畢業(yè)設(shè)計 論文 畢業(yè)設(shè)計 論文 題目 清遠(yuǎn)市旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景研究題目 清遠(yuǎn)市旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景研究 清遠(yuǎn)市旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景研究 摘要 旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)形式 已逐漸發(fā)展成為重要的 經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一 旅游房地產(chǎn)作為一個新興的行業(yè)成為旅游開發(fā)中的新熱點(diǎn) 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)及旅游業(yè)其他項(xiàng)目的開發(fā)相比 旅游房地產(chǎn)具有優(yōu)雅的環(huán)境資源 專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理 符合旅游度假的設(shè)計方案 消費(fèi)層次高 消費(fèi)的 可存儲性和期權(quán)消費(fèi)以及投資回收率高等優(yōu)勢 同時 旅游業(yè)的發(fā)展 人民生 活水準(zhǔn)的提高以及城市化進(jìn)程的加快等因素 為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了眾多 的契機(jī) 本文在闡述旅游地產(chǎn)特點(diǎn)及運(yùn)營模式的基礎(chǔ)上 著重分析清遠(yuǎn)市旅游地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢 并針對清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景進(jìn)行探討研究 關(guān)鍵詞 旅游地產(chǎn) 發(fā)展前景 研究 SHAOGUAN TOURISM THE PROSPECT OF THE DEVELOPMENT OF REAL ESTATE ABSTRACT Tourism real estate is combination of tourism and real estate and gradually beeoming an important new source of economic growth As an emerging industry to become the new hot spot compared with the traditional real estate and tourism project development Tourism real estate has advantage of elegant environment and resources professional property management and hotel management in line with the tourist resortdesign high levels of consumption high return on investment and so on Meanwhile the development of tourism the improvement of living standards and urbanization process to speed up and other factors provides many opportunities for the development of tourism real estate This article firstly describes characteristics and mode of operation in tourism real estate then focus on analyzing the strengths and weaknesses of the tourism real estate in Shaoguan City At last the paper give a simple analysis of the prospects of Shaoguan tourism real estate Key words Tourism real estate development research 目目 錄錄 1 緒論 1 1 1 研究目的及意義 1 1 2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1 2 理論綜述 3 2 1 旅游地產(chǎn)的涵義 3 2 2 旅游地產(chǎn)的特點(diǎn) 3 2 3 旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式 4 3 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 6 3 1 清遠(yuǎn)的地理狀況 6 3 2 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢分析 7 3 3 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的劣勢分析 8 4 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景分析 