房地產項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據或參考。我國房地產開發實踐表明，開發項目的關鍵是決策，而決策的依據是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產業剛剛起步，開發商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環境條件下，開發商沒有意識到房地產的風險，靠“投機”獲取收益。隨著房地產市場的逐步規范，只有靠合法的房地產經營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投資決策的重要依據。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據的。 (2)可行性研究是項目審批的依據。在我國，房地產項目要經過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。 (3)可行性研究是項目資金籌措的依據。根據項目可行性研究報告的有關數據，不僅開發商可以了解項目所需資金的種類和數量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業籌集資金和金融機構提供信貸的依據。 (4)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內容。 (5)可行性研究是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，落實項目的各項工作，并與設計、監理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。2可行性研究的步驟和內容(1)可行性研究的步驟。1)組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。2)現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的目然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非居民產生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。3)開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。4)詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。5)編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同，且全面、翔實。(2)房地產可行性研究的內容。按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。2)市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。3)規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。4)開發進度安排。對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。 5)項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。7)財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。9)國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。10)結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。2.4.2房地產項目開發方案的選擇房地產市場狀況不僅與國民經濟發展狀況、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政策法規完善性和連續性、產業結構、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關聯性，而且對城市的經濟、社會、資源、環境等方面有巨大的影響。因此，在房地產項目開發方案選擇時，應按一定的操作程序，對房地產市場進行詳細的調研和分析。1.項目開發方案的操作程序房地產項目開發方案是指在城市總體規劃和控制性詳細規劃的指導下，開發商為滿足居民或廠商的需要所做的開發地塊的詳細布置和規劃以及建設總體安排。在進行開發方案選擇時，要按照如下程序：(1)市場調研。市場調研的目的是要發現市場機會，尋找投資空間，預測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎信息。(2)開發方案的設計。由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等。(3)技術經濟指標的計算。根據專業人員設計的不同開發方案，計算其對應的技術經濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區開發，還應包括住宅建筑密度、平均層數、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標。(4)技術經濟指標的比較、評價。根據計算得到的技術經濟指標，采用適宜的科學方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優缺點，提出改進意見建議。(5)最優開發方案的選擇。在對方案的技術經濟指標進行評價的基礎上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發方案。2居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定城市居民點的規劃一般分為居住區、居住小區和住宅組團三級。對居住區規劃方案進行技術經濟分析的目的是在保證居住區的交通、消防、日照、綠化、通風等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經濟效果。(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標分析表，它既可以用于對土地利用現狀進行分析，作