壹周市場分析（2011.8.12011.8.7）融道信息技術發展有限公司 旗下徐州E房網第一章 本周提要1.1 7月徐州市區商品房共成交2078套 均價6372元/1.2 7月百城房價逾六成上漲 二三線城市限購壓力增大1.3 央行表決心 房地產調控力度不會放松1.4 限購政策無松動 一線城市房價將回落1.5 國土部公布二季度住宅地價 一線城市惟北京降1.6 徐州各銀行政策緊張 去年受理的房貸至今未發放1.7 前7月全國土地流標增長242% 限購市成“重災區”1.8 7月全國住宅用地成交量下滑超3成 房企拿地謹慎1.9 本周數據提示圖1 本周徐州市各區域商品房成交信息第二章 一周資訊7月徐州市區商品房共成交2078套 均價6372元/（2011-8-2 彭城晚報）根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2011年7月，全國100個城市住宅平均價格為8874元/，徐州市樣本平均價格為6372元/，環比6月上漲0.53%，漲幅位列全國百城第35位，比上月下滑11位。 7月份，我市（含縣、市、區）共成交商品住房3871套，面積42.60萬平方米。其中，市區共成交商品住宅2078套，成交面積20.70萬平方米。不管是全市成交總量，還是市區成交量，7月份繼6月份成交創出上半年新低后，仍然略有縮量。全市成交總量比上月減少28套，市區成交量比上月減少234套。 我市市區7月份的樣本平均價格為6372元/，環比6月上漲0.53%，而6月份的樣本平均價格環比5月上漲1.07%，由此可見，7月環比的漲幅較6月環比的漲幅下降了0.54%，7月份樓市呈現出縮量微漲的局面。雖然下降有所放緩，但仍然創出了歷史新高。 2011年1月，市區商品住宅成交均價為5911元/；2月，市區商品住宅成交均價突破6000元/關口，為6018元/；3月，市區商品住宅成交均價為6076元/；4月，市區商品住宅成交均價為6135元/；5月，市區商品住宅成交均價為6271元/；6月，市區商品住宅成交均價為6338元/。7月百城房價逾六成上漲 二三線城市限購壓力增大（2011-8-3 第一財經日報）機構研究數據顯示，7月百城住宅均價環比微漲0.21%,較上月0.41%的漲幅繼續放緩,其中北京等十大城市住宅均價與6月基本持平。 但同時仍有逾六成城市價格指數出現上漲，且主要是集中在未限購的二三線城市和已限購的部分二三線城市，意味著樓市限購壓力進一步加大。 根據中國指數研究院對100個城市的全樣本調查數據，2011年7月，全國100個城市住宅平均價格為8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市價格環比上漲，33個城市環比下跌，1個城市價格與上月持平。 與去年7月相比，全國100個城市住宅平均價格上漲6.81%，其中39 個城市漲幅介于5%10%之間，23個城市漲幅在5%以內，5個城市住宅價格同比下跌，跌幅皆在5%以內，其中上海、北海2個城市跌幅低于1%。亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓向第一財經日報表示，從未限購的二三線城市房價上漲的幅度和數量，以及城市投資額等外來購買力和資金來源看，下半年實施限購的可能性概率加大，尤其是7月百城環比價格繼續上漲的66個二三線城市。央行表決心 房地產調控力度不會放松（2011-8-4 北京晨報）在昨日結束的中國人民銀行 分支行行長座談會上，央行表示，要綜合運用利率、匯率 、公開市場操作、存款準備金率和宏觀 審慎管理等工具組合，保持合理的社會融資規模和節奏。同時，房地產調控力度也不會放松，進一步執行好差別化住房信貸政策。央行昨日披露的會議信息稱，當前，我國經濟發展正由政策刺激向自主增長有序轉變，繼續朝著宏觀調控預期方向發展。但國內通脹預期依然較強，穩定物價的基礎還不牢固，一旦政策松動就有反彈的可能。下半年，央行會保持必要的政策力度，同時，進一步提高調控的針對性、靈活性和前瞻性。在房地產調控方面，要按照中央關于“房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進一步執行好差別化住房信貸政策，督促金融機構對符合條件的保障性住房建設項目及時發放貸款。限購政策無松動 一線城市房價將回落（2011-8-4 北京晨報）日前舉行的國務院常務會議給出明確答案：當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松。