安徽某大型項目策劃報告2005年2月目 錄一、項目市場環境分析31*市簡介32對外交通53經濟環境64城市建設8二、項目發展市場分析住宅部分101*房地產市場現狀102*房地產市場存在的問題113*房地產市場發展機遇114典型住宅項目13三、項目發展市場分析商業部分151*商業發展環境152商圈分析153*商業市場預測174商業物業市場分析19四、項目分析231項目概況232項目區域環境分析243項目地塊分析274項目市場競爭情況28五、項目定位281項目SWOT分析內外部因素總結282項目定位的基本原則293項目整體定位294項目定位30六、項目定價分析331*房地產價格現狀332*房地產價格預測343現階段項目價格預測34七項目營銷建議38一、項目市場環境分析1*市簡介1）地理區位2）城市基本屬性中國重要的能源基地、華東地區的“動力之鄉”。3）行政區劃總面積2596.4平方公里，其中市區面積1091平方公里，建成區面積78平方公里；總人口231萬，市區人口140萬人；轄有5區1縣：田家庵區、大通區、謝家集區、八公山區、潘集區和鳳臺縣（2004年從合肥市長豐縣劃歸的6個鄉鎮分屬不同的區）。4科教實力在地級市中，*市具有較強的科教力量，科研機構和大專院校20余所，每年有近萬名高校畢業生步入社會。2對外交通*位于淮河之濱、安徽中部，處在承東啟西、南北通衢重要位置，區位優越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）鐵路 阜淮鐵路通過津浦線、*線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動脈相貫通。2）公路 206國道橫貫全市。*距上海、南京、蕪湖、合肥分別為5個小時、3個小時、2個小時、1個小時行程；2003年7月，京福高速*連接線建成，打通了連接蘇浙滬、融入長三角的快速通道；正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（陽）高速公路，其實驗段已于2004年11月動工，預計2007年底建成。3）機場 合肥機場至*110公里，蚌埠機場至*30公里4）淮河水運 通長江、連大海，可四季航行。3經濟環境1）經濟發展處于新一輪增長周期的上升階段2003年以來，煤、電等能源產品供需緊張、價格上漲，*煤、電支柱行業快速增長；同時，*處于長三角腹地，正好可以承接長三角地區的新一輪產業轉移；由于京福高速*連接線的建成，*的外部交通環境得到極大改善，*吸引的外來投資不斷增加，也為經濟提供了新的增長點。預計2004年*的GDP將達到210億元，增幅為16%，是1995年以來增速最快的一年。2）人均GDP將突破1000美元2003年，*的人均GDP達到8045元人民幣，折合974美元；如按10%的發展速度計算，2004年將達到1071美元。根據消費經濟學理論和國際經驗，當人均GDP達1000美元時，居民消費結構將從生存型向享受、發展型轉變，過去的奢侈品將轉化為居民的必需品；汽車、電腦、高檔電器加速進入家庭；人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。3）第三產業較落后，但發展較快主導產業：煤炭、火力發電、化工；優勢產業：醫藥、紡織、機械、輕工；三次產結構：10.5：51：38.5（2003年）。工業在國民經濟中的比重最大；第三產業雖然占較大比重，但發展落后，房地產業、商貿服務業等，都處于起步階段。2003年開始，商業領域外來商業企業不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購物中心、臺灣好又多大賣場等相繼進入*。