文章編號 1 0 0 9 6 0 0 0 2 0 1 0 0 3 0 0 8 1 0 4 中圖分類號 F 2 9 3 3 文獻標識碼 A 作者簡介 王雅敏 女 南京信息工程大學公共管理學院講師 政府對房地產市場宏觀調控行為的 正當性分析 A n a l y s i s o nt h eV a l i d i t yo fM a c r o e c o n o m i cR e g u l a t i o na n d C o n t r o lB e h a v i o rb yG o v e r n m e n tt Ot h eR e a l E s t a t eM a r k e t 王雅敏 W A N GY a m i n 隨著國際經濟情勢的變化和國內 政策的調整 中國房地產業(yè)在2 0 0 7 年 年底至2 0 0 9 年上半年經歷了短暫的冬 季之后 很快強勢復蘇 根據國家統計 局2 0 0 9 年相繼公布的全國房地產市場 運行情況顯示 自2 0 0 9 年6 月份全國 房屋銷售價格同比恢復正增長以來 截 止到 月份 房價連續(xù)6 個月保持同 比正增長 環(huán)比上漲的幅度雖然在9 月 份出現了下滑 但是1 0 月份環(huán)比漲幅 與9 月份相同 而1 1 月份即再創(chuàng)新高 環(huán)比上漲1 2 漲幅比1 0 月份擴大0 5 個百分點 中國房地產業(yè)這種極富戲劇 性的上下波動牽動著幾乎每一個中國人 的神經 從專家學者到普通老百姓無一 例夕卜究其原因 歸根結底就是源于中 國目前一個不爭的事實 房地產市場是 國民經濟的重要支柱之一 房市變化會 對包括鋼材 汽車 裝修 農民工就業(yè) 等4 0 多個行業(yè)產生影響 其中最為重 要的就是銀行業(yè)所面臨的金融風險有 可能會最終影響到每一個普通中國人的 生活 中國房地產的價格受到諸多影響 因素的制約 包括政府政策的外部調控 以及房地產業(yè)本身的供求關系和國民收 入水平的影響 這其中尤以政府政策的 調控作用最為關鍵 而不論具體政策是 否專門針對房地產業(yè) 例如 2 0 0 8 年 房地產業(yè)的 寒冬 成因之一即不斷吹 來的政策寒風 包括控制土地供給 嚴 格金融信貸條件 調整稅收科目和控 制商品房套型結構等 而2 0 0 8 年二手 房營業(yè)稅 5 改2 政策又成為了推動 2 0 0 9 年地產成交量飚漲的重要因素之 一 2 0 0 9 年底恢復 2 改5 在當年1 2 月份正式頒布前后旋即在北京 南京等 幾大主要城市引起二手房成交量的飆升 各方預計該政策在2 0 1 0 年初即會對樓 市產生較大影響 再如 根據有關數據 顯示 2 0 0 9 年1 1 月初 上海迪士尼項 目 經確認 直接受益的板塊如川沙鎮(zhèn) 的房價短期內大漲近4 0 二手房成 交量也快速攀升 大虹橋 效應受益 范圍涵蓋了長寧閡行 普陀以及青浦等 如長寧區(qū)北新涇板塊作為核 D 區(qū)域 房 2 0 1 0 3 現代城市研究8 1 萬方數據 暉飄M Y 價半年漲幅超過4 0 伴隨著房價的起起落落 各界討 論的聲浪集中于政府是否應當以及如何 進行宏觀調控 態(tài)度莫衷一是卻又討論 得熱火朝天 目前 國內各界的研究通 說為支持政府利用宏觀調控的手段干預 房市 只是在具體干預內容和程度上稍 有出入 政府先前的宏觀調控成功與否 下一步工作應當何去何從 各界觀點可 謂仁者見仁 智者見智 筆者在此不做 詳述 本文的主旨在于探尋政府是否應 當介入房地產市場的調控領域 也即政 府對房地產市場的一系列調控行為是否 具有正當性 歸根結底就是政府宏觀 