10 4 1 旅游地產(chǎn)將成為投資熱點(diǎn)及重要產(chǎn)業(yè) 10 4 2 旅游地產(chǎn)進(jìn)入專業(yè)化 國際化 網(wǎng)絡(luò)化時代 10 4 3 旅游地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變 10 4 4 投資 消費(fèi)模式要成為清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方向 11 4 5 城市文化旅游和郊區(qū)主體度假將成為發(fā)展趨勢 11 4 6 主題休閑社區(qū)是旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展主體 12 4 7 分時度假將逐漸占領(lǐng)市場 12 4 8 大城市外圍地帶將發(fā)展迅速 13 5 結(jié)論 14 參考文獻(xiàn) 15 致謝 16 第 1 頁 共 16 頁 1 緒論 1 1 研究目的及意義 伴隨著社會及經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步 我國旅游產(chǎn)業(yè)正由觀光旅游向休閑度假游 轉(zhuǎn)型期 旅游房地產(chǎn)逐漸發(fā)展 它不僅是一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象 也代表了一種新 的生活理念 我國旅游房地產(chǎn)雖然較國外起步較晚但是發(fā)展迅速 北京 上海 青島 大連 海南 廣東 深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個 以 高爾夫 山地 滑雪 沖浪 野外運(yùn)動 為主題的休閑度假住宅 別墅 酒 店已超過 80 家 作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè) 旅游地產(chǎn) 具有極為廣闊的發(fā)展前景 其蘊(yùn)含的潛力無限 一方面地產(chǎn)開發(fā)為旅游景區(qū)增 強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)和配套商業(yè) 促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展 另一方面旅游資源可以 提升項(xiàng)目附加值 以資源的優(yōu)勢形成項(xiàng)目核心競爭力 因而 旅游房地產(chǎn)具有 良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益 清遠(yuǎn)作為全國著名的旅游城市 理應(yīng)大力發(fā)展旅 游地產(chǎn) 本文即通過對清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)劣勢的分析 嘗試性的對清遠(yuǎn)旅 游地產(chǎn)發(fā)展前景做簡單的分析 希望能給清遠(yuǎn)的旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來幫助 1 2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 Randall 2002 研究指出 分時度假是指人們在某個度假地購買住宿設(shè)施 如公寓或者酒店客房等 的一段時間 一般一個星期或者更長時間 購買者在每 年的這段時間擁有這處房產(chǎn)的使用權(quán) 分時度假是介于酒店產(chǎn)品和房地產(chǎn)產(chǎn)品 之間的一種產(chǎn)品形式 Robert A Gentry 認(rèn)為 分時度假就是把酒店或者度假村 的一間客房或者一套旅游公寓 將其使用權(quán)分成若干周次 按 10 40 年甚至更 長的期限 以會員制的方式一次性出售給客戶 會員獲得每年到酒店或者度假 村住宿 7 天的一種休閑度假方式 第 2 頁 共 16 頁 黃吉夫 2006 認(rèn)為我國目前旅游房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)基本特征是生產(chǎn)分散 竟?fàn)庍^度 規(guī)模結(jié)構(gòu)低下 提出四條建設(shè)性意見 完善市場的進(jìn)人與退出機(jī)制 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)組織的合理化和高度化 完善市場機(jī)制和健全企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制 加強(qiáng) 營銷和品牌建設(shè) 胡浩 2004 等根據(jù)其開發(fā)功能將目前中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)模 式分為四種 一是娛樂類旅游房地產(chǎn)開發(fā) 市場主導(dǎo) 二是觀光類旅游房地產(chǎn) 開發(fā) 政府主導(dǎo) 三是接待類旅游房地產(chǎn)開發(fā) 市場主導(dǎo) 四是景觀型住宅區(qū)開 發(fā) 區(qū)位主導(dǎo) 羅悅 2008 根據(jù)地理區(qū)位的不同 把開發(fā)模式分為三種 近郊區(qū) 城市影響區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 郝彥蘋 2008 根據(jù) SWOT 分析方法 在對我國旅游房地 產(chǎn)內(nèi)部條件和外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上形成四種可供選擇的戰(zhàn)略模式 