4）居民收入和消費情況人均可支配收入： 2002年*城鎮居民人均可支配收入為5345元，2003年達到6010元，增長12.4%；2004年經濟增長速度為16%，高出2003年3.6個百分點，人均可支配收入的增幅也將高于2003年，預計可達到7000元左右；總體而言，處于較低的水平，但上升的勢頭較快工資收入：平均月工資水平大約850元左右，低者400元不到，高者超過1萬元；教師、政府公務員的工資較能代表一個地區的薪資水平，大約1200-1500元/月；以行業來看，金融、煙草、電信等行業的工資較高，約2000-3000元/月；采掘業職工工資收入最高，月收入大多超過1萬元/月；消費支出結構：“吃”方面的消費支出仍然占較大比例，恩格爾系數較大，2002年為44.6；但隨著收入水平的增加，用于服飾、通訊、居住等方面的將會增加，恩格爾系數呈下降趨勢。5）經濟發展規劃主動融入長三角，迎接產業轉移辦好一個園區：*經濟技術開發區建設三大基地：億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。發展六大產業：煤炭電力產業、化工醫藥產業、機械電子產業、建材冶金產業、紡織服裝產業、輕工食品產業4城市建設1）城建現狀缺少規劃，城市建設落后*是一座能源型城市，城市“因煤而興”。由于國有煤礦“大而全、小而全”的建設，一座煤礦就相當于一座衛星城市。加上國內城市規劃水平的低下，*市長期以來都沒有規劃，城市建設異常落后，特別是城市中心區田家庵區，房屋破舊、道路凹凸不平，公共綠化無人管理；到2003年，*市建成區面積僅89.44平方公里。2）發展規劃東擴南進，接軌長三角由于城市邊緣的煤炭資源即將開采完畢，煤礦將向遠離市中心的地方發展，以“煤”立市的*，面臨著經濟產業結構調整和城市功能轉型的現實。新一任市政府領導班子上任以來，開始著手進行*的經濟調整，加強了80年代就設立的經濟技術開發區的建設，招商引資取得較大成果，先后有韓國、中國萬向集團、托普軟件等入駐開發區；同時，委托上海同濟大學編制的*市城市總體發展規劃也即將完成，其基本的思路是：東擴南進，接軌長三角。3）舊城改造中心城區復興，房地產、商貿流通業先行由于舊城改造的成本較高，近年*的城市建設投入大多集中在城市外圍的基礎設施上，如206國道的翻新、瞬耕路拓寬、經濟開發區的基礎設施等，中心城區很少有大規模的市政工程建設。這也是中心城區較落后的一個重要原因。但田家庵區發揮其作為*的政治、經濟、文化、商貿中心的優勢，在對外招商上以“房地產、商貿流通業”為開路先鋒，不斷吸引外來商業企業投資。已經建設中的商業項目有：泰國正大易初蓮花*購物中心、臺灣好又多世貿廣場店、南京蘇果超市、北京華聯*購物中心、鐘郢商貿城等；房地產項目：龍湖匯景豪庭、*財富中心、國慶廣場等這些項目建成后，舊城區的城市面貌將會有所改觀。二、項目發展市場分析住宅部分 1*房地產市場現狀1）發展迅速從2002年下半年開始，*市房地產開始快速發展。2002年全年完成房地產開發投資5.13億元，比2001年增加36%；2003年一季度完成投資0.88億元，同比增長36.9%；上半年完成投資2.51億元，增長46.91%；前三季度完成投資4.14億元，增長41.71%；2003年全年完成投資6.72億元，比2002年增長31.04%，比1999年增長87.4%。進入2004年，受國家宏觀調控的影響，房地產開發投資增幅有所減緩，但上半年仍累計完成的投資3.13億元，增幅比2003年同期回落了22.5個百分點，但仍然比2003年同期增長24.4%，房地產開發仍呈快速發展態勢。2004年1-6月份，全市房屋施工面積150萬平米，商品房銷售面積達1648萬平方米；6月底，全市住宅房空置僅為7萬余平方米，同比下降了3328；房地產投資占GDP比重的達到3.95%，創歷史最好水平。2）供給量集中3）商業營業用房投資較多2*房地產市場存在的問題1）市場規模小 2003年全年的商品房銷售面積只有40.33萬米2，銷售額只有5.14億元，尚不如上海單個樓盤的銷售量；2004年雖然增長迅速，銷售面積預計在60萬米2左右，但總量仍然較小。 2）房價低 2003年，*商品房平均銷售價格1274.5元/米2，甚至比長三角許多縣級市的房價都低；2004年有一個較大的漲幅，預計均價可達1500元/米2 ；但總體而言，*房價仍然較低，最貴的惠利花園城項目，銷售價也只有1800元/米2左右；3*房地產市場發展機遇1）居民住房消費意愿強烈*居民的住房現狀普遍較差。