房價成本清單曝光 回報率接近百分之百昨日，一位杭州的房產業內人士向本報記者傳遞了一份房產開發成本清單(表一)。從這份清單上看出，該開發商憑借該項目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對其6億的成本來說，回報率近100%。據記者了解，這位業內人士曾經從事于南都房產，后來離職獨自創業，并以咨詢公司的名義繼續從事房地產開發業務。但是該人士拒絕透露這個成本清單屬于杭州哪個房產樓盤。從這份成本清單可以看出，開發商的拿地成本只有區區165萬/畝。專家告訴記者，按照這樣的拿地成本推算，該開發商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價格是每平方米2475元。而當該樓盤于兩三年后建成時，樓價已經飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到，其多層公寓銷售價格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報率驚人。與此同時，本報記者還從有關渠道獲得了兩家 開發商對各自項目的預算規劃。這兩家開發商，一家是上海的ZH房產(表二)，一家是杭州的ZT房產。從這兩家開發商的項目預算中，可以看出房產成本與利潤之間的懸殊差距。上海的ZH開發商所開發的項目，位于上海市閘北區某街道，項目總面積103畝，項目總建筑面積20.6萬平方米(商鋪及配套3.05萬平方米)，一期47畝、建筑面積10.25萬平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開發。在ZH的“如意算盤”中，A區的動遷成本、建安成本、配套費用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開發商的預計賣價則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價翻了一倍，該開發商的理由是，周邊的樓盤售價，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價18000元/，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價16000元/。如果項目建成并成功銷售，該開發商的毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過100%。杭州ZT房產的項目雖是拆遷安置用房，但該項目成功開發的話，開發商將得到14.6億的收入，相對于其11億元的成本，毛利回報達30%以上。表1：杭州某樓盤成本清單項目名稱計算式金額(萬元)一 土地面積(出讓面積)141.19畝(94133平方米)二 可建房面積(主要部分)多層公寓94560平方米占62.78%小高層公寓40000平方米占26.56%沿街商鋪4000平方米占2.66%半地下汽車庫17280平方米小計167890平方米三 容積率1.6四 銷售額多層公寓7800*94560 73756.8小高層公寓8000*40000 32000沿街商鋪12000*4000 4800汽車庫8100小計118656.8五 項目成本(萬元)1、地價投標價165萬/畝 241362、配套費 37933、建安工程造價 171984、建設與準備費 19625、財務費用 26886、銷售廣告費118656.8*2.5% 2966.427、營業稅118656.8*5.85% 6941.428、不可預見費54831*1% 548.31項目成本合計 60232.84六 利潤118656.8-60232.8 458423.96七 所得稅58423.96*33%-19279.9八 凈利潤58423.96-19279.9 39144.05表2：上海ZH房產成本清單一期A塊利潤測算：一期A塊建筑面積5.1萬元/：商鋪7000，住宅：44000(1)成本:動遷成本：2.5億元，樓面價4900元/；建安成本 2000元/配套費用 1500元/(組成：規費：300元/、設計、環境費：100元/、管理費用：200元/、廣告費用100元/、資金成本600元/、小區配套100元/、不可預見費用 100元/)成本=(4900/+2000元/+ 1500元/)5.1萬元/=4.284億元(2)銷售收入