馬鞍山商品批發市場市場分析報告目錄第一部分宏觀市場研究31馬鞍山宏觀市場研究31.1馬鞍山經濟發展現況31.2經濟環境分析61.3人口環境分析81.4投資環境分析81.5房地產宏觀市場101.6安徽特色分析121.7總結13第二部分 細分市場分析142細分市場142.1商業142.2賓館242.3辦公樓市場282.4住宅30第三部分 項目分析383項目分析383.1項目背景383.2SWOT分析38第四部分 項目建議404總體定位及建議404.1總體定位404.2定位依據414.3相關配套產業的布置與意義424.4 本項目產品結構定位424.5案例義烏小商品批發市場的經濟貢獻424.6義烏小商品批發市場成為區域經濟繁榮強大的推動力434.7經濟意義擴大就業能力434.8部分商品批發市場吸納就業情況434.9必要性馬鞍山的地位決定444.10產品細分定位464.11總體布局464.12開發順序46第一部分宏觀市場研究1馬鞍山宏觀市場研究1.1馬鞍山經濟發展現況馬鞍山市位處安徽東大門，是安徽省經濟最發達地區之一，人均GDP和城鄉居民可支配收入均占全省第一位。近年來，工業經濟快速發展，改革開放步伐加快。隨著長三角經濟圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對外交流日益增多。馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊深厚，既是全國的衛生城市，又是中國優秀旅游城市，旅游資源十分豐富。境外游客和國內旅游紛紛慕名而來。1）交通狀況馬鞍山市北鄰南京45公里，南連蕪湖45公里，是南京一小時都市圈核心城市，交通便利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊發達，是南北交通重要通道，也是長江黃金水道的重要港口。2）工業 工業經濟效益大幅提升。全年規模以上工業經濟效益綜合指數達115.93，比上年提高19.24個百分點。 全年累計實現產品銷售收入184.61億元，比上年增長23.36；實現利稅21.18億元，比上年增長34.78；實現利潤8.43億元，比上年增長64.88。 工業企業虧損面有所下降，虧損企業虧損額比上年下降14.383）建筑業 全年實現建筑業增加值9.96億元，比上年增長19.38%。施工工程個數3534個，其中投標承包工程2374個； 房屋建筑施工面積282.3萬平方米，比上年增加53.5萬平方米，其中投標承包的房屋施工面積217萬平方米，增加39.3萬平方米； 房屋竣工面積154.2萬平方米，比上年增加8.4萬平方米。 四級及以上建筑企業實現利稅1.19億元，比上年增長9.68%。4）固定資產A.固定資產投資高速增長 全年累計完成全社會固定資產投資61.68億元，比上年增長77.49，增速比上年加快63.89個百分點。 其中：基本建設投資完成18.75億元，比上年增長83.93；更新改造投資完成27.06億元，比上年增長1.36倍；房地產投資完成9.97億元，比上年增長30.86。 按經濟類型劃分：國有經濟投資22.79億元，增長53.47%；集體經濟投資1.72億元，增長8.86%；其他經濟投資32.32億元，增長129.55%。 開發區建設投資成倍增長，完成2.77億元，比上年增長1.25倍。B.重點項目建設順利推進 全年完成投資額24.05億元，比上年增長1.41倍。其中國債項目完成14.78億元，比上年增長1.28倍。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資76154萬元，馬蕪高速公路完成投資38513萬元，江東大道完成5226萬元，湖西南路完成4700萬元，紅旗南路完成2100萬元，馬濮路改造完成5000萬元。 水利工程加緊推進。其中：江堤加固工程完成投資19762萬元，雨山湖排水整治工程完成3829萬元。 本年竣工的主要投資項目有：安徽星馬汽車股份有限公司5000輛專用汽車技改完成10985萬元，馬鋼股份有限公司平改轉工程完成24317萬元，安徽山鷹紙業股份有限公司8萬噸牛皮箱紙板技改完成5957萬元，中橡（馬鞍山）化學工業有限公司3.5萬噸新工藝炭黑完成10144萬元。C.小城鎮建設成效顯著全年小城鎮建設總投入達3.8億元。小城鎮基礎設施日趨完善，道路鋪裝率超過75%。8個中心鎮建設持續、健康發展，全年中心鎮建設實際投資1.77億元，鎮區道路鋪裝率達87.1%。5）引進外資 全市以招商引資為重點，以開發區和各具特色的縣區經濟園區為載體，抓住國際資本和國內沿海地區產業梯度轉移的歷史性機遇，不斷優化投資環境，創新招商方式，拓寬招商領域，招商引資取得突破性進展。 全年實際利用外資4272萬美元，比上年增長1.4倍。實際利用內資接近10億元，達到9.9億元。全年批準設立外商投資企業11個，其中有5家落戶開發區。 全年外貿進出口總額完成34579萬美元，比上年增長20。6）旅游業 旅游業發展持續加快。全年共接待國內游客175.37萬人次，比上年增長32.54%。接待入境人數 6104人次、24355人天，分別比上年增長17.61%和18.29%。 2003年末星級賓館11家。其中：四星、三星級賓館各1家，其他星級賓館9家；涉外賓館房間數達1065間，床位2196張。 旅游業外匯收入460.91萬美元（不含旅游商品創匯收入），比上年增長18.78%。7）財政狀況l 財政收入大幅增長 全年累計完成財政收入24.12億元，比上年增長20.51，增速比上年加快11.94個百分點。其中：中央財政收入12.17億元，比上年增長17.58； 地方財政收入11.95億元，比上年增長23.64。全年累計財政支出14.26億元，比上年增長34.58。