#廣場商業規劃報告書第一部分前言 #房地產開發有限公司開發建設的“#廣場”位于山東省#市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與#市政府大樓隔街相望，處于#市新、舊城交界地帶。 #房地產開發有限公司在取得該地塊的開發與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業地產的戰略定位。#地產公司尊重中國商業地產的發展現狀與規律，既看重地產開發的短期投資回報，也同樣注重商業地產項目的長遠發展與長期經濟效益。如此超前的商業地產運作理念為本項目的成功運作奠定了穩固的基石。 #公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請#房地產顧問機構進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。我公司#廣場項目小組自本月20日入駐，以#公司提供的調查數據為依據，從宏觀角度對#市的經濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經工作小組人員親自進行全面、深入的商業市場調查，比較充分地了解#市商業地產開發和商業發展現狀。 目前，“#廣場”項目急需確定建筑設計方案、規劃方案。對商業地產項目來說，項目定位是確定建筑設計方案、規劃方案的前提條件。我公司將用專業、細致、負責的態度對該項目運作進行科學論證、準確定位，充分把握該項目的發展趨勢、發展規律，以保證項目順利建設！ 本報告書，著重對項目進行SWOT分析，對項目定位、業態組合和分布、項目主題進行規劃，并提出我們的觀點和建議第二部分項目可行性研究 購物中心開發的先決條件是要具備一定的經濟基礎、物質條件和運營管理能力。在項目立地規劃初期必須對其進行可行性研究，確定項目的位置、地段、區位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經營、市場和效益上獲得成功。項目可行性研究需要對項目所在區域進行基礎資料的調查和統計，特別是購買力調查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規律；需要對本區域內現有商業設施的數量、規模、地點、承租戶組成和經營狀況進行調查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發決策的依據。 前期#房地產顧問公司已做了大量而細致的市調工作，并對獲取的各種基礎資料作了專業的技術分析，我們在此基礎上，結合購物中心運營的基本規律，從正反方面、長期與短期影響方面分析#市宏觀經濟概況、城市發展規劃和本項目區位的交通、人口狀況等因素，作出本項目SWOT分析。一、#市宏觀經濟概況1、國民經濟保持較快增長。據初步統計，2003年全年國內生產總值為1030億元。按可比價格計算，比上年增長15.1%。一、二、三產業分別增長5.5%、20.4%和12%。全年糧食總產量293萬噸，比上年增長12.8%，肉類、水產品產量分別增長3.3%和5%。規模以上工業實現增加值335.4億元，增長27%。服務業發展勢頭良好，郵政、電信業務總量分別增長12%和15%，旅游收入增長5%。2、城市居民生活水平穩步提升。2003年全年城市居民消費價格總水平比上年增長0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增長10.3%。城鄉居民儲蓄存款繼續增加，年末全市城鄉居民儲蓄存款余額607億元，增長13.2%。消費預期回升,全年城市居民人均消費性支出比上年增長8.6%。3、基礎設施建設投資力度加大。2003年全社會固定資產投資完成517億元，比上年增長86.5%，其中國有及其它投資275.5億元，增長93.1%。其中房地產開發投資37.1億元，增長81.7%。總投資1000萬元以上的項目1912個，其中過億元的191個，#電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。4、消費市場穩中趨旺，2003年全市實現社會消費品零售總額344.6億元，增長14.8%，居民消費價格上漲0.5%。二、城市發展規劃 2004年#市政府工作報告中指出，要加快城市建設，提高城市綜合競爭力。按照“貫通軸線、完善外環、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路為重點，加快中心城區道路建設。市區開展以“三河”整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積400公頃。深化城建機制改革。進一步開放城建市場，引進和發展城市建設先進生產力。依靠城市資源加大建設融資力度，建立城市建設持續、健康、循環發展的新機制。加強土地儲備，提高土地收入、產出效益，確保政府土地收益突破20億元。引導、支持房地產業重點進入舊城改造市場。未來城市的發展重點是向東面擴張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區。三、本項目所在區位的交通、人口狀況1、項目區位 本項目位于#市勝利東街與北海路交叉口西南角。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和星國際；西臨人民保險大樓；東北與#市政府緊密相連；本項目地塊位于#市的政治、文化中心，為目前#市奎文區位置最好，環境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。在整個城市向東移的發展趨勢下，該區位有著極高的發展潛力，將成為#市的政治、文化中心，并形成#市第二商圈。2、本區位交通狀況及易達性分析 本區位交通便利，距濟青高速、308國道、濰萊高速均在10分鐘車程范圍內，距火車站15分鐘車程，距機場20分鐘車程，與域外聯絡交通十分便利。市內公交直接通過本區位的有18、20、32路三條公交車路線，本區位距公交車一站范圍內有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一條公交路線經過，可通達市內每個區域。距坊子區10公里，寒亭區8公里，均有公交車通達本項目。因此，市內任何區域內的居民到達本項目都十分便利。3、人口狀況 2003年底全市總人口847.71萬人，其中非農業人口217.53萬人，男女性別比為108：100，人口自然增長率3.47。 本區域內集中了#市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區域還有一所小學、兩所中學、一所大學，在校學生、教職員工3萬多人。