調控與私人自治的關系在房地產領域應 當如何達到公平正義 1 對市場規(guī)律和私人意思自治的尊重 市場經濟的基礎是自由 這一理 論觀點的支持者中也包括了馬克思 私 人根據意思自治所做出的選擇應當獲得 尊重 生產和價格由消費需求和價值 規(guī)律引導不受政治或其他任何社會力 量的左右 在某些學者的觀點中 市場 經濟就是自由經濟的代名詞 運用 看 不見的手 自發(fā)調節(jié)資源達到合理配置 的效果 然而正如一枚硬幣的正反兩個方面 市場的自由在某些情況下也會異化為市 場失靈 如生產者旨在追逐利潤最大化 的壟斷或不正當競爭行為會極大地限制 自由競爭 由此使法律規(guī)制和宏觀調控 成為市場健康可持續(xù)發(fā)展的必需 宏觀 經濟學的創(chuàng)始人凱恩斯就強調 宏觀 總量的調控功能 不可能由市場機制來 承擔 只能由政府來完成 我國憲法 修正案中關于 國家加強經濟立法 完 善宏觀調控 的規(guī)定也賦予了宏觀調控 合法性特征 但是 正如有學者所述 宏 8 2 現代城市研究2 0 1 0 3 觀調控的立足點仍然是作為資源配置 基礎的經濟自由和私人自治 國家措 施的效力不僅取決于符合實際意義上 的正確性 而且取決于接受者的認可程 度 宏觀調控的前提必須是尊重經濟 自由和私人選擇 利用利益誘導機制引 導而不是代替人們對生產和消費進行選 擇 所以 成熟的市場經濟應當堅持以 市場為本位 輔以適當的宏觀調控 而 不能本末倒置 我國房地產市場由于其特殊性 對市場自由和適度宏觀調控的要求顯得 更為迫切 自從1 9 9 0 年代住房制度改 革終止福利分房至今除了目前數量極 為有限 遠未成熟的經濟適用房和廉 租房制度之外 開放的商品房買賣市場 幾乎成為普通百姓解決住房問題的唯一 途徑 房地產市場成為我國支柱產業(yè)之 一 為G D P 貢獻巨大 帶動了相關4 0 多個行業(yè)的快速發(fā)展 同時解決了大量 的就業(yè)問題 溫飽問題已經解決 和諧 社會建設和小康生活 居者有其屋 的 標準對其發(fā)展又起到了推波助瀾的作用 試想 如果這一龍頭行業(yè)不能很好地遵 循市場規(guī)律 尊重私人選擇 對中國市 場經濟的發(fā)展和法治社會的建立將會 帶來怎樣的影響 事實證明 市場機制 在本輪金融危機中對房價的調控已經 初見成效 以南京為例 房地產市場已 經展開細化 2 0 0 8 年 在整體成交量 下滑的情況下 小戶型成交量所占比重 大幅上升 高檔住宅包括別墅項目由于 稀缺性明顯 價格保持居高不下 超出 一般消費群體可承受的范圍從而形成了 特定的消費群體 商品房地域優(yōu)勢和資 源優(yōu)勢凸現 位于市區(qū)尤其是優(yōu)越地段 的商品房依然炙手可熱 價格沒有明顯 下降 而位于江寧仙林和浦口的商品 房的銷量和價格則成明顯下滑趨勢 部 分規(guī)模較小 資金實力相對較弱的房地 產開發(fā)公司已經開始陸續(xù)退出 可見消 費者的私人自由選擇和市場經濟規(guī)律正 在逐步引導房地產市場回歸理性 同時 我國的房地產業(yè)也需要宏觀 調控 首先 由于土地在房地產市場中 的重要生產要素地位和我國特殊的土 地政策以及房地產市場的發(fā)展與城市 規(guī)劃 包括城市化進程和環(huán)境保護規(guī)劃 等 緊密相連 我國的房地產規(guī)劃和價 格中的關鍵影響因素 土地有賴于 地方政府的決策 其次 房地產市場 有一個顯著特征就是信息不對稱 而我 國的房地產由于其保值性明顯又是私人 投資十分青睞的一個目標 所以基本屬 于供給壟斷價格 由此導致了房價的不 完全競爭性 有違市場規(guī)律 最后 房 