置業成本控制體系隨著房地產行業高度的成熟化，再加上市場和政策促使這個行業沿著規范化的路線發展，供需關系由原來的賣方市場轉化為買方市場，競爭激烈，銷售壓力增大，產出與投入比例不斷減小，使這個行業的利潤率不斷降低，基本上進入微利時代，這樣使得在保證品質和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對我們公司的現狀和未來發展趨勢，特建立如下適合我們企業發展和不斷精進的成本控制體系：一、 房地產企業的成本概念，房地產企業成本的構成：房地產企業成本概念：是指企業從立項到房屋交付維保全過程發生的為取得銷售收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費；房地產企業的全費用成本構成（完全成本法）：土地獲得價款、開發前期準備費、工程費（主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區園林與配套工程費、配套設施費）、開發間接費、期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、開發期稅費。（詳細構成見附件1）二、成本控制的目的：進行合理的成本控制（避免省錢就是成本控制的誤解），提高價值來實現企業利潤收益（分四種情況：減低成本，功能品質不變，提高價值；成本不變，功能品質提高，提高價值；成本降低，功能品質提高，提高價值；成本適當增加，功能和品質得到很大提高，提高價值。）三、成本控制應遵循的原則： 1、全過程控制原則（從項目可行性研究及拿地階段、規劃設計階段、施工圖設計階段、招投標及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產品交付維保階段全過程的成本控制）； 2、全員參與原則； 3、提高性價比原則（可通過價值工程V=F（可用單位平米售價或總預期收入代替）/C（可用單位平米投入或總投入代替），在產品定位方案初選階段設定合理的總目標成本）； 4、目標成本控制原則（根據設定的總目標成本，進行分解，制定項目目標成本及控制責任書并實時進行控制）； 5、作業成本和牽頭控制成本分開控制原則； 6、以項目為單位進行考核原則； 7、信息化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統）。四、總目標成本設定： 方法一：根據預期的售價和預期利潤率反推出總目標成本：（適用于前期決策階段粗略估算） 每平米總目標成本=銷售預期價格/（1+預期利潤率）； 方法二：利用項目成本測算表（見附件2），測算出總目標成本；（適用于規劃設計階段較為準確的概算，需要經驗數據支撐） 方法三：利用投報分析模板（見附件3），通過調整相應的售價和成本投入達到預期的利潤率而獲得總目標成本。（適用于規劃設計階段較為準確的概算，需要經驗數據支撐）五、全過程成本控制要點（見附件4）六、項目目標成本及控制責任書（總控責任書和年度責任書）(見附件5)并對目標成本進行分解。七、全過程成本實時控制的控制措施、相應的支撐制度、測算表格 （一）、項目立項及征地階段及各項報批報建費用控制: 1、項目可行性研究費用支出控制措施: 通過招投標選擇價低質優的項目可研評估機構。 2、新征土地成本控制措施：（1）征地費用：招拍掛取得，應形式上走招拍掛，但實質采用協議出讓方式拿地；盡可能勸退競爭對手。拿地時機選擇在市場形勢相對不景氣階段儲備土地；土地費用繳納應少交或晚交，繳納時間可分批分階段繳納。（2）拆遷安置費用： 嚴格按照政府拆遷安置政策執行，避免不必要的支出； 利用上海公司，通過招商引資的方式進入異地土地市場，爭取政策優惠。（3）規劃條件：在前期規劃階段，采取詳細分析和評估，在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制，盡可能優化各項指標，滿足公司利益最大化，降低土地成本； 3、五證及各項報批報建費用控制措施： 合理利用政策優惠，爭取少交和減免。 （二）、規劃設計階段： 1、規劃設計費用控制措施： 通過招投標選擇價低、質優的規劃設計單位，主要通過對報價和方案的比選擇優選擇。 2、有效控制設計限額，主要通以下策略進行控制： （1）策略一：實行設計方案招投標，優化設計； （2）策略二：實行限額設計，有效控制造價； （3）策略三：加強對設計圖紙的會審與審查； （4）策略四：深入價值工程原理的應用（價值=功能（可用售價代替）/成本）； （5）策略五：采用合同措施，有效控制造價（應在設計合同經濟條款上增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更超出施工合同價的目一比例，比如5%，則扣罰一定比例的設計費。）3、考慮項目全壽命周期費用,從設計一開始就處理好一次性投入和后期使用費用間的關系，使全壽命周期成本達到最小；4、此階段應注意：總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配，同時注意戶型、功能、環境配套、結構、內外裝修設計優選對比，修訂和調整總目標成本，使之達到最優； 5、在符合各項規范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例； 6、充分熟悉利用地形地貌、市政設施、人文景觀資源，減少成本重復支出； 7、產品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析，從單體形態、標準層布局、層高、立面風格、規范外面積（入戶花園、陽臺、內庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺等）、景觀綠化、公共空間標準等各個方面提出詳細建議，預估可實現的銷售價格，選擇性價比最佳方案； 8、加強方案評審，增加頻次和深度，避免草草了事。 （三）、施工圖設計階段： 1、施工圖設計費用控制措施： 通過招投標選擇價低、質優的施工圖設計單位，主要通過對報價和設計經驗和能力進比較控，通過了解業績，選擇設計負責任、設計細節和深度到位的設計單位為中標單位。 2、施工圖設計階段成本控制措施： （1）建筑基礎及結構盡量采用低成本結構形式；合理控制建筑 開間、進深、層高，降低單位平米的成本投入； （2）控制主體配筋量及砼標號； （3）選擇低成本效果好的外立面造型，在不影響產品品質的情況下，盡量選擇性價比高的部品材料，并形成部品材料清單，以供實施階段更好的做到有效控制； (4) 控制合理窗地（墻）比；（5）提前設定合理的交房標準，要求設計標準與交房標準基本一致；（6）加強對施工圖的過程跟蹤審查，并增加評審頻次和深度，同時設定專人負責全局把控，統籌協調各設計專業間的對接，減少施工期間設計變更的出現； (7) 材料、設備、構配件的選擇：結合產品特點選擇性價比高的材料、設備、構配件，并形成清單，作為招標階段的參考依據；（8）對地下管網材料的選擇應盡量選擇經久耐用、不易損壞的材料，避免交叉施工對其破壞，造成重復維修而增加成本。 （四）、工程招投標及合同簽訂階段成本控制措施： 1、通過合作供方篩選、評價、使用管理辦法（見成本控制配套制度文件夾）進行篩選評價，選擇優質合作供方入圍，不斷更新供應商信息庫； 2、加強招標文件編制的細節，詳盡描述技術質量標準、安全文明要求標準、付款方式、質保金等內容，盡量采用工程量清單綜合報價法； 3、建立大宗材料和大型設備戰略合作伙伴采購模式，加強料源控制，避免不合格材料流入； 4、嚴格執行分包工程、材料、設備招投標管理辦法（見成本控制配套制度文件夾），注意在開標過程中對投標文件的澄清和評標方法的選擇，降低評標風險； 5、采用規范化的合同示范文本，嚴格合同條款，規避合同風險； 6、招標前對重大、特殊合同標的委托第三方咨詢機構編制標底，合理評估，做到事前控制。 7、對材料、設備、構配件的招標采購：對影響質量品質或使用安全的應有甲方 直供或甲方指定，對質量和價格做有效控制，避免質量不合格而返工或維修， 從而造成成本增加，避免價格不合理而提高成本； 8、對于地下污雨水管網的管材，建議甲方直供或指定，對材料質量進行嚴格控制 ，避免材料質量問題而出現返工或維修，從而造成成本增加。 （五）、施工階段成本控制措施：1、施工前應對施工圖紙做全面深入審核并由總工（或規劃設計部）組織圖紙會審，詳細列示圖紙中存在的問題，結合設計院形成圖紙會審紀要，其中對成本有影響的問題進行分析，避免不必要的成本增加，達到性價比最優方案；2、施工組織設計及施工方案關于成本方面的控制：認真做好施工組織設計的審查工作，通過方案比選，選擇性價比最優方案，或對方案中影響成本的因素進行剖析，避免不必要的成本增加； 3、設計變更控制：按設計變更管理審批流程（見成本控制配套制度文件夾）執行； 4、現場簽證控制：按工程現場簽證管理流程（見成本控制配套制度文件夾）執行； 5、強化施工合同和索賠的管理； 6、加強材料、設備、構配件進場前到貨源地的跟蹤摸底，提前預防，避免不合格出現，同時做好進場檢查檢驗，避免不合格材料流入現場，從而造成返工返修而增加成本； 7、加強材料在使用過程中的管理，通過限額領料控制材料的浪費； 8、總分包配合費控制：通過招標確定配合費，應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本； 9、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設計及施工費控制：嚴格審查，避免設計浪費；通過比價、詢價控制材料價格；在條件允許的情況下，通過招標選擇價低、質優隊伍； 10、加強對地下管網材料進場的驗收，同時做好工程監督檢查，做好施工組織安排，避免交叉作業造成破壞，回填前做隱蔽檢查，合格后再行回填土，回填時嚴格按設計和規范要求實施，并做好旁站，完工后做通球試驗，通過以上一系列的管控，避免成品后再次開挖維修，從而增加成本； 11、質量事故成本控制：加強全過程質量控制，依據規范標準以及質量管理體系（見成本控制配套制度文件夾）通過各種途徑的質量管控，避免質量事故的出現，從而減少因質量事故造成成本的增加； 12、安全事故成本控制：項目開工前擬定具體可執行的安全文明實施方案（范本見成本控制配套制度文件夾），施工前事先做好安全技術交底，過程中加強監管和控制，做好安全措施和防護，并督促落實到位，勤檢查，發現問題及時整改，將安全問題消滅在萌芽狀態，避免安全事故的發生，從而減少因安全事故造成成本的增加。 （六）、竣工驗收決算階段成本控制措施： 1、嚴格控制決算資料的審核，按結算申請管理辦法（見成本控制配套制度文件夾）執行； 2、加強分包（零星）工程項目現場工程量認定辦法（見成本控制配套制度文件夾）的執行； 3、加強決算審計工作；4、嚴格按合同中約定的違約條款（質量、工期、安全文明、水電費等扣罰或獎勵）執行，結合現場管理資料，對違約金、獎罰款、扣款等進行核對確認并嚴格執行；5、通過成本分析，建立并不斷更新成本數據庫，為以后項目開發積累經驗數據。 （七）、產品交付維保階段成本控制措施： 1、嚴格按工程質量維修管理辦法（見成本控制配套制度文件夾）執行，合理控制維修成本，避免不必要的支出； 2、做到事前控制，維修一次性達標，避免二次維修而重復支出費用； 3、合理控制維保階段增設新設施而造成成本增加； 4、加強物業管理部門職能； 5、對樣板間（區）、售樓部、未售的商品房、商業、車位及其他資產與物業公司簽訂委托管理協議，明確責權利。 （八）、期間費用： 1、營銷費用控制措施： （1）媒體組合及廣告發布費用； 制定經濟實效的廣告宣傳計劃，掌控廣告的發布時機和目標客戶群，對媒體效果 作動態監控和后評估，保證廣告效果。 （2）廣告設計制作費用： 嚴格按公司相關制度執行。 （3）現場包裝費用； 對售樓部選址、現場包裝、景觀體驗區、樣板房、現場包裝各種物料等作充分研 討論證，保證再回收利用，發揮最大營銷價值。 （4）營銷方式選擇控制銷售傭金： 根據項目情況，選擇、調整最優的銷售組合方案。 （5）銷售價格及優惠幅度掌控； 若是集中認籌開盤，應對客戶心理價位充分摸底，制定最合理的表價和優惠幅度。熱銷期間應根據工程進度及成交客戶數量，適時進行價格提升或采取階段性的促銷策略，兼顧合適銷售進度的前提下追求利潤最大化，從而攤薄各項成本。 （6）銷售回款跟催 熟悉金融機構各項規定， 嚴格審核客戶征信記錄和還款能力，縮短辦理手續的時間，采取各種措施催款，加快回款進度。 （7）保留物業利用或變現 采取出租、抵押、以租代售等方式，最大限度發揮保留物業價值。 2、管理費用成本控制措施： （1）工資福利待遇： 主要通過人員編制的管控實現工資福利的成本管控，人員編制嚴格依據公司年度對組織架構的調整，進行人員定編設置；結合組織架構，對各部門提報的人員需求進行審核和工作分析，綜合確定崗位編制人數；招聘嚴格按照年度人員編制進行招募，不能超編使用；（2）招聘及培訓學習費用：招聘、培訓渠道選擇，選擇性價比最優的渠道；培訓學習費用嚴格按照出差及住宿標準，進行人員安排，預算內費用嚴格控制； （3）業務招待費、通訊費用、車輛交通費用、維修費用、水電費：按年度各部門管理費用控制表（見成本控制配套制度文件夾）中設定的限額指標進行嚴格控制，并進行月度匯總通報至各部門，做到過程預警；（4）采購辦公設施及用品費用：a)嚴格執行辦公用品采購實施細則（見成本控制配套制度文件夾），堅持“貨比三家，質優價廉，定點采購”原則；b)對于用量較大的辦公用品采取批量采購的辦法進行采購，降低采購價格，保證采購質量；c)對于零星使用的辦公用品采取綜合成本控制的辦法進行采購，采購時不僅要考慮辦公用品的價格，同時還要考慮汽車費用和人工費用。（5）現代化管理系統配置、維護費用： 根據企業發展需求，選擇合適的合作供方。 3、財務費用成本控制措施： a)拓寬融資渠道（融資渠道有：抵押貸款、民間融資、社會資金入股固定分紅、土地入股合作開發、房產預售、上市融資、信托融資），結合企業發展資金預期需求計劃、資金使用周期、項目盈利還款能力，選擇最經濟合理的融資組合方案，使融資費用趨于最小； 各種融資渠道的融資比率及優缺點：銀行抵押貸款融資：融資比率一般為資產價值的50%，審批條件苛刻；信托融資：通過信托公司針對開發項目發行信托計劃，年限一般為12年，年資金使用利率為1220%，操作難度一般；優勢：融資期限靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可以計入開發成本；劣勢：與銀行貸款相比成本高，監管審批難度中等；股權融資：信托投資公司投資入股房地產項目，投資人并不直接經營房地產項目，而是與項目所有人簽訂協議，約定在一定時間，所有人按約定價格回購信托投資公司的股權和所有權，股權的溢價部分為信托投資收益，投資人不要求與開發企業分享項目利潤，利用該模式，除了實現融資目的，還能提高企業的信用等級，因為根據121號文規定，房地產企業自有資金不低于開發項目總投資的35%，通過信托資金增值擴股，一舉兩得；優勢：增加公司資本金，改善資產負債率，為銀行融資提供充足自有資金支持，達到銀行更高融資條件，投資人只要求階段性回報，不要求參與項目管理和本公司分享開發利潤。劣勢：投資人要求附加回購，在會計處理上視為債權，投資者有可能附加浮動回報，影響開發利潤；政府合作資金池融資： 政府主導，公司牽頭，召集房地產等優質行業的企業集團，共同組建企業聯盟資金池，企業以股份公司性質經營，各企業可以將閑余資金存放在資金池，利得隨行就市，一般不低于同期貸款利率，對資金有需求企業，可以對資金池資金進行競標使用，這樣既保證了聯盟企業利益，又通過市場競爭機制調節了資金需求，項目運作機制和政府主導能力是關鍵，各聯盟企業對項目認可程度影響該項目發展；b)加強盈余資金管理：利用盈余資金進行投資或理財，投資和理財均選擇風險較低的保本型產品； （九）、其他費用：不可預見費，按適當的系數進行控制； （十）、納稅統籌，合理避稅（見成本控制配套制度文件夾中的稅務籌劃方案）。八、事中控制、預警、調整審批 1、由成本部牽頭，各部門和責任人協助，結合第五條“全過程成本控制要點”、第七條“全過程成本控制措施”和第六條成本控制責任書中分解到各部門的成本控制項目實施事中跟蹤控制；對發生的成本按劃分的科目做好記錄、匯總，并做好對比分析； 2、成本部每月對發生的成本進行收集、整理、