潭頭鎮邊蘭工業區控制性詳細規劃 說明書第二部分 說明書一、 規劃背景隨著“建設海峽西岸經濟區、做大做強省會中心城市”戰略的深度推進，城市規模不斷擴大，長樂市作為福州城市東擴的主要發展方向，應借此發展的良好契機，充分利用自身的的區位優勢，明確發展定位，繼續深入學習、貫徹工業帶動的發展戰略，推進工業集中區建設步伐。在此背景下，潭頭鎮政府積極響應政府號召，以海峽西岸經濟區建設為契機，立足潭頭鎮實情，全面落實科學發展觀，積極推進“農業穩鎮、工業強鎮、商貿旺鎮”發展策略，推動潭頭各項事業的發展；同時，為了進一步的細化規劃編制，適應規劃建設的管理需求，更好的指導鎮區工業區的建設，本著“規劃先行”的理性思路，受潭頭鎮政府的委托，開始了潭頭鎮邊蘭工業區控制性詳細規劃的編制任務，經我院規劃設計小組對基礎資料的收集、整理及多次的現場勘察、調研，先已完成了該規劃的初步方案，供審查。二、 現狀概況(一) 地理位置和用地規模規劃邊蘭工業區位于長樂市域東北部，潭頭鎮區西南面，東臨石馬、嶺南，規劃范圍涉及二劉、邊蘭、石馬三個村，其距離福州市區約58公里，距離長樂市區約20公里，距離福州長樂國際機場約15公里，總規劃用地面積114.17公頃。本區緊鄰潭頭鎮區，西面、東面群山環抱、風景優美，鎮區的相關生活和公共服務設施，為其提供了優質的配套服務。(二) 自然條件1、氣象本區屬于南亞熱帶海洋性季風氣候，氣候溫和，雨量充沛。年平均氣溫18.8左右，最高氣溫七月份，平均24.228.5；最低氣溫一月份，平均7.211.4。年平均降水量1382.3毫米。全年主導風向以東北風為主，夏季主導風向以西南風為主。全年無霜期達351天，日照時數在1900小時以上。2、土壤本區土壤類型以紅壤和紅壤發育的水稻土為主，少部分為濱海風沙土和濱海鹽土。3、地形地貌本區地處濱海丘陵地帶，總體地勢平坦，鎮區內河網、港道密布，農業灌溉水資源豐富，適合多種農作物的種植和生長。(三) 僑鄉優勢本區位于屬于潭頭鎮管轄范圍，潭頭鎮是福州市著名的僑鄉，全鎮擁有華僑約2.3萬人，主要分布于美國、加拿大、英國、日本、阿根廷、港、澳、臺等二十多個國家和地區，廣大僑胞都熱衷于家鄉的建設事業，長期捐款捐資用于家鄉的建設，為潭頭鎮，乃至長樂市的發展作出了巨大的貢獻。(四) 經濟社會發展概況改革開放以來，潭頭鎮按照“工業強鎮、商貿旺鎮、旅游活鎮、農業穩鎮”的發展思路，充分發揮鄉鎮企業的主力軍作用，加快了各項社會事業的發展進步，其社會、經濟、文化均取得了長足的發展。據資料統計，至2003年年底，潭頭鎮鄉鎮企業總產值達19.42億元，工農業總產值14.8億元，實現了農民人均收入5110元；2004年年底，鄉鎮企業總產值23.486億元，工業總產值17.932億元，農業產值14320萬元，農民年均收入5380元；至2005年年底，鄉鎮企業總產值24.25億元，工業總產值20.04億元，農民人均收入5680元；至2006年底，工商稅收1951億元，工業總產值23.1億元，農業總產值3.69億元，農民人均收入6000元。表2-1 企業情況一覽表企業名稱企業性質職工人數（人）工業產值（萬元）主要產品年用電量（KWh）年用水量（t）占地面積（hm2）建筑面積（m2）華威化纖民營82050000滌綸絲8000萬度3650020公頃45674M2閩威電路板中外合資4508400電路板550萬度3650007650M29000M2新發隆針織私營1901500針織印染350萬度55000063936M218900M2閩發食品水產外商獨資2002250水產品50萬度182507328M24683M2閩光消防器責任有限公司140880滅火器220萬度2920009800M23200M2新興石制品外資1621000石制品53萬度365003000M21500M2佳寶珍珠棉私營36500珍珠棉13萬度73001400M2500M2日興達提花私營108600針織品20萬度73006600M23300M2日升針織私營160800服裝面料34萬度36504100M22800M2微型軸承廠聯營2001000微型軸承12千萬/時182.5立方4000M23500M2厚東針織染整私營82450布匹150萬度730001960M21000M2亞多帽業中外合資3481000草織品17.4萬度34676000M21800M2華藝車輛私營80500汽車座椅10萬度36504600M21000M2錦珊工藝品有限責任42350工藝品0.6萬度2530M21730M2霞輝針織私營43600面料窗紗18萬度73002620M21950M2鴻泰裝飾私營89150PVC塑料扣板18萬度109510000M25000M2花園朋友外資140700干花6萬度73001200M21000M2(五) 