2002年，*城市居民人均居住面積為14.98米2（2003年15.81平方米）；47%的人住二居室，20.5%住三居室；居室內有廁所衛浴設備的只有一半，無衛生設備的占到26%；只有10.5%的住房有暖氣設施；以國際上的經驗，當人均GDP跨過1000美元之后，在人均居住面積達到35平方米、人均GDP達到3500美元之前的相當長一段時期內，都是住房面積提高和住房質量改善的階段。*目前正好處于這一階段，居民的住房消費開始發生變化，從原來的“有得住”到“住得好”。2）當地開發水平落后，“外來和尚好念經”與居民日益增長的居住消費需求不相稱的是，*本地的房地產開發水平比較低，主要表現是：開發規模“小”、攝取環境營造“差”、建筑外立面“土”、戶型設計“落后”。這是與其處于房地產市場處于起步階段相聯系的。3）高檔次物業缺乏目前*開發的項目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開始出現；高層建筑除了安徽理工大學的兩棟學生宿舍樓外，在住宅項目中就再也難覓蹤跡；別墅開發更是一片空白；4）開發企業缺少土地儲備，市場供應少且較集中*本地的開發公司大多數都沒有土地儲備，市場供應在近一兩年內將集中于幾個大項目，如城區西南部的惠利花園城。由于市場供應的減少，2004年下半年，房地產價格開始大幅上揚，與去年同期相比的漲幅達到28.75%，部分較好地段的房價已經突破2000元/米2。5）城市轉型，中心城區吸引力增加長期以來，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設，中心城區的功能被分散，中心城區（田家庵區、大通區）城市人口80萬不到，只占全部城區人口的一半多一點；城市建設處于無規劃的混亂狀態，城市建設較落后。九五計劃以來，*逐漸從單純依賴能源工業開始向多種工業轉型，經濟技術開發區、民營科技園區等工業園區建設不斷取得新的成績；主城區的商貿流通業發展迅速，成為*新的經濟增長點；另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區”，居住環境較差，且生活配套等不如中心城區便利。因此，各區人口有向中心城市集中的趨勢。6）東擴南進，大通區首當其沖在*新一輪城市發展中，大通區正好位于“東擴南進”方向，是城市發展的必經之路；另外，大通區離城市核心區最近，而且道路、空氣等城市環境在*幾個區中是最好的；而老城區田家庵區由于居住環境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場競爭中處于一定的劣勢地位； 4典型住宅項目u 惠利花園城地理位置：洞山路、惠利大道交匯處，北連國慶西路緊鄰*實驗中學和安徽理工大學占地面積：1900余畝建筑面積：136萬平方米容積率：1.23綠化率：50%建筑密度：25%規劃產品形態：6F、7F的多層公寓為主，少量12F小高層銷售價格：一期1600元/米2，二期1800元/米2；銷售情況：一經推出即搶購一空；原因：項目規模大，產品規劃較好；建筑密度低，綠化率高，花園式居住區，環境較好，正好與*市民改善居住環境的需求相吻合；另外，其臨近*實驗中學、安徽理工大學以及市政府的地理條件，也使其居于較好的競爭優勢；三、項目發展市場分析商業部分1*商業發展環境1）商業市場容量：2002年實現社會消費品零售總額51.16億元，除物價指數比上年增長8.0%； 2003年為55.6億元，比上年增長9.2%；2）商業輻射人口：城區人口150萬，核心城區人口80萬；3）商業消費能力：近幾年，居民收入增長較快，商業消費旺盛；2003年人均GDP達到974美元，2004年突破1000美元，消費結構向2商圈分析*現有的商業集中在兩個區域，一個是以龍湖路為主軸的龍湖路商圈，而另一個是位于淮濱路、以東城市場為核心的老城區商業圈。 1）龍湖路商圈核心商圈以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽路、國慶中路、學院路以及人民路部分路段。