地產市場的細分也是需要宏觀調控利用 行政手段才能達到 原因是由市場規(guī)律 決定的對利潤追求的本性 低價房和 廉租房不會成為生產者自覺選擇的對象 而房地產業(yè)的繁榮和中國社會建設的基 本要求是必須為社會低收入群體的居 住權益提供保障 宏觀調控在這一領域 公認的比較有效的方法就是加強經濟 適用房和廉租房的建設 由此可見 雖然很多經濟學和法學 專家都曾經強調自由是市場經濟的生命 但是宏觀調控應當是并目僅僅是市場運 作不可或缺的 調味劑 或日 催化劑 而不能是決定性因素 因為真正的宏觀 調控只能也只應該是有限調控 2 政府調控主體地位的正當性分折 在我國現行經濟和政治體制之下 當房地產領域發(fā)生所謂的市場失靈狀 況時由政府涉入實行宏觀調控存在著 理論上的悖論 原因是雖然在其他國家 甚至是西方資本主義國家情況并不盡然 房地產在我國國民經濟中卻占有舉足輕 萬方數據 重的地位 在對G D P 貢獻方面和多行 業(yè)帶動作用方面具有不容忽視的地位 甚至可謂是牽 發(fā)而動全身 更不用說 在現行政府政績考核制度下 房地產和 建筑稅以及與其相關的土地收益是政 府尤其是地方政府的 錢袋子 政府 作為房地產業(yè)發(fā)展最大的受益人之一當 然希望該行業(yè)能夠一直保持蓬勃發(fā)展的 勢頭 而目前公認的關于該行業(yè)發(fā)展水 平的最為方便 形象的衡量指標就是 房價的高低漲落 政績的體現與房價 相掛鉤 房價越高越代表了當地經濟的 快速發(fā)展和政府的良好業(yè)績 同時能 夠大大充實地方財政 即使房價已經 遠遠超過了普通老百姓的承受水平 這 一現象在中國持續(xù)7 F N 的時間 所以 在這一宏觀調控的過程中 政府實際上 扮演了雙重角色 套用時下非常流行的 說法就是 既當裁判員又當運動員 當 房地產市場 失靈 的時候 眼下這種 失 靈 就是房價和銷量的下滑 由政府來 承擔宏觀調控的角色很難讓人相信出臺 的舉措會真正從老百姓的利益出發(fā)而不 是維護政府表面好看的業(yè)績 之前政府 在抑制房價上漲過程中的調控失敗就可 以說明問題 而此次中央政府默許地方 政府救市 雖然表面上賦予了地方因地 制宜 靈活應對的權力 但實際上可謂 是進一步加深了這種雙重身份在宏觀調 控領域業(yè)已表現出來的弊端 目前 對地方政府尤其是其對土 地批租權力的規(guī)制是房地產宏觀調控領 域一個重要的研究課題 事實上 中 央關于地方政府土地審批權的政策 直 都在調整 態(tài)度不十分明朗 2 0 0 6 年 第二輪調控中 國土資源部推出了嚴格 控制新增建設用地的審批制度改革 從 審批環(huán)節(jié) 審批事項 批準權限 報批 方式 報批程序和審查內容六大方面嚴 把審批關鍵環(huán)節(jié) 土地審批權向中央集 中 2 0 0 8 年土地管理改革設計中強化了 國土資源部的宏觀調控職能 同時包括 了土地審批權限的變革 中央與地方審 批權不再以數量等標準簡單劃允而是 以用途劃允中央有意在淡化審批權的 同時加強監(jiān)管職能 省級政府的權責 由此擴大 事實上省級政府 如江蘇即 已避開省轄市一級 由省與縣直接對接 土地管理問題 同樣的情況也出現在海 南省和浙江省 土地審批權下放 地方 政府權力增強 是政府在應對目前房地 產寒冬時所采取的土地措施 該措施 有效實施的前提條件有二 房地產市 場供不應求和地方政府清正廉明 能力 適格 然而眾所周知 今日的中國并不 能滿足其中任何一個條件 此前土地由 國務院分批次審批 土地違規(guī)現象還 頻頻發(fā)生 最嚴重的經濟 社會乃至政 治問題 均直接或間接地同土地制度相 關 此輪審批權的進一步下放將導致何 