項目地塊成本控制及盈利分析二八年六月目 錄第一部分 地塊產品總體投資控制指標第二部分 地塊產品成本明細第三部分 地塊產品盈利分析第四部分 成本報告附件1、 地塊成本測算單價說明表2、 地塊住宅成本測算表3、 地塊住宅精裝成本測算組價明細表4、 地塊住宅B戶型精裝成本測算表5、 地塊住宅D戶型精裝成本測算表6、 地塊B戶型大堂精裝成本測算表7、 地塊D戶型大堂精裝成本測算表8、 地塊車庫成本測算表9、 4地塊商業成本測算表第一部分、地塊產品總體投資控制指標地塊成本指標是按項目產品標準及前述規劃物業類型、面積指標進行的投資估算。指標如下：4#地商品房（含住宅、車庫及商業）項目總投資估算13.81億元。其中住宅總投資11.93億元，住宅銷售單方為17,888元/平方米；商業總投資1.35億元，商業建面單方為10,048元/平方米；車庫總投資5,390萬元，車庫銷售單價為154,892元/個。各物業類型投資估算指標見下表：地塊總體投資控制指標物業類型地塊總投資(萬元)單方造價(元/平方米)4#地塊4#地塊住宅119,261銷售單方（元/）17,888商業13,493建面單方（元/）10,048 車庫5,390銷售單方（元/個）154,892合計138,144第二部分、地塊產品成本明細4地塊擬銷售物業類型共分三種：住宅、商業以及車庫；其中商業因銷售方案尚未確定，故只列出其建面單方，車庫因沒有人防部分，所以其建筑面積與銷售面積相同，故車庫建面單方與銷售單方相同。一、住宅成本明細：住宅單方成本表項目地塊商品房（元/）占總成本比例建面單方銷售單方土地取得成本6637.786915.338.66%前期成本、建造期間專業費用202.68211.161.18%建安工程費用7444.837756.0943.36%市政基礎設施配套費用534.68557.033.11%公用配套設施建設費用170.83177.970.99%會所156.38162.910.91%清潔密閉站14.4615.060.08%物業管理啟動費18.3919.160.11%管理費用163.64170.490.95%銷售費用819.78854.054.77%資金成本768.23800.354.47%不可預見費409.11426.212.38%總成本費用17169.9417887.81100.00%1、住宅成本測算說明：(1)土地取得成本：土地取得成本中征地拆遷安置費用單價以上市公司公告標準5200元/建筑平米計；按照現行方案面積195720平方米計算，征地拆遷安置成本為101774.40萬元，商品房部分土地成本為50744.72萬元。此方案測算中商品房住宅土地成本費用銷售單方為6915.30元/平方米，其中征地拆遷安置成本銷售單方為6498.38元/平方米；商品房住宅銷售單方為17887.81元/平方米。土地取得成本中車庫的征地拆遷安置費由住宅分攤。(2)前期成本、建造期間專業費用：此成本科目中車庫的三通一平費用及現場臨時設施費由住宅分攤。(3)建安工程費用：因二期4地塊住宅產品配置的提升，對比一期7地塊住宅產品增加成本折合銷售單方為：1275.98元/平方米。其中：戶內精裝費用按套內面積4000元/平方米計取，折合銷售單方為3032.92元/平方米對比一期增加了510.28元/平方米；電梯系統對比一期因品質的提升增加了41.98元/平方米；外墻石材工程因品質的提升比一期增加了185.79元/平方米；通風及空調工程對比一期產品新增加了戶內新風系統（208.71元/平方米）以及中央吸塵系統（41.47元/平方米）；弱電工程增加了家居智能系統（158.8元/平方米），考慮了包括樓內穿線、設備安裝等工程費用。 (4)市政基礎設施配套費用：此成本科目中車庫之市政基礎設施配套費用的一半由住宅分攤。(5)公用配套設施建設費用：此成本科目包括會所以及清潔密閉站的全部建設成本，均由住宅分攤。(6)物業管理啟動費：此成本科目中車庫的物業啟動費由住宅分攤。(7)管理費用：測算為前期成本費用、建安工程費用、市政基礎設施建設費用以及公用配套設施建設費用共四項分項費用金額合計的2。(8)銷售費用：測算為住宅銷售收入的2.5。(9)資金成本：測算基數為土地成本至銷售費用共八項分項費用金額合計的65%，以7.47的利率計取一年利息。(10)不可預見費：測算基數為前期費用、建安費用、市政工程費、配套工程費共四項分項費用金額合計的5。(11)總成本費用：土地成本至不可預見費共十項分項金額合計。2、住宅成本測算產品標準：序號項 目單價基準說 明3-1住宅建筑安裝工程費3-1-1結構工程費（含基礎、結構、初裝修工程費）3-1-1-1土方、護坡、降水工程4地塊68.27 元/平方米已簽合同價為475萬元,地塊總建筑面積3-1-1-2地基處理工程4地塊25.00 元/平方米已簽合同價為174萬元,地塊總建筑面積3-1-1-3總包土建工程1494.00 元/平方米住宅總建筑面積。