豪宅會所研究 目錄 會所概念形成與變遷 5P國內豪宅會所衡量劃分5大標準 9P國內豪宅會所成功經營4大模式 16P國內豪宅會所成功經營3大原則 35P國內著名會所運營商簡介 46P 會所概念形成與變遷 Developmentpace 一 會所的起源 會所是舶來詞 源于法文salon 即沙龍 或英文club 即俱樂部 中國最早意義上的會所始于明清時期 都是由同鄉或同業組成的封建性團體 建造了有一定功能 形式模式的建筑空間場所 稱之為會館 迄今所知最早的會館始建于永樂年間的北京蕪湖會館 在嘉靖 萬歷時期會館趨于興盛 清代中期最多 各會館都設有客房 承擔招待本籍來的官紳 侯差的官吏和本籍的過往客商 每逢科舉府考 會館便接待本州縣來趕考的童生 為他們安排食宿 隨著時代的發展 會所也逐漸細化 高檔樓宇里流行起了會所擁有餐廳 酒吧 臺球室 游泳館等服務設施 供業主會客與休閑 也成為家庭非常重要的外延 到上世紀90年代初才影響到內地房地產市場 二 會所的演變 本報告中提及的會所概念 是指位于該住區的 為住區所在物業業主或周邊區域居民提供統一管理的綜合服務的公共空間場所 包括會所建筑本身及其所處的周邊公共環境 三 會所的定義 國內豪宅會所衡量劃分5大標準 Luxuryclub ssuccessin 國內大部分的高檔樓盤會所亟待得到 質 的飛躍 但是為了追求銷售賣場的檔次 通常裝修得富麗堂皇 卻空洞無物 業主進到會所 除了找張沙發坐坐 很難滿足他們更高的要求 尤其在一些真正的頂級豪宅社區 業主需要的 是一個真正能夠凝聚圈層的私人會所 這樣的會所必須能夠提供給它的業主更為高端的社交平臺 也必須有更為豐富的配置和更高的服務水平 拒絕豪華配置下的 空洞無物 隨著經濟的發展 各個領域的成功人士都在不斷增多 越來越多的豪宅會所成為了大都市高端階層的聚集地 也就產生了每個圈層所獨有的文化精神圖騰 從北京 上海到香港 這些國內豪宅會所都表現出一個專屬于自己的城市圈層風貌 一 頂級會所劃定圈層 二 頂級會所都是定制的 放大生活的尺度 會所就是家庭空間的延伸 為城市峰層定制 這是你的一部分 如成都國嘉地產前后歷時近2年 斥資1 8億元打造的7星級天穹會所 這個會所經過八輪全球招標 最后選定由國際頂尖級室內設計大師 鳳凰島七星級酒店主設計琚賓擔綱設計 北京香港馬會會所 斥資9億元人民幣打造會所硬件 相當于用3家五星級酒店的錢 會所公共區域走廊用的大理石從土耳其專程空運而來 是最好的貨色 光是等著這批上乘的大理石地面 就等了3個月 客房里的辦公椅 看似普通 卻是最符合人體工程學的設計 一把要2000美元 還有會所商務中心獨有的書房 是會所專門邀請書籍顧問精心設計的 選擇了2000多本好書 既有剛出版的暢銷文學 也有早已絕版的線裝古書 可以讓香港會員迅速而全面地了解北京的過去與現在 僅購書費用就是20多萬元人民幣 三 頂級會所都是極致 精粹的 每一種服務 都與需求絲絲入扣 每一種禮儀 都與高貴的品味輝映 每一處設施 都為頂級圈層量身打造 如客戶專屬檔案 專屬服務定制 五星級服務標準等等 都不再成為高級酒店的專利 四 頂級會所具備星級服務標準 這是一個高端人士私享的天堂 不僅讓我們逃離了紛繁嘈雜的城市生活 擁有一個專屬的靜謐空間 還實現了我們每一個人心中渴望被人尊崇的夢 五 頂級會所都為您提供了一個專屬私密空間 國內豪宅會所成功經營4大模式 Luxuryclub ssuccessin 