SO 模式 WO 模式 ST 模式 WT 模式 余艷琴 趙峰 2003 等對旅游地產(chǎn)產(chǎn) 生的問題提出了自己的全面和完整的設(shè)想和建議 主要是針對法律法規(guī) 企業(yè) 管理 品牌建設(shè) 保護(hù)和開發(fā) 創(chuàng)新 理論建設(shè) 目標(biāo)市場 資源整合等方面 由上述文獻(xiàn)可以看出 雖然國內(nèi)外對旅游地產(chǎn)的研究成果很豐富 但是還 沒有具體分析清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)的文獻(xiàn) 本文即在國內(nèi)外研究的基礎(chǔ)上 著重分析 清遠(yuǎn)市旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢 并針對清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景進(jìn)行探 討研究 第 3 頁 共 16 頁 2 理論綜述 2 1 旅游地產(chǎn)的涵義 旅游地產(chǎn)是將旅游開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)這兩個附加值與關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)相融 合 對于旅游地產(chǎn)的概念如何界定 業(yè)界仍然存在不少分歧 但筆者通過對國 內(nèi)專家學(xué)者的研究歸納 認(rèn)為旅游房地產(chǎn)概念可分為廣義旅游地產(chǎn)和狹義旅游 地產(chǎn)兩種 從廣義上來說 凡以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā) 銷售及經(jīng)營等 各類以旅游為主題或內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)營活動 全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能的 物業(yè)都屬于旅游地產(chǎn)范疇 而狹義的旅游地產(chǎn)是指分時度假模式 一般說來 旅游房地產(chǎn)可大致分為以下幾類 一是景區(qū)住宅 風(fēng)景名勝度假村等 二是時權(quán) 酒店 三是產(chǎn)權(quán)酒店 四是養(yǎng)老型酒店 2 2 旅游地產(chǎn)的特點(diǎn) 旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合的結(jié)果 一般具有以下特征 1 消費(fèi)檔次高 旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物 只有高收入的人 才更有能力消費(fèi) 它能滿足傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目所不能滿足的需求 2 投資回收率高 房地產(chǎn)的投資本身就具有很大的抗通脹 保值的功能 同一房產(chǎn)可以在不同時間段租借給不同的消費(fèi)者 增加了資金的回收率 3 消費(fèi)的可存儲性 可投資性和期權(quán)消費(fèi) 旅游地產(chǎn)在消費(fèi)時間上可以是 多次的 在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域 一般是當(dāng)時當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品 而 在當(dāng)時當(dāng)?shù)叵M(fèi) 不存在儲存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi) 4 依托旅游資源 靠近旅游資源或旅游景區(qū) 并以此為依托 為特色開發(fā) 房地產(chǎn) 5 重視旅游物業(yè)服務(wù)水平 這類項(xiàng)目特別重視配套設(shè)施 講究外部環(huán)境的 第 4 頁 共 16 頁 設(shè)計 6 季節(jié)性較強(qiáng) 旅游地產(chǎn)常年居住的不多 因其是依靠旅游而發(fā)展的 在 假期 旅游季節(jié)火爆 平時比較平淡 其后期的物業(yè)管理則成為一個難點(diǎn) 7 外部性較高 旅游地產(chǎn)在經(jīng)營或開發(fā)時難免會對旅游景觀產(chǎn)生破壞 有 些開發(fā)商甚至為了個人利益對環(huán)境造成不可恢復(fù)的影響 特別是在以自然資源 為主的風(fēng)景區(qū)內(nèi) 8 需求彈性較大 旅游地產(chǎn)是一種奢侈品 是有錢人的選擇消費(fèi)目標(biāo) 對 于普通消費(fèi)者來說還是一種奢侈品 9 功能多元化 旅游地產(chǎn)不僅要保證其住宅功能 還要保證其各種各樣的 旅游功能和休閑娛樂功能等 2 3 旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式 根據(jù)不同資源狀況 可將旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式分為四類 2 3 1 以依托自然資源為核心的發(fā)展模式 該模式基于自然資源的低強(qiáng)度旅游開發(fā) 以推進(jìn)生態(tài)恢復(fù) 改善區(qū)域生活 水平和保護(hù)原真文化為主要目標(biāo) 倡導(dǎo)環(huán)境友好型開發(fā) 以促進(jìn)旅游的可持續(xù) 發(fā)展 主要以政府 當(dāng)?shù)厣鐓^(qū) 