人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣。4、消費習性分析 目前#市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區中心。但到世紀泰華、佳樂家購物的現象日趨增長，東部富人區購物消費習慣明顯發生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發展、完善，影響力逐步加大，最終形成#市重要的商圈之一。四、項目SWOT分析Strengths(優勢分析)S1、投資商經濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。S2、投資商具有多年的資本投資、資本運作經驗，戰略意識超前。S3、項目所在地交通便利，易達性好。S4、近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發展前景光明。S5、項目擁有政府支持，外圍環境良好。S6、先規劃、后經營，使物業環境和商業空間設計有利于商業經營。Weakness(劣勢分析)W1、位于新城區，偏離歷史形成的商業中心。W2、因為商鋪銷售產生的壓力，可能導致的產權銷售與經營脫鉤是經營的難點。W3、項目規模大，操作難度系數較高。W4、在經營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經營模式必須具有長遠戰略眼光和相關策略，并決心創建當地商業新典范。W5、#市主城區投資業戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W6、#市現有消費人口數量有限，消費能力有待提高。Opportunity(機會分析)O1、#城市發展速度飛快，居民消費水平提高迅速。O2、城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。O3、當地商業設施一般競爭力薄弱，商品品位及品質、服務不能充分滿足市場消費需求。O4、當地商業設施市場細分不明確，商業經營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務等能夠為一體的大型綜合購物中心。O5、城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經營，未來將會形成城市的新商圈。Threat(威脅分析)T1、#市商業項目的開發及商業競爭日趨激烈，對投資者市場、經營性資源構成競爭。T2、本區域商業項目較少并且分布區域較散亂，綜合競爭力不足以與現有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發展。T3、投資型產權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。T4、投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高。T5、租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性。第三部分項目定位 項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據科學規律，進行充分的市場調研，掌握項目所在區域市場的現狀、發展趨勢及發展規律，找準項目消費區間和競爭區間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現開發商的發展戰略，提升開發商的品牌價值，實現開發商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業戶、經營者、管理者創造一個經營良好的市場環境和發展空間。 定位包括項目戰略定位、業態定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區域定位。1、 項目戰略定位（一）背景分析 膠東半島是中國環渤海經濟圈的重要組成部分，地理位置優越、資源豐富、經濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設和發展的區域。#市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經濟快速發展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發生改變，現有的城市商業設施、商業業態、經營方式、服務理念已滿足不了消費者的消費需求。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業業態，具有極大的競爭優勢和發展空間。（二）戰略定位 立足#，打造商業地產品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。（三）定位依據1、#市現有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發展所需的基礎經濟條件，從市場基礎條件方面保證了開發商對本項目一舉開發成功，為開發商推行全省發展戰略奠定了基礎。2、開發商經濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經驗，在本項目的前期開發過程中戰略意識和經營理念超前，具有做好商業地產項目和樹立商業地產品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。3、#市作為膠東半島中部城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。#房地產公司在此知名度很高的“風箏之都”開發建設“#廣場”這一商業地產品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發展空間，也必將為#公司的發展創造更多的發展機會。二、項目業態定位（一）背景分析 大型購物中心、shoppingmall在中國的出現是在中國改革開放的大背景下，零售商業發生變革的必然結果。隨著全球經濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復興，這種新興的商業業態具有極大的發展生命力，無論是物質生活還是社會觀念上給中國帶來的社會經濟變化是前所未有的。 #作為膠東半島歷史商貿集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業氣氛濃厚，投資環境不斷優化，城市經濟正處在快速發展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內現有的傳統商業設施已經無法滿足這種需求。