,另計入合同價2的重計量變更費用3-1-2強電工程費3-1-2-1電氣動力、照明系統設備60.00 元/平方米設備材料費用3-1-2-2強電安裝費190.00 元/平方米施工費用3-1-2-3泛光照明工程26.74 元/平方米按一期標準測算3-1-3外裝飾工程費（含外墻裝飾、外窗工程費）3-1-3-1外窗工程267.72 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面積，按鋁合金考慮，外窗實際面積占地上建筑面積的22.31,其中外窗價格為1200元/，單價構成為：1200*22.31267.72元/平方米3-1-3-2外墻石材工程700.00 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面積，按國產石材考慮，外墻石材實際面積占地上建筑面積的80；其中石材價格為300元/,外墻保溫為75元/，外墻工程費為500元/，單價構成為：（300+75+500）*80700元/平方米3-1-3-4其他外裝飾工程30.00 元/平方米按住宅地上建筑面積。3-1-4室內精裝修工程費戶內精裝修詳見精裝修成本標準3-1-4-14#地塊4000.00 元/平方米測算面積為套內面積3-1-4-2大堂5000.00 元/平方米大堂面積。3-1-4-3電梯廳（主人梯）5000.00 元/平方米電梯廳面積。3-1-4-4電梯廳（服務梯）930.00 元/平方米服務梯廳面積，3-1-5電梯工程165.56 元/平方米測算總價為1150萬元；按合資高檔品牌電梯估算，主人梯100萬元/部，服務梯50萬元/部3-1-6通風及空調工程3-1-6-1戶內新風系統工程費200.00 元/平方米鍍鋅板風管、橡塑保溫，按住宅建筑面積測算。3-1-6-2空調系統工程費362.00 元/平方米LM管為銅管，LN管為鍍鋅鋼管，按住宅建筑面積測算。3-1-6-3通風系統工程費24.00 元/平方米鍍鋅鋼板風管，按住宅建筑面積測算。3-1-6-4中央吸塵系統工程費40.00 元/平方米鍍鋅鋼管，按住宅建筑面積測算。3-1-6-5地板采暖工程費100.00 元/平方米PE-RT管（含有銅集水、分水器和溫控閥等），按實際鋪裝面積測算。3-1-6-6采暖系統工程費81.00 元/平方米鍍鋅鋼管（含熱流量表、閥門等）3-1-7給排水工程3-1-7-1給水工程費31.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-2雨水工程費6.50 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-3溫泉井鑿井施工費13.83 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-4溫泉水23.50 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-5中水工程費19.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-6直飲水工程費25.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-7生活熱水工程費67.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-8同層排水工程費33.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-8消防報警工程25.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-9消火栓、噴淋系統55.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-10弱電工程234.65 元/平方米包括樓內穿線、設備安裝等工程費用，按建筑面積測算注：表中未作特別說明之成本項目均按住宅總建筑面積作為計取依據。3、4地塊成本與一期7地塊成本對比：4地比7地在土地成本（差額3847.94元/）和住宅建安成本（差額為1275.98元/）兩項差額最大，共計5123.92元/。 4#地與7#地商品住宅銷售單方成本差異對比明細表序號項目4地塊7#地塊差額1土地取得成本6915.33067.363847.941-1土地出讓金336.23325.8010.431-2拆遷安置費6498.382741.563756.822住宅建筑工程費4714.723438.741275.982-1外裝飾工程費（含外墻裝飾、外窗工程費）932.29705.59226.702-2室內精裝修工程費3032.922522.64510.282-3電梯工程172.49130.5141.982-4新風系統208.710.00208.712-5中央吸塵系統41.710.0041.712-6給排水工程81.740.0081.742-7弱電工程244.8680.00164.86合計5123.92（注：1、前期費用、市政費用、公用配套三項標準與一期7#地基本相似，在此不作對比。