國內豪宅會所成功經營4大模式 大而精的俱樂部模式 北京棕櫚泉國際公寓 會所功能檔次定位 集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部 會所對外經營 許多國內外知名企業家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部 并將其作為宴請賓朋 商務酬酢的最佳選擇 入會方式 面對社會高層個人 公司 以經濟實力為門檻 棕櫚泉國際公寓業主可享受相應折扣 個人入會費USD12 000 1 3萬 五星級豪華俱樂部式會所 會所主要功能設施 集中于高規格的健身保健和餐飲會議 俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議室以及一個擁有全部先進設備的宴會廳 俱樂部可承接從兩個人到多至200人的活動 正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理 搜羅世界美食 西餐及東南亞特色佳肴 健身休閑設施 提供私人健身教練及保健顧問服務 55米長 700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池 全套美國名牌健身器材Nautilus 裝備精良的器械房 健身操室 乒乓球 臺球 按摩池 桑拿 蒸汽浴 會員活動室 3 000平方米的溫泉水療纖體美容SPA 餐飲會議設施 提供宴會訂制和私房菜上門服務 其它設施 紅酒雪茄吧大堂吧臺 經營狀況及啟示 專業機構管理 棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理 香港裕匯國際集團是中國最大的 具有豐富經驗的以開發和管理高檔房地產 寫字樓以及俱樂部的國際集團之一 專業機構管理 俱樂部會員制獨立經營 特色收費類項目為盈利主體 俱樂部式經營 擴大社會高端客戶群體 提供最佳的私人化服務和社交聯誼環境 經營方式 獨立核算 經營成本不攤入物管費用 酒店式的開放經營模式 投資逾2億 占地超3萬平方米的超大型酒店式會所 功能檔次定位 廣州首個超大型酒店式豪華會所 獨立酒店式經營 完全酒店式經營 提供國際化商務 餐飲 住宿 康體全線尊貴服務 管理方式 由合生國際酒店管理有限公司管理 完全獨立酒店式經營 廣州珠江帝景 酒店由專業公司獨立經營 會所運營依托酒店 合生國際酒店管理 集團 有限公司旗下管理客房及配套設施 100間 套豪華客房 均擁有獨立陽臺 豪華衛生間和全知智能化的房間控制系統 餐飲 中西式餐飲 商旅吧 富豪會雪茄紅酒吧 歐陸式閑雅情調及特色商務套餐 為商務洽淡 會議聚餐的客人提供 小時送餐服務 會議 能容納近230人的多功能會議中心 擁有先進的智能化會議系統 以相配合你的各種需要 康樂中心 大型SPA水療中心 設施齊全的康樂中心 大型的室內恒溫泳池 國際標準的室內多功能球場 羽毛球館 壁球館 乒乓球館 桌球館和棋牌室 其他 開放式商務中心 名店廊 精品店 書店 花店 禮賓車隊 室內過百車位停車場 衣物洗燙 美容美發 旅游配備票務等一應俱全 大而專的封閉經營模式 深圳招商海月花園 功能檔次定位 高檔社區會所 半封閉式經營 服務社區 針對海月業主開放 業主可攜友同往 外來人員不能自行進入 管理方式 部分成本攤入物管費用 大部分以收費形式經營 7000平方米社區會所 