的影響較大，因此，商業銀行應堅持審慎的信貸投放原則，根據自身風險偏好和當前房地產市場的形勢，合理的設定本行房地產貸款風險限額，嚴格的控制房地產貸款占比，將房地產貸款的系統性風險控制在商業銀行可承受的范圍內。從國際先進銀行的經驗和各類破產事件的經驗教訓來看，實行風險限額管理是商業銀行防范系統性風險的有效方法之一，因為風險限額確定了系統性風險來臨時商業銀行的損失邊界。3.2注意優化房地產貸款投放結構房地產貸款規模應優先支持風險相對較低的個人住房按揭貸款和土地儲備貸款（即地產開發貸款）。個人住房按揭貸款重點支持自住需求的普通住房按揭業務，且購房人家庭月按揭還款支出要控制在可支配收入的50%以內。要從嚴控制房產開發貸款投放，提高房地產開發商和項目的準入標準：重點支持房地產項目開發經驗豐富、持續經營能力較強、負債率合理，并已樹立良好品牌形象和口碑較好的大中型房地產企業；重點支持有地段優勢、周邊配套成熟、成本和定價合理、受限購政策影響小、適銷對路的商品住宅項目。要建立并嚴格遵守房地產貸款風險底線，包括不支持位于城市遠郊、交通不方便、生活配套設施不完善地段的房地產項目，不支持一、二線城市土地成本過高的“地王”項目，不支持定價過高、脫離市場的豪華住宅項目等。3.3房產開發貸款應堅持抵押和資金封閉管理的原則嚴格控制非抵押方式的房產開發貸款投放。除了可以接受少數大型優質的房地產開發商提供的保證擔保條件外，房產開發貸款一般應落實房地產項目土地使用權和在建工程抵押工作。對有些城市確實無法落實在建工程抵押的，貸款銀行要能夠監控房地產項目銷售和回款的進度，要嚴格控制房產開發貸款的用途。截至2015年末，滬深、大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值分別為66.33%和72.91%，分別同比上升1.07、2.81個百分點，存在較大的資金鏈斷裂風險。因此，對房產開發貸款，商業銀行應要求項目資本金優先到位，且貸款期間不得隨意抽走，開發貸款資金要嚴格遵循工程建設的實際需求發放，嚴防被企業挪用。3.4實行融資渠道多元化積極推動房地產貸款證券化當前，我國房地產融資渠道比較單一，房地產企業的資金來源主要以商業銀行貸款為主，商業銀行存在較大的房地產貸款風險，所以我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：構有序競爭，保證房地產金融市場的健康一是發展房地產業基金；二是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩妥地發展住房公積金貸款。3.5提高商業銀行房地產貸款風險防范能力首先，商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，不斷建立和擴大房地產市場信息來源，能夠收集到有關房地產市場的一手信息，及時關注各地房地產市場的發展變化情況提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力；其次，加強對信貸人員的職業教育，使信貸從業人員牢固樹立風險