種結果7 更不用說地方區(qū)域發(fā)展與中央 宏觀調控的協調問題了 中國人民銀行的宏觀調控主體地 位也是有待商榷的 與西方國家不同的 是 我國的銀行基本上都是國有 向房 地產企業(yè)發(fā)放貸款獲得利息是國有銀 行的主要收入來源之一 民營商業(yè)銀行 在房地產貸款市場即使能夠分到一杯 羹也是十分有限 所以 當下我們所擔 心的可能由房地產業(yè)蕭條引發(fā)的金融風 險 與西方國家的情況不一樣 主要集 中在房地產企業(yè)是否能夠按期按息還 款繼而影響到國有銀行的正常運營問題 上 在這種對銀行極有可能產生的呆賬 壞賬的憂慮下 國家出臺的一系列涉及 貸款條件 利率調整等金融措施很難體 現對普通百姓消費者利益的考慮 只是 絞盡腦汁地想從老百姓的口袋里掏出錢 來拯救房市 更何況我們的政府還并不 習慣于從窮人經濟的角度出發(fā)思考問題 有鑒于此 筆者認為在現行經濟 和政治體制所引致的雙重身份之下 由 政府實施的宏觀調控行為無論在決策 還是執(zhí)行過程中都很難達到客觀 公正 有學者因此建議應借鑒德國國家經濟 平衡發(fā)展委員會制度 建立我國的跨部 門 跨行政區(qū)劃的宏觀調控機構和制度 進而有學者提出構想成立一個委員會 由總理 主管經濟工作的副總理 國家 發(fā)改委主任 國家經貿委主任 中國人 民銀行行長 財政部部長和商務部部長 等組成 以此保證宏觀調控的合法性與 有效性 筆者對此持相同意見 具體制 度設計有待進一步構思和完善 3 宏觀調控程序的正當性 如前文所述 基于當前的經濟特 點和憲法的規(guī)定 宏觀調控具有合理合 法的屬性 而且在現行體制之下 宏觀 調控的權力應當由政府或政府部門實 施 但是 權力存在的合理性和必要 性 并不能保證一切權力活動都是善 舉 我們在程序正義方面的法治觀念 還是比較薄弱的 雖然近幾年來法學 界對程序的關注越來越多 往往也只局 限于訴訟程序領域 而對于行政權的 行使程序仍乏人問津 況且我國長久以 來受 官本位 思想的影響 對行政權 的監(jiān)督和約束比較少即使有也往往停 留在表面 宏觀調控權的行使已經在實 踐中暴露出這一方面的問題 所以 有 學者提出 要控制政府的宏觀調控行為 保證宏觀調控實然合法性的發(fā)生與維持 需要在宏觀調控過程中保證外部力量的 介入 從而達到一種平衡 對此筆者不 敢茍同 基于宏觀調控的嚴肅性和權 威性 沒有比政府或政府部門更有資格 2 0 1 0 3 現代城市研究8 3 萬方數據 暉飄M Y 便利條件和可信度來開展調控的主體了 我們要解決的問題是 如何在現有體制 之下完善關于宏觀調控的法律規(guī)制 從 而保障調控的效果和嚴肅性 首先 宏觀調控立法空白 僅僅憲 法修正案中的一個法條遠不足以保證宏 觀調控的合法有效開展 其次 宏觀 調控適用范圍的模糊 也降低了調控和 法律的權威性 原因在于迄今為止我國 大多數的宏觀調控都表現為直接干預 經濟領域的活動形式 如政府關于開發(fā) 樓盤川 戶型所占比例的限制 就是直接 干預市場經濟私人選擇的行為 前文已 有論述 而西方國家比較常采用的方式 則是政府通過對土地規(guī)劃利用 金融 政策 稅收政策和社會福利體制完善 方面的政策調整進行宏觀干預經濟 引 導私人選擇 值得我們借鑒 第三 宏 觀調控政策頻繁的調整 沒有統 嚴格 的制定 審查程序 也影響了政策的穩(wěn) 定性和權威性 使私人選擇無所適從 宏觀調控的程序是一個值得高度關注 的領域 由于本文篇幅 筆者將在以后 的文章中作進一步研究 4 結論 基于市場經濟本身的特點 宏觀 調控必不可少同時也決不能越俎代庖 中國這一并非符合實質意義上市場經濟 