其中：基本建設支出增長151.02；社會保障支出增長109.17%；l 金融運行穩定 金融機構繼續執行穩健的貨幣政策，各項存貸款業務迅速增長，有力地支持了地方經濟的快速發展。年末金融機構存款余額為148.84億元，比年初增加20.37億元。 在各類存款中，城鄉居民儲蓄存款達92.77億元，比年初增加14.53億元，表明隨著經濟的加快發展，人民得到了更多的實惠。 年末貸款余額為91.38億元，比年初增加8.12億元。其中：短期貸款余額高達57.39億元，比年初增加3.89億元，短期貸款所占份額為62.8，表明貸款的流動性不斷增強，貸款結構繼續得到改善。 全年貨幣投放294.09億元，比上年增加59.56億元；貨幣回籠278.92億元，比上年增加55.67億元；貨幣凈投放15.17億元，比上年增加3.89億元。 l 保險事業快速發展 泰康人壽、太平洋財險等保險機構進駐馬鞍山，年末全市保險機構達到6家。 全年保險公司保費收入總額3.7億元，比上年增長41.76 %；已決賠付0.59億元。 在保險公司保費收入總額中，人壽保險份額明顯提高，人壽險所占比重達73%。8）商業市場繁榮興旺 隨著國家擴大內需和提高中低收入階層居民收入的各項政策措施的穩步實施，全市專賣、連鎖、超市、加盟店、大賣場等各種經營業態不斷出現，郵購、電話訂購、電視購物、網上訂購等各類營銷方式悄然興起，農貿、建材、果品等各類專業和綜合批發市場相繼建成。 全年累計完成社會消費品零售總額41.42億元，比上年增長8.27%。按地區分：市區社會消費品零售額31.17億元，比上年增長8.76%；當涂縣社會消費品零售額10.25億元，比上年增長6.8%。按行業分：批發零售貿易業零售額29.78億元，比上年增長15.04%；餐飲業零售額4.77億元，比上年增長19.19%。其中限額以上批發零售業和餐飲業增幅分別為19.36和22.94。1.2經濟環境分析市區國內生產總值增長情況1.2.1馬鞍山市自1978年以來經濟穩步增長市區人均GDP增長情況況 2003年實現國內生產總值188.5億元，位居全省第11位，比上年增長14% 2002年人均GDP達23412元，比上年增長11.43，國民經濟的持續穩定增長為房地產業的發展提供了有力的支撐。 固定資產投資穩步增長。2004年17月份，全市累計完成固定資產投資72.22億元，同比增長14.5%，比上個月回落7.2個百分點。1.2.2商業市場發展研究社會消費品零售額增長趨勢2003年社會消費品零售額結構2003年商業市場繁榮興旺 全市社會消費品總額達到46.86億，比去年增長14.32，是98年以來首次突破兩位數增幅； 批發零售貿易業是社會消費品的主體，實現零售額41.33億元，比去年增長14.85； 餐飲業銷售額近年一直保持較快的增長速度； 規模化超市、賣場競爭優勢凸顯，以天潤發、農工商、蘇果等超市為首的賣場，占據馬鞍山零售市場的大部分份額； 2003年，馬鞍山城鎮居民家庭恩格爾系數為38.7%2004年商業市場銷售增長較快居民的消費能力不斷提高，消費品市場持續升溫，呈現繁榮活躍的發展態勢。7月份實現社會消費品零售總額4.28億元，同比增長11.1%。17月份累計實現社會消費品零售總額30.15億元，同比增長12.6%。1.3人口環境分析近年人口增長速度主要年份戶籍人口數量u 人口的持續增長為房地產業的發展提供了一定的保證。u 全市總人口122.12人，常住人口120.6萬人，流動人口1.5萬人。u 2002年末，戶籍人口為122.12萬人，其中農業人口67.94萬人，非農業人口54.18萬人。市區人口58萬人。u1.4投資環境分析1.4.1城市及區域發展規劃 城市“東擴南進”，形成一城（主城區）四組團（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發展模式“完善主城、拓展副城、南擴東進、濱江帶發展”，預計到2007年，建成區達70平方公里，往南與當涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮短與祿口機場的距離； 據稱馬鞍山與南京正在促進兩地電話不需撥打區號一事以及兩地公交聯網一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園； 市政廣場將于年底動工，總體規劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術中心三部分。一期工程開發行政會議中心和市民廣場； 經安徽省人民政府批準的1996-2010年馬鞍山城市規劃區面積為77平方千米；1.4. 2礎設施發展 1.5.A.城市綠化及景觀發展形成“二心二軸三圈層”的布局結構。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態綠帶；三圈層為城市環城綠圈、主城環城綠圈、副城環城綠圈。B.交通設施建設 對內交通規化城市主要干道網呈“方格網狀”，形成十八橫八縱，其中主城區干道網“十橫八縱”； 馬鞍山公交公司被南京公交收購，兩地公交聯網運行，2004年將實現南京公交卡可在馬鞍山乘車； 寧馬蕪輕軌目前正在進行論證，預計于20122015年左右建成，屆時馬鞍山離南京只需15分鐘，寧馬高速已經通車，馬蕪高速正在建設中，預計今年年底可以建成； 跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠期于主城區南部規劃長江公路大橋，西面連通合肥，東面通過機場路與南京、上海連通，形成上海合肥的第二條高速公路的一部分。1.4.3a) 3商引資政策b)u 稅收政策u 在馬鞍山舉辦的外商投資企業免征地方所得稅；A. 減免企業所得稅優惠政策兩免六減半；B. 