業態齊全：百貨商場4家：華聯、勝發、四海、第一百貨商業步行街：*商貿文化廣場專賣店：LINING、利郎服飾、安踏鞋業、勁霸男裝、（大眾品牌為主）餐飲：肯德基KFC、超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯等即將開張）商鋪租金：一般3-4.5元/天/米2；朝陽路龍湖路交叉口最貴，7元/天/米2；龍湖北路、龍王溝路最便宜，1-2.5元/天/米2 ；商鋪面積：30-70米2較多，開間4-6米，進深一般在10米商鋪售價：底層：12000元/米2；1F、2F連賣：8000-9000元/米2營業時間：8：30-19：00 日均人流量：8萬人次左右消費客群：涵蓋*各階層，主力消費者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經濟效益頗好的企事業單位；2）老城區商圈由淮濱路、淮舜北路兩條商街構成，輻射周邊的人民路和香港路建材一條街；業態：以沿街店鋪為主，兼有商廈和專業市場商廈：華聯商廈專業市場：香港路建材一條街沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌業種：淮濱路主要經營服裝、鞋帽類為主；淮舜北路、人民路則以零售業為主；租金水平：一般在1.5-3元/米2之間，淮濱路租金最高，東城市場租金達到6.7元/米2消費群體：大都來源于老城區周邊市民及*郊區等低收入者，人流量大但消費力不強3*商業市場預測1）城市商業輻射力將大大增強*城市具有較強的區位優勢，206國道、鐵路、淮河等連接著*與其他城市；特別是京福高速*連接線建成后，*的交通環境更是大幅改善，城市商業的輻射力有了對外擴張的可能；田家庵區正是抓住這一點大做文章，“商貿立區”的發展戰略已經啟動。因此預計*的城市商業輻射力在3-5年內會不斷增大。2）城市發展加快，新商圈呼之欲出目前的市場情勢來看，以火車站為核心的城市西南部商圈已經快要成型，銀行、浴場、酒店等雖然分布較為零散，但其商業 呈現聚集趨勢。而城市“東擴南移”的發展戰略，必然會帶動商業向東南方向轉移，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來也必然形成新的商圈。3）新的商業業態改變消費者消費觀念即將開張的正大易初蓮花*購物中心、好又多世貿廣場店、北京華聯購物中心等項目，都是*目前所沒有的商業形態。它們開張之后，必然會給當地居民的消費觀念帶來一定沖擊。4）商業檔次提升，高端消費回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費品；而另一方面，外來商業經營者的進入，必然會帶來先進的經營管理理念，也必然會帶動*整體商業檔次的升級，原本流失到外地消費的一部分高端客源將會回歸本地消費。5）商業市場容量增大，但商業市場競爭將會加劇對外商業輻射力增強以及居民消費水平的提高，必然促使*的城市商業容量增大；但另一方面，由于外來商業企業的不斷進入，商業的競爭也必將趨于激烈。4商業物業市場分析1）市場供給情況近兩年，*在商業物業的供應方面開發力度較大，2003年上半年全市商業營業用房投資總額達7430萬元，同比增長3.8倍，比2002年全年商業營業用房的投資總額增加66%；施工面積24.7萬平方米，占全市施工面積30%，比去年同期增長3.1倍，其中新開工面積11.74萬平方米，占全市新開工面積32.1%，比去年同期增長6.7倍。商業營業用房成為拉動*上半年房地產開發增長的亮點。但亦可發現，這些商業物業的地域分布相當集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時推案時間也非常緊湊，造成部分商業用房的空置。2）商鋪的銷售從去化情況來看，新城區的商貿文化街由于受到市政府的強力扶持，在價格及各項招商措施上的優勢，去化非常快，招商也比較成功。