人口和土地使用現狀1、人口現狀此次規劃范圍涉及二劉、邊蘭、石馬三個村，現狀人口約5500人，其中二劉村約2347人，邊蘭村約2653人，石馬村約500人。2、土地使用現狀規劃范圍東西寬約300米，南北長約2300米，總用地面積114.17公頃，區內除了位于范圍東北面的85.4米高的山體及位于邊蘭村東側的標高分別為28.5米（鳳凰山）、34.417米、28.2米的三座小山包外，整體地勢較為平坦，中部稍高，標高從2.8-12.4不等，區內現狀用地主要由居住用地、公共設施用地、工業用地、水域、農地、林地等組成；表2-2 現狀用地平衡表序號用地性質用地代號面積（公頃）比例（%）人均用地面積（平方米）1居住用地R15.78 74.29 28.69 2公共設施用地C1.68 7.91 3.05 其中行政管理用地C10.07 0.33 0.13 教育機構用地C20.24 1.13 0.44 文體科技用地C31.37 6.45 2.49 工業用地M0.10 0.47 0.18 3道路廣場用地S3.78 17.80 6.87 4城鎮建設用地21.240 100.00 38.62 5水域及其他用地92.930 其中水域E13.570 農地、林地E286.450 閑置地E62.910 6規劃總用地114.170 現狀人口5500人（1） 居住用地區內的居住用地主要是指規劃范圍內的二劉村、邊蘭村、石馬村的村莊建筑用地，除去近年新修建的住宅外，大部分住宅建筑建設無序，缺乏管理，居住環境差，建筑質量以磚混結構為主，層數主要以2-4層為主，配套設施缺乏，區內共有居住用地15.78公頃，占現狀建設用地的74.29。（2）公共設施用地區內共有公共設施用地1.68公頃，占現狀建設用地的7.91，包括行政管理用地、教育機構用地、文體科技用地三類。其中行政管理用地主要是指邊蘭村村委會用地；教育機構用地為邊蘭小學，用地面積0.15公頃，用地小、規模小，班級少，無法滿足村莊的教育需求；文體科技用地指位于石馬村北面的二劉壽堂及位于邊蘭村委會南面的教堂、上厝文化中心，文化用地面積1.37公頃。（3）工業用地本區內現狀基本無工業用地，僅有位于范圍最北面的簡易酒廠，設備簡陋，衛生條件差，經濟效益極差。除去以上用地外，其余用地主要為水域用地、農地、林地及少量的閑置地，用地面積分別為3.57公頃、86.45公頃、2.91公頃，在區內農地、林地所占比重較大。詳見現狀用地平衡表。(六) 交通和市政工程現狀1、現狀道路：本區內現狀道路情況較差，僅有幾條村道，寬度3-9米不等，主要的道路為南北走向寬度6-8米的金福路（是鎮區與南部各村莊聯系的主要道路、也是潭頭鎮與金峰城區之間的重要聯系通道）、東西走向的寬度4-6米的連接石馬和鎮區的小路。各級道路銜接不盡合理，整體路網結構不完善，隨著城市建設的發展，交通量增加，現有的道路已遠遠不能滿足實際發展需求，急待改善。2、供水：目前潭頭鎮（含本區）有長樂宇泉自來水有限公司供水，水源引自岱西水庫，另外由金峰鎮方向引入長樂市第二水廠DN300供水管對鎮區周邊的村莊供水進行補充，由于現狀鎮區的供水管網不夠完善，管徑偏小，供水情況緊張。3、排水：現狀區內基本無排水設施，雨污混合排放，污水未經處理，就近排入水體及農田。4、供電：目前，本區的供電設施不足，現狀的電力主要依靠長樂市電網，由位于鎮區西南部的35kv的潭頭變電站解決其生產和生活用電。三、 現狀問題分析1、本區內涉及二劉、邊蘭、石馬三個村，有一定量的村莊建筑用地，大多數住宅建筑質量差，自由發展無序，且缺乏引導和管理，導致了土地利用不盡合理，急待改善、改造、提升。2、規劃范圍位于鎮區的西北面，位置稍微獨立，各項公共配套設施相對不足，基本無集中成型的公共配套中心，無文化、體育設施來滿足村民需求，無法滿足人民日益增長的精神、物質、文化等方面的需求。