深圳成功經營典范 會所功能設施以滿足社區居民基本需求為主 內容逐漸聚焦 經營狀況 外包為主 結合自營 深入挖掘居民日常需求 外包 經營策略靈活 自營 音樂教室 2層整層包給李云迪的老師 但昭義 設鋼琴中心 招商收取租金 管理費 業主反響較好 其它課程班 舞蹈室 開寒假 暑假班 經營情況良好 麻將房 生意非常火爆 每晚盈利5000元 后來物業增加房間 并更換為自動麻將 既可以娛樂 又不影響他人 較受業主歡迎 健身房 如設置羽毛球 籃球場等深圳人喜愛的運動項目 使用頻率高 主要盈利項目 針對少年兒童教育需求 針對成人文化娛樂需求 小而精的半封閉經營模式 3000平方米成都頂級純別墅社區會所 功能檔次定位 高檔別墅社區會所匹配成都最貴樓盤 半封閉式經營 經營場所對外開放 但采用辦卡的形式設置門檻 最高白金卡年費10萬 管理方式 與物管完全獨立分開經營管理 成都金林半島 后期調整以女人為主題的精準設施定位 同時提升項目的整體檔次和盈利能力 4大模式適應性KPI 國內豪宅會所成功經營3大原則 Luxuryclub ssuccessin 曾經會所作為豪宅的一個重要賣點 而今早已成為燙手的山芋使其欲罷不能 在投入運營后會所卻并未如開發商所愿成為后期穩定收益的經營項目 相反長期的虧損使得開發企業叫苦不迭 如果直接出售給商業機構 很有可能因為無法控制其引進的業態而造成經營項目與豪宅身份不匹配 導致業主不滿 如果堅持繼續經營 這個 黑洞 也可能因為不停的投入維護費用而變成 無底洞 也有一些開發企業希望能夠聘請到成功的專業機構代為經營 但紛亂的市場環境使其無法確定應該向哪家會所管理公司拋出橄欖枝 京城的豪宅會所 如果按照目前的經營情況估算 應該有90 是在生存線邊緣徘徊 真正能實現盈利的不足10 世聯地產北京公司策劃總監譚雙江 國內豪宅會所的現狀 豪宅會所必須對外經營但要堅持內外有別 1 茂華集團廣華軒會所 老小區會所的代表 盡管身在小區內部 但以其教育和健康主題形成輻射周邊地區的能力 2 棕櫚泉會所 俱樂部社區會所代表 盡管身在中高檔小區的內部 但以自組團隊自營而成功 也成為北京會所典范之一 3 亮馬橋外交公寓會所 開放性會所代表 又名 官舍 將封閉性社區會所打開 是成功將社區公益需求與商業經營要求良好結合的榜樣之一 其實 上述會所涵蓋的是京城目前經營比較成功的會所 但無論任何一家 都不排斥對外經營 因為會所尤其是會員制的豪宅會所想要盈利 外界收入是不可或缺的重要組成部分 分析北京豪宅會所成功案例 我們發現 住區業主的穩定消費是會所收支平衡的保障 作為加分項的 非住區會員 收入則是從平衡成功過渡到盈利的強勁推動力 不僅在會籍管理上做到了內外有別 還在定期舉辦的會所活動中也堅持了這一原則 比如在7月28日到8月28日 針對非會員策劃了 暢享夏日優惠無極限 的活動 只要在百仁府消費滿500元即可獲得100元代金券 而針對會員 則組織了養生講座 交友活動和藝術展等 既讓會員感到高出一籌的服務水準 從而獲得精神上的愉悅和滿足 也讓非會員人士得以享受豪宅會所的優質服務 并為后期經營積累了潛在客戶 因此 開發企業在規劃會所經營業態及方式時 萬不可憑空臆斷 為了實現 封閉小區 的 高端理想 而屏蔽掉擁有巨大消費潛力的住區外人士 至于對外界會員的身份把控 格調定位 則可以參考星河灣四季會和棕櫚泉國際俱樂部的方式 以 高收費門檻 進行初步篩選 如果這樣還不放心 加入 學歷驗證 