農村住宅公寓化的研究論農村房地產管理1.引言近幾年來，隨著農村住宅建設的不斷發展，很多的農村住宅條件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于沒有統一的規劃，很多農村住宅完全是根據個人的想法建設，采用自建單家獨院式住宅，長期缺乏統一的規劃，管理滯后,造成農村住宅新舊交錯，高低不一，街道狹窄，可使用面積及耕地面積迅速減少，公共基礎設施無法配置完善，使得農村散戶居住的現象十分普遍。在城鎮化發展的今天，既不適應城鎮可持續發展的需要，也不利于提高居民的生活環境和生活質量。可以說，在很多區域的居民點發展已經進入了整合階段的今天，農村住宅布局上的分散無序、零亂以及由此造成的后勁不足問題,已成為當前制約區域小城鎮發展的瓶頸。農村住宅普遍存在“散、臟、亂、差”的局面，基礎設施配套落后，居住環境普遍較差。隨著農村經濟的發展，農民對加快水電、道路、通訊、文化等基礎設施建設，改善居住環境，提高生活質量，提出了更高的要求，他們在內心深處有改善農村人居環境的需求，農民也都想過上小區生活，邁向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文將首先對散亂的農村住宅的弊端進行研究，并提出農村住宅公寓化建設的新模式。2農村住宅散亂的弊端2.1農戶住宅布局隨意性大,缺少規劃由于一些農村并沒有經過系統的、完整的村莊規劃，農村的房屋建筑大多呈現分散的、無序的狀態。以福建省為例，全省有987個鄉（鎮）、14830個行政村，按每個行政村平均6個自然村計算，共約有88980個自然村。農村村民建房選址基本上沒有統一規劃、集中建設，而是分散建在舊村莊中或村莊周邊的耕地上。2.2導致土地資源的嚴重浪費，土地有效使用面積驟減目前農村的散居農戶住宅占地, 少則幾百平方米, 多則上千平方米。一個村上百戶人家, 僅住宅用地就達好幾萬甚至十多萬平方米。如此龐大的土地被不合理占用, 使得土地大量浪費。更有甚者亂占耕地建房, 使得耕地日益減少, 糧食嚴重減產。福建全省農村村民總戶數為660.04萬戶，農村居民點用地總面積為381.98萬畝,占各類建設用地總量的59.95%，居民點用地面積分別是城市、建制鎮用地面積的8.7倍和7.25倍；據測算，全省農村村民戶均建房用地面積達194.4平方米，有相當多住宅用地面積超過200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪費。2.3農戶房屋耐久性差, 不安全因素多，生命財產安全無法得到保障普通農民的所建房屋，基本上都是沒有資質的施工隊伍建設的，一些落后地區的房屋大部分都是以磚木結構和磚結構絕度，質量低，結構安全系數低，防洪、防水、防盜能力差，且沒有經過專業部門的有效地監督管理，其質量很難得到保證。2.4公共基礎設施難以落實完善，不利于村民文化素質的提高大部分村莊對外交通不通暢，村內道路、給水、排水、通訊等基礎設施配套性、共享性差，教育、文化、衛生、環保、家政等事業落后，基礎設施和社會公共設施不能滿足日常的農民群眾的生產生活需要。因此,農村住宅的散居分布，使得農村的一些基礎設施由于散亂的房屋布局無法落實，難以形成公共的文化活動場所，阻礙農民的文化修養的提高。2.5農民散居造成地域管理的不便對于當地政府行政管理部門來說，由于散居的區域范圍較大，散居人數眾多，容易出現管理缺失等問題。