3、范圍內現狀道路系統不夠完善，道路寬度小、等級低，嚴重制約本區的發展。4、本區位于鎮區的西北面，位置稍微獨立，目前道路交通情況較差，僅通過金福路與鎮區可取得聯系，交通條件不夠便捷。四、 鎮總體規劃對本區的要求長樂市潭頭鎮總體規劃（2004-2020）于2004年8月開始編制，至2005年7月通過評審并上報了市政府。本次規劃范圍位于潭頭鎮總體規劃的范圍內，總體規劃確定的潭頭鎮的性質為：長樂市域北部重點城鎮，新興的工農貿一體的濱海城鎮。本區也是總體規劃確定的鎮域的南部經濟區，該區主要發展以紡織、印染、電子等工業門類為主的產業，也作為潭頭鎮的產業主導發展方向，通過逐步加大技術密集型產業比重，完善鎮區工業區的建設，發揮企業規模效益，實現工業強鎮的目標。即總體規劃已經對該片區工業的產業門類、布局作了響應的布局，也是本次控制性詳細規劃的重要依據。五、 規劃發展條件分析(一) 區位條件本區位于潭頭鎮，其地處福州市經濟發達地區，也是未來福州主城發展的主要方向，同時其與馬尾經濟技術開發區僅一江之隔，其東南面為新興的福州長樂空港工業集中區，南面為嶺南工業區，可主動接受其輻射帶動，壯大產業優勢。同時，隨著其東南面的金峰鎮城區城市功能的逐步完善，本區也可主動接受其輻射，成為承擔大金峰產業集群的部分功能。(二) 用地條件本區范圍內，除去少量的村莊住宅建筑用地、山林地之外，大量的用地為農田等，整體地勢較為平坦，開發建設條件良好，用地發展空間極大。(三) 交通條件本區的交通區位條件優勢明顯，向東可達長樂國際機場，距離約15公里；向南可至松下深水港碼頭，距離約33公里；隨著福州市域范圍的擴大，福州市域外環路、長樂市域濱海達到及機場貨運線的打通，將使本區與外界的聯系更加便捷。此外，瑯岐大橋也拉進了其與馬尾經濟技術開發區的距離，同時也為其提供了便利的區域交通條件。六、 規劃依據(一) 國家有關法律、法規、標準、文件1、中華人民共和國城鄉規劃法（2007年10月28日）2、城市規劃編制辦法（建設部令第146號）3、城市規劃編制辦法實施細則4、城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ13790）5、福建省控制性詳細規劃編制辦法6、城市道路交通設計規范7、其它相關法規、規范(二) 相關規劃及其他1、長樂市潭頭鎮總體規劃（2004-2020）2、福州城市發展戰略規劃3、項目委托書以及規劃設計合同4、甲方提供的電子地形圖七、 規劃原則、目標與策略(一) 規劃原則1、堅持區域的觀點，充分考慮整體與局部的關系，在土地使用、道路布局上都從全面綜合、整體的角度出發，與總體規劃相銜接。2、堅持前瞻性與現實性相結合的原則，立足現實、面向未來、因地制宜、合理安排各項建設用地。3、強調地塊開發的可操作性，為規劃管理提供切實可行的管理依據。4、充分考慮產業特性，利用本地環境優勢，立足“高標準、高起點、高質量”的原則，建設一個環境優美、現代化的工業園區。5、堅持統籌規劃的原則，將工業區的生活區及相應的公建配套設施規劃納入鎮總體規劃統一考慮，在發展工業的同時，加快城市化的進程。6、堅持集約建設、節約土地的原則，合理控制開發強度，在充分考慮社會、經濟以及環境效益的同時，盡可能提高土地利用率。7、從經濟、社會、環境效益相統一和園區的可持續發展角度出發，注重景觀規劃和環境保護，構筑環境優美、設施齊全、配套完善的現代化生態工業園區。(二) 規劃目標1、遵循總體規劃提出的相關工業園區建設目標，遵循總體規劃對本區的產業和功能發展定位要求。2、在鎮總體規劃的指導下，進一步的深化規劃內容，做好相關設施的配套，完善投資環境，優化用地布局，提高土地的利用效率。3、合理劃分地塊，科學的制定個地塊的建設用地控制指標和有關規劃管理要求，強化規劃控制功能，為指導修建性詳細規劃編制、園區的土地出讓及規劃管理提供技術支持。4、重視并充分利用自然資源條件，運用城市設計手法，加強園區空間環境和景觀設計，創造富有個性、舒適宜人的園區空間。(三) 規劃策略1、利用區位、交通優勢，立足環境、發揮政策優勢。2、加強基礎設施和配套公建、服務設施建設，優化投資環境，完善工業園區功能，增強園區的招商引資吸引力。