外商投資能源交通基礎設施項目，按15繳納企業所得稅,經營期十年以上，從開始獲利年度起，企業所得稅五免五減半；C. 在馬鞍山經濟開發區內的內資企業，經批準可以享受外商投資企業有關的稅收優惠政策；u 制定馬鞍山市鼓勵和吸引外來投資若干規定，對外來投資者予以獎勵，主要包括產業結構調整獎、管理示范獎、科技引導獎、就業安置獎、技術創新獎、出口創匯獎和重大貢獻獎等u 鼓勵高檔酒店的政策u 土地政策：三星級以上酒店項目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款，3年內付清，特殊困難的，5年內繳清A. 水電價格：星級賓館水電價格按工業企業價格標準執行B. 稅收減免：三星級以上作為鼓勵類投資；企業稅前三年按每年繳納稅的50%補助，房產稅3年內免征1.5房地產宏觀市場1.5.1歷年房地產供需狀況 馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產市場有了飛速發展，表明需求旺盛； 2003年房屋銷售面積達到80萬平方米左右，空置面積僅為32057平方米 2002年末城鎮居民人均住房建筑面積為21.36平方米 2003年1-6月新建商品房交易面積為24.233萬平方米，同比增長10.14%；1.5.2歷年土地出讓情況 年 度 面積（畝） 成交總價（萬元）成交單價2001年79.365746.0672.412002年914.8639598.7443.282003年4662.79170170262.662004年1-7月647.862480038.27u 受宏觀調控影響04年上半年土地出讓量有所下降；u 上半年已成交的居住、綜合用地面積為647.86畝u 預計下半年土地出讓量放大，規劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業用地供應； u 從歷年的土地供應來看，城市往南發展的力度加大；1.5.3房地產結構市場仍以住宅為絕對主體，辦公樓市場極不活躍，商業市場處于初步發展階段，但2004年開始，馬鞍山市有較多的商業項目上馬，將逐步改變目前的市場格局；1.5.43房地產價格走勢分析 國家統計局最新測算的全國房地產開發景氣指數表明，5月份，商品房銷售價格分類指數為101.51，比4月份上升2.18點，自2001年9月以來首次突破100點。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元平方米，同比增長10.7%，增幅比去年同期提高3.7個百分點。 統計顯示，1至5月份，全國商品房完成銷售面積8310萬平方米，同比增長30.9%。其中，銷售給個人7839萬平方米，同比增長32%。商品住宅平均銷售價格為2479元平方米，增長8.3%；辦公樓和商業營業用房的銷售價格分別上漲22.5%和12.8%。分地區看，商品房平均銷售價格最高地區的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5156元和3877元。 5月末，全國商品房空置面積為9706萬平方米，同比增長2.4%，增幅比去年同期回落6.8個百分點。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬平方米，同比增長30.7%。分地區看，東部地區商品房空置面積6012萬平方米，同比下降3.2%；中、西部地區的商品房空置面積增加較快，增速均超過10%。1.6安徽特色分析茶是許多傳統名茶的原產地；n 蕪湖2004中國國際茶博會；n 黃山黃山茶葉交易會每年舉辦；n 地處皖南邊陲的休寧“中國第一綠茶出口縣”；n 繁昌峨橋茶市“江南 第一茶市”；工藝品u 竹編工藝品舒城為主要產地u 仿古家具北京有條“東至仿古家具街”，仿古家具多數銷往國外u 徽州四雕指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術價值1.6.2歷史文化1.6.1歷史文化1) 桐城皖江文化的中心，桐城派（中國史上時間最長、參加人數最多、影響最大）的發源地，明清期間2) 毫州在商代曾為成湯之都3) 古壽春（今壽縣）在春秋戰國時曾為楚國首都4) 鳳陽府朱元璋的家鄉，在明朝時是中都5) 明中葉之后，新安商人崛起于東南地區，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團；“五四”運動的領袖陳獨秀和胡適；小說大家張恨水；京劇鼻祖程長庚；臺灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴鳳英以及后來的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書院以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽、天門號稱五大書院1.6.3各城市特色經濟1.6.2各城市特色經濟1) 馬鞍山以鋼興市，鋼鐵主業4萬人，產鋼1000萬噸，占全市GDP的比重約在1/3左右2) 當涂民營企業快速發展，2004年以來，每天至少有一家民營企業誕生，形成了機械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個各具特色和規模的塊狀工業經濟3) 黃山會展業4) 安慶石化業，為長江中上游最大的石化企業；氣配產業也有很大發展前途5) 兩淮煤制油氣6) 皖北牛產業，與奶業、豆業、皮革業綜合發展7) 蕪湖家電、汽車產業1.7總結 8宏觀背景總結 經濟不斷增長，國民經濟與人口的增長為房地產業的發展提供了有力的支撐； 城鄉居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高； 固定資產投資高速增長，2003年全社會固定資產投資首次突破100億，達到106.79億元，比2002年增長73.15，投入之高，速度之快創歷史新高； 商業市場繁榮興旺，2003年全市社會消費品比去年增長14.32，是98年以來首次突破兩位數增幅； 居民住房消費持續擴大，住房水平不斷提高2002年馬鞍山市個人購買商品住房占商品住房銷售面積的97.74。