2.6不斷放大城鄉差距農宅散居嚴重阻礙了農業機械化的實現和規模經濟的發展，使得農村勞動生產率和經濟效率仍然比較低。由于農村住宅散居現象的不斷加劇，嚴重違背了農村向城市化發展的理念，農村與城市的貧富差距將會不斷增大。3農村住宅公寓化概述3.1農村住宅公寓化是指取消傳統的“一戶一宅”農村住宅建設方式，將農村住宅從每戶獨立的低層、多層形式，改革為一梯多戶的多層、高層套型形式。 3.2農村傳統住宅與公寓住宅的區別目前，我國農民居住條件普遍不高，功能殘缺不全，外觀單調呆板，基礎設施不配套，居住環境臟亂差。呈現出分散的狀態，類似“兵營式”的住宅，嚴重浪費了土地。公寓住宅區別于傳統的農村住宅，最大的一個特點是集中。通過集中有利于基礎設施的完善，改善居住環境；同時，通過公寓住宅建設，可大大節約土地，有利于土地的集約利用。4農村住宅公寓化的國內外研究現狀 4.1國外農村住宅公寓化研究現狀群宅理念首創于20世紀70年代的丹麥，后風靡北歐，有四大特點：一是強調參與過程，二是包括有益的鄰里設計，三是包括眾多供日常使用的公用設施，四是包括完整的居民管理。而在日本堅持傳統及富有民族特色的，風貌精致且講究生活情趣的，分散居住的，功能劃分的，適應防震需要的住區建筑形態。日本全國的建筑形態高度趨于一致，堅持傳統建筑特色，較少特立獨行的建筑形態,此外，普通農民住宅往往辟有單獨的工具房,倉庫,以供堆放雜物；而家居住房則單建他處，與其他功能用房有明顯的距離空間，以提高家庭居住生活的標準與美感。4.2國內農村住宅公寓化研究現狀李少峰在公寓式住宅村鎮住宅建設的新路一文中指出為適應鄉村城鎮化的要求，對經濟較發達村鎮居住用地及其建筑形態，宜建設集約化住宅，控制宅基地劃地和建設，改向專業化，社會化的合作開發，引導村鎮住宅走公寓化道路。張湛在建設公寓式住宅改變農村散居現狀，促進農村經濟發展(1999)一文中最早提出公寓化住宅建設的觀點，筆者認為建公寓式住宅可以解決農村住宅建設市政設施配套差，居住條件差的問題。程榕生在建設農村公寓式住宅集約用地提高居住水平(2006)一文中指出建設村鎮公寓式住宅，實際上是在走一條集約化的道路。亦云在改造小城鎮住宅建造方式全面推行公寓（2002）一文中筆者認為為適應城鎮可持續發展和城鎮人口不斷增長的需要，應該把“改革城鎮住宅建造方式全面推行公寓式住宅”列為實施發展小城鎮這一大戰略的重要組成部分。5農村住宅公寓化的意義5.1合理規劃,統一建設農村住宅公寓化的選址是在符合新農村建設進程的要求和建設的總體規劃的基礎上確定的。所有農民公寓小區的設計施工,堅持“以人為本、專家論證、政府把關、群眾參與”的原則, 做到質量符合標準, 配套設施齊全, 服務功能完善, 物業管理規范, 基本達到城市居民小區的要求, 以便日后和城市建設接軌。5.2集約化利用土地, 節省土地資源目前，大部分農村土地資源總量偏少，土地利用率不高,與全市工業經濟的快速發展和城市改造的發展趨勢不相適應。通過合理的規劃, 農村住宅公寓化建設可以明顯的節約農村的土地資源,土地利用向集約化方向發展，公寓化建設使得原先散居的住宅經過同意規劃后，集體居住生活。例如，某公寓為6層樓房，每戶設計住宅面積為180平方米，每棟樓入戶村民24戶或36戶，每戶分攤土地面積為32平方米左右；統一建豬欄、雜物間及儲物室，每戶平均占地30平方米；每一棟或兩棟建設一個80平方米的公共活動場所，每戶平均15平方米，那么，每戶村民平均占用土地面積將不會超過80平方米，比普通村民住宅面積（一般都要150平方米以上）要小的多，節約很多的土地資源。