3、采取開發型的積極保護環境政策，將園區開發與環境保護及可持續發展有機融合，突出園區綠化、環境建設，實現工業園區良好的環境與經濟效益。4、創新體制和機制，加強實施人才開發策略，為吸引和留住人才營造獨特的用人環境和創業環境。5、改革和創新園區的發展機制和政策環境，深化和拓展利用內、外資的渠道，權利增強競爭和發展優勢，促進工業園區的建設發展。八、 產業發展目標與規模(一) 產業發展目標根據鎮總體規劃的產業發展目標及定位，本區應立足地緣優勢和良好的用地發展條件，以市場為導向，加大科技投入，擴大內引外聯，充分發揮僑鄉優勢，做好潭頭鎮南部經濟區的產業功能布局，主要發展以紡織、印染、電子等技術先進、耗能低、污染小、效益好的信息產業和傳統制造業、加工業為主的工業。因此本區的產業發展目標為：以技術先進、耗能低、污染小、效益好的現代化工業園區。(二) 規劃規模1、用地規模本區位于長樂市域東北部，潭頭鎮區西南面，東臨石馬、嶺南，規劃范圍涉及二劉、邊蘭、石馬三個村，總規劃用地面積114.17公頃，扣除水域及其他用地15.25公頃，建設用地面積約98.91公頃。2、人口規模：本區內的人口主要由二劉、邊蘭、石馬三村的村莊人口及工業園區就業人口組成。（1）其中村莊人口按照用地容量測算，規劃總的居住建筑用地面積約315318平方米，按照戶均建筑面積150平方米，戶均人口3人計，則可容納6306人；綜合商住建筑面積8320平方米，按70計住宅建筑面積，戶均120平方米/戶，取3.2人/戶，共155人 。綜上兩項，則本區可容納人口6461人。（2）規劃范圍內共有工業建筑面積412332平方米，參照國內和省內相類似工業園區的建設經驗數據進行預測，工業用地規劃按150200人/公頃，考慮本區工業類型主要以勞動密集型企業為主，取200人/公頃計，則本區安排就業人口約8246人。綜上，本區的人口規模為14707人，取1.47萬人。九、 規劃結構與土地利用規劃(一) 規劃布局結構規劃充分利用現狀自然資源，接合道路網結構，保留原有村莊的格局，對整個片區進行了用地的合理布局，形成了“兩片、一心”的用地布局結構：兩片：由規劃的遠期機場貨運線分割而成的南北兩片區，北片區主要以工業用地為主，居住用地為輔，南片主要居住用地為主、工業用地為輔；一心：為依托現狀邊蘭村村委會及上厝文化中心而形成的公共配套服務中心。(二) 土地利用規劃本片區的規劃用地主要以居住用地、工業用地為主，作為鎮區西南部經濟區的一個重要組成部分，該工業區主要發展以技術先進、耗能低、污染小、效益好的工業為主，并保留現狀的二劉、邊蘭、石馬三村的村莊用地，通過河道、用地的整合，形成片區合理的用地布局結構。1、居住用地規劃充分的尊重現狀村莊的布局，根據現狀的用地條件，充分利用現有河道，結合規劃路網，進行用地的調整梳理，保留了現狀的二劉村原有用地，并適當擴展，留足發展空間；在原邊蘭村現狀用地的基礎上，對其周邊的用地進行了整合，合理利用現狀的農田、閑置地等，規劃為住宅用地，并適量安排一定量的單身公寓，為工業區的外來人口提供居住需求；另在規劃范圍內的石馬村的用地，規劃調整為公共綠地，也作為石馬村的公共綠地。規劃共有居住用地面積32.33公頃，占規劃建設用地面積的32.66。2、公共設施用地規劃公共設施用地面積2.09公頃，占規劃建設用地面積的2.11。規劃充分考慮新工業園區的相關公共配套設施需求，在南片區的北側設置了工業區管委會一處、文化活動站一處、儲蓄所一處、郵政所一處、電信所一處、社會停車場一處，為工業區提供相應服務；其二，為對現狀邊蘭村周邊的用地進行整合，保留了邊蘭村村委會，并對現狀上厝的文化中心進行擴大用地，為邊蘭村的村民提供文化方面的需求，滿足遠期發展需求。3、生產建筑用地根據鎮區的總體規劃要求，充分考慮現狀用地條件，本著可持續發展的原則，規劃對片區內農田、閑置地等合理利用，規劃形成了以耗能低、污染小的各具特色的工業園區。工業用地在本區中占主導地位，是本區的主要用地功能，規劃考慮北片的用地整體地勢較為平坦、集中，用地發展空間大，環境較好，同時可結合豎向設計靈活劃分地塊，重點發展技術先進、耗能低、污染小的技術密集型的工業，如電子信息、新型材料等高新技術產業等，并適當的安排傳統的制造業、紡織業、印染業等產業；在本規劃區中部，主要考慮處于下風向以及與嶺南工業區產業的對接，主要安排以無污染、輕污染的二類加工工業為主，以完善鎮區的整體產業結構，逐步加強本區的產業競爭力，以實現工業強鎮的目標。