會議指出，盡管調控取得初步成效，但當前存在的兩方面主要問題不可忽視。從商品房市場來看，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。另外，由于擔心住房成交量下降過快影響經濟，少數地方有了停止執行或變相放寬住房限購措施的苗頭。從保障房建設來看，進展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設的措施不完善，工程質量、分配管理等方面還有待加強。從遏制不合理住房需求來看，國務院常務會議要求繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。2月以來，全國70城市房價指數漲幅持續回落，按此速度，三季度將出現環比負增長。國土部公布二季度住宅地價 一線城市惟北京降（2011-8-4 北京日報）在樓市調控的大背景下，全國105個重點監測城市的住宅平均地價同比上漲10.7%，但在“北上廣深”4個一線城市中，北京成為住宅地價惟一下降的城市。 統計顯示，上半年我國主要城市地價總體水平呈小幅上升態勢，環比增速持續趨緩。其中第二季度，全國105個重點監測城市地價總體水平為每平方米3000元，同比增長8.9%，環比增長1.9%；商業、居住、工業分別為每平方米5506元、每平方米4443元和每平方米645元，同比增長率分別為11.8%、10.7%和5.5%，環比增長率分別為2.8%、2.2%和1.1%，較上一季度分別下降了0.6、0.3和0.3個百分點。“雖然只是一個微弱的降幅，但釋放出的信號卻能顯示出強硬調控措施所產生的效果。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示。徐州各銀行政策緊張 去年受理的房貸至今未發放（2011-8-5 都市晨報）進入8月份以來，房貸政策非但沒有出現松動，且已有商業銀行暫停受理房貸業務，即便仍開展房貸業務的商業銀行，房貸利率已大幅提高，而且房貸期限也沒有明確時間。一家商業銀行相關負責人昨日向記者透露，該行去年受理的房貸至今仍未發放完。工行：沒有額度 暫停受理房貸建行：僅限合作樓盤 利率上調10%交行：購買理財產品可免利率上浮中行：首套房上浮5% 二套房上浮10%據多家銀行信貸部門負責人介紹，從8月份到年底，房貸政策很難出現松動，因此購房者仍將很難從銀行辦理到房貸。前7月全國土地流標增長242% 限購市成“重災區”（ 2011-8-5 每日經濟新聞）鏈家地產市場研究部昨日(8月2日)發布報告稱，今年17月，全國土地流標數量達到353塊，同比增長242%。住宅類土地流標數量為163塊，占比達到46%。其中住宅用地流標“前十”的城市中，除東莞和臺州外，其余八個均為限購城市。事實上，除流標之外，土地低價成交的現象也普遍存在。據上述機構的統計，2011年全國平均樓面價為1680元/平方米，較去年下降19.8%。住宅類則下降9.8%。中國指數研究院昨日發布的數據也顯示，今年前7月130個主要城市的住宅用地溢價率僅為16.2%，不及去年的一半。鏈家地產首席分析師張月認為，調控壓力迫使開發商拿地更加謹慎。如果限購范圍繼續向二三線城市擴容，未來土地市場低迷的態勢將很難緩解，土地流標將繼續在市場中“盛行”。7月全國住宅用地成交量下滑超3成 房企拿地謹慎（2011-8-5 證券日報）根據中國指數研究院日前公布的數據顯示，2011年1-7月，130個城市住宅用地共成交1.89億平米，同比下降10.4%；而商辦用地則成交5534萬平米，同比大幅增長41.7%。在成交量同比下滑的同時，住宅用地的成交價格與溢價方面也是持續走低。 2011年1-7月，全國住宅用地平均溢價水平僅為16.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%（2009年為51.7%）；商辦用地溢價水平為21.4%，亦比去年同期低17.9個百分點。而在有關部門表態將制定新一輪“限購令”的7月，住宅用地溢價率進一步降至9.7%，接近2009年3月以來的最低值。數據顯示，2011年1-7月，全國130個城市招拍掛市場共推出住宅用地2.3億平米，同比下降13.7%，計劃完成率約30%（國土部公布2010年全年完成率為67.9%）。而在住宅用地遇冷的同時，商辦用地推出6600萬平米，同比增長16.9%。