個人購買商品房總額約75997萬元，居民住房支出已經成為房地產市場需求的主體，成為房地產業發展的根本動力。 住房消費呈現旺盛態勢，房地產銷售價格漲幅較大。第二部分 細分市場分析2細分市場2.1商業2.1.1供應狀況研究馬鞍山主要的商業中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業中心和以團結花壇為中心的新興商業中心。A、解放路商業中心業態分布：解放路作為馬鞍山老的商業中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團結街等小路，商業以鴻泰新百、飛天家具，新開業的蘇寧電器以及即將推出的營業面積達兩萬平米的大型購物中心恭喜發財為核心，其業態主要以零售業為主，占到62.3%，零售業內以服飾和綜合性購物為主體。B、團結花壇商業中心以團結花壇為核心，以新亞百貨、華聯商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數人氣，這是馬鞍山的核心商貿區，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費品零售總額的絕對主力。主要商場一覽：商場名稱營業面積經營內容招租方式華聯商廈共三層，營業面積7000平方米1F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品2025營業額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，1000平方米左右1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營新亞百貨共4層，9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC 2F首飾、床上用品、手機、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛用品看品牌，一般營業額扣點25%鴻泰新百5層，10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品2F服飾3F床上用品4-5F家電、電腦世界/以團結廣場為中心的核心商業圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區，這一區域是未來馬鞍山的富人區，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區配備的商業有相當大的體量，此外還有建面達13.8萬平米的大華馬鞍山國際廣場、建面達7萬平米的馬鞍山步行街。未來這一區域的商業總供應量在30萬平方米以上，將使得這一區域逐漸成熟，并且在業態分布上改變單一傳統百貨的現狀，業種進一步豐富。除了新老兩個商業中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的小型商貿街。如下： 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統的整合。 電腦及配件：湖東中路 摩托車助動車：解放路、車站路 音像廣告：湖東中路公園路 電信：湖東南路 小商品：桃源路 餐飲：重陽路特色商業 KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯合經營，位于湖東路湖北路口，IOIO是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV，帶動了馬鞍山的休閑娛樂業開始了新的發展。 酒店：夢都、塞納河畔、避風港、金盛、紅梅。夢都和塞納河畔近年來大力發展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業內有著不可替代的壟斷地位。避風港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經形成氣候，占有一定的市場份額。 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品牌，2003年8月開業，營業面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務和低廉的價格贏得了市場的認可，因而自開業以來一直獲得良好的經營效益，日均客流量達到1000余人，高峰日達到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費。 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。 歌舞廳：FACE熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開業的一家迪吧，位于花山路上，已經在市場上有一定的轟動效應，經營狀況較好。總體而言，娛樂業的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設施設備和服務都不夠檔次。 網吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網吧，尚未形成主體市場。 