規劃生產建筑用地面積30.01公頃，占規劃建設用地的30.32。4、公用工程設施用地規劃共有公用工程設施用地2.77公頃，占規劃建設用地的2.80，規劃按照要求在區內設置一個變電站、6個垃圾收集點、3個公共廁所，其中垃圾集散點、公共廁所可附設于其他建筑之中，其他相關的市政設施按要求配置，詳見地塊指標一覽表。5、道路廣場用地規劃共有道路廣場用地面積11.11公頃，占規劃建設用地的11.23。6、綠化用地規劃共有綠化用地面積15.28公頃，占規劃建設用地的15.44，其中公共綠地面積7.51公頃，生產防護綠地面積7.77公頃。7、對外交通用地對外交通即規劃的機場貨運線，用地面積5.40公頃，占規劃建設用地的5.45。7、水域及其他用地規劃按照現狀河網的自然機理，通過規劃整治，形成南北向的規劃河道一條，規劃水域及其他用地面積15.21公頃，其中水域用地面積2.23公頃，山林地面積12.98公頃。表9-1 規劃用地平衡表分 類 代 號用地名稱 規劃2025年面積 (ha)比例 (%) R 居住建筑用地32.33 32.66 C公共建筑用地2.09 2.11 其 中 C1行政管理用地0.51 0.52 C2教育機構用地0.76 0.77 C3文體科技用地0.82 0.83 M生產建筑用地30.01 30.32 S道路廣場用地11.11 11.23 U公用工程設施用地2.77 2.80 T對外交通道路5.40 5.45 G綠化用地15.28 15.44 其 中 公共綠地7.51 7.59 生產防護綠地7.77 7.85 建設用地98.99 100.00 E水域和其他用地15.21 其 中 水域2.23 其他用地12.98 規劃范圍114.20 表9-2 公共配套設施一覽表序號配套設施所在地塊備注1工業區管委會、文化活動站、公廁、郵電所、電信所、儲蓄點BL-D-072A-183小學BL-C-074村委會BL-C-085變電站BL-C-296社會停車場BL-D-087公廁BL-D-05、BL-C-138垃圾集散點BL-B-06、BL-B-14十、 地塊控制(一) 地塊控制1、基本地塊劃分以保持用地性質的完整性和唯一性，并有利于修建性詳細規劃的編制和土地出讓為原則。2、各地塊劃分由主、次干道、小區道路為界。規劃圖則以BL-A-01、BL-A-02、BL-A-03、BL-B-01、BL-B-02、以此類推，規劃范圍內共分為80個地塊。(二) 控制性指標體系1、控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的，后者是參照執行的。2、規定性指標包括用地性質、用地面積、容積率、綠化率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方向、停車泊位及其他需要配置的公共設施。3、指導性指標包括人口容量、建筑形式/體量/風格要求、建筑色彩要求、其他環境要求等。表10-1地塊指標一覽表地塊編碼用地性質性質名稱用地面積M2容積率建筑密度%綠地率%建筑限高M建筑面積M2出入口機動車位配套公建BL-A-02G2生產防護綠地981BL-A-03M1一類工業用地10406135202410406 EN31 BL-A-04G2生產防護綠地2395BL-A-05G1公共綠地2861BL-A-06G1公共綠地3144BL-A-07R1一類居住用地332861.225352439943 WN120 BL-A-08M1一類工業用地784013520247840 E24 BL-A-09M1一類工業用地406713520244067 E12 BL-A-1R1一類居住用地139921.225352416790 W50 BL-A-10G1公共綠地15965BL-A-11G1公共綠地1160BL-A-12R1一類居住用地79581.22535249550 W29 BL-A-13G1公共綠地1309BL-A-14R1一類居住用地85201.225352410224 EN31 垃圾集散點BL-A-15G2生產防護綠地1478BL-A-16M2二類工業用地21129135202421129 