精品資料網（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座分行業納稅輔導手冊（房地產業）（2009.5.20）輔導提綱目錄第一節 房地產業稅收政策等方面內容第二節 房地產業發票管理方面內容第三節 納稅服務方面內容第四節 房地產業稅收檢查方面內容 精品資料網精品資料網（） 專業提供企管培訓資料第一節 房地產業稅收政策等方面內容第一部分 房地產業營業稅政策一、征稅范圍（一）基本規定在中華人民共和國境內轉讓土地使用權、銷售不動產應按規定征收營業稅。1、轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產征稅范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。建筑物、構筑物是指通過建筑、安裝和工程作業等生產方式形成的建筑產品。包括：（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學校、商業用房等；（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；（3）設備安裝工程（不包括機械設備本身）：支柱、水塔、水池、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。其他土地附著物，是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。（二）特殊規定中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第五條規定： 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：1、單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；2、單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；3、財政部、國家稅務總局規定的其他情形。條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務，不包括在內。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。二、納稅義務人和扣繳義務人（一）納稅義務人：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。1、除中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則細則第十一條（單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。）和第十二條（中央鐵路運營業務的納稅人為鐵道部，合資鐵路運營業務的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業務的納稅人為地方鐵路管理機構，基建臨管線運營業務的納稅人為基建臨管線管理機構。）的規定外，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內設機構。2、個人，是指個體工商戶和其他個人。（二）扣繳義務人1、中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。2、國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。三、營業額（一）基本規定房地產業營業額為納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；3、所收款項全額上繳財政。（與企業所得稅基本相似）（二）特殊規定1、納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產時發生退款，納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。2、納稅人采取折扣方式轉讓地使用權或銷售不動產，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。3、納稅人轉讓土地使用權或銷售的不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產無償贈與他人的，按下列順序確定其營業額：（1）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（2）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（3）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。4、納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，其營業額的人民幣折合率可以選擇營業額發生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后1年內不得變更。四、稅率房地產業的營業稅稅率為5。五、納稅義務發生時間（一）基本規定房地產業的納稅義務發生時間為納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。（二）特殊規定細則第二十五條1、 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2、納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。3、納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。4、納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。六、納稅地點1、納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。2、納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。3、扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。4、納稅人應當向土地或者不動產所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。七、減免稅1、1994年1月1日起，對將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的免征營業稅。農業，包括農業、林業、牧業、水產業。2、對農村、農場將土地承包（出租）給個人或公司用于農業生產，收取的固定承包金（租金），可比照財稅字1994002號文件的規定，免征營業稅。3、對個人購買新住房后，一年內（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭唯一生活住房的，若售房金額小于或等于購房金額的，暫不征收營業稅及附加；若售房金額大于購房金額的，按照售房金額與購房金額的差額征收營業稅及附加。一年內的起始時間，以購房取得房地產權證的時間為起點，以售房時簽訂售房合同并開具發票的時間為終點。個人轉讓自用并且是家庭唯一生活住房，一年內又購買住房改善居住條件的，個人不負擔營業稅及附加和個人所得稅。個人將購買超過2年的商品住房和二手住房對外銷售的，個人不負擔營業稅及附加。4、銷售房改房為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售的收入，暫免征收營業稅。八、納稅期限房地產業納稅人以1個月為一個納稅期，自期滿之日起15日內申報納稅。第二部分 房地產業企業所得稅政策房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發200931號）一、房地產開發企業收入的有關規定 （一）開發產品銷售收入的確認1、基本規定：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。2、具體規定：企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入（可以作為計算廣告宣傳費和業務招待費稅前扣除的計算基數）的實現，具體按以下規定確認：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。（2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。（4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。3、視同銷售收入的確認（作為廣告宣傳費和業務招待費的計算基數）：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。（開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。）4、 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15；（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%；（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%；青島市為15%5、企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。6、 企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。7、關于已完工產品的界定：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1） 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2） 開發產品已開始投入使用。（3） 開發產品已取得了初始產權證明。8、從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。二、成本、費用扣除的稅務處理（一）基本規定：1、企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。2、企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。3、開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。4、已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本5、企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。6、企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。