關于LOFT產品調研報告一、LOFT產品的發展1、LOFT起源與發展LOFT起源于西方，藝術家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術創作。20世紀40年代LOFT居住生活方式首次在美國紐約出現。20世紀后期，這種工業化和后現代主義結合的藝術，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國LOFT作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式。2、LOFT定義 LOFT的概念：LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。LOFT的定義：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。LOFT的內涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發性、透明性、藝術性等特征。3. LOFT政策法規層高是影響舒適度的重要因素，容積率指標計算規則就對此類戶型的層高劃了一個分界線，規定：當住宅建筑標準層層高大于4.9米時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業建筑的標準層高則分別是5.5米和6.1米，超出標準的也要雙倍計算建筑面積。住宅立項的LOFT，需在4.9米以內，而辦公立項和商業立項的LOFT，層高需分別在5.5米和6.1米以內，開發商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。二、鞍山LOFT產品分析1、LOFT產品分布：高新區及鐵東區項目名稱項目地址開發商交房標準開盤時間交房時間銷售價格酉酉LOFT公寓高新區鞍干路321號鞍山奧達美聯益置業清水2009.102011.1040007000元/新景世紀城鞍山市鐵東區新華街園林路交匯處新景地產集團清水2008.062010.0759007200元/東山林語鞍山市高新區越嶺路鞍山運通集團毛坯2008.012010.035500元/宏昊城色勝利北路36號鞍山宏昊地產房地產開發有限公司簡裝2008.112010.103100-3600元/新興盛仕廣場鞍山市鐵東區建國南路34號鞍山新興房屋開發有限公司精裝2008.012011.071000011000元/中港廣場高新區越嶺路56號香港永順控股有限公司清水20110720121248505300元/LOFT產品分布特征 樓盤多位于鐵東或高新科技開發區。產品體量不大，小中戶型去化率較高，大戶型去化率較低。年輕客戶群較多的區域。2、LOFT產品分析目前，鞍山在所售樓盤中， LOFT產品供應量不大，屬于市場稀缺品種。在售項目多為毛坯房或清水交房,2個項目為精裝修交房。多數項目以銷售至尾盤，所剩房源不多。3. LOFT價格解析在售LOFT項目，普遍呈現高單價、低總價的特征。LOFT空間使用率比平層產品高，與同區域平層產品單價對比，一般要高出1.5倍左右。但同面積對比優惠率達到15%左右。低總價、高使用率成為了LOFT產品制勝的關鍵。4、物業形態及樓層分布分析：項目名稱物業形態樓層高土地使用年限酉酉LOFT公寓高層18層6米70年新景世紀城高層3335層6米70年東山林語高層18躍19層6米70年宏昊城色高層33層5.8米70年新興盛仕廣場高層27層4米40年中港廣場高層32層3米70年物業形態解析備注：以上項目僅有酉酉公寓、東山林語、宏昊城色、有LOFT產品，其它多為公寓產品在售LOFT項目產品業態均為高層建筑，層高為14層-20層之間，整體高度為96米-108米之間，達到國家標準高層建筑100米的限制。在售LOFT項目土地使用年限40年、70年兩種，以70年的居多。在售LOFT項目樓層高在4米-6米之間，6米居多。去除裝修吊頂及一二層之間的隔板的高度， LOFT單層層高可控制在2.6米-2.8米之間，略低于國家規定的2.8米層高。多數產品下層的層高略高于上層，以滿足下層作為主要活動空間的舒適度。在售LOFT住宅項目以小地塊、點式樓形式出現，戶型變化靈活，較大的提高土地的使用率。5.戶型比較分析：戶型分配詳圖高新區及鐵東區項目名稱容積率衛生間設置戶型區間戶型設置酉酉LOFT公寓3二衛86-123.44一樓動區二樓靜區客廳挑空新景世紀城6.41一衛或二衛80-190復式、兩室、三室東山林語2二衛60161一樓動區二樓靜區客廳挑空宏昊城色6一衛63-150公寓、loft新興盛仕廣場6.45一衛25-60精裝公寓舉架4米中港廣場4.2一衛40150公寓戶型比較解析LOFT戶型上下都要兼顧，重要考慮的是上下高度配合的問題，在售LOFT項目現在比較流行的是客廳挑空。整體看來戶型立體感較強，空間可以隨意設計。在售LOFT項目戶型產品采用動靜分區，一樓為活動區域（廚房、客廳），二樓休息區域（臥室、書房），較大的提高使用舒適度。因其戶型的特殊性，衛生間設置較為關鍵。LOFT小戶型一衛的較多，二層面積較大則會設有衛生間，保證了私密空間同時又提高了夜間使用衛生間的方便性及安全性。在售LOFT以中小戶型較多，主力戶型面積在30-70之間，按雙層計算折合使用面積在60-140之間，相當于平層的緊湊型1-3居。在售LOFT項目，小開間長進深的戶型較多，居住舒適感較差。三、客戶群分析本項目目標客戶群為25歲-35歲左右的年齡段置業群體，首次置業的中等收入的年輕客群，他們的購買目的以自住為主。其次是多次置業的投資性買家，購買目的是追求高投資回報率。還有一類是外地移民，購買目的是建立一個立足都市的生活平臺。高單價、低總價享用兩倍空間是吸引客群的重要因素。四、各項目數據分析項目名稱總戶數面積區間價格區間（元/平）銷售率銷售周期層高（米）客群分析戶型情況酉酉LOFT公寓400861234000-700080%近兩年6青年群體、白領、投資二室二廳二衛、三室二廳二衛新景世紀城200801905900-7200余30套1年半6年青群體、鞍鋼職工、投資三室二廳二衛、二室二廳二衛/一衛東山林語10060-1615000-650096%近兩年6改善型并注重生活品質二室二廳二衛、三室二廳二衛宏昊城色220631503100-360085%近三年5.8青年群體酒店式公寓、復式、loft新興盛仕廣場30425-6010000-1100080%14個月4投資一室酒店式公寓中港廣場27040606000未售無3目標年輕人群一室一廳，純南、北向五、LOFT產品總結 區域分布：LOFT產品多位于交通比較便利的區域或緊鄰地鐵沿線，更適合在高新區、城南區域，年輕客戶群較多的區域。 地塊特征： LOFT產品主要特征為小地塊、高容積率、點式樓。 物業形態： LOFT產品業態均為高層建筑，層高為14層-20層之間，整體高度為96米-108米之間。土地使用年限40年、70年兩種，以70年的居多。 戶型設計： LOFT戶型以小開間長進深方式設計的較多，朝向多樣化，但通風采光受到