ESW63 BL-A-17M2二類工業用地859013520248590 W26 BL-A-18G1公共綠地2560BL-A-19R1一類居住用地53601.22535246432 WN19 BL-A-20M1一類工業用地455013520244550 NE14 BL-A-21G1公共綠地1668BL-A-22G2生產防護綠地1567BL-A-23M1一類工業用地660113520246601 E20 BL-A-24G2生產防護綠地2244BL-A-25G1公共綠地1015BL-A-26M2二類工業用地14003135202414003 WS42 BL-A-27M2二類工業用地24538135202424538 EWN74 BL-A-28M2二類工業用地22657135202422657 EW68 BL-A-29G2生產防護綠地14052垃圾集散點BL-A-30G2生產防護綠地294BL-B-01G2生產防護綠地1056BL-B-02R1一類居住用地129411.225352415529 ES47 BL-B-03M1一類工業用地10402135202410402 EN31 BL-B-04G2生產防護綠地2323BL-B-05M1一類工業用地12410135202412410 E37 BL-B-06M1一類工業用地11237135202411237 ES34 垃圾集散點BL-B-07M1一類工業用地12414135202412414 EN37 BL-B-08M1一類工業用地18399135202418399 ES55 BL-B-09G2生產防護綠地1540BL-B-10G2生產防護綠地2058BL-B-11R1一類居住用地407471.225352448896 NS147 BL-B-12G2生產防護綠地9869BL-C-01G2生產防護綠地12965BL-C-02M1一類工業用地28701135202428701 WS86 BL-C-03G1公共綠地20491EWNBL-C-04R1一類居住用地246311.225352429557 S89 BL-C-05R1一類居住用地193591.225352423231 EN70 BL-C-06C3文體科技用地221923035244438 E13 BL-C-07C2教育機構用地76190.82535186095 S37 小學BL-C-08C1行政辦公用地7412.53535601853 E6 村委會BL-C-09R1一類居住用地129871.225352415584 ES47 BL-C-10G1公共綠地17454NBL-C-11R1一類居住用地358741.225352443049 SWN129 BL-C-12G2生產防護綠地2503BL-C-13R1一類居住用地535981.225352464318 SWN193 垃圾集散點BL-C-14G2生產防護綠地3884EBL-C-15C3文體科技用地6016230352412032 S36 BL-C-16R1一類居住用地187251.225352422470 EWN67 BL-C-17G1公共綠地963BL-C-18R1一類居住用地148431.225352417812 SW53 BL-C-19G1公共綠地6928SBL-C-20R1一類居住用地204871.225352424584 N74 BL-C-21G2生產防護綠地1352BL-C-22M1一類工業用地806413520248064 N24 BL-C-23G2生產防護綠地1882BL-C-24M1一類工業用地916113520249161 S27 BL-C-25M1一類工業用地11911135202411911 SW36 BL-C-26M1一類工業用地10194135202410194 WN31 垃圾集散點BL-C-27M1一類工業用地928413520249284 EN28 BL-C-28M1一類工業用地953913520249539 ES29 BL-C-29U1市政設施用地98860.62030155932 SW6 BL-C-30M1一類工業用地953913520249539 WN29 BL-D-01G2生產防護綠地10619BL-D-02U1市政設施用地79150.62030154749 S5 變電站BL-D-03M1一類工業用地14468135202414468 S43 BL-D-04G2生產防護綠地1866BL-D-05G2生產防護綠地1458BL-D-06G1公共綠地407BL-D-07C1行政辦公用地433623030248672 N26 BL-D-08S2廣場用地31180.52530121559 N62 社會停車場十一、 建設開發控制(一) 開發強度土地開發強度涉及到建設容量和環境容量、交通負荷能力和功能需要等多方面因素。