物業公司服務定價測算標準 第一條 為規范建業物業總公司服務定價及成本費用支出的科學性、合理性，根據國家物業服務定價成本監審辦法、物業服務收費管理辦法等有關規定，制定本標準。 第二條 本標準所稱物業服務，是指公司按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。 第三條 物業服務定價成本應當遵循以下原則：（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定。 （二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或間接相關的費用。 （三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。 （四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。 第四條 物業服務定價成本的構成（一） 人員費用。包括管理及服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。（二） 物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用。是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。（三） 綠化養護費用。是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。（四） 清潔衛生費用。指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。（五） 秩序維護費用。是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。（六） 物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。（七） 辦公費用。是指物業服務公司為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。（八） 管理費公攤。是指物業服務公司在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。（九） 固定資產折舊。是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。（十） 經業主同意的其它費用組成。是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。 第五條 多層住宅服務定價的測算（一） 人員配置：多層按50000平米計算，設一個出入口，不帶電梯。人均管理面積2200平米，需要23人（其中經理1人、主管3人、維修2人、保潔4人、禮兵12人、廚師1人。）（二） 人員費用序號項目人數月費用標準月費用總額備注1經理工資1350035002主管及維修工資5130065003禮兵及廚師工吃4保潔工資465026005社會保險費630003000按主管及維修人員工資總的30%計提6員工福利費2335843584按工資總額14%計提7員工教育經費23399384按工資總額1.5%計提8工會經費23532512按工資總額2%計提小計2333080（三）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費：根據公司實際情況，5萬平米多層住宅區每年按1萬元維修費用計算，每月平均833元。（四）綠化養護費用：按綠化率20%計算，每平米每年綠化維護費2.5元計算，每月綠化費為50000*20%*2.5/12=2083元/月。（五）清潔衛生費序號項目測算依據測算金額（元/月）1清潔工具費300元/人年1002化糞池清淘費6000元/年5003垃圾外運費15車/月,100元/車15004消殺費10元/戶年、按400戶計3335合計2433（六）秩序維護費序號項目測算依據測算金額（元/月）1裝備費（對講機、橡膠棒等）300元/人年3002人身保險費（意外傷害險）100元/人年1003合計400（七）辦公費用序號項目測算依據測算金額（元/月）1電話及上網費3部電話6002文印及膠印費以前年度數據2003辦公用品費以前年度數據2003業務費以前年度數據5004社區活動及宣傳費以前年度數據400合計1900（八）管理費用公攤：按公司管理費用每年200萬元算，目前在管小區面積約200萬平米，每萬平米年分攤管理費1萬元，5萬平米月分攤管理費：50000*1/12=4167元/月。（九）折舊費：辦公類固定資產原價按5萬元計算，折舊年限5年，不計殘值，月折舊額為50000/5*12=833元/月。（十）物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用：國家規定的公眾責任保險標準為（2%5%）(239)3.5%=1701元/月（十一）法定稅費：（2310）5.5%=2609元/月（十二）利潤：（2+3+11）5%=2502元/月(十三)上述合計序號項目測算金額（元/月）1人員費用327552共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費8333綠化養護費用20834清潔衛生費24335秩序維護費4006辦公費用19007管理費用公攤41678折舊費8339設施設備及公眾責任保險費170110法定稅費260911利潤250212合計52541(十四)根據上述金額合計,5萬平米多層住宅服務定價為52541/50000=1.05元/平米.月第六條 小高層、高層物業服務定價的測算（一） 人員配置：小高層、高層按50000平米計算，人均管理面積1500平米，需要33人（其中經理1人、主管3人、維修6人、禮兵16人，保潔6人、廚師1人。）(二)人員費用序號項目人數月費用標準月費用總額備注1經理工資1350035002主管及維修工資91300117003禮兵及廚師工吃4保潔工資665039005社會保險費1045604560按主管及維修人員工資總的30%計提6員工福利費3350545054按工資總額14%計提7員工教育經費33542542按工資總額1.5%計提8工會經費33722722按工資總額2%計提小計3346978（三）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費：根據公司實際情況，5萬平米高層住宅區每年按4萬元維修費用計算，每月平均3333元。（四）綠化養護費用：按綠化率20%計算，每平米每年綠化維護費按3元計算，每月綠化費為50000*20%*3/12=2500元/月。（五）清潔衛生費序號項目測算依據測算金額（元/月）1清潔工具費300元/人年1502化糞池清淘費6000元/年5003垃圾外運費15車/月,100元/車15004消殺費10元/戶年、按400戶計3335合計2483（六）秩序維護費序號項目測算依據測算金額（元/月）1裝備費（對講機、橡膠棒等）300元/人年4002人身保險費（意外傷害險）100元/人年1333合計533（七）辦公費用序號項目測算依據測算金額（元/月）1電話及上網費3部電話6002文印及膠印費以前年度數據2003辦公用品費以前年度數據2003業務費以前年度數據5004社區活動及宣傳費以前年度數據400合計1900（八）管理費用公攤：按公司管理費用每年200萬元算，目前在管小區面積約200萬平米，每萬平米年分攤管理費1萬元，5萬平米月分攤管理費：50000*1/12=4167元/月。（九）折舊費：辦公類固定資產原價按5萬元計算，折舊年限5年，不計殘值，月折舊額為50000/5*12=833元/月。（十）物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用：國家規定的公眾責任保險標準為（2%5%）(239)3.5%=2195元/月（十一）法定稅費：（2310）5.5%=3571元/月（十二）利潤：（2+3+11）5%=3425元/月(十三)上述合計序號項目測算金額（元/月）1人員費用469782共用部位、共用設施設