而老城區兩大商業項目的滯銷雖然有其自身項目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿文化街的開發，使老城區項目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽廣場項目的開發商甚至對后期的投入持懷疑態度。從商鋪的需求情況來看，底層商鋪的去化不成問題，但單獨銷售的二、三樓的商鋪的銷售達成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，現有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯動銷售而實現。3）購買者分析從客源情況來看，新城區核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經營客戶。4）商業項目案例u 商貿文化廣場地理位置： 龍湖路、朝陽路，華聯商廈北側開 發 商： *市旭日房地產開發有限公司 建筑面積： 總規劃20萬平米；分二期建設，一期10萬平米概算投資：3.5億元人民幣單元面積： 150-220平米不等銷售價格： 1F、2F連動銷售，平均6000元/平方米總體規劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業廣場兩大塊；二期開發大規模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態：采用后現代風格為裝飾引喻 元素，廣場與內庭步行街相互交融，外觀內斂又不失優雅，并利用現代鋼結構技術作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增加了各街區商業融合性和整體性。特色：號稱“*市第一座集商貿、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場”；*“十五”重大建設項目、舊城改造重點工程，也是城市形象工程。u 金色大地地理位置：龍湖路、舜耕路交界處，靠近*火車站，開 發 商：*金色大地房屋開發有限公司規 模：由商業和住宅兩部分組成，其中商業面積約6000平米物 管 費：0.4元/平方米/月銷售價格：D區和C區1F：沿街7000元/平方米，2F、3F6000F區：1F：3500元/平方米；E區：1F、2F連動銷售5000；面積：70-120平米u 金太陽廣場*市最大的舊城改造項目位 置：田家庵區人民中路開 發 商：*金太陽房地產開發有限公司投 資 商：浙江永信經貿發展有限公司規 模：總占地600多畝，總投資6.7億多元人民幣，分商業和住宅兩大塊，其中一期總建面2萬平方米（東城商街）；后期為400畝超大形高尚住宅區（依托北向淮河概念）單 價：6000-8000元/平方米建筑形態概況：豐富的立面色彩，現代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經營布局都有清晰明確的規則u 金灣名街位 置： 淮濱路、淮舜路開 發 商：安徽金九龍集團萬龍房地產開發公司規 模：總建面3萬平方米單元面積： 35-100平米不等建筑規劃：建筑風格以現代歐式內庭步行街為設計主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個出入口，五個景觀休閑廣場，總綠化面積高達45%。租金、售價：樓層單元面積售價（元/ M2）租金（元/天/M2）1F40、607200-73002.72F40、60550021F-2F80、12060002.3四、項目分析1項目概況1）地理位置本項目坐落于*市區東南部、大通區的中心城區，東至大通油庫路，南至洞山東路中心線，西至南城市場，北至*鐵路線。2）項目性質：大通區舊城改造項目3）用地性質居住為主，含商業、金融、休閑娛樂等綜合用地，其中，國有土地：田大路以東463.98畝，田大路以西433.00畝，沿洞山路北面200畝左右(舊城改造，政府承諾出面動遷，凈地出讓)集體土地:已上報國土資源部通過,等待批文的580.54畝；待申報,已歸入舊城改造區的254畝4）主要技術指標主要技術指標數據用地面積2000畝容積率1.5綠地面積40%總建筑面積130萬米22項目區域環境分析1）大通區*城市副中心、東擴南進橋頭堡u *市中心城區的重要組成部分。