家具市場：家家愛、富園、建皖。家家愛廣場營業面積2萬平方米左右，開業后填補了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。 超市：天潤發、農工商、華聯吉買盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬鞍山零售業的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費基本在這幾家超市滿足。尤其天潤發建成后，依靠班車的開設，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經形成了一定的市場。即將進駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地40畝左右，目前正在拆遷，預計9月份可以動工。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區人口數量以及其消費能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。供應狀況小結 兩個商業中心的業態分布仍以傳統的百貨業為主，休閑娛樂所占比重較少。 從細分業態來說，餐飲業由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場目前檔次過低且處于無序競爭的狀態，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當大。 馬鞍山的商業呈現一種共生的特征，競爭不充分。除了政府強制實施的藥店連鎖形成規模性品牌以外，其余都相對比較零散。 馬鞍山總體上商業多數是低水平的競爭，商業服務精神乏善可陳。 馬鞍山的商業缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發市場等都在緊鑼密鼓進行之中。 連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業態相繼出現，在馬鞍山零售業市場獲得較大的反響。2.1.2需求狀況研究調研方式：問卷訪談樣本數量及獲取方式：共收取有效問卷137份，其中：馬鋼50份，建行等銀行系統20份，其余為隨機攔截調研樣本描述：本次消費者調查著重于在下述幾個方面來了解馬鞍山市民目前的消費習慣，并測試消費者對本項目所在區域的偏好。n 月外出消費額n 消費內容的偏好n 消費地點的偏好n 對目前商業設施不足的思考普通家庭每月外出的消費額集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消費水平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應。經常進行的消費活動：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費仍以傳統的購物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費，也成了眾多消費者的首選。而唱歌、跳舞、網吧等新興消費活動則多數為年輕人所偏好。主要消費地點：消費形式地點購物天潤發/農工商：55%團結花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團結花壇：31%休閑娛樂團結花壇：37%其他：42%團結花壇作為主要的商業中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費者，購買服飾、建材以及數碼產品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。基于目前馬鞍山的餐飲基本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數家連鎖店的緣故，因而餐飲消費無固定的區域限制。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費地點的選擇而言，基于馬鞍山市區范圍并不大，所以本地的消費仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費和到商業中心消費是人們選擇消費地時的重要考慮因素。一些特色消費地點，如天潤發、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費者的普遍親睞。認為馬鞍山缺少的商業設施：三分之一的客戶對于目前馬鞍山沒有上檔次的購物中心表示認同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當欠缺；而如體育場館、健身中心等高尚場所也比較欠缺。在“其他一項”中，一般包括目前馬鞍山還沒有的或者未成規模的景觀商業街、大型娛樂設施、大型洗浴中心、書店、游樂場以及部分較高檔次的消費場所如高爾夫、跑馬場等。這一選擇體現了目前馬鞍山市民對于商業供應業態現狀檔次太低的強烈不滿。對本項目的傾向性：超過半數的被調查者愿意前往本項目消費，其主要原因有：規模大、服務有特色、上檔次、服務好、價格低；不愿前往消費的主要理由為：太偏遠交通不便、擔心價格高、配套不全、商圈不夠成熟。消費特征總結： 外出消費仍以傳統的購物和餐飲為主，基于本地供應水平的低層次以及收入水平的原因，消費額普遍不高； 餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費較多，馬鞍山本地消費水平不高，吸引南京人前來的以洗浴為主； 本地消費仍以傳統的商業中心為主，新興的大超市有相當強的吸引力； 目前的消費仍以方便快捷為主，新興消費以及偏遠地區的商業消費則需要引導2.1.3商業案例研究新天地(上海)展示辦公區文化藝術保護區區新天地廣場是一個綜合性的房地產項目，項目總投資人民幣逾13億元，占地約3萬平米。