的經濟形態(tài) 雖然已經入世但與國際經 濟尤其是國際經濟法制環(huán)境的接軌仍舊 有待加強 在此輪全球金融海嘯的影 響下 其抗風險能力明顯比西方尤其是 老牌資本主義國家更強 說明中國的經 濟體制和宏觀調控的措施和力度是有 其科學性的 但是 追求宏觀調控經 濟上的 合規(guī)律性 不能成為其僭越法 律的理由 而應是調控手段 調控時機 現代城市研究2 0 1 0 3 的相機選擇問題 所以 宏觀調控的 具體內容 方式和程序方面不容忽視的 問題亟待解決 如何正確把握宏觀調控 對市場經濟的指引同時又最大限度地尊 重市場的私人選擇 是完善我國宏觀調 控立法和程序的重心 參考文獻 D 蔣大興 宏觀調控行為正當性分析 房 地產市場的宏觀調控與私人選擇 J 經濟法論 壇 2 0 0 8 2 2 1 2 1 鄧正來 英 J c 亞歷山大 國家與市民 社會I t 4 北京 中央編譯出版社 1 9 9 9 5 3 1 國家經濟平衡發(fā)展委員會由聯邦經濟部 長 財政部長 地方的代表組成 定期召開會 議 聯邦銀行亦有權參加 共同商討政府實現 經濟平衡目標的措施 參見謝增毅 德國 經 濟穩(wěn)定與增長促進法 及其新啟示 J 當代法 學2 0 0 2 3 1 3 3 4 l 陳承堂 宏觀調控的合法性研究 以房 地產市場宏觀調控為視角 J 1 中國法學會經濟 法學研究會2 0 0 6 年年會論文集 圈程燎原 王人博贏得神圣 權利及其 救濟i 邑論I M 山東 山東人民出版社 1 9 9 3 1 8 9 6 程燎原 王人博 贏得神圣 權利 及其救濟通論 M 山東 山東人民出版 社 19 9 3 1 6 1 8 7 劉振亞 現代市場經濟與宏觀經濟管理 M 北京 中國審計出版社 1 9 9 2 2 序言 8 邢會強 宏觀調控權運行的法律問題 M 1 北京 北京大學出版社2 0 0 4 6 序言 9 王全興 經濟法基礎理論專題研究 M 北 京 中國檢察出版社 2 0 0 2 6 3 0 D0 經濟法論叢 3 M 北京 法律出版 社 2 0 0 2 2 2 6 摘要 隨著全球和國內經濟形勢的變化 中國房地產 業(yè)的發(fā)展也呈現出上下波動的特征 在其諸多 影響因素當中 各界關于政府在該領域是否應 該行使以及如何行使宏觀調控權的討論 直都 未有停歇 而且大有愈演愈烈之巍在市場經 濟和我國現行政策 法律體制條件下 政府在 某種意義上欠缺作為房地產市場調控主體的正 當合理性 即使市場出現失靈使行政干預經濟 成為必要 也應當遵循法定正當程序展開 關鍵詞 房地產市場 市場規(guī)律 宏觀調控i 正當性 A b s t r a c t W i t ht h ec h a n g eo fg l o b a l a n dd o m e s t i ce c o n o m i cs i t u a t i o n t h e d e v e l o p m e n to fC h i n e s er e a le s t a t em a r k e t i su pa n dd o w na sw e l l A m o n gt h e i n f l u e n c i n gf a c t o r s g o v e r n m e n t a lb e h a v i o r o fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l h a sb e e nu n d e ra r g u i n g U n d e rt h ec u r r e n t p o l i t i c a la n dl e g a ls