大通區位于*市的東南部，離市中心（朝陽中路、龍湖路轉盤）不到3公里；建國初期曾是*市委、市政府所在地；總面積350平方公里，總人口18.2萬，其中農業人口占70%。u 大通是*煤炭的發源地早在明末清初就有當地人土法開采煤炭的歷史，上世紀50-60年代，大通、九龍崗煤礦更是遠近聞名；大通“萬人坑”是日本侵華的重要歷史見證；“古壽州窯”遺址位于大通上窯鎮。u 經濟比較落后2003年全區國內生產總值僅12.1億元，在*五區中排名最靠后；主要原因是工業和第三產業落后，農業占經濟結構的比例過重。u 進出*的咽喉之地，“東擴南進”的橋頭堡大通位于*城市發展的東南方向上；舜耕東路是上京福高速*連接線的必經之路；206國道也從大通區穿區而過；u 與中心城區、開發區的聯系緊密大通路、舜耕東路、朝陽東路等均已改擴建完成，大通區到市中心、到開發區都異常便捷。2）*經濟技術開發區對外開放的窗口u 概況*市東部；以朝陽東路和國慶東路與田家庵區，與大通區僅一路之隔；始建于1988年，1993年經安徽省人民政府批準為省級開發區。開發區總體規劃面積20平方公里，一期10平方公里，現已開發5.7平方公里；開發區道路及沿路供電、供水、供熱、供氣、排水、排污、電信等管網建設和綠化等各項基礎設施基本完成。u 六個專業工業園區生物醫藥工業園、韓國工業園、托普軟件園、萬向工業園、益益乳業科技園和電子工業園，其中生物醫藥工業園和韓國工業園為省級工業園區。u 投資企業現有企業160余家，總投資達20多億元。其中外資企業22戶，利用外資1.1億美元。韓國綠十字株式會社、韓國信友株式會社、韓國大弘紡織株式會社、澳大利亞江氏企業集團和德國拜耳公司等外資企業；以及浙江萬向錢潮集團、四川托普集團、江西江中集團、陜西東盛集團和安徽豐原集團等國內多家上市公司。u 全市對外開放的窗口*市經濟和社會發展的四大支柱之一，經濟技術開發區已經成為全市對外開放的窗口、招商引資的重要載體和快速發展、最具活力的經濟新區。3）田家庵區*政治、經濟、文化和商貿中心u 經濟實力雄厚田家庵區是*市的政治、經濟、文化和商貿中心。全區總面積250余平方公里，人口近50萬，是安徽省城市人口最多的市轄區；2003年，GDP達到47.98億元，綜合經濟實力位居全省前列。u 第三產業發達作為*的中心城區，田家庵區集中了*市重要的商業中心、專業市場、餐飲娛樂市場，在*各區中該區第三產業占國民生產總值的比重最大；區政府也確立了“商貿立區”的發展戰略。 u 舊城改造速度加快過去相當長一段時間內，由于*的城市性質使然，中心城區的功能極其弱化，田家庵區的城市建設比較落后；但近年來，舊城改造的步伐不斷加快，不少商業項目相繼開工建設，除已經投入經營的商貿廣場、金色大地、金太陽廣場外，泰國正大易初蓮花購物中心、蘇果超市、臺灣好又多、上海華聯等都已相繼在該區確定了投資目標。3項目地塊分析1）用地現狀u 地塊相對規則除東側臨近油庫的地塊被中間掏去一塊外，地塊基本呈五邊形u 拆遷改造量不大除區政府附近有一些拆遷改造房外，其他多為農田或空地；地塊內部田大路東側有一農貿市場，西側為大通區的商業中心，但檔次較低且顯雜亂，以副食品、低檔服裝2）道路系統u 主干道均已建成通車，且路況較好田大路、洞山東路為主干道，均已建成通車，且路況較好；u 與外部的交通聯系便捷通過田大路與中心城區、經濟技術開發區連接，離中心城區3公里；田大路與洞山東路連接，洞山東路與京福高速公路相連；3）綠化環境u 生態環境較好環境有影響的因素：鐵路線、油庫有利因素：南臨舜耕山，北依淮河；無任何工業污染區政府周邊有大量成長多年的大梧桐樹4項目市場競爭情況1）今后一年內的市場競爭將不會激烈，利于項目啟動由于去年的土地供應少，且供應的主要是商業項目；今后一到兩，項目的主要競爭對手為同樣規模巨大的惠利花園城項目2）田家庵區舊城改造對本項目有長期影響田家庵區舊城改造的實施，將改善中心城區的城市環境；不管從哪個城市來看，住在市中心仍是購房者的首選，除非市中心的城市環境已經極端惡化。