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求，刺激了商業開發的需求，也促進了商業物業所有者、管理者和經營者之間建立新的關系。再者，隨著經濟的快速發展，現代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環境和生活條件，人們的消費方式和行為發生了根本的變化。（二）業態定位shoppingmall （三）定位依據、 本項目地處#市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、308國道均在15分鐘車程之內，項目選址位置的交通條件極為便利。2、本項目占地面積、商業經營面積體量巨大，分別為60，669.5平方米和100，000平方米，項目規模符合shoppingmall的經營需求。3、#現有的城市商業設施基本屬于傳統的商業業態，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等功能于一體的“一站式”消費的綜合性購物中心的商業業態，本項目正好填充城市商業發展的空白，既能發揮本項目規模大的競爭優勢，又能通過科學組合各種服務功能，滿足消費者各種消費需求，發揮本項目服務功能全的競爭優勢。4、#公司的經濟實力雄厚、企業發展戰略、經營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設并成功運營的一個標準的shoppingmall。3、 項目形象定位（一）背景分析 商業經濟是高文化的經濟，商業競爭實質上是商業文化競爭。“#廣場”既是商業購物中心，也應當是文化建設中心。除了加強商業購物營銷，還要充實其文化內涵，通過提高文化品位來創造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風格、柔和親切的色彩、合理的樓層規劃與店面設計、貨品的科學擺放，包括運營的每一細節，體現親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經營保證商品質量的優良；通過時尚渲染保證商業經營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質量和人員服務的管理；通過質量和服務的管理促進企業文化的提升。通過各種經營因素形成商業經營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創造一個知名的商業品牌。（二）形象定位商業新業態、管理新典范。定位依據1、本項目規模大、功能全，是#市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業業態shoppingmall。2、#市以風箏為載體成功地打造了“風箏之都”的城市新形象。本項目地處#市市政府斜對面，緊臨市政府廣場人民廣場，項目建設將作為政府形象工程來規劃設計和建設，綜合考慮#市城市經濟發展進程的需要、居民生活及消費習慣的變化及城市商業未來發展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發展水平的需要，項目作為#市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發展經濟、提高人民生活質量的政府新形象；充分展示本項目管理規范、商品時尚、營銷現代、理念超前的現代商業新形象。4、 項目主題定位（一）背景分析在經濟迅猛發展的前提下，#市居民收入有了很大提高，社會消費品零售總額持續增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩，恩格爾系數逐年降低，人們的生活消費習慣從一味講究經濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應順應這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。（二）主題定位1、項目整體主題定位：休閑shoppingmall2、各樓層主題定位-1F：生活品位1F：流行精品2F：女人時尚3F：休閑空間4F：快樂時空（三）定位依據1、緊扣項目業態定位shoppingmall。2、應順應城市經濟發展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及#城市新形象、消費新理念的要求。3、充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。4、 與市內其它商業設施形成獨特的經營特色，提升本項目的競爭力。五、項目經營定位（一）背景分析經營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標。本項目的整體風格呈現大、精、雅，大是針對項目的規模而言，精是突出項目的規劃設計、建設、服務功能以及經營商品的特點，雅代表了項目整體的空間環境和營銷環境。整個項目的經營特色鮮明，各業種及類別細分明確，充分適應消費者的消費習慣并滿足其消費需求。（二）經營定位品牌化、時尚化、個性化、特色化。（三）定位依據1、品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業店、品牌專賣店以及各業態區品牌專柜共同構成項目的品牌經營特色。在項目功能組合設計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業態區、每個功能區經營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業品牌。2、時尚化：突出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環境、商品、服務各個經營因素都要求新，遵循時尚變化的規律，引導消費的流行。3、個性化：體現出消費者在追趕潮流的同時更加強調“與眾不同”，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務要充分體現“一對一”的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。4、特色化：是指項目總體的經營要體現出核心競爭力和特色優勢。以品牌化體現經營規范，時尚化體現前衛流行，個性化體現“以人為本”，使本項目在膠東半島樹立起區別于其它傳統商業態的大型購物中心的典范形象。六、項目功能定位（一）背景分析緊扣項目的業態定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務的“一站式”消費需求。