企業(yè)或生態(tài)環(huán)保組織為主體 其特征是對資源 依賴程度高 受特定資源條件的約束 借旅游促地產(chǎn) 先旅游后地產(chǎn) 旅游與 地產(chǎn)發(fā)展相結(jié)合 最后由地產(chǎn)推動旅游和城市的發(fā)展 這是以自然資源為核心 的旅游地產(chǎn)的又一特征 是這類項(xiàng)目的營銷推廣策略 這一模式又可細(xì)分為濱 湖類度假項(xiàng)目 濱海類度假項(xiàng)目 溫泉類度假項(xiàng)目三大類 從盈利方式來看 以自然資源為核心的度假類項(xiàng)目仍是通過地產(chǎn)開發(fā)得以實(shí)現(xiàn) 但越來越多的項(xiàng) 目開發(fā)盈利模式 已經(jīng)逐漸從單一的地產(chǎn)盈利模式向旅游資源的開發(fā)獲利和后 期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營獲利的多元化盈利模式轉(zhuǎn)變 2 3 2 以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式 該模式基于市場規(guī)模和高強(qiáng)度投資開發(fā) 以開發(fā)運(yùn)營商為最重要的經(jīng)營主 體 秉持市場導(dǎo)向的發(fā)展策略 通過開發(fā)大型游樂或運(yùn)動項(xiàng)目 創(chuàng)造持續(xù)的吸 第 5 頁 共 16 頁 引力 追求投資收益最大化 其特點(diǎn)是 主要通過人工景觀實(shí)現(xiàn)景觀再造 也 可以進(jìn)行異地復(fù)制 對傳統(tǒng)旅游資源依賴程度低 此類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以主題公 園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現(xiàn)居多 其中華僑城系列 中華恐龍園 觀瀾湖 高爾夫 上海佘山高爾夫等項(xiàng)目是典型代表 主題公園發(fā)展早期 盈利主要是門票收入 隨著主題公園產(chǎn)品系列不斷深度和擴(kuò)大 盈利逐漸呈現(xiàn)多元化 高爾夫度假項(xiàng) 的主要特點(diǎn)是 球場建設(shè)運(yùn)營與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營高度結(jié)合 緊密聯(lián)系 在 功能上兩者形成互相配套補(bǔ)充 在價值上互相促進(jìn)與提升 2 3 3 以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式 該模式基于民俗 歷史資源的深度開發(fā) 側(cè)重于發(fā)掘 梳理當(dāng)?shù)貧v史與文 化資源 圍繞特定的文化主題 恢復(fù) 再生歷史場景 塑造具有鮮明個性的文 化驗(yàn)產(chǎn)品 其特點(diǎn)是產(chǎn)品專屬性較強(qiáng) 各類活動和項(xiàng)目開發(fā)都圍繞文化主題展 開 這種模式開發(fā)經(jīng)營的主體可以是當(dāng)?shù)卣?企業(yè) 也可以是當(dāng)?shù)厣鐓^(qū) 根 據(jù)實(shí)踐情況來看 不同項(xiàng)目 不同時期的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營主體會有所不同 但根 據(jù)市場化 專業(yè)化等開發(fā)要求 此類項(xiàng)目開始逐步向地方政府提供服務(wù)平臺 企業(yè)專業(yè)運(yùn)作管理 當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)參與的方向轉(zhuǎn)變 其難點(diǎn)是對人文歷史的深入理 解和透悟 該類型的項(xiàng)目又可細(xì)分為三種 文化節(jié)慶類項(xiàng)目 古鎮(zhèn)古村類項(xiàng)目 舊城改造旅游項(xiàng)目 從盈利模式來看 文化節(jié)慶類項(xiàng)目主要以門票 餐飲住宿 商業(yè)展銷收入為盈利來源 古鎮(zhèn)古村類項(xiàng)目除了門票和餐飲住宿以外 還有物 業(yè)經(jīng)營的收入 住宅銷售 持有物業(yè)增值 餐飲娛樂以及持有物業(yè)經(jīng)營則是舊 城改造旅游項(xiàng)目的主要盈利來源 2 3 4 以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式 該模式項(xiàng)目基于產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 主要以旅游 商務(wù) 會展等功能為主的產(chǎn)業(yè)及 其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動 帶動地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā) 并通過產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的不斷發(fā)展帶動 整個區(qū)域 其特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動明顯 各類項(xiàng)目開發(fā)都圍繞產(chǎn)業(yè)主題展開 主要 表現(xiàn)形式有兩種 一是會展型旅游地產(chǎn) 借助各種類型的會議 展覽 交易 招商等活動 吸引游客觀光 洽談 形成旅游行為 通過旅游帶來的人流 物 流和房地 產(chǎn)需求 一般而言 