（二）特殊規定：1、企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。2、企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。3、企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。4、企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。5、企業的利息支出按以下規定進行處理：（1）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（2）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。6、企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。7、企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。8、企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。（三）計稅成本的核算1、計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。（與會計核算上的會計成本因會計制度與稅收制度的不同可能存在差異）2、成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：（1）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（2）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。（3）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（4）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（5）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（6）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。3、開發產品計稅成本支出內容：（1）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（2）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。（4）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。（5）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。（6）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。4、企業計稅成本核算的一般程序：（1）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。（2）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（3）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。（4）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（5）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。5、開發產品的計量與核算的分配方法：企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：（1）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。（2）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。（4）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。6、相關具體成本的分配方法：（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。7、 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：（1）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（2）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。8、可以預提的費用（3項）：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。9、企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。10、計稅成本發生的合法憑據及扣除的期限規定：（1）企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本（限于在年度匯繳期結束前即5月底前取得？）。（2）計稅成本核算的終止日開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定對其進行處理。（四）特定事項的稅務處理1、企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：（1）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。（2）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理： 企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。2、企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。（五）國稅發200931號文件執行日期：上述規定自2008年1月1日起執行。第三部分 房地產業土地增值稅政策土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收益的單位和個人征收的一種稅，因此，房地產開發企業是土地增值稅主要的納稅主體。土地增值稅的計稅依據是以納稅人轉讓房地產取得的收入減除條例規定的扣除項目金額后的余額（即增值額），對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補，所以根據土地增值稅暫行條例實施細則第16條精神，目前對房地產開發企業轉讓房地產主要采取預征方式征收土地增值稅。預征對象：從事房地產開發與建設的單位。預征范圍:簽訂開發及轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的項目。預征率：1%稅款計算:以該項目的轉讓收入(含預收款)乘以預征率計算征收。一、房地產轉讓收入（一）收入金額：1、開發企業轉讓房地產的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。對于縣級及縣級以上人民政府要求開發企業在售房時代收的各項費用，如代收費用計入房價中且向購買方一并收取的，應當計入房地產轉讓收入，并開具銷售不動產統一發票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規定不作為加計百分之二十扣除的基數；如代收費用未計入房價、在房價之外單獨收取的，不計入轉讓房地產的收入，按規定不得開具銷售不動產統一發票，也不得計入扣除項目金額。2、開發企業房屋銷售價格明顯偏低又無正當理由的，以及視同銷售的房地產，其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業清算項目當月或最近月份同類開發產品市場銷售的平均價格確定。（2）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類開發產品市場銷售的平均價格確定。（3）由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。（二）收入確認時間：按照國家稅務總局的有關規定，開發企業轉讓房地產，其收入確認時間是指：1、所銷售的房地產，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據；2、對視同銷售的房地產，其房地產的所有權發生轉移；3、國家稅務總局的其他規定。（三）視同銷售情況：1、開發企業將開發產品和公共配套設施用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權屬轉移（開發企業轉讓房地產，無論其是否與受讓方辦理了房地產權屬證書轉移或變更登記手續，只要有合同、收據、發票、判決書、裁定書等證據，其轉讓行為實質發生、取得了相應的經濟利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產的權利，應當視為所有權轉移。）時按規定應視同銷售房地產。2、開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發產品應視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。（四）不確認收入情況：開發企業將開發產品和公共配套設施轉為企業自用或用于出租的，凡房地產所有權未發生轉移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時不計入房地產轉讓收入，同時按照建筑面積比例確定相應的成本和費用，不計入扣除項目金額。“自用或用于出租”是指同時滿足下列條件：1、將開發產品轉作開發企業固定資產的；2、從自用或用于出租之日起連續使用年限一年以上（含一年）的。 開發企業將開發產品轉為企業自用或用于出租的，出售時依法不列入國家規定的清算范圍，應按轉讓舊房及建筑物的稅收規定計算繳納土地增值稅。（五）外幣收入折合人民幣的問題對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。二、扣除項目金額基本規定：（一）房地產開發項目的扣除項目金額包括：1、取得土地使用權所支付的金額，是指為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；2、開發土地和新建房及配套設施的成本，即房地產開發成本，是指開發項目實際發生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 （2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。（注：開發企業銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產開發成本中的建筑工程安裝費。）