（二）功能定位購物、餐飲、休閑、娛樂、商務。（三）定位依據1、購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在項目功能組合規劃中，占本項目整體面積的80.7%。2、 餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。在項目功能組合規劃中，占本項目整體面積的8.1%。3、休閑是指本項目的購物環境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在項目功能組合規劃中，休閑項目占本項目整體面積的4.5%。4、娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結合，合理配置，充分體現本項目室內主題公園的設計風格，使其成為項目的經營特色之一。在項目功能組合規劃中，占本項目整體面積的1.8%。5、商務功能為顧客和商務人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規劃中設計）。七、項目目標客層定位（一）目標客層定位1、項目整體目標客層定位：全客層2、各樓層、各業態、功能區的目標客層定位：-1F：家庭主婦、低收入普通消費者等；1F：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入高消費者等；2F：時尚女性、兒童等；3F：休閑人士、商務人士等；4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。（二）定位依據1、購物中心是將所有的消費者作為自己的目標服務客層，本項目的業態定位為shoppingmall、主題定位為休閑shoppingmall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、公寓等功能為一體的綜合型商業業態，強大的功能組合所提供的服務能力也具備服務所有消費者的能力。2、本項目商業規劃的各業態、各功能區、各專業店以及每個個體經營店的經營定位也是相互錯位和相互補充的。3、是提升本項目的品牌價值和創造新商圈的發展要求。4、#市城市現有人口規模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證。8、 商圈定位（一）背景分析本項目以設施配套、功能齊全的shoppingmall業態填補了本市大型商業業態的空白，直面市場內的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發展的空間。同時，中百與世紀泰華已經率先在#市樹立科學規劃、合理布局、規范管理、時尚消費的品牌商業形象，在一定程度上取得了成功，導致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經濟回報外，更注重體現經濟實體的社會價值。項目的發展目標不是簡單計算地產銷售的資金回報，而是綜合評估項目產生的投資回報、經濟效益和社會價值，實施商業地產知名品牌的發展戰略，以#市為基礎，輻射膠東半島，影響全國，為#公司的遠景規劃開創良好的開端。（二）商圈定位核心商圈：本城區5公里范圍內。次商圈：#市。邊緣商圈：膠東半島。（三）定位依據1、綜合考慮了#市目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標客層為服務所有消費者。2、最大限度地發揮地源優勢，擴大投資回報的需要。為了保證#公司及時回籠資金，實現項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業價值，在保證本項目房地產價值得到實現的基礎上進一步提高附加商業價值，使整體價值隨著項目發展實現逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關鍵因素。3、#作為膠東半島歷史商貿集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風箏為載體成功地打造了“風箏之都”的#城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發達，對外輻射力強，“#廣場”作為半島新興的商業業態，以其獨特的經營特色，巨大的商業規模、#公司強大的實力和超前的戰略意識、運作理念，在半島未來的商業競爭中顯現出巨大的競爭優勢。第四部分業態組合及分布shoppingmall是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務等多種商業業態為一體的新的商業業態，其各業態的組合、區域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業態的經營方式是否相互配套和協調將直接影響到項目的后期經營、管理及持續發展。 shoppingmall的運營具有統一管理、分散經營的管理特點。管理者對其實行統一的集中管理，有組織進行日常運行、物業管理、進貨和促銷活動等；經營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經營。針對SHOPPINGMALL的運營特點，結合本項目的具體情況，我們設定本項目各業態的組合、區域劃分、面積配比和經營方式，確保各業態相互帶動、客流資源共享、經營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現本項目的發展戰略目標。室內步行街作為項目的內部空間骨架，將本項目內各大主力店、專業店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設施等有機地串連在一起。各類業態店鋪在圍繞室內步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區域的商業價值和各業態之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業要求及經營、管理的特點等因素。1、 主題百貨（一）經營方式引進1家國內知名品牌百貨主力店，獨立經營。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。（二）區域位置及面積規劃1、百貨主力店規劃在項目14層的東南角，面積約20000m左右。2、依據（1）知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業的保值和升值，以利于正常回報，包括對政府穩定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。