座落在淮海中路旁，該項目以中西合璧、新舊結合為總體基調，將上海特有的傳統石庫門里弄和充滿現代感的建筑融為一體，創建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅、辦公等多功能的小區。 總體定位：一個在舊石庫門建筑老區內的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。在這里房舍是舊的，但里面的設備卻是現代的、意念是新的，原汁原味地再現了20世紀初上海一家人的生活形態，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營造了高品位的休閑場所，目前已成為眼下上海最風靡的“休閑港灣“之一。 開發思路：該項目采用一種嶄新的開發思路，用商業設施的建設來帶動整個舊區改造。該項目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業氛圍，因而本項目在開發之初面臨如何吸引人氣和提升整體區域檔次兩個問題，并結合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發思路由此應用而生。其開發思路為：開發成為集休閑娛樂于一體的商業建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項目的啟動，為該地區帶來非常明顯的土地升值效應，許多開發商紛紛看好此區域的發展前景，通過新天地的開發模式整體拔高了該區域的房價，使之成為上海又一頂級地段。2.1.4商業市場結論就目前的供需市場來看， 目前的消費結構和形式需要引導 目前的供應業態需要提升服務與品牌度、商品質量等 馬鞍山缺少綜合性的集商業、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業購物中心 在需求市場上，存在一批上檔次的消費群，其目前的需求無法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費。本項目客戶定位：消費者人流目的省內（市內）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點省外人流來到馬鞍山必到的首選地點旅游者、商務人員旅游、商務活動之余最值得到的購物地點其他人員使其認知到這是馬鞍山最重要的購物、休閑中心商戶 引進主力店經營集團商家知名度高的集團公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場影響力并吸引其他中小型商家入駐。 國內外名牌專業店商家彌補目前馬鞍山名牌產品的缺口 百貨、娛樂、餐飲業經營者或集團可以考慮引進浙江等地的經營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主 私人業主及投資者經營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風味美食等 旅游產品及專業店商家商家為中小規模，但要求有一定檔次，可考慮結合徽派建筑設立。2.2賓館2.2.1馬鞍山賓館現狀分析馬鞍山目前共有四星級賓館兩家（含新近開業的為準四星的雨山湖飯店），三星級（含準三星）三家，二星級賓館七家，共提供客房1236間，床位數2400個左右；三星級及以上酒店提供客房數620間左右。馬鞍山主要賓館一覽賓館名稱星級房間數目標間叫價南湖賓館四星120598雨山湖飯店準四星209480寶龍大酒店三星88298（258）海興國際大酒店三星88398（278）貝斯特假日酒店準三114214/238富園飯店二星90100/120長城賓館二星68180-288馬鋼賓館二星80160-280田園飯店96150-288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業存在如下問題： 星級飯店數量較少，供應量不足，整體實力較差，尤其是高檔飯店數量不能滿足市場需求 中國最大的資料庫下載 除整修完新開業的雨山湖飯店外，大部分星級飯店設施設備嚴重老化，急需更新改造 星級飯店的營銷手段落后 管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數屬國有企業，部分星級酒店甚至是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。2.2.2主要賓館入住率及客源分析由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經濟發展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進行商務活動、公務活動、外國專家技術服務、個人旅游的，特別是外國專家技術服務、公務商務活動的，大多入住三星級以上酒店，構成了馬鞍山酒店需求的主體。2003年全年，馬鞍山星級賓館接待總人數249787人，381100人天數，接待海外旅游者34100人天。雖受“非典”影響，年平均客房出租率仍達66.68%，三星級以上賓館的年平均出租率更是高達76.55%。據統計，2004年一季度星級賓館平均客房出租率達73%，僅有的四星級賓館南湖賓館，客房出租率達90%以上，預定房間較困難，且房價居高不下，折扣較少。賓館主要客源分析 會議和商務活動是馬鞍山酒店入住客戶的主體。