對城中村物業管理的探討深圳市龍泉物業管理有限公司 江國忠摘要：本文針對城中村的特點及所存在的問題，根據本人對城中村物業管理工作的多年經驗，對如何做好城中村的物業管理工作進行了探討并提出相關建議，認為在城中村實施物業管理，需完善基礎設施建設，切實抓好安全防范和環境衛生工作，重視對流動人口的管理和社區服務措施的落實。同時，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動，是切實抓好城中村物業管理工作的強有力保障。關鍵詞：城中村 物業管理 探討伴隨著深圳市寶安、龍崗兩區城市建設和城市化進程的推進，27萬農民完成了身份轉換，兩區整體轉入城市化，鎮改為街道，行政村轉變為社區居民委員會。原村民委員會管轄的綜合社區，物業分散，總體規模大，形成了在城市地域范圍內，具有居住小區外型可是又相當于村落生活形態的特殊群落，人們稱之為城中村。如何做好城中村的物業管理工作已成為我們物業管理人的一個新課題。筆者根據本人對城中村物業管理工作的多年經驗，通過對原城中村狀況的分析，對如何做好城中村的物業管理工作進行了探討并提出相關建議。一、原城中村的狀況分析（一）基礎設施不完善城中村普遍存在的現象是規劃設計不合理，市政建設嚴重滯后，水電設施、排水管網、消防設施的布局不合理，不能發揮其應有的功能。（二）環境衛生狀況差城中村環境衛生狀況差，公共衛生管理不到位。由于城中村整體規劃不良，后續管理不到位，路面、排污井道等部分公共設施損壞現象嚴重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經營、車輛隨意擺放等現象隨處可見，與現代城市形象格格不入。（三）存在嚴重的社會治安問題城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質、職業、文化程度差距極大，存在較為嚴重的治安問題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現象時有發生，直接影響到社區居民的生活秩序和財產的安全。出現城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統一的規劃和嚴格的管理造成的。隨著城市化進程的推進和社會經濟的發展，土地增值，外來人口急增，而政府對城中村的發生、發展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、管理措施，從而產生了這些問題。城中村不論是從基礎設施建設，還是治安、消防、環境衛生等方面都與實施物業管理的規范住宅小區存在很大的差距。二、城中村物業管理工作的實踐我物業公司在多年住宅小區物業管理經驗的基礎上，于2005年正式接管了龍勝村。從A、B、C、D四個區域，到村市場和村公園的接管，經歷了初步摸底到全面實施管理的全過程。龍勝村總建筑面積16.5萬平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來流動人口占了90%。通過實施全面物業管理，與原接管前相比有效地維護了小區社會治安秩序，改善了小區衛生環境，小區發案率大幅下降，由原來的每月20多起到現在的不到5起；房屋的出租率由原來的不到80%到現在的99%以上，基本上無空置房；房屋租金增長率在35%以上，兩房一廳的房子，原來租金為400元/月，現在可租到550元/月。2006年度，龍勝村被評為大浪街道城中村物業管理中唯一的一個“寶安區環境衛生達標社區”。筆者認為龍勝村作為一個典型的城中村小區能夠通過實施物業管理使小區的安全、衛生等生活環境取得了巨大改善，與實施以下的相關物業管理工作密不可分。（一）立足社區改造，扎實抓好基礎工作社區基礎設施的完善是城中村物業管理工作得以正常開展的首要條件。根據龍勝村各個區域的具體情況，投入資金進行先期整治，改造嚴重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復消火栓設備3處，設置道閘6個，封閉出入口4個，為推行物業管理打下堅實的基礎。（二）采用封閉式管理，做好安全防范管理工作安全有序的生活環境是社區居民安居樂業的重要保障。對龍勝村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時輪流值班。