會展型旅游地產(chǎn)是分階段進(jìn)行開發(fā) 不同階段開發(fā)的產(chǎn)品 第 6 頁 共 16 頁 重點(diǎn)不一樣 其對應(yīng)的主要盈利渠道也有差異 二是產(chǎn)業(yè)新城開發(fā) 以區(qū)域特 有產(chǎn)業(yè)資源或可嫁接資源為開發(fā)依托 在綜合開發(fā)利用產(chǎn)業(yè)資源的基礎(chǔ)上 建 設(shè)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 居民體系 生活配套及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施 對區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn) 行擴(kuò)大 重整 嫁接 從而建設(shè)一個獨(dú)立性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的 具備生產(chǎn)生活能 力及經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收能力的新城區(qū) 其實(shí)質(zhì)是一種高集聚的經(jīng)濟(jì)體 盈利模式上 通 過一條或多條完整 獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)鏈聚合 推動區(qū)域內(nèi)部的社會分工和規(guī)模經(jīng)濟(jì) 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 并通過城市新區(qū)輻射帶動整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 第 7 頁 共 16 頁 3 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 3 1 清遠(yuǎn)的地理狀況 清遠(yuǎn)市位于廣東省北部 北界湖南 東北與江西接壤 南連廣州 居五嶺 之口 當(dāng)百越之沖 2001 年被評為中國優(yōu)秀旅游城市 是廣東省第二批省級 歷史文化名城 根據(jù) 2004 年 8 月最新行政區(qū)劃 清遠(yuǎn)市轄 3 區(qū) 曲江區(qū) 武江 區(qū) 偵江區(qū) 2 市 樂昌市 南雄市 5 縣 仁化縣 始興縣 乳源縣 翁源縣 新 豐縣 總?cè)丝?312 63 萬人 2001 年末 總面積 1 86 萬平方千米 屬于廣東省 旅游區(qū)劃中的粵北旅游區(qū) 清遠(yuǎn)市地處粵北山區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后 農(nóng)業(yè)人口眾多 在經(jīng)過大量的產(chǎn)業(yè) 調(diào)查和分析之后 1999 年清遠(yuǎn)市確立了把旅游業(yè)建設(shè)成為第三產(chǎn)業(yè)龍頭的發(fā)展 思路 大力發(fā)展旅游業(yè) 清遠(yuǎn)市的旅游資源數(shù)量眾多 類型齊全 品位較高 特色突出 旅游業(yè)發(fā)展的潛力極大 近幾年來 清遠(yuǎn)旅游業(yè)雖正處在快速發(fā)展 的進(jìn)程中 但是比較而言 旅游業(yè)發(fā)展的廣度和深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和人民生活水平提高的需要 旅游業(yè)發(fā)展的整體水平仍處在以數(shù)量擴(kuò)張 粗放 經(jīng)營為特征的過渡階段 發(fā)展水平較低 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與旅游資源的優(yōu)勢地位 不相適應(yīng) 3 2 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢分析 3 2 1 旅游資源豐富而獨(dú)特 開發(fā)價值高 清遠(yuǎn)歷史悠久 文化燦爛 山川秀美 風(fēng)景名勝眾多 在眾多的崇山峻嶺 中有無數(shù)的奇峰怪石 泉瀑洞壑 巖畫石刻和寺觀庵院 旅游資源豐富多彩 集名勝古跡 奇山異水 民俗風(fēng)情干一體 被譽(yù)為集華南景觀之大成 其中生 第 8 頁 共 16 頁 態(tài) 佛教文化旅游富有特色 人文旅游資源與自然旅游資源組合相得益彰 丹 霞山是舉世聞名的丹霞地貌的命名地 是世界地質(zhì)公園 國家 4A 級旅游風(fēng)景 區(qū) 全國重點(diǎn)寺廟南華寺是著名的佛教勝地 還有獨(dú)特的民族風(fēng)情 旅游資源 的觀賞價值 文化價值都較高 旅游資源的獨(dú)特性 豐富性 高級別 高品位 為旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的資源優(yōu)勢 3 2 2 區(qū)位條件優(yōu)越 交通便利 清遠(yuǎn)背靠湘 贛 2 省 面向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲 是粵 湘 贛 3 省的 交通樞紐 又是廣東通向內(nèi)地 實(shí)行外引內(nèi)聯(lián)的重要通道 清遠(yuǎn)交通區(qū)位優(yōu)越 京廣鐵路 京珠高速公路和 106 國道南北向 323 國道東西向經(jīng)過市區(qū)貫穿全 境 107 105 國道分別經(jīng)過清遠(yuǎn)市北部和東南部 每天有 100 多次客車停靠或從 清遠(yuǎn)火車站始發(fā) 駛往國內(nèi)包括北京 上海 廣州 深圳 香港在內(nèi)的大部分 主要城市 