隨著馬鞍山近年來打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動開展，馬鞍山的旅游經濟將有進一步發展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數量的潛在客戶。 在部分星級酒店中，有相當數量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業的雨山湖飯店則有30個左右長期包房。從目前馬鞍山的賓館入住情況來看，星級賓館入住率普遍較高，一般星級越高入住率越高，高檔賓館供應不足。2.2.3賓館潛在供應 浙江海外海集團，科技館地塊32.66畝將建造五星級賓館，28層 夢都臨湖國際飯店湖南路雨山湖酒店西側，總建面2.9萬平米，為28層的五星級酒店，將提供客房200間左右。 馬鞍山市步行街二期項目五星級酒店（暫定），六層，預計2006年建成，另有一家四星級賓館同期建設 鴻泰國際酒店1.2萬平方米，含部分餐飲，賓館房間數量在80間左右，定位為四星級，目前附屬酒店已經開業，賓館部分正在進行內裝修，年底將會開業 太陽廣場已建成八年，原為辦公樓，現6-22層將改建為四星級酒店，正在改建中就目前暫定的項目情況來說，今明兩年將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來馬鞍山酒店業的競爭格局，改變目前供應不足和設施破舊的局面。2.2.4賓館市場小結從宏觀市場發展趨勢來看， 以南京為核心的“1小時都市圈”的建立，為馬鞍山經濟、旅游的發展帶來新機遇 馬鞍山鋼鐵公司350億擴建工程已經報批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業園區，將大部分引進國外先進技術和設備。馬鋼實施擴建工程后，大批外國專家將長期在馬鞍山市居住，這些都是星級酒店的長期客源 除馬鋼之外，馬鞍山經濟開發區內的企業也逐漸興起，為馬鞍山帶來一定的商務客源 馬鞍山市近年來將著力打造旅游城市，改建擴建原有的采石風景區，并大力開發東部的濮塘風景區，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場的發展來看 隨著馬鞍山經濟的快速發展，星級酒店這一目前市場的稀缺產品將有良好的發展空間 未來兩年內馬鞍山市區將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區位及景觀狀況均將導致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常激烈 四星級酒店由于其價格緣故受到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構成威脅，且區位優勢一般從本項目的特征來看 本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道江東大道，具有良好的交通條件，具備截流南京等方向來源客戶的優勢 江東大道將建設成景觀大道，而本項目內部亦規劃有3000平方米的廣場，為星級酒店營造了高品質的周邊環境 本地塊由于區位較偏，距離市中心有一定距離，就區位和景觀而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件 從規劃來說，本項目將有相當體量的高檔商業配套設施，給項目建造四星級酒店相應的支撐。2.3辦公樓市場2.3.1市場現狀分析就目前來看，馬鞍山無純辦公樓供應，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分可對外招租，但成交不多；目前馬鞍山的企業主要辦公地點如下： 工業區的廠房； 在經濟開發區內的企業，多數有大片的廠房，在廠房內辦公； 租用政府部門的辦公用房，如招商局、規劃局等都有多余辦公用房租用給企業； 住宅小區。馬鞍山的住宅小區一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊，而住宅的租金現對寫字樓要便宜，如果選擇購買，也相當便利。太陽廣場是目前馬鞍山唯一的純寫字樓物業，樓高28層，但是該大廈竣工已經八年，一直未能對外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業接手后，擬將其改建為四星級酒店，目前正在改建過程中。其改建后，1-3層為購物中心，6-22層為賓館，而東附樓4-10層為辦公，目前暫定為只租不售。根據馬鞍山的市政規劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場將于今年下半年動工，約需兩年時間竣工，屆時馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近，規劃中市政廣場附近將會興建一批辦公樓。2.3.2需求客源分析長久以來，馬鞍山的經濟發展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業為核心發展，馬鋼在馬鞍山的GDP發展中占據重要位置，馬鞍山的第三產業以及第二產業中其他行業的發展長久以來比較緩慢，近年來隨著馬鞍山經濟技術開發區的逐步建設，憑借一些優惠的政策和稅收措施，引進了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業進駐，并逐步開始建設馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經濟又有了快速的發展。但由于入駐企業多數在經濟開發區辦公，因而對市區辦公樓需求較少。