通過合理的土地開發強度的控制，不但可以保證良好的城市空間環境，還可以對投資引導，土地使用效益的提高以及形成合理的城市結構起到積極的作用。土地開發強度的控制通過容積率和建筑密度兩項指標來控制。控制合理的開發強度，在發揮經濟效益的同時，最大限度地提高環境品質，才能體現現代工業園區的形象。參照福建省工業項目投資強度與用地規劃控制指標（試行）以及福州市城市規劃技術管理規范，并結合國內各工業園區建設的實際情況，科學地制定了本區內各地塊的開發強度及各項指標要求，即能夠對本區建設進行很好管理與控制。（具體指標詳見規劃分圖則）本區規劃總建筑量約733403平方米，平均容積率約0.90。其中，工業區建筑量約300104平方米，平均容積率約為1.0。(二) 建筑間距建筑間距必須符合防火、消防、抗震、環保、工程管線等方面的要求，還應同時符合本規劃的具體規定。對本區建筑間距的控制分工業廠房之間的間距和非工業建筑之間的間距。工業廠房之間的間距應當滿足建筑設計防火規范（GBJ1687）的相關要求；非工業建筑之間的間距則應符合表11-3的規定。(三) 后退紅線為保證本區的環境質量，使工業區建筑掩映在大片的綠化之中，規劃對建筑后退道路紅線的要求較高，并綜合考慮建筑應急通道以及日照和防火要求。規劃參照國家有關規范以及福州市城市規劃管理技術規定，制定了表11-1、表11-2，較全面對規劃區內各類建筑后退城市不同級別的道路紅線提出了要求，能夠對規劃區內各類建筑后退道路紅線進行很好管理與控制，滿足區內環境、景觀、日照以及消防防災的要求。另外，為了方便本區的各類市政工程管線的鋪設和檢修，建議各廠區的圍墻后退道路紅線至少1米。表11-1 建筑后退道路紅線距離控制指標道路寬度（m）后退距離（m）建筑高度（m）工業區主干路L=24工業區次干路L=18工業區支路L=12低層建筑 H10533多層建筑 10H24555注：當道路兩側規劃有綠化帶時，建筑后退道路紅線寬度應加上綠化帶寬度。表11-2 建筑后退用地紅線距離控制指標 退紅線距離朝向建筑高度倍數最小距離（m）主要朝向低層0.54.5多、中高層0.57.5高層0.2515次要朝向低層0.25消防間距多、中高層0.25消防間距高層9表11-3 非工業建筑之間的間距建筑類型布置朝向長邊短邊點狀低層、多層建筑H24南北朝向1H6-8m1H東西朝向0.8H高層建筑2413m23m十二、 道路交通與豎向規劃(一) 道路交通規劃1、交通發展策略本區位于鎮區西南面，在空間上是一個相對獨立的位置，因此，便捷的交通對于片區至關重要。首先，園區交通規劃的重點是與周邊城鎮的連接，處理好區域內部交通與周邊交通干線的連通，加強其與潭頭、金峰及長樂市區的聯系。其次，規劃合理確定的區內道路走向、路網密度，均衡交通流分布，建立一個布局合理、便捷有序、舒適安全的道路網系統。第三，規劃時應充分考慮靜態場站設施規劃布置，尤其是社會公共停車場的規劃，充分發揮動、靜態交通系統的綜合效率。2、道路網規劃（1）形式：本規劃區道路網呈類方格網布局結構，輔以環路、環網結合的布局形式。（2）等級：規劃道路等級分為公路、工業區干道、工業區支路三個等級。全區規劃道路總長度9.7公里，道路網密度8.51公里/平方公里，總面積為11.11公頃，道路占規劃總用地的11.23%。其中工業區干路規劃長度998米，密度0.88公里/平方公里；工業區支路規劃長度8.16公里，密度7.16公里/平方公里。（3）結構：規劃按公路、主干路形成了“十字形”的路網結構：公路：即至規劃的金福路，片區與潭頭鎮區聯系的主要通道，以機動車交通為主，規劃道路紅線24米，雙向四車道，一塊板形式。