清遠(yuǎn)與珠江三角洲及港澳的交通極為便利 有多次列車往返干清遠(yuǎn) 一廣州一深圳 清遠(yuǎn)一佛山 清遠(yuǎn)至香港的直通大巴也正式通車 清遠(yuǎn)市公路 四通八達(dá) 通車?yán)锍探f公里 因而清遠(yuǎn)已經(jīng)成為中國北方及長江中下游地區(qū) 與華南沿海之間最重要的陸路交通要道 優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通成為旅 游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一優(yōu)勢 3 2 3 文化底蘊(yùn)濃郁 宗教文化特色鮮明 清遠(yuǎn)市是廣東著名的歷史文化名城 至今已有 2100 多年的城市歷史 現(xiàn)在 又是中國優(yōu)秀旅游城市和廣東省文明城市 文化底蘊(yùn)濃郁 文化遺存 古代建 筑以及古代遺址眾多 具有豐富的文化內(nèi)涵 清遠(yuǎn)宗教旅游資源得天獨(dú)厚 清 遠(yuǎn)的宗教人文景觀 特別是其中的寺觀園林建筑 神像雕塑 繪畫書法 楹聯(lián) 佳文及其他文物遺產(chǎn) 成為發(fā)展旅游業(yè)的寶貴的特色資源 南華寺 大鑒寺 芙蓉古剎 云門寺 別傳禪寺與清遠(yuǎn)山水的絕妙映襯 古老的寺廟以其歷史悠 久和豐富多姿的表現(xiàn)形式 構(gòu)筑了一個人文景觀與自然景觀交相互融的旅游景 象 成為清遠(yuǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)的一道特殊的風(fēng)景 3 3 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的劣勢分析 第 9 頁 共 16 頁 3 3 1 市域經(jīng)濟(jì)背景相對較差 旅游發(fā)展資金缺乏 旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往需要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的支撐 清遠(yuǎn)市作為廣東省的 重要工業(yè)城市 國有集體所有制企業(yè)占全部工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 80 左右 在我國 經(jīng)濟(jì)體制由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中 由干未能把握機(jī)遇 致使市域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐較慢 資金總量少 自我積累能力低 加之地處山區(qū) 交通運(yùn)輸 條件落后 產(chǎn)品集散能力差 招商引資艱難 從而導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展后勁不足 原 有的工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢減弱 經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐 水平與廣東省省以及珠江三角洲地區(qū) 的差距拉大 市域經(jīng)濟(jì)背景相對較差 因此旅游地產(chǎn)發(fā)展專項(xiàng)資金 民間資本 及外資等投資都較少 雖然近幾年清遠(yuǎn)市已把旅游地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的 優(yōu)先產(chǎn)業(yè) 地方政府開始逐漸加大對其投人 投資機(jī)會和融資渠道也逐步擴(kuò)大 但相對其旅游資源的規(guī)模 豐度及知名度而言 旅游地產(chǎn)發(fā)展資金投入仍顯得 嚴(yán)重不足 3 3 2 景點(diǎn)分布分散 空間布局不夠合理 旅游景點(diǎn)分散是阻礙清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的一大因素 其兩個最有特色的景 點(diǎn)丹霞山和南華寺分別分布在市區(qū)的南北兩個方向 二者之間的單向距離為 80km 梅關(guān)古道和 3 個國家級森林公園分別位于市區(qū)和市區(qū)的東南和西北 距 離最近的也有 38km 最遠(yuǎn)的有 118km 使得旅游線路不易整合 游程的安排面 臨較多困難 需要精心策劃 合理安排才能使旅游資源發(fā)揮更大效益 3 3 3 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對單一 特色旅游商品缺乏 清遠(yuǎn)已經(jīng)開發(fā)開放的旅游景點(diǎn)大多數(shù)屬于觀光型的旅游產(chǎn)品 缺乏能使游 客延長駐留時間的 具有特色的 滿足游客休閑度假需求的旅游產(chǎn)品 而且各 旅游景點(diǎn)的各類旅游商品千篇一律 能夠體現(xiàn)清遠(yuǎn)特色的紀(jì)念品不多 3 3 4 東西千道缺乏 客源市場受限 由于清遠(yuǎn)地處粵北山區(qū) 受地形限制 缺乏東西交通主干道 使得清遠(yuǎn)與 我國東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)及西部內(nèi)陸省份的聯(lián)系受到限制 加之清遠(yuǎn)沒有 全國意義上的航空港 更加劇了這種不利因素的形成 從而使清遠(yuǎn)在開拓華東 和西部客源時面臨諸多限制 3 3 5 旅游企業(yè)競爭力不強(qiáng) 內(nèi)部管理落后 