2.3.3結論就目前狀況而言，由于居民樓、商住復合樓的以及開發區大量廠房的存在，短期內將不會存在對辦公樓的強有力的需求；城市東擴南進的發展態勢，往東部發展旅游，而工業和行政中心則會南移，而未來即將推出的市政廣場附近的寫字樓將形成對本項目的有力威脅；本項目不在城市東擴南進的發展范圍內，遠離未來的城市中心和開發區，暫時不具備濃厚的辦公氛圍；基于目前馬鞍山存在大批量專家住酒店長期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業的存在，本司建議本項目中可設置公寓式辦公樓，設計完全滿足住宅標準，配備煤衛設施或者至少預留煤衛管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業的商住兩用的需求，以降低物業開發的風險和不確定性，同時在較高的樓層可以設置整層，不予分割，待出售時再根據客戶的需求隨意分割。2.4住宅市場分析2.4.1住宅總體市場分析2002-2020城市規劃規劃居住用地3318.4萬公頃 其中主城區形成以金家莊居住區、雨山居住區、花山居住區、梅山居住區為主的四個居住片區； 副城區以銀黃居住區、姑孰居住區為主的二個居住片區，主城區主要向南向東發展；歷年房地產供需分析A. 馬鞍山房地產市場近年來快速發展，市場容量逐步加大。B. 2003年房屋銷售面積達到80萬平方米左右，空置面積為32057平方米。C. 20022020年，規劃居住用地3318.4萬公頃。歷年價格分析市區住宅平均價格：n 2000年：1300元/m2n 2001年：1500-1600元/m2左右n 2002年：1590元/m2（花山區：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2）n 2004年初在推項目平均價格：2450元/ m2拆遷量分析年拆遷量一般在20萬m2以下nn 年拆遷戶在5000-6000戶n 近三年拆遷戶在15000-17000戶n 2003年：住宅拆遷量8218.85m2二手房交易量2003年二手房買賣面積19.82萬m2，成交價值2.338億元2.4.2住宅供應市場分析物業形態物業以純多層小區和混合型小區為主馬鞍山地區房型都以三房為主，各供應樓盤三房的份額都在50%左右；v市場供應主力房型及面積 二房 三房 四房90-110m2120-140m2140-160m2 價格分析 海外海名筑為混合型物業，有少量的疊加和聯排別墅，該盤地段較佳，是馬鞍山在售價格最貴的樓盤；別墅均價5000元/平方米左右。 匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期8月8日開盤，當天銷售85%。住宅案例分析海外海名筑A.項目規劃海外海名筑由浙江海外集團開發，總建筑面積萬平方米。5000平方米商網配套，綠化率達46%，容積率為0.86，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構成，總戶數約186戶，多層137疊加36聯13。預計05年年底交房。B.戶型設計多層主力戶型為3*2，面積為137；疊加戶型1、2層176平方米3、4加躍層230平方米，排屋3層送地下層240-260平方米；戶型面積指標如下： 戶型3*2（多層）頂+躍層疊加聯體面積137-163213-238176-230240-260比例60.7%12.9%19.4%6.9%C.價格策略多層價格為3400-3600元平方米，疊加別墅價格為4500-5000元/平方米，聯排別墅均價5000元/平方米左右，最高5600-5800元/平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成30年銀行按揭，公積金貸款；D.銷售情況小區2004年8月18日開盤，首批推出89套多層房當天銷售70余套，銷售率達到80%，別墅房預計9月中旬開盤。 匯翠名邸A.項目規劃匯翠名邸由上海濱江置業公司投資，馬鞍山澳申置業開發，總占地2.4萬平方米，由一幢32層點式及五幢板式18層建筑組成。項目位于馬鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優越。 B.戶型設計高層主力戶型2*2，面積100平方米，3*2面積117-125平方米，小區首創高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-110平方米。戶型面積指標如下：戶型1*12*12*23*2*13*2*2面積50-60109100.65117/121/125148/153分布單身公寓單身公寓高層高層高層比例15%20%25%35%10%C.價格策略高層價格2800元/平方米起，樓層差價50元/平方米 ，均價3300元/平方米左右。物業管理費1.2元/平方米/月。D.銷售情況該盤8月8日開盤，首批推出150套房源開盤當天去化100套，銷售狀況較好，之后10天里銷售了20余套，高層大戶型市場阻力較大。單身公寓預計年底推出。E.客戶分析客戶多為本地居民，少量南京客戶，生意人較多，98%的購房者自用改善居住環境，其中為子女購房的比例較大，60%以上的客戶采用一次性付款的方式。調查結果表明：u 馬鞍山居民對高品質小區的需求較大，但稱得上高品質的小區較少。u 馬鞍山有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。u 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。但中、高檔次的樓盤銷售相對較快。u 區位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業的品牌、品質