精品文庫房地產公司會計核算會計處理大全 學會計網 房地產開發企業的會計核算業務一、房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的.房地產開發企業的會計核算業務一、房地產開發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：1土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。2房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。3城市基礎設施和公共配套設施的開發。4代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。二、房地產開發企業的經營特點房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：1開發經營的計劃性.企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。2開發產品的商品性。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。三、房地產開發項目投資費用估算經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。四.簡述房地產開發成本(一)開發成本共有八項：1土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊 的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城 市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。4建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消 防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法 以及類似工程經驗估算法等估算。5基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數，按3一5計算。8開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。(二)開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1管理費用。可按項目開發成本構成中前16項之和為基數，按3左右計算。2銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4一6。3財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。五.詳述房地產開發成本一、土地開發成本構成1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。 2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費 指開發區內的市政工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。 場地平整 勘察設計 臨時設施 樁基工程 土建安裝 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。5、耕地占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。 8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發基金12、出讓金業務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本。二、建筑及安裝工程費1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。主要包括： 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費- 辦公費- 差旅費- 檢驗試驗費 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。- 供熱及換熱站- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）- 電梯2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建 中小學校、幼兒園 健身設施或用房 醫院 派出所 環境衛生用房 物業管理用房（保安監控室） 居委會 商店 停車場（洗車場） 其他服務設施3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用） 道路 停車場 地面硬化 圍墻 排水、排污管道 供水管道、二次加壓 監控系統 供電線路、路燈 寬帶及機房 有線電視 通訊線路 供熱管道及換熱站 園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環境保護監察費10、城市綠化費五、前后期費用1、勘察設計費 2、監理費 3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發管理費8、房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監督費13、工程造價管理費14、安全監督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費六、預備費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。1、監察審計費2、資質年審費3、營業執照年審費4、治安費5、衛生費6、行業管理部門培訓費7、城市交通集資費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業稅十一、各種稅費 國家和地方政府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤額六.會計核算本文適用于房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委托施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值準備。(1) 1002 銀行存款.一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細1002.01 結算戶下設明細1002.02 貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細1002.03 按揭保證金戶視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。(2) 1012 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準備、1121 應收票據、1131 應收股利、1132 應收利息這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。(3) 1122 應收賬款現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，如果在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結算以后）.(4)1221 其它應收款注意這個科目有很多存出 保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項 目報建部門及工程部門的人員。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單 位的明細管理。在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是 直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清楚。(5) 1231 壞賬準備，基本不用。(6) 1123 預付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，最好還是收一單發票付一筆款。(7)1161 應收補貼款、1403 原材料、1411周轉材料、1404 材料成本差異、1407 商品進銷差價、1408 委托加工物資、1471 存貨跌價準備、1511 長期股權投資、1402 長期債權投資、1512 長期投資減值準備、1521 投資性房地產等科目基本上不用。(8) 1243 庫存商品（開發產品）一般庫存商品只有結算后從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。(9)1601 固定資產、1602 累計折舊、1606 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。(10)1603 固定資產減值準備、1605 工程物資、1604 在建工程、1605 在建工程減值準備、1701 無形資產、1703 無形資產減值準備、1815 未確認融資費用、1801 長期待攤費用、1901 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。(11)2001 短期借款:一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款里面，房地產開發流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。(11)2201 應付票據 :一般不用。(12)2202 應付賬款，此科目不要用對單位的二 級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用 往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即 用下面的分錄：借：應付賬款貸：銀行存款借：開發成本貸：應付賬款不要簡化成借：開發成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想象。(13)2203 預收賬款現在的銷售模式都是預售 的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能 夠告訴你形成最后結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，不至于出現你的老板會找你要什么數據，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據。(14) 2211 應付職工薪酬、2232 應付股利與其它無異。(15)2171 應交稅費房地產開發企業沒有增值稅，在此不表。房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產開發企業的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。(16)2241 其它應付款一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核 算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核 算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。 (17) 2701 長期應付款、2