也不乏是一種好方法 豪宅會所中內外兼修代表 Naga上院會所 百仁府 豪宅會所萬不可交與物業公司托管 在會所經營方面 大多數開發商將會所交給物業公司管理 這無疑會加大會所后期收益的風險 對此譚雙江認為 對于豪宅來說 再好 再專業的物業管理公司也只是在收取固定的管理費用后 為住區業主提供管家式服務的 好一點的物業公司可以通過服務實現盈利 稍差一點的甚至連收支都無法達到平衡 讓這樣的服務性公司來實現會所的經營收益 顯然是不現實和不科學的 縱觀國內豪宅會所的成功經營者 大多是由專業會所機構或酒店管理公司進行統一運營管理的 但也并不是說一定要聘請專業機構 只要有專業人員搭建經營班底 這樣的效果也是可以實現的 縱觀北京豪宅會所后期運營 我們發現 由于高端會所的客群都是各界翹楚 可謂見多識廣 讓物業這樣的服務性公司來實現豪宅會所的經營收益 顯然是不現實和不科學的 如果開發企業想要扭轉目前會所的虧損現狀 聘請專業化運營公司或精英人士無疑是短期實現收支平衡甚至獲益的捷徑 由開發企業單獨成立了相關管理公司 并聘請了畢業于法國浦瓦提耶大學的MBA隋九昂先生出任總經理 作為豪宅會所的設計 定位 策劃等方面的主要負責人 他具有豐富的企業管理經驗和市場策劃能力 擁有豐富的會所管理經驗 只有這樣的專業人士 才能為會所帶來開發企業理想中的長期收益 京城豪宅會所經營成功案例 榮尊堡國際公寓 峰會國際俱樂部 豪宅會所要重視主婦和孩子的需求 縱觀成功的會所案例 都是將孩子和女人作為重點滿足的核心消費群體 小孩花錢是當今家庭的最大支出 而女人則有閑 重保養 經常性支出巨大 如果能將這兩個群體把握住 那么會所經營方面就將增加一大筆收入 掃描北京豪宅會所客群需求 我們發現 很多豪宅會所設計的過程中 過分重視商務功能而忽略了家庭重要成員 主婦和孩子的需求 香港柏景灣 開設了兒童游泳班 會定期為父母介紹國外先進的育兒知識 口碑極佳 參加的家庭常年需要排隊 香港碧緹半島 開設了親子少年宮和兒童影院 一個社區里的小朋友可以通過定期的兒童影片播放等活動提升社交能力 成都金林半島 針對女性會員引進了法國主題的養生SPA 對于客群細分需求方面的研究 使得這些項目的會所不僅提升了豪宅的居住品質和生活品味 更保證了開發企業擁有長久的品牌影響力和夢寐以求的后期收益 豪宅會所專項成功案例 香港柏景灣 香港碧緹半島 成都金林半島 國內著名會所運營商簡介 Luxuryclub ssuccessin 名流會 名流會 概況 名流會成立于2002年1月1日 是中國第一家通過ISO9001 2000國際管理質量體系認證的專業級會所管理公司 名流會提供前期規劃 項目可行性分析 委托管理 協助管理 顧問咨詢 活動策劃 專業培訓等服務 現已形成了全國范圍的會所聯盟 走上品牌化 集團化經營之路 在會所管理行業中 打造了眾多經典案例 會所概念 NobleClub會所理念 人無我有 人有我精 人精我奇會所主旨 財富 健康 文化 慈善 MeetingRoom 運營 一卡聯盟名流會擁有完善的會所品牌體系與產品體系 針對不同消費群體精心打造不同品牌 會員可在名流會任何城市同一品牌的俱樂部享受預約服務 完全打破地域界限 會所的整體設計理念以圈層審美和溝通方式為總理念 并依據會所特點不同進行定位 旗下包括 尊爵會 高貴豪華且服務功能豐富的私人頂級會所品牌百富會 專業商務社交平臺 適合財智精英的純會員俱樂部名仕會 康體設施齊備 規模龐大 