（2）主題百貨店作為本項目的核心主力店。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目14層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。（3）百貨店作為一個商業業態，標準規模面積應在2萬m左右。國內大部分知名百貨店均在2萬m-2.5萬m之間。本項目規劃2萬m的主題百貨，有利于成功招商。（4）東南角屬于本項目中心區域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣場，項目視野良好。（三）物業產權：物業分零銷售產權，采用10年返租，物業整體租賃給國內外知名品牌百貨經營。（4） 收益方式A收取固定租金。B通過百貨經營提升物業價值，實現物業升值。（五）定位1、經營定位中、高檔時尚品牌。2、定位依據（1）充分利用本項目規模大、功能全的優勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業店的錯位經營，全面提升主題百貨與市內現有同業態商場的綜合競爭力。（2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。（3） 提升本項目室內步行街各品牌專賣店的經營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業店的經營，確保本項目整體運營成功。（4） 是本項目主要的購物功能的需要。（六）目標客層目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體。中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結構中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是21世紀前20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛性特點。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導向作用、示范作用。2、 生活超市（一）經營方式引進1家國內、國外知名的大賣場品牌，如大潤發、樂購、家世界、北京華聯、物美等。（二）區域位置及面積規劃1、設置在項目的地下1層，營業賣場及配套總面積約20000m。2、依據（1）大賣場超市是一種能對居民日常生活發揮作用、扎根于社區市場的商業形態，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項目核心主力店之一。（2）競爭需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經營成功取決于各主力店、次主力店的經營成功。對本項目大賣場超市經營構成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。中百佳樂家大賣場現已在本區域市場內開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎顧客群體，具有先入為主的競爭優勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規模較大（易初蓮花大賣場標準綜合超市面積在2萬m左右，超內面積一般在8千m至1萬m），也會在市場競爭中占有一席之地。本項目大賣場超市在未來的經營中必須要具備一定的規模，加盟合作者必須是國內、外知名的品牌連鎖超市。（3）招商要求近年來，由于商業地產的火爆發展，國內、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發生巨大轉變，由早期主動尋求合作者變為被動邀請進行合作者。這種轉變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業地產開發商、物業產權所有者的合作談判中占據主導地位，將商業地產開發商、商業物業產權所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務、更多的市場風險由商業地產開發商、物業產權所有者來承擔，使招商難度越來越大。在合作條件中，國內一線品牌（如大潤發、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在1.5萬m-2萬m。（4）開發商項目運營的戰略目標要求。本項目的戰略定位要求通過項目的地產營銷收回項目的投資并實現基本的地產銷售利潤。大賣場超市設在B1層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升B1層小商品市場區店鋪的價值，促進商鋪的銷售。這符合#地區商業地產銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區投資者購買商鋪時優先選擇的層數為1F、-1F、2F）。 （5）功能要求。是本項目主要購物功能之一。（三）物業產權：開發商自留商業物業，將物業整體租賃給國內、外知名大賣場超市品牌。（四）收益方式A收取固定租金。B通過超市經營提升物業價值，實現物業升值。C進行資本運作。（六）目標客層大賣場超市的目標客層為本項目輻射區域在15公里范圍內的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。三、專業店（一）3C店1、經營方式：引進1家國內知名的數碼、通信、家電賣場。2、區域位置及面積規劃（1）設置在項目2、3層的西北角，面積約5000m。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，需要各種專業店的入駐。3C店作為專業性強的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求，滿足消費者家電、IT、通訊產品的消費需求。B3C店選址的要求。作為專業店經營，3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業面積等因素。一是由于經營的商品專業性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經營商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進出量大。C項目整體運營的要求。由于3C店專業性強，人氣很旺，將其設置在本項目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規模，在#市具有絕對的競爭優勢。