對進出小區的車輛實行發卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊制度，監督盤查可疑情況；對消防設施的檢查實行簽到制度；對大件物品的搬運采取業主確認放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團伙1個，搶劫7起，配合公安機關抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協調解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護了小區的安全秩序。（三）從根本上落實環境衛生工作環境衛生管理是城中村物業管理中一項日常管理服務工作。僅在剛接管的第一個月，就清理沙井538個，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴格執行衛生檢查監督制度，對生活垃圾實行日產日清，防止衛生死角出現；對市場等公共場所實行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創造干凈、整潔、有序的良好衛生環境。（四）重點抓好對流動人口管理和社區服務由于城中村流動人口所占比例相當大，重點抓好流動人口的管理工作是城中村物業管理的關鍵。首先，在檔案管理方面，通過與轄區戶管工作人員的互動，以戶為單位進行居住人員的資料歸檔工作，并對人員變動情況進行跟蹤，以便及時對檔案資料進行更新，了解居住人員的基本情況。同時積極協助居委會做好計劃生育的宣傳和服務工作。其次，通過對社會動態和政府相關文件的宣傳，為住戶提供最為關注的信息。開展積極向上的社區文體活動，通過舉辦“大家樂”、藍球比賽等豐富居民的文化生活。對住戶的投訴進行及時的跟蹤和處理，并做到有落實有反饋。（五）及時調整收費方式物業管理費的收取工作，必須以方便居民為出發點。剛開始，按合同約定逐戶上門收取管理費，與居民的休息時間發生了沖突，實施起來困難很大。通過征詢意見，改為原則上不向承租戶個別收費，而向整棟樓宇的業主或代管人統一收取；由原來的每個月收取一次管理費轉變為每個季度收取一次。由于調整了收費方式，管理費的收繳率大幅提升，由原來的不到30%增加到65%以上。三、城中村實施物業管理過程中出現的問題和解決問題的建議（一）缺乏維修基金籌集機制物業管理企業在進駐時，由于缺乏先期整治資金，致使社區設施老化、破舊，消防配套設施不完善等問題得不到根本的解決，程度不同地存在著管理隱患；隨著時間的推移，公共設施設備日后的維修、改造也需要資金保障。通過企業為社區整治補充投入大筆資金是不現實的，筆者認為建立以城中村為對象的專項維修基金制度是切實可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項維修基金的籌集辦法及實施細則，以切實保證城中村設施設備的改造及維修費用的落實。（二）物業管理用房的缺乏城中村沒有物業管理用房，管理用房及員工住房皆由物業管理企業自行租賃解決，不僅給日常管理帶來許多不便，而且加大了物管企業的成本支出。筆者認為從建設和諧社會的角度出發，由政府出面解決物業管理用房應是切實可行的辦法，比如由政府出面在社區適當的空地加建臨時建筑作為物業管理用房就是一個解決的方法。（三）收費標準偏低，“收費難”的問題突出在城中村實施物業管理工作中，普遍存在收費標準偏低的問題。以龍勝村為例，住房收費標準為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費收入根本不足以維持公司的基本開支。“收費難”問題原因比較復雜，首要原因是不少社區居民缺乏物業管理消費意識，繳費積極性很低，存在既想有物業管理又不愿交費的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認為我不交費用總有人會交，找出種種借口遲交或不交費；其次，法規上沒有強制推行物業管理的規定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問題，需要政府相關部門在多方面給予正面引導，培養社區居民樹立物業管理消費意識。建議政府盡快出臺相關法律法規，及時解決城中村物業管理過程中出現的問題。可喜的是，為了推進城中村的物業管理工作，深圳市寶安區已于2006年出臺了相關規定。在寶安區推廣社區物業管理暫行辦法及配套文件中，確定由區政府和街道辦各承擔50%，在引進物業管理時，按社區建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設施的經費補助。