2、管理費、資金成本和銷售成本未能核算，因兩地塊在保證均按集團統一標準取費的前提條件下，在此不作對比。）4、二期4地塊與一期7地塊住宅產品建安配置標準變化二期住宅成本比一期住宅有所提高，主要體現在土地成本與建安成本兩方面。其中建安成本因新增功能配置及產品標準提高，具體體現在以下幾方面：序號成本增加項目一期產品配置標準二期產品配置標準二期成本(元/住宅銷售)二期成本增加額1.1空調通風系統無新風系統新增室內新風加濕、凈化、消毒空氣系統208.71 208.71 1.2新增電梯廳空調、新風系統1.3新增地上地下大堂空調新風系統2.1吸塵系統無吸塵系統新增中央吸塵系統41.74 41.74 3.1給排水系統無溫泉水系統新增溫泉井鑿井施工、溫泉水系統38.95 38.95 3.2生活熱水電伴熱保溫系統新增即開即熱生活熱水系統8.35 8.35 3.3無同層排水系統新增同層排水系統34.44 34.44 3.4無污廢分流系統新增污廢分流系統004.1弱電系統無家居智能化系統新增家居智能化系統158.80158.804.2弱電系統配置標準全面提升86.06 6.06 5.1建筑節能設計節能設計標準較低新增高標準節能系統006.1隔聲降噪處理系統無室內靜音系統新增高標準室內靜音系統007.1電梯設備主仆電梯未分置新增主仆電梯分置，標準全面提高，包括梯速、尺寸、空調、智能化等方面，并擬選用純進口梯172.49 41.988.1室內精裝修櫥柜及廚房家電套內395元/櫥柜及廚房家電標準提高，套內740.29元/582.86 271.86 8.2潔具套內475元/潔具標準提高，套內651.02元/512.58 138.59 8.3衣帽柜套內36元/衣帽柜標準提高，套內90.28元/71.08 42.74 8.4精裝修套內2370元/地板等主材精裝修標準提高，套內2442.51元/1866.40 57.09 8.5套內總精裝標準3276元/套內總精裝標準3924.10元/3032.92510.289.1外檐裝修外墻優質石材外立面標準提高，采用優質外墻石材674.37 185.799.2斷橋鋁合金外窗保溫、隔熱標準提高，采用高性能隔音保溫外窗257.92 40.9110.1合 計1275.98 根據上表中的數據，二期4#地塊住宅部分建安成本與一期同比銷售單方增加1275.98元/平方米。二、商業成本明細：商業單方成本表項目4地塊商品房（元/）占總成本比例建面單方土地取得成本5663.5956.37%前期成本、建造期間專業費用150.961.50%建安工程費用2498.9124.87%市政基礎設施配套費用486.134.84%公用配套設施建設費用物業管理啟動費15.330.15%管理費用62.720.62%銷售費用555.475.53%資金成本458.024.56%不可預見費156.81.56%總成本費用10047.93100.00%三、車庫成本明細：車庫單方成本表項目4地塊車庫（元/）占總成本比例建面單方土地取得成本205.85.29%前期成本、建造期間專業費用132.73.41%建安工程費用280071.99%市政基礎設施配套費用243.076.25%公用配套設施建設費用物業管理啟動費管理費用63.521.63%銷售費用1132.91%資金成本172.764.44%不可預見費158.794.08%總成本費用3889.63100.00% 在車庫成本中，拆遷安置費用、三通一平費用、現場臨時設施費用、小市政費用的一半、園林景觀工程費用的一半以及物業啟動費用由住宅來分攤。車庫成本總金額為5390.25萬元，銷售車位共計348個，折合每個車位售價為154,892元。根據4#地產品定位，經商集團成本控制中心，并參考一期成本情況，初步估算4#地主要成本指標如下。在產品配置不變的情況下，我司計劃通過嚴格的成本控制體系，將建安成本控制在本估算值的5%之內。第三部分、4地塊產品盈利分析一、4地塊產品總體盈利分析1、控制成本、售價原則：項目二期售價在參考一期水平條件，基本應控制在30000元/左右。但與一期7#地相比，4#地有政府房和三面臨市政路等劣勢，因此，必須在“適度控制”成本的條件，通過產品品質提升來彌補地塊不足。2、綜合考慮產品配置標準、市場售價、產品成本控制與公司盈利目標的關系，測算結論：項目具有較高可操控性和較強抗風險能力。具體測算數據如下:住宅保底銷售均價為29018元/時，即可滿足4#地住宅凈利率不低于20%。4#地各項成本控制總體情況物業類型地塊總投資(萬元)成本住宅119,261銷售單方17,888元/商業13,493建面單方10,048元/車庫5,390銷售單個154,892元/個合計138,1444#地售價、成本與盈利測算情況車庫售價20