5.3有利于改善居住條件和生活環境傳統農房宅基地分散建設, 交通不暢, 難以形成較好的居住條件和生活環境。采取統一的規劃建設，使外部面貌統一、美觀,道路寬敞,建筑密度降低,綠化面積增加,環境質量提高,以形成較好的居住環境。5.4有利于公共基礎設施配套建造公寓式住宅安置農戶可按照城鎮化的要求, 實行統一規劃、統一建設、統一管理、統一配套, 可按照城市住宅小區的要求對小區進行基礎設施的配套, 與城市管網銜接，向城市小區過渡。5.5有利于對舊村進行連片改造,壯大集體經濟集中化的住宅建設在節約土地資源的同時，使得該地區可以對節省下來的土地資源進行大面積的、規模性的改造和建設，即農村公寓化建設不僅解決了農村經濟發展和新農村建設問題,而且可以充分發揮區位優勢,盤活節省下來的土地資源,為工業經濟發展、城市建設和園區建設解決土地瓶頸問題。5.6有利于建設現代農村,加快城市化進程城市化的過程,一定意義上就是城市向周圍郊區或農村擴張、土地向非農業大規模轉移的過程。通過農民公寓建設,可以將原有分布零散的自然村的村民逐步集中,在住房條件、道路交通、通訊設施、供水排水、垃圾處理等方面統一規劃,建成高質量、現代化的農民居住小區,加快城市化推進的速度。6農村住宅公寓化的實施現狀江蘇省江陰市,錫山市農民拆遷住宅后都安置住公寓房，不僅改變了農民世代自己造房的習慣；而且給當地的房地產業帶來了新的生機，僅農村商品房和相關房屋配套設施消費一年就達6億元，拉動了經濟增長；同時，公寓房還比傳統蓋房節約土地三分之二。常熟市農民宅基地戶均超過1畝,合計超過10萬畝,實施農民集中居住后,至少可多出5萬畝土地。上海郊區圍繞“三個集中”實行宅基地置換試點表明，既能看到農民新型居住地區，還能推進土地規模經營，與此同時，將農民置換的土地入股形成房地產，使農民成為股東，增加了農民的穩定收入來源。7農村住宅公寓化實施過程中的一些問題7.1農民生活習慣改變難,對住宅公寓化建設認識不夠農村很多農戶是按照血緣關系聚集，有的農村主要就是幾個大姓在一起。進入公寓化住宅居住后，打破了原有的耕種模式，而且農民都會考慮到自身的原有的一些利益的丟失，一些農民感覺很不習慣。同時，一些農民對于公寓化住宅的認識也存在一些誤區，誤認為新農村建設，就是給農民建新房，沒有理解新農村建設涵蓋了生產發展、鄉村文明等內涵，從而“等靠要”的思想比較嚴重，尚未認識到聚集之后的巨大的、全方位的效應。7.2建設資金籌集難，使得工程進度進展緩慢由于長期以來，農民一般都是以農牧業收入和外出打工收入作為主要的收入來源，大部分的農民的收入都是有限的。所以，如果加之政府有缺乏資金投入到農村住宅建設中，則公寓化住宅建設工程的進程就會顯得比較困難，就會導致工程進度緩慢的的現象。7.3房屋產權流轉難改革開放以來,農村建房熱一直居高不下,戶均占地面積一方面在日益擴大,而另一方面,快速的城市化進程又能使農村人口不斷減少,造成大量房屋空置。農民由于各種原因進城后留在農村的房屋和宅基地所擁有的產權不是獨立完整的產權,受現行法律、法規的限制,不能進行公開合法的轉讓,但這些宅基地是通過合法途徑得到的,村集體組織也無權收回進行處置,閑置的房屋無法拆除復耕,導致市郊農村出現大量“空心村”。