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)企業(yè)尤其是旅行社企業(yè)散小弱差 為爭客源大打價格戰(zhàn) 在實(shí)力上互相 第 10 頁 共 16 頁 削弱 導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量差 景區(qū) 景點(diǎn)大部分是國有企業(yè) 管理觀念落后 管理手段陳舊 造成清遠(yuǎn)旅游企業(yè)普遍實(shí)力較弱 競爭力不強(qiáng) 成為影響清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大劣勢 4 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景分析 4 1 旅游地產(chǎn)將成為投資熱點(diǎn)及重要產(chǎn)業(yè) 目前 在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策環(huán)境下 旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)動態(tài)表現(xiàn)為 從一線旅游城市轉(zhuǎn)向二線 三線旅游城市 同時隨著住宅開發(fā)競爭加劇 利潤 壓縮 風(fēng)險加大 更多開發(fā)商將會轉(zhuǎn)而投資旅游地產(chǎn) 北京 上海 海南 廣 東 深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個 何紅光曾經(jīng)指出 國內(nèi)旅游地 產(chǎn)年增長率為 10 至 15 未來 5 年其增長率會達(dá)到 20 增長速度將超過住 宅或商業(yè)板塊 據(jù)國家旅游局預(yù)測 2020 年全國旅游業(yè)總收入將達(dá)到 33000 億 元人民幣 相當(dāng)于國內(nèi)總產(chǎn)值的 8 真正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 對于清遠(yuǎn) 來說 旅游地產(chǎn)的發(fā)展必將是清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱 4 2 旅游地產(chǎn)進(jìn)入專業(yè)化 國際化 網(wǎng)絡(luò)化時代 清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)正面臨一個專業(yè)化 國際化 集約化 網(wǎng)絡(luò)化的時代 旅游 地產(chǎn)的客戶群更加關(guān)注產(chǎn)品特點(diǎn) 著眼投資效益 旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃 與銷售相結(jié)合 要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力 這就決定了要擁有經(jīng)營專 業(yè)化 開發(fā)專業(yè)化 管理專業(yè)化的理念 其次 旅游地產(chǎn)涉及到的范圍更廣 全球化趨勢更為顯著 經(jīng)營管理更趨向于國際化 最后 旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品更加 細(xì)化 目標(biāo)客戶更明確 營銷服務(wù)水平 產(chǎn)業(yè)分工體系將隨著管理政策法規(guī)的 不斷健全 向網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展 第 11 頁 共 16 頁 4 3 旅游地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變 近年來 旅游消費(fèi)模式發(fā)生了質(zhì)的改變 由傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的 觀光旅游 向以休閑消費(fèi)與度假為目的的 休閑旅游 模式轉(zhuǎn)變 對原有的 旅游配套服務(wù)設(shè)施與景區(qū)經(jīng)營模式提出了新的挑戰(zhàn) 在這種新的旅游模式下 人們對旅游消費(fèi)的要求將集中于旅游風(fēng)景區(qū)的環(huán)境與現(xiàn)代休閑消費(fèi)這兩個因素 尤其是在遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住 更成為未來旅游發(fā)展的時尚 因此 一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開始向商務(wù)型 度假型的方向轉(zhuǎn)化 所以 清遠(yuǎn)旅 游地產(chǎn)也的發(fā)展也應(yīng)向商務(wù)型 度假型的方向轉(zhuǎn)化 4 4 投資 消費(fèi)模式要成為清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方向 旅游地產(chǎn)通常具有消費(fèi)和投資的兩種功能 投資者不僅可以在投資中獲得 保值增值收益 又可以消費(fèi)旅游地產(chǎn) 這種雙重功能吸引了一些高收入 高品 質(zhì)的群體來消費(fèi)與投資 因此 開發(fā)商可以采取委托經(jīng)營 定期免費(fèi)自用等營 銷策略來吸引這一群體來消費(fèi)與投資 這種模式不僅滿足了投資者休閑度假的 愿望 又免去了物業(yè)打理 租賃等帶來的麻煩 由此這也應(yīng)成為未來清遠(yuǎn)旅游 地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方向 