t r u c t u r e s t h ev a l i d i t y o fs u c hg o v e r n m e n t a lb e h a v i o rs h o u l db e a b s e n t m o r e o v e r i ts h o u l dc o m p l yw i t h t h em a r k e tr u l e sa n da b i d eb yl a w sw h e n n e c e s s a r y K e yw o r d s r e a le s t a t em a r k e t m a r k e tr u l e m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l v a l i d i t y 萬方數據 政府對房地產市場宏觀調控行為的正當性分析政府對房地產市場宏觀調控行為的正當性分析 作者 王雅敏 WANG Ya min 作者單位 南京信息工程大學公共管理學院 刊名 現代城市研究 英文刊名 MODERN URBAN RESEARCH 年 卷 期 2010 3 被引用次數 0次 參考文獻 10條 參考文獻 10條 1 蔣大興 宏觀調控行為正當性分析 房地產市場的宏觀調控與私人選擇 2008 2 J C 亞歷山大 國家與市民社會M 1999 3 謝增毅 德國 經濟穩(wěn)定與增長促進法 及其新啟示 期刊論文 當代法學 2002 3 4 陳承堂 宏觀調控的合法性研究 以房地產市場宏觀調控為視角 5 程燎原 王人博 贏得神圣 權利及其救濟通論 1993 6 程燎原 王人博 贏得神圣 權利及其救濟通論 1993 7 劉振亞 現代市場經濟與宏觀經濟管理 1992 8 邢會強 宏觀調控權運行的法律問題 2004 9 王全興 經濟法基礎理論專題研究 2002 10 經濟法論叢 3 2002 相似文獻 10條 相似文獻 10條 1 期刊論文 石偉 駱方 魏學燕 房地產市場調查方法新探 對市場規(guī)律和本質探討的嘗試 統計研究2005 4 近幾年房地產市場日趨完善 競爭日益激烈 市場調查作為一種預測市場 輔助決策的重要方法 對房地產發(fā)展的作用也逐漸顯得重要 但是國內整個 市場調查行業(yè)普遍存在的問題也不可避免的出現在房地產調查中 即市場調查可以做的非常詳細 卻隨身攜帶了矛盾的另一面 信息的泛濫 2 學位論文 鐘成模 我國城鎮(zhèn)房地產市場模型研究 1994 該文運用地理學 經濟學等觀點 對中國城鎮(zhèn)房地產市場模式進行了理論探討 作了如下幾方面的工作 1 根據房地產特殊性和房地產市場規(guī)律 提出 了房地產市場是不可分割的整體市場的見解 2 在經濟學理論指導下 通過對中國房地產市場剖析 以及國外房產市場不同模式的分析 提出了壟斷競爭型 房地產市場模式 完善了三級市場理論 3 建立了壟斷競爭型房地產市場模式層次結構框圖 4 提出了中國房地產市場建模的原則 實施的條件及步驟 3 學位論文 陳明茹 論房地產市場中政府的住宅保障責任 2007 市場經濟體制中的房地產市場必然受到市場規(guī)律的影響 隨著我國社會主義市場經濟體制的深入發(fā)展 住宅商品化的迅速發(fā)展以及城市化進程的加 快 我國的房地產市場達到了空前的火熱程度 房地產價格也是迅速上升 從市場規(guī)律角度來看 價格的上升主要是由于市場上的供需矛盾引起的 在 發(fā)展快的大城市中供需矛盾更是日益凸現 使得房地產的價格不斷地推向高點 加上政府近兩年來收緊地根的調控措施 房地產的價格因為需求量得不 到滿足今年又進入了新一輪的迅速上漲 