工業區干道：工業區干道主要承擔組團內部短距離的交通聯系，對道路骨架起補充作用，分流主干路的交通，直接服務城市各種用地。區內的工業區干道主要指橫五路，為依托現狀道路拓寬的道路，該道路主要是本區與金峰鎮區聯系的主要通道，另外為片區最北面的一條干道，規劃道路紅線寬度均為15米，一塊板形式。工業區支路：工業區支路主要用于局部地段的用地劃分及地塊的交通出入，紅線寬度9m、12m，一塊板形式。在不影響系統的聯絡性前提下，規劃內部支路可以根據今后開發需要適當調整紅線位置。表12-1規劃主要道路一覽表序號道路名稱規劃區內起訖點道路類別長度(m)紅線寬(m)機動車道路寬(m)斷面類型1金福路橫一路至橫九路公路549.762415一塊板2橫五路縱一路至縱五路干道998158一塊板3橫一路支路1759-127一塊板4橫二路支路41597一塊板5橫三路支路730127一塊板6橫四路支路84597一塊板8橫六路支路51297一塊板9橫七路支路23097一塊板10橫八路支路40097一塊板11橫九路支路123127一塊板12縱一路支路550127一塊板13縱二路支路131597一塊板14縱三路支路84097一塊板15縱四路支路66297一塊板16縱五路支路245127一塊板17縱六路支路54597一塊板18縱七路支路56897一塊板4、靜態交通設施規劃規劃中對交通設施考慮主要是機動車停車位的安排，規劃在區內結合工業區管委會規劃設置了一處社會公共停車場，用地面積為0.31公頃。規劃區以工業用地為主，停車需求以配建泊位為主，輔以必要公共停車場來滿足，因此本區各地塊配建停車指標至關重要。在工業區開發建設中，應嚴格落實泊位配建指標，并根據不同的用地功能，適度調整，考慮一定超前意識，以求滿足今后一定時期內停車需求。表12-2建設項目配建停車設施標準建筑類型計算單位機動車非機動車說明辦公省級、市級及涉外機關辦公車位/100建筑面積0.454（2）其它辦公車位/100建筑面積0.24商業零售城市中心區車位/100建筑面積0.38其它地區車位/100建筑面積0.26餐飲、娛樂車位/100建筑面積1.24醫院車位/100建筑面積0.24公園車位/100占地面積0.1-0.151小學車位/100名學生0.570商住車位/戶0.61住宅車位/戶0.32工業廠房車位/100m2建筑面積0.3-0.35說明：（1）表列配建指標為建設項目應配建的停車車位最低指標。彈性指標按相應的說明進行控制。（2）辦公建筑建筑面積在20000的基礎上，建筑面積每增加10000，配建指標折減10%，但折減不得超過50%。（3）停車場用地面積：小型汽車按每車位25計算，自行車按每車位1.5計算；停車庫建筑面積：小型汽車按每車位35計算，自行車按每車位1.8計算。（4）表（七）中未列出的建筑類型，其配建停車指標參考表中相近建筑類型的配建停車指標執行。5、公共交通規劃同時考慮本工業區內的職工出行的問題，應積極貫徹“公交優先”理念，大力發展公共交通。建議本區設兩條公交線路，一條為聯系工業園區與潭頭鎮南北向線路；另一條為聯系本區與金峰鎮區東西向的公交線路。公交中途站點按站距500600米設置，具體公交規劃應以全市為統一的系統，安排更為詳細的線路、站點。(二) 豎向規劃道路豎向設計在綜合考慮現狀地形地貌、防洪排澇、工程管線布置以及土石方量、防護工程量的基礎上，建立片區高程控制系統，制定道路交叉點與變坡點高程，擬定建設用地控制標高，為下一步工作中的道路設計、修建性詳細規劃及城市規劃管理提供參考。1、現狀概況區內除了位于范圍東北面的85.4米高的山體及位于邊蘭村東側的標高分別為28.5米（鳳凰山）、34.417米、28.2米的三座小山包外，整體地勢較為平坦，中部稍高，標高從2.8-12.4不等。2、規劃依據城市用地豎向規劃規范（CJJ83-99）廠礦道路設計規范（GBJ22-87）3、規劃原則A. 對起控制作用的坐標及高程不做任意改動，同時因地制宜，充分利用現有的地形地貌和豎向高差，滿足建設用地的使用要求；B. 既應符合各級道路的現行技術設計標準,又要滿足塑造景觀形象的要求并與路側用地的豎向規劃相協調；C. 道路的最大坡度控制在7.0%以下，最小坡度控制在0.3%以上；D. 在滿足各項用地功能要求的條件下，盡量避免高填、深挖，盡量減少土石方