物業管理企業進駐的前三個月，可獲管理區域內每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經費補助；并可享受三年的管理經費補貼：第一年補貼管理費的80%，第二年補貼60%，第三年補貼40%。這將在很大程度上解決了物業管理企業實施管理初期的經費問題，也為其他城市和地區的城中村物業管理的實施提供了借鑒。城中村引進物業管理是一個新的課題，是適應當今時代發展，提高社區居民的生活水平，完善社區功能，消除安全隱患，促進資源效能發揮的必然需要，也是促進和諧社會的重要組成部分。總而言之，在城中村實施物業管理的過程中，不但需要我們物業管理人的探索和實踐，更重要的是需要在政府和社會各界的支持下，把物業管理與社區建設有機結合起來，為探索出適合當前實際的城中村物業管理模式而共同努力。附：深圳市寶安區推廣社區物業管理暫行辦法寶安區推廣社區物業管理暫行辦法為了推廣社區物業管理，擴大我區物業管理覆蓋率，營造良好的社區人居環境，加強基層基礎工作，促進和諧寶安、效益寶安的建設，根據國家和省、市的有關法律政策，結合我區實際，制定本辦法。第一條 本辦法適用于非開發商開發的住宅小區和住宅為主的綜合小區（以下簡稱小區）。第二條 凡寶安行政區域內的社區，符合成立物業管理公司條件的，均可向有關部門申請成立物業管理公司，從事物業管理活動。第三條 申請成立物業管理公司管理小區物業的，區政府有關職能部門應大力支持，并適當放寬準入條件，協助辦理相關手續。第四條 所有社區的建成區，均應逐步實行物業管理。區行業主管部門和各街道、社區居委會（工作站）應制訂社區實施物業管理的中長期發展規劃和年度實施計劃，爭取在五年內所有小區實行物業管理。第五條 各街道應高度重視推進社區物業管理工作，指定一名分管領導，并列入領導班子考核目標。各街道物業管理工作由街道城市建設辦公室（科）負責，社區工作站承擔相應的協調服務工作，形成區、街道、社區三級管理網絡。第六條 社區實施物業管理的基礎設施和公用設施，具體的項目、標準和程序，由區物業管理主管部門制定，由社區居委會（工作站）編制本物業管理區域所需的資金預算，報街道辦、區物業管理主管部門、區發展計劃局和區財政局核定后，由區、街道兩級財政各承擔50%，維修改造工程的施工由街道辦按區工程建設的有關規定組織實施和驗收，費用報街道辦、區物業管理主管部門、區發展計劃局和區財政局核準后撥付。上述政府投資所建成的公用設施、設備，為政府公共財產，產權屬于政府，物業使用、管理、維修和處置按照政府物業資產的管理規定執行。第七條 實行物業管理的小區，物業管理公司享受三個月前期管理經費補助。物業管理公司接管小區三個月內，由區政府、街道辦各出資50%，按管理區域內每平方米建筑面積每月0.20元的補貼標準，由社區居委會（工作站）、街道辦、區物業管理主管部門和區財政局核準，撥給物業管理公司作為前期物業管理經費補助。第八條 實行物業管理的小區，物業管理公司享受三年管理經費補貼。即前三年按價格主管部門核定的收費標準，所需費用由社區居委會（工作站）、街道辦、區物業管理主管部門、區財政部門共同審核后，由區、街道兩級財政和業主（使用人）共同承擔。具體標準為：第一年，區承擔40%，街道承擔40%，業主（使用人）承擔20%。第二年，區承擔30%，街道承擔30%，業主（使用人）承擔40%。第三年，區承擔20%，街道承擔20%，業主（使用人）承擔60%。第四年起，由物業管理公司按物價部門核定的收費標準足額收取，自主經營、自負盈虧。第九條 對取得優秀稱號的小區，給予物業管理公司適當獎勵。社區成立的物業管理公司，在接管小區的三年內，所管理的小區通過政府有關部門的檢查、驗收、評比，獲得國優示范、國優、省優、市優稱號的，由區政府分別給予一次性10萬、8萬、5萬、3萬元獎勵；獲得省級安全文明標兵、先進、達標小區的，由區政府分別給予一次性獎勵20萬、15萬、10萬元。同時獲得兩個獎項的可重復計發。第十條 區房屋租賃管理部門會同有關部門組織開展“文明守法租賃單位”創建達標活動，對房屋租賃文明守法達標的物業管理公司給予租賃管理費減免。對在活動中表現突出的物業管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽稱號，并按市房屋租賃管理部門的有關規定，享受房屋租賃管理費減免政策。第十一條 對投資總額超過500萬美元或者200