4 5 城市文化旅游和郊區(qū)主體度假將成為發(fā)展趨勢 城市文化旅游產(chǎn)品開發(fā)是提升城市文化旅游吸引的有效手段之一 北京奧 運(yùn)會 上海世博會將城市文化休閑旅游推入了一個新的時代 探索一個城市獨(dú) 特的文化內(nèi)涵 找尋一個城市特有的文化脈絡(luò) 已經(jīng)成為城市休閑文化旅游的 第 12 頁 共 16 頁 趨勢 對于郊區(qū)主體度假類項(xiàng)目 以日本迪斯尼 深圳華僑城 成都芙蓉古鎮(zhèn) 等一系列項(xiàng)目為例 我國的郊區(qū)主體度假類項(xiàng)目已呈現(xiàn)出非常好的前景 未來 郊區(qū)休閑度假旅游用地將呈現(xiàn)出集約化發(fā)展趨勢 復(fù)合化利用趨勢和向邊界外 圍周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移的三大趨勢 因此城市文化旅游和郊區(qū)主體度假要成為清遠(yuǎn)旅 游地產(chǎn)的主打牌 4 6 主題休閑社區(qū)是旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展主體 縱觀國內(nèi)外成功的旅游地產(chǎn)開發(fā) 都是通過大規(guī)模投資 超大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集 群來實(shí)現(xiàn)的 一般都采用了主題公園加商業(yè)服務(wù)區(qū)再加上精品住宅的結(jié)合 項(xiàng) 目體現(xiàn)綜合性 實(shí)施規(guī)模化開發(fā)和發(fā)展 集休閑 度假 娛樂 購物于一體的 休閑旅游度假社區(qū)是近年來有些開發(fā)商對旅游地產(chǎn)發(fā)展有了一定認(rèn)識以后 圍 繞旅游資源而量身打造的 具有一定主體概念的休息旅游度假社區(qū) 與居住性 房產(chǎn)來比 更加突出了其專業(yè)性 人文性 整個社區(qū)基本上以休閑 度假為核 心 形成一個綜合旅游服務(wù)體系 這種形態(tài)將是清遠(yuǎn)未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 如位于清遠(yuǎn)市武江區(qū)芙蓉北一路 6 號即原華潤大廈的尚水國際水會酒店 是由 清遠(yuǎn)市中藝投資管理有限公司投資 1 6 億元 尚水國際 深圳 會所策劃管理 機(jī)構(gòu)全程策劃的尚水國際水會酒店項(xiàng)目 聳立于清遠(yuǎn)未來芙蓉新城之央 營業(yè) 面積達(dá)四萬多平方米 是一家按國際星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造的超一流 超大型休閑 水會酒店航母 酒店集頂級水會 精品客房 主題餐飲 VIP 尚善會產(chǎn)權(quán)式公 寓 健康檢測 美容美發(fā) 女子 SPA 養(yǎng)生保健 按摩理療 空中泳池 池畔 酒吧 運(yùn)動健身 棋牌康樂 多功能會議室等諸多功能產(chǎn)品于一體 酒店以專 業(yè)化 人性化 時尚化 精品化 國際化得定位視野 首創(chuàng)了清遠(yuǎn)超大型一站 式綜合休閑模式 以及獨(dú)特的六星級 貼心 愛心 耐心 誠心 信心 溫 馨 管家式服務(wù) 同時 酒店以打造粵北第三產(chǎn)業(yè)首席明星為經(jīng)營目標(biāo) 為追 求都市生活的消費(fèi)者提供 360 休閑選擇 崇尚樂享休閑水療的新型生活方式 尚水國際水會酒店這種形態(tài)將是清遠(yuǎn)未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 第 13 頁 共 16 頁 4 7 分時度假將逐漸占領(lǐng)市場 分時度假已經(jīng)發(fā)展成為美國旅游休閑產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快的部分 并且在全球 范圍內(nèi)快速發(fā)展 自 20 世紀(jì) 70 年代加入美國以來就得到迅速發(fā)展 經(jīng)過 40 多 年的發(fā)展 分時度假在全球已日趨成熟 整體呈現(xiàn)出四大趨勢 全球化趨勢 以美國為主打市場 酒店品牌增加的趨勢以及行業(yè)兼并趨勢 分時度假自 1996 年前后進(jìn)入中國以來 逐漸被大家所接受 根據(jù)一項(xiàng)研究顯示 按照我國的休 閑制度 115 天 年 如果能夠建立起一個百萬名會員的分時度假及交換系統(tǒng) 將直接拉動內(nèi)需市場 50 億元 70 億元 間接拉動 200 億元 300 億元內(nèi)需 并直 接增加 2 萬 3 萬人的就業(yè)機(jī)會 間接增加 10 萬個就業(yè)機(jī)會 因此 隨著經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展以及全球化趨勢的深入 清遠(yuǎn)分時度假也將得到前所未有的發(fā)展 4 8 大城市外圍地帶將發(fā)展迅速 對近年來旅游地產(chǎn)的走勢作一個初步觀察 會發(fā)現(xiàn)大城市外圍的生態(tài)空間 地帶是旅游地產(chǎn)發(fā)展最為搶眼的地帶 由于現(xiàn)在大城市的發(fā)展速度很快 很多 城市市區(qū)邊緣地帶或近郊也帶有了較濃的城市化特征 車程在 1 2 小時之間的 大城市外圍生態(tài)地帶由于沒有遭到大工業(yè)開發(fā)浪潮 為大城市未來的生態(tài)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展留下了無限的想象空間 從生態(tài)型休閑度假旅游的角度看