D是本項目主要的購物功能之一。3、 物業產權：物業整體銷售或自留，用于整體租賃。4、收益方式A產權銷售，實現房地產收益。B租賃，收取固定租金并實現物業升值，進行資本運作。5、參考目標品牌：國美、蘇寧、三聯、大中、燦坤等。6、目標客層市內所有消費家電、IT、通訊的客層。（二）運動用品區1、經營方式：引進1家國際、國內知名運動店2、區域位置及面積規劃（1）設置在項目的3層西南角，面積約2000m。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，需要各種專業店的入駐。作為商品屬性較統一的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求。B運動用品店選址的要求。作為專業店經營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經營者自身品牌因素。一是由于經營的商品屬性統一，商品展示必須充分利用物業具備的各種因素條件，在商品統一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。C項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規模，在#市具有絕對的競爭優勢。D是本項目主要的購物功能之一。3、物業產權：物業分零銷售，經營權返租，10年后開發商回收產權。4、收益方式A實現房地產收益。B收取固定租金。5、參考目標品牌：運動100、名品運動城等。6、目標客層目標客層為學生、中青年、休閑人士運動服飾能充分展現青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。（三）珠寶城1、經營方式：引進1家知名品牌連鎖店2、區域位置及面積規劃（1）設置在項目的1層西南角，面積約1000m。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，需要各種專業店的入駐。珠寶城是經營的商品屬性較統一的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求。B珠寶城選址的要求。作為專業店經營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規劃布局區位的獨立性以及經營者自身品牌因素。一是由于經營的商品屬性統一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習性、服務員服務方式和要求等因素。二是消費者大部分是有目的選購。C項目整體運營的要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業性因素以及服務特性，將其設置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規模，在#市具有絕對的競爭優勢，在#市形成購買珠寶首選“#廣場”，最終在#珠寶消費市場占據主導地位。D是本項目主要的購物功能之一。3、物業產權：物業分零銷售，經營權返租，10年后開發商回收權。4、 收益方式A實現房地產收益。B收取固定租金。5、目標客層#市所有珠寶消費的顧客并輻射膠東半島范圍內的珠寶消費者。（四）鞋城1、經營方式：引進1家知名品牌連鎖店2、區域位置及面積規劃（1）設置在項目的2、3層西南角，面積約2000m。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，需要各種專業店的入駐。鞋城是經營的商品屬性較統一的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求。B鞋城選址的要求。作為專業店經營，鞋城在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經營者自身品牌因素。一是由于經營的商品屬性統一，商品展示必須充分利用物業具備的各種因素條件，在商品統一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。C項目整體運營的要求。將其設置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規模，在#市具有較大的競爭優勢，在#市形成購買鞋首選“#廣場”，最終在#中低檔鞋消費市場占據主導地位。D是本項目主要的購物功能之一。3、物業產權：物業分零銷售，經營權返租，10年后開發商回收產權。4、收益方式A實現房地產收益。B收取固定租金。5、參考目標品牌：百信鞋業、大臺北鞋業等。6、目標客層#市所有中低檔鞋消費的顧客。（五）圖書城1、經營方式：租賃給1家專業公司經營2、區域位置和規劃面積（1）設置在項目2、3層西南角，面積約2400m。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，需要各種專業店的入駐。圖書城是經營圖書的專業店，符合項目業態定位的功能組合要求。B圖書城選址的要求。作為圖書專業店經營，在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境以及經營者自身品牌因素。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物環境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當，并且消費群體均有一定的文化素質，特征是學生、專業人員居多。C項目整體運營的要求。將其設置在本項目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯位經營，極大提升和豐富項目經營商品品類的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規模，在#市具有較大的競爭優勢。D#市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。E是本項目主要的購物功能之一。3、物業產權：物業自留或銷售4、收益方式A收取固定租金或實際房地產銷售收益。B通過經營提升物業價值，實現物業升值。C進行資本運作。5、參考目標品牌：席殊書屋、新華書店等。6、目標客層市內所有學生、教師、學者、技術人員、專業人士、政府公務員、商務人士。四、美食街（一）經營方式：引進1家或幾家國際、國內知名餐飲品牌。（二）區域位置及面積規劃1、設置在項目4層南面，面積約3000m。2、依據（1）項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，餐飲是項目主要服務功能之一。