第三章 土地市場3.1 土地市場成交情況編 號地塊名稱出讓面積（） 規劃用途容積率成交價格（萬元）成交時間2011-30號鷹球皮革二期A地塊42623商辦3.0-3.5130008.52011-31號新城區A9-1地塊18334金融業3.541252011-32號城東大道北側商服地塊9181商服 （汽車銷售）1.51100表1 本周徐州土地市場成交信息圖1 2011-30號地塊圖2 2011-32號地塊E房分析：本周徐州土地市場供應0宗，成交3宗，土地成交總面積7.01萬。本期出讓地塊截至掛牌截止時間，三宗地塊均只有一家單位參與報名，因此三地塊均為自然成交。2011-30號鷹球皮革二期A地塊位于鼓樓區荊馬河南路南，輕工路西，規劃用途為商辦，出讓面積42623平方米，規劃容積率3.0-3.5，掛牌起始價為1.3億元，由江蘇信聯置業有限公司底價自然成交，樓面地價約合870元/平米。2011-31號新城區A9-1地塊位于新城區泰郡路東，普陀路南，規劃用途為金融業，出讓面積18334平方米，規劃容積率3.5，掛牌起始價為4125萬元，由徐州市郊農村信用合作聯社底價自然成交，樓面地價約合640元/平米。 2011-32號城東大道北側商服地塊位于經濟技術開發區城東大道綠化帶北，規劃路綠化帶西，規劃用途為商服（汽車銷售），出讓面積9181平方米，規劃容積率1.5，掛牌起始價為1100萬元，由徐州常緣豐田汽車銷售服務有限公司底價自然成交，樓面地價約合800元/平米。第四章 商品房市場圖1 徐州市區各區域商品房成交信息圖2 徐州市各區域商品房成交信息圖3 徐州市各板塊商品房成交信息圖4 徐州市（含銅山與賈汪）近十周商品房成交走勢圖5 徐州市及各縣區近十周商品房成交走勢圖6 徐州市（含銅山與賈汪）商品房分類成交所占比本周樓盤成交排名（住宅）本周樓盤成交排名（商品房）樓盤名稱行政區域成交套數樓盤名稱行政區域成交套數城置國際花園城經濟開發區110城置國際花園城經濟開發區110山水龍瑞鼓樓區32綠地商務城云龍區41世茂漢之源云龍區27山水龍瑞鼓樓區32中鐵未來城云龍區24世茂漢之源云龍區27新河花園九里區21中鐵未來城云龍區24香溪左岸云龍區19新河花園九里區21漢源國際華城云龍區18香溪左岸云龍區19美的城經濟開發區15漢源國際華城云龍區18綠地商務城云龍區15美的城經濟開發區15濱湖御景灣泉山區11蘇北商貿城銅山區12開元四季泉山區10濱湖御景灣泉山區11徐礦城鼓樓區9開元四季泉山區10國信上城云龍區9徐礦城鼓樓區9翠湖御景泉山區6夏橋義烏小商品城賈汪區9國基城邦銅山區6國信上城云龍區9檀香山銅山區6萬和佳苑銅山區8加州玫瑰園銅山區4藍山公寓鼓樓區7綠地商務城云龍區4檀香山銅山區6郡望花園鼓樓區3國基城邦銅山區6萬豪綠城經濟開發區3翠湖御景泉山區6鑫苑景園泉山區3萬豪綠城經濟開發區5表1徐州市樓盤成交top20E房分析：本周徐州市（含六縣）累計成交商品房757套，日均成交108套，總計成交面積87417.46平方米，環比上周（964套，102385.73平方米）分別下跌21.47%和14.62%；其中市區（含銅山與賈汪）商品房共成交461套，成交面積52632.52平方米，環比上周（594套，61936.77平方米）分別下跌22.39%和15.02%。本周徐州市商品房成交量較上一周明顯下跌，從整個7月份和8月份第一周來看，徐州樓市的成交走勢可謂浮沉不定。如從長期來看，在5、6、7三個月中徐州商品房成交量卻是連續的走跌，同時7月份也創造了上半年以來的新低；房價的漲幅也在6、7兩個月中連續走跌。在國家和地方性調控政策的面前房價下行的壓力似乎正在加大，同時對剛需購房者的觀望心態也增添了些許信心。為此是否就能迎來徐州樓市的真正拐點呢？僅從當前縮量微漲的這點局面就做定論，還為時略早。第五章 樓市觀察鳳凰花園加推58套房源 限時優惠引爆樓市。本次加推的是7-4以及8-4兩棟樓，共58套房源，均價在5100元/左右，戶型面積在92119之間，主要為兩房以及小三房等經濟房源。本次開盤，鳳凰花園除了現房、環境、戶型等優勢之外，還為每位前來購房簽約的客戶提供前所未有的優惠。首先，今天（8月6日）簽約能享受減免100元/的優惠；其次，小團購享受50元/的優惠；最后，一次性付款還能再次減免50元/。也就是說，當天購房最高可享受累計200元/的優惠，不可謂不誘人。香榭麗花園將于八月底、九月初開盤推出1#樓，1#樓主力戶型在90130平米之間，價格在900010000元/。開盤當天可能會舉行一系列優惠活動，優惠幅度可謂空前：1.購房均可參與抽獎，最大獎項為寶馬汽車一