本項目雖然是一個城市建設的項目，但實際上已經位于城市的郊區。都市化與郊區化將是本項目與舊城改造項目競爭的主要焦點。五、項目定位1項目SWOT分析內外部因素總結（略）2項目定位的基本原則1）高水平開發、高起點規劃2）符合市場需求3）解決問題的對策：強化優勢、扭轉劣勢、把握機遇、應對挑戰3項目整體定位項目整體定位：具有城市屬性的大型居住區居住區定位：大型低密度、生態居住區商業區定位：新城市的新商圈功能模塊：居住區 + 城市功能區居住區：住宅+居住區商業+居住區配套城市功能區：行政區+商務區+城市商業區+休閑娛樂區+文化教育設施+城市道路+城市交通設施（公交車及車場、車站等）4項目定位1）住宅部分u 產品定位： TOWNHOUSE聯排別墅+獨立別墅+多層陽光公寓+少量小高層公寓u 定位原因：1）別墅類產品為市場空白，且其能較好地體現項目的環境特色； 2）市場需求“改善型”為主，但豪華住宅的消費階層數量仍然有限，住宅部分整體將以“中等檔次、舒適型住宅”為主；因此，多層陽光公寓為主要產品類型，別墅以經濟適用型TOWNHOUSE聯排別墅為主、少量獨立別墅（提高檔次和影響力）；3）適量建設小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在*屬于較高檔次的物業形態，小高層之間的間距較大、綠化率高；但因其為*市場新事物，市場接受度有待提高，因此不可大量建設。u 戶型面積配比：項目戶型面積配比表產品形態面積（米2）數量（戶）比例備注別墅區TOWNHOUSE180-200120150 100%四聯排為主獨立別墅280-3205060實用型、舒適型350以上610享受型、樓王多層二房二廳80100200300100%1三房為主，二房其次；2改善型需求為主，且房價低，面積適當放大； 三房二廳120130600800四房二廳140150100200小高層二房二廳901006082100%三房二廳120130150200四房二廳1401604060u 客源定位：TOWNHOUSE：主要針對*所屬區縣的中等收入階層，如煤礦的技術人員、大學教師、政府及企事業單位的中層管理干部；獨立別墅：主要針對*所屬區縣的富裕階層，如煤礦的管理階層、市區的商業經營者、私營企業主；多層公寓和小高層公寓：主要針對*目前大量的改善型需求客戶2）商業部分u 整體定位新城市、新商圈u 產品定位三星級酒店+辦公樓+大型郊區購物中心+沿街商鋪+社區商鋪u 定位原因1）大通區作為城市副中心，缺少酒店和辦公物業；2）辦公物業主要針對金融機構、開發區的企業，酒店主要針對外來商務人員（可以作為招商項目）；3）郊區建設大型購物中心，符合商業發展潮流，同時也可以作為居住區與鐵路線的緩沖區；4）沿街商鋪主要利用交通干線于田大路、洞山東路的商業價值；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂；5）社區商鋪主要滿足居住區大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發店等等。u 客源定位：投資客為主：消化本地投資客的同時，面向江浙投資客；自營型客戶為輔：本地經營型客戶開設分支機構；同時加大招商力度，吸引外來經營戶；3）項目相關技術經濟指標：產品形態占地面積（畝）容積率建筑面積（米2）居住區TOWNHOUSE0.453萬獨立別墅0.32萬多層公寓1.4496萬小高層1.854萬行政區行政大樓/廣場3萬商務區酒店（2家）3萬辦公樓1萬商業區沿街商業（街）10萬商場（2個）4萬大賣場3萬城市公設停車場中、小學、幼兒園1萬合計2000畝1.35180萬六、項目定價分析1*房地產價格現狀目前*的房地產價格處于較低的水平。從整體交易情況來看，2003年商品房成交均價為1274.5元/米2；2004年上升幅度較大，估計達到1500元/米2。 從市場在售項目的實際情況來看，2004年底，*市住宅項目的價格大多已經達到15001