面對日益攀升的房價 政府從2003年開始就不斷地推出政策欲調控房價 但從目前的情況來看 政府對于居高 不下的房價似乎已經到了束手無策的地步 對于貧困階層來說 擁有自己的房子幾乎只能成為夢想了 但是 衣 食 住 行 均是百姓缺一不可的 居住問題更是關系到百姓生計的大事 作為百姓的父母官 政府決不能坐視不理 也決不能僅僅以調控房價為己任 事實證明政府的調控也有失靈的 時候 所以政府必須在房地產市場中承擔住宅保障的責任 本文所論述的房地產市場中政府的住宅保障責任 是指隨著住宅商品化的發(fā)展 城市化進程的加快 政府有責任采取適當有效的保障措施使居民都 有適當的居住房屋 對于高收入階層來說 能夠靠自己的經濟能力來購買住宅 所以政府采取的保障措施是針對社會上的弱勢群體 即相對來說經濟上 處于弱勢地位的低收入 中低收入的群體 本文在開頭先論述了政府承擔住宅保障責任的理論依據 然后通過綜合歸納的方法論述了政府承擔住宅保障 責任的主要保障模式 即梯度性的保障模式 廉租房模式 住宅合作社模式 公積金保障模式 政府供應公共住宅模式以及政府補貼模式 再通過綜合 歸納以及比較研究的方法闡述了我國的住宅保障模式的選擇以及存在的問題 最后筆者通過對我國目前國情的分析 并結合我國目前住宅保障模式存在 的問題以及國外的經驗對我國住宅保障模式的完善提出了一些建議 只有制度完善了 才能使各種保障模式都能夠在房地產市場中充分地發(fā)揮住宅保障 作用 4 期刊論文 喻佑云 聞志強 Yu You Yun Wen Zhi Qiang 房地產市場 是誰掏了老百姓的錢包 論房地產市場的 三只手 特區(qū)經濟2007 221 6 不成熟的市場經濟機制與不完善的政府管理制度體系是導致我國目前包括房地產市場在內的各種市場經濟活動不斷出現新問題和不和諧現象的根本 原因 在房地產市場活動中 需求 地方政府和銀行這三只看得見或看不見的手在推動我國房地產市場發(fā)展中起到非常關鍵的作用 尤其是政府在房地產市 場經濟中起主導作用 但是近年來由于利益等多方面的原因 這三只手也出現了某些局部不正常的問題 產生了許多負效應 房產價格長時間持續(xù)上漲并居 高不下 除了開發(fā)商自身市場行為的原因之外 無不與這三只大手有著密切關系 正是這三只手 不謀而合 的作用力使我國的房地產市場偏離了市場規(guī)律 造成以住房價格機制畸形發(fā)展 使大多數老百姓買房難或買不起房 同時 這三只手也是推阻中央政府調控政策落實甚至使其 不能出中南海 的主要力量 因此 將這三只手曝光于 公眾的陽光 之下 對于中央政府更有效地解決百姓住房難 保證房地產市場真正健康發(fā)展有著重要的意義 5 學位論文 鐘遠 土地供應對商品房增量市場的影響效應研究 2006 我國的房地產市場在迅速發(fā)展過程中暴露出供給結構不合理 房價漲幅過高等問題 引起了社會各界的關注 在市場出現問題的情況下 政府曾運 用金融 財政 土地等方面的措施對房地產市場進行調控 從結果來看 政府對房地產市場的調控效果不佳 關鍵在于對房地產市場的客觀規(guī)律以及各 種調控手段的作用效果認識不足 在諸多手段中 土地調控是政府對房地產市場進行干預的一把利器 運用好這把利器的關鍵在于掌握土地供應對房地 產市場的影響 本文以揭示土地供應對房地產市場的影響效應為目的 分以下幾個部分進行闡述 首先對土地供應及商品房增量市場規(guī)律進行定性分析 從產權基礎 制度體系及市場體系角度對土地供應進行了詳細的分析 從市場劃分 供求分 析 價格分析角度對商品房增量市場及其運行規(guī)律進行了清楚的界定和解析 其次論述了土地供應對商品房增量市場的影響機理 