（2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設置在4F能很好的將顧客吸引至4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。（3）美食街選址的要求。美食街在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境以及經營者自身品牌因素。美食街作為項目購物功能的補充和延伸，滿足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是購物環境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。（4）項目整體運營的要求。將其設置在本項目的南部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與3F品牌餐廳的設置位置樓上樓下相互對應，便于物業設施的安裝、維護，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務功能的齊全性，并在本項目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。同時，如此規模，在#市具有較大的競爭優勢。（三）物業產權：物業自留（四）收益方式A收取固定租金。B通過經營提升物業價值，實現物業升值。C進行資本運作。（五）參考目標品牌：大食代、快活林等。（六）目標客層所有進入本項目的每一位顧客、本項目內（一、二期）每一位工作人員、營業員、進場經營的所有經營者及業務人員、周邊居民家庭、政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客等。5、 餐飲（一）品牌快餐1、經營方式：引進1家國際著名的快餐品牌店2、區域位置和規劃面積（1）分布在項目各層，面積約1100m；（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業態組成,能最大提升本項目的商務價值。B品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。另一方面也可為商場帶來穩定的收益。C品牌快餐的選址要求。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境等因素。本項目符合其選址條件。D項目整體運營的要求。各個品牌快餐對項目內位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當勞要求有獨立的門面，而永和豆漿、德克士等品牌側重要求面積足夠大，操作間設備齊全就可，對樓層沒有特別要求。因此將各類品牌快餐店根據整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。對整個項目的人氣提升有一定作用。3、物業產權：物業自留4、收益方式A收取固定租金。B通過經營提升物業價值，實現物業升值。C進行資本運作。5、參考目標品牌：麥當勞、肯德基、德克士、永和豆漿等。6、目標客層政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內（一、二期）工作人員、營業員、進場經營的經營者及業務人員。（二）風味小吃1、經營方式：引進國內、外知名的各種風味小吃。2、區域位置和規劃面積（1）設置在-1F，面積2000。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少。B風味小吃安排在-1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。同時也可聚集人氣。使進入大賣場購物的顧客能夠在商場內停留更長的時間。C項目整體運營的要求。風味小吃是項目購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。因此它最注重人氣。本項目將其設置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經營需求。3、物業產權：物業自留4、收益方式A收取固定租金。B通過經營提升物業價值，實現物業升值。C進行資本運作。5、目標客層周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內（一、二期）工作人員、營業員、進場經營的經營者及業務人員。（三）品牌餐廳1、經營方式：引進35家國內中、高檔餐飲品牌連鎖店2、區域位置和規劃面積（1）分布在3層東南部，面積約2000m。（2）依據A項目業態定位要求。本項目的業態定位為shoppingmall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業態組合上不可缺少。B品牌餐廳的選址要求。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環境以及經營者自身品牌因素。本項目符合其選址條件。C品牌餐廳安排在3F，有一個相對較為獨立的空間，對環境要求較高。它的營業時間與項目商場部分產生錯位，因此需要單獨通道。將品牌餐廳設置在3F可滿足多方面的要求。3、經營定位：低檔：川味、東北菜、湘菜中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅4、 物業產權：物業自留5、收益方式A收取固定租金。B通過經營提升物業價值，實現物業升值。C進行資本運作。6、目標客層目標客層：白領、成功人士、政府公務員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。六、品牌店（一）經營方式：引進國內、外中高檔品牌專賣店（二）區域位置和規劃面積1、沿室內步行街設置，-1F面積約8200m，1層約17800m、2層約3600m，共計29600m。2、依據（1）項目業態定位要求。由多個國內、外品牌專賣店組成的室內步行街是shoppingmall的一大特點。品牌店的進場可以保證本項目物業的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用。（2）品牌店是本項目時尚、新潮消費的一個消費區域，此區域內裝修標準較高，是整個項目的一個亮點，也是展現項目形象的最重要部分。此區域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。（3）品牌店的面積與整個項目的面積應形成一定比例，本項目整體面積約為10萬m，結合本項目的整體面積及布局，現將品牌店設定為2萬m左右。而根據#市目前的商業發展狀況，市場容量足以支撐這2萬m品牌店。（三）