適合城市高收入群體的純會員制俱樂部城市精英會 康體設施豐富 時尚動感 適合城市中等收入群體的大眾化健身俱樂部翡翠會 都會新知識女性專屬俱樂部 5大會所品牌 目前服務對象有 世茂集團 萬科集團 國興嘉業 金地集團 濱江集團 華遠集團 陽光100集團等 品牌珍視 每年只有5到6個會所被貫以名流會商標 均由總部直接輸送管理團隊 保證服務質量 六大會所運營中心 服務細分配有房地產及商業地產專業團隊 酒店管理及經營專業團隊 電子商務及廣告專業團隊 設施管理和物業管理專業團隊 針對不同品牌的會所開展有針對性的專業管理 為不同種類的會員群體 如兒童 女性等 提供細分的 周到的服務 會所管理 配套機構會所配套機構如印度尼西亞岜厘SPA 特色西餐廳FOCUSCAF 民族特色中餐廳晶園美食坊 室內高爾夫中心NOBLEGOLF 卓越泳池管理NOBLESWIMMING 貴族瑜伽NOBLEYOGA 名流會健身NOBLEGYM 紅酒品鑒坊NOBLEVIN 百安居等 與名流會形成直接聯盟管理機制 名流會統一負責管理 合作方式戰略合作 發展商旗下的所有會所 不論地域 環境 設施等條件如何 均按照雙方商定的商務條件合作 由名流會管理和經營 形成品牌的戰略合作伙伴關系 單項合作 發展商就某一會所的實際情況與名流會達成單項目合作 將會所予以名流會托管 品牌合作 發展商運用名流會的會所品牌影響力和美譽度 來增加房地產項目的附加值和賣點 為項目銷售提供品牌支持 為其物業公司提供顧問服務 合作模式全權經營管理模式 受托全權經營管理會所模式 商業地產的代理 運行模式 星級酒店的受托管理和經營模式 協助管理模式 向會所經營單位提供會所診斷的模式 顧問管理模式 向會所產權單位提供會所經營顧問的模式 向會所產權單位提供前期顧問咨詢的模式 特許經營 聯盟加盟經營模式 合作 上海 諾寶中心上海 世茂湖濱花園會所北京 裘馬都國際會所北京 觀湖國際會所北京 玫瑰園國際會所北京 樂成國際會所南京 萬科光明城市花園杭州 濱江集團金色海岸頂級社區會所連云港 華航名仕會所武漢 世茂錦繡長江大型會所廈門 奧林匹克體育中心會所等 在營會所明細 Business 鴻藝會 鴻藝會 概況 上海鴻藝會由澳門著名商業娛樂巨頭何鴻燊于2002年創辦 專門從事開發 營銷和管理高尚的私人會所 目前擁有1500名會員 會員主要由各國外交官 外籍商務人士構成 服務宗旨 打造頂級精品 環球標準 勇于創新 服務理念 超越會員期望 以人為本 AmbassyClub 收費模式屬輸出型會所管理顧問模式 包括開業管理 會籍管理 餐飲管理 康體管理 公關及推廣 財務管理 人力資源管理 管家等管理和會所管理 運營 會所定位 增值服務 會所管理 配套機構會所專屬服務品牌 上海嘉信健康銀行 語言培訓機構歡樂中國語 悠庭保健會所 悅椿莊水療館 鄭明明精致女人生活館 東瀛料理 樂郡咖啡廳 鴻苑等 合作 合作企業上海華天房地產發展有限公司 上海萬科房地產有限公司 蘇州和濟置業有限公司 杭州欣盛房地產開發有限公司 上海安順房地產發展有限公司 青島中天嘉合房地產開發有限公司 合作模式輸出管理型 為開發商提供全方位的會所管理顧問和咨詢服務 以高品質 高效率的會所管理模式進行會所的開發 管理及市場推廣 運營項目康體設施 健身房 室外 內游泳池 跳操房 壁球房 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