（4）基礎設施費），包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。（6）開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 3、開發土地和新建房及配套設施的費用，即房地產開發費用，是指與開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用；應注意以下兩點：（1）開發企業的房地產開發費用，其財務費用中的利息支出，凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條1、2項（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本）計算的金額之和的百分之五計算扣除。凡不能按轉讓房地產清算項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條1、2項（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本）規定計算的金額之和的百分之十計算扣除。（2）開發企業為建造房地產開發項目向金融機構借款發生的利息支出，屬于房地產項目完工前發生的，按規定計入房地產開發成本并予以扣除；屬于房地產項目完工后發生的，應計入房地產開發費用中的財務費用并按規定予以扣除。關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(1)利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加；備注：（1）開發企業在房地產開發項目完工前或完工后繳納的清算項目的城鎮土地使用稅，均應計入管理費用并按規定予以扣除。（2）細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照企業財務會計制度的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。（3）對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。5、加計扣除，即按本條1、2項（取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本）規定計算的金額之和的百分之二十。（二）開發企業應當按照房地產開發企業會計核算的規定，對房地產開發成本按照規定的科目進行成本歸集和核算，區分房地產開發成本與開發費用。（三）除另有規定外，開發企業取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本和費用以及與轉讓房地產有關的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（四）開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證和資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可參照青島市建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，以及政府有關部門公布的建設規費收取標準等資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。（五）除另有規定外，開發企業的預提費用按規定不得計入扣除項目金額中。即實際發生原則。特殊規定：（一）開發企業取得土地使用權后，1、未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除：1、取得土地使用權所支付的金額；2、與轉讓土地使用權有關的稅金；2、對進行了土地開發、不建造房屋即轉讓土地使用權的，在計算其增值額時，允許扣除（1）取得土地使用權所支付的金額（2）開發土地的成本（3）規定的費用（4）加計開發土地成本的百分之二十（5）以及與轉讓土地使用權有關的稅金。（二）開發企業取得未竣工房地產后，未進行任何實質性的改良或開發即再轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除1、取得房地產所支付的金額2、與轉讓房地產有關的稅金。（三）房地產開發項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發企業應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。（四）開發企業開發多個房地產項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發項目共有的公共配套設施的成本費用，應按多個或分期分批開發項目的建筑面積比例分攤，確定屬于清算項目的扣除項目金額。（五）對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（六）公共配套設施凡符合下列條件之一的，其成本、費用可計入扣除項目金額：1、建成后產權屬于全體業主所有的；2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的；3、建成后有償轉讓并計入房地產轉讓收入的。（七）對于開發產品未全部銷售完畢、按照規定進行清算的，其扣除項目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。（八）關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題轉讓舊房的，應按：1、房屋及建筑物的評估價格2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用3、在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。三、土地增值稅額的計算計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。四、清算實施（一）清算條件1、符合下列情形之一的，開發企業應當向主管稅務機關申報土地增值稅稅款清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2、 符合下列情形之一的，主管稅務機關可以通知開發企業申報土地增值稅稅款清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情況。（二）清算時間1、符合清算條件第1項規定的開發企業，應當在九十日內進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務機關申報繳納應補稅款。2、符合清算條件第2項規定的開發企業，主管稅務機關通知其清算時應出具稅務事項通知書，開發企業應在收到稅務事項通知書之日起四十五日內，進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務機關申報繳納應補稅款。（三）清算報送資料開發企業在進行土地增值稅清算時，須向主管稅務機關如實報送下列資料：1、土地增值稅納稅申報表（一）及其相關附表，包括加蓋印鑒的紙質報表和相應的EXCEL格式的電子報表；2、項目竣工決算報表和有關帳薄、竣工驗收證明；3、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同；4、銀行貸款合同及貸款利息結算通知單；5、項目工程建設合同及其價款結算（書）單；6、商品房預售許可證、房產權屬準予登記通知（證明）、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用以及分期開發分攤的有關證明資料；7、無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證；8、預繳土地增值稅完稅憑證和轉讓房地產繳納的有關稅金合法有效憑證；9、主管稅務機關要求報送的其他資料。上述第2至9項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復印件，經主管稅務機關核對無誤后原件退回。委托稅務師事務所進行土地增值稅稅款清算的，除本條第1項資料外，其他資料作為土地增值稅清算稅款鑒證報告的附件，一并報送主管稅務機關，不需重復報送。主管稅務機關對開發企業報送的清算資料進行審核，經審驗發現不符合規定的，可要求開發企業在十個工作日內進行補正，重新辦理清算申報手續。開發企業完成清算申報后，主管稅務機關應在三十日內對開發企業清算結果進行審查，并做出土地增值稅清算稅款結論，經集體會審后，填寫稅務事項通知書送達開發企業，要求其在規定時間內辦理補稅或退稅手續。主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續：1、已清算完畢的開發項目又發生成本、費用的；2、納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；3、主管稅務機關認為應調整清算結論的其他情況。（四）核定征收開發企業有下列情形之一的，稅務機關可按規定實行核定征收方式：1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算申報手續，經稅務機關責令限期清算申報，逾期仍不清算申報的；5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 核定土地增值稅稅額的公式如下：應納土地增值稅稅額=轉讓房地產收入總額核定征收率核定征收率按照規定的征收率執行。（五）法律責任對符合清算條件的開發項目，開發企業應按規定期限辦理清算手續，逾期不辦理清算的，按照征管法的有關規定處理。對開發企業不進行清算申報，不繳或者少繳應納稅款的，按照征管法的有關規定處理。對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的開發企業，未按規定期限繳納稅款的，按照征管法的有關規定處理。主管稅務機關在清算審核過程中，對通知清算申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，造成不繳或者少繳稅款的，按規定程序移交稽查部門實施稅務稽查，并按照征管法的有關規定處理。（六）其他1、對符合通知清算規定進行土地增值稅清算的開發企業，在主管稅務機關做出土地增值稅清算稅款結論前取得的房地產轉讓收入，應按規定預繳土地增值稅。2、主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業取得的轉讓房地產收入，應當于次月十日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算；其中單位建筑面積扣除項目金額的計算公式如下：單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目金額清算的可售建筑面積3、稅務師事務所接受開發企業委托進行土地增值稅稅款清算的，應當將涉稅鑒