分析了微觀項目及宏觀市場兩個層次的不同影響機理 并利用相關分析 分布滯后模型等計量 工具對南京市江南八區(qū)的土地供應影響效應進行實證分析 得出的結果較清晰地揭示了江南八區(qū)房地產市場中土地供應對商品房增量市場的影響效應 最后從土地宏觀調控具體實施的角度出發(fā) 提出了土地供應制度完善的建議以及具體決策方法運用方面的構想 為土地調控的科學決策提供參考 6 學位論文 梁建飛 房地產廣告文案現狀透析以及創(chuàng)作要旨 2006 作者長期在房地產廣告行業(yè)里兼任廣告文案的職位 在從事房地產廣告文案的過程中 發(fā)現房地產廣告文案出現了許多不正常的 不符合市場規(guī)律 的行業(yè)運作 抱著探究這個行業(yè)的特性 找到一條正確合理的廣告文案之道的目的 撰寫了本論文 本論文的研究 始終遵循以營銷 廣告理論分析行業(yè)運作的原則 以期對行業(yè)運作中的種種現象作透徹的理解 此外 通過對行業(yè)運作的剖析以及 親身實踐 反向修正廣告理論的正確性 為此 作者以上海 深圳 北京 天津等房地產業(yè)高度發(fā)達的城市為樣本城市展開研究 多次實地考察上海 北京的房地產市場上眾多樓盤 對消費者作了大量細致的調查 并且親身主筆了天津陽光星期八 天津未 T城 北京楓藍國際等大型項目的的廣告文案 撰寫工作 在此基礎上 撰寫了本論文 本論文首先對房地產市場與其他商品市場作了一個比較研究 得出房地產市場存在多層次需求 期房預售制度 地方政府的托市三大明顯的特殊性 從而導致當前房地產廣告文案呈現出概念化 優(yōu)美化 虛夸 原創(chuàng)缺失等現象 在剖析當前房地產廣告文案現狀的基礎上 提出房地產廣告文案必須遵商業(yè)性 非強制性 創(chuàng)造性 真實性 裝飾性 生動性 簡明性 鼓動性 語言規(guī)范性等特性或寫作原則 從房地產廣告文案的作用 結構出發(fā) 具體地提出了包括廣告標題 廣告口號 廣告正文三個房地產廣告文案重要組成 部分的寫作之道 7 期刊論文 林樹森 正確認識房地產市場規(guī)律充分發(fā)揮政府在解決城市低收入家庭住房問題中的主體作用 當代貴 州2007 12 關于房地產市場和解決城市低收入家庭住房問題 溫家寶總理在今年的 政府工作報告 中強調了四點 一是從我國人多地少的國情和現階段經濟發(fā) 展水平出發(fā) 合理規(guī)劃 科學建設 適度消費 發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑 形成具有中國特點的住房建設和消費模式 8 學位論文 薛建華 房地產市場預警預報體系研究 以上海市為例 2007 上海房地產市場經過十多年的發(fā)展 歷史數據的積累已經達到可以進行房地產市場規(guī)律分析及揭示問題的作用 特別是當上海政府建立網上房地產 后 在數據來源 數據結構和數據的真實性方面得到了很大的提高 面對如此紛繁復雜但極為豐富的數據 在國內也確實基于此建立了不少關于房地產 市場的各種體系 比如國房景氣指數和中房指數等 這些評價體系雖然可以對房地產市場運行狀態(tài)及走勢作出一定的預測 但卻不能提供合理的警情預 報 預警預報體系的研究是中國房地產領域的一個熱點問題 本文首先通過對國內各類房地產市場評價體系的分析 提出房地產市場預警預報評價體系是房地產領域研究的一個熱點及難點問題 對其進行深入 研究具有極大的理論意義和現實意義 首先 在對房地產市場預警預報評價體系中可能運用的一些基本概念 理論 模型進行分析說明的基礎上 對國 內現有的各種指標體系進行對比 并結合房地產市場預警預報評價體系的目的 指標選取的原則和指標的含義來