由于農村房屋產權難以流轉,稀缺的土地資源難以優化配置,導致無法實現其應有的經濟價值,既損害農民的財產權，又影響農村經濟的發展。7.4 建設模式確立難目前，農民集中建房主要有三種模式：1）村鎮政府在確定公寓化住宅的選址后，統一進行規劃、設計、投資、建設，農民經申請，政府以低價售出住宅。但在實踐過程中，住宅的獲取條件以及住宅的分配面積往往難以確定。2）村鎮政府在確定公寓化住宅的選址和做好統一規劃后，由村民集體出資，制定專業的建設單位進行設計和建造。這種建設模式存在的缺陷是公共設施的配套無法十分的完善，需要政府額外的資金進行公共場所的建設。3）在村鎮政府確定選址后，由房產開發商或其他企業開發建造農民居住小區，農民作為普通購房者購房。這種模式的住房質量由于前兩種模式，但存在著房價偏高的風險。7.5受保障機制制約, 農民有后顧之憂近年來,盡管大力氣推進了農保、“土地換社保”等保障機制,實施了失地農民培訓、失地農民再就業等實事工程,但總體而言,富陽市的失地農民保障機制還剛剛起步,保障水平和保障機制有待提高和完善。對動遷農民而言,農民變居民,原有的生活狀態改變了,不得不為日后的生計考慮。一方面,政策性增收僅是有限的一塊,實現持續增收依然困難。另一方面,日常生活的開支名目繁多,數額大幅上升。農民進城(鎮) 以后,文化教育、醫療衛生的開支增大;農民進社區,水、電、氣、物業管理等費用也相應增加,特別是那些低收入戶,更加難以承受。8農村住宅公寓化建設的建議8.1加快試點建設，擴大宣傳力度農村住宅公寓化建設是一項復雜的額、長期的系統工程，與村民的生活息息相關，因此，為加快推進該模式的進行，首先就是要爭取得到廣大人民群的支持和理解。其次，政府部門應采取一系列的政策進行引導，加快試點建設，通過試點的檢驗，積累經驗，獲得成效。同時，全社會也應通過各種宣傳途徑加大宣傳力度，讓老百姓深刻認識到他們居住現狀的弊端,理解建設公寓化居住區的意義。8.2加快建設資金籌集的多元化8.3 加快農村宅基地使用權流轉制度建設農村宅基地使用權是我國特有的一種物權,盡管在本質上它屬于一種財產權利,但同時也具有一定的身份性質,因為宅基地是與集體經濟組織成員的資格緊密聯系在一起的,有一定的福利性質和保障功能,因此在近期實行完全自由轉讓還難以實行。首先,應變農戶使用權為真正的處置權,給農戶發放統一的、具有法律效力的宅基地證書;建立相對封閉的農村房地產市場,讓農民多余的住房在農村中逐步流轉,打破本村范圍內流通的局限,與整個農村的房地產市場連通。其次,要加快農民的社會保障體系建設,包括征地,補償標準等的界定,讓農民擁有較為完善的社會保障。第三,要加強宅基地流轉的立法,積極界定、規范宅基地使用權流轉的管理。8.4加快研究住宅公寓化建設的新模式大部分農村地域廣闊，條件各異，類型多樣，推進農村住宅公寓化建設，總體上應實行政府統一規劃，村民原住宅折價或折面積入股，多元籌集資金，組建住宅合作社組織實施。對農村住宅公寓化建設，由鎮政府牽頭對村鎮土地進行統一調查，確定土地的合理利用現狀,統一規劃住房區域，要注意提高民宅設計水平，務求新穎別致、美觀大方，充分體現當地的民俗風情，每個村鎮都要提供多種房型供農民選用。8.5由于出生在農村，我深刻感受到了農村與城市的差距，讓我迫切想到了，為何農村不大力推行城市化建設。在中國的大部分農村，可以發現該地區的住宅都是處于無管理、無規劃、無設計的狀態，造成土