武漢市潤土房地產評估公司武漢市潤土房地產評估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房房 地地 產產 評評 估估 報報 告告 委托方 宮志博 潤土房估字 2012 第 33 號 項目名稱 項目名稱 武漢市洪山區光谷世界城加州陽光小區 B5 4 幢 2001 室轉 讓價值評估 估價機構估價機構 武漢市潤土房地產評估公司 作業日期作業日期 2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 目目 錄錄 精品文檔 一 致委托方函 3 二 估價師聲明 4 三 估價的假設和限制條件 6 四 估價結果報告 8 五 估價技術報告 12 致致 委委 托托 方方 函函 宮志博 本公司接受你的委托 我們對位于武漢市光谷世界城加州陽光小 精品文檔 區 B5 4 幢 2001 室房地產的價值進行了評估 估價目的是 為委托人 轉讓估價對象提供市場價值參考 估價時點 2015 年 5 月 27 日 價值 類型 估價對象的公開市場價值 在整個估價過程中 本公司估價師遵守 中華人民共和國城市房 地產管理法 國家標準 房地產估價規范 及國家相關法律 法規 和政策規定 經過詳實的現場勘察和市場調查 遵循客觀 公正 科 學 合理的原則 按照必要的估價程序 選用收益法和市場法進行了 分析和測算 確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為 969370 元 大寫玖拾陸萬玖仟叁佰柒拾圓整 人民幣 單價 9693 7 M2 上海市天天房地產評估公司 法定代表人 楊鵬飛 2012 年 7 月 4 日 注冊房地產估價師聲明注冊房地產估價師聲明 對本報告我們特作如下鄭重聲明 1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的 精品文檔 2 本估價報告中的分析 意見和結論是我們自己公正的專業分 析 意見和結論 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限 制 3 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 也與有關當 事人沒有個人利害關系或偏見 4 我們依照中華人民共和國國家標準 房地產估價規范 進行 分析 形成意見和結論 撰寫本估價報告 5 注冊房地產估價師李振研 藍金玲 呂夢 楊鵬飛 楊燕琪 謝育華已于估價時點對本估價報告中的估價對象的建筑結構 室內外 狀況進行了實地查勘并進行記錄 但僅限于估價對象的外觀與目前維 護管理狀況 尤其因提供資料有限 我們不承擔對估價對象建筑結構 質量 建筑面積數量準確性和相應權益的責任 也不承擔對估價對象 建筑結構質量 建筑面積數量準確性和相應權益的責任 也不承擔其 他被遮蓋 未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任 6 沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助 7 本報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資料由委托 精品文檔 人提供 委托人應對資料的真實 可靠性負責 8 本估價報告公是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常 市場價格進行的合理估算 報告中對估價對象權屬情況的披露不能作 為對其權屬確認的依據 估價對象權屬界定以有權管理部門認定為準 注冊房地產估價師 楊鵬飛 注冊號 333333 注冊房地產估價師 呂夢 注冊號 666666 估價的假設和限制條件估價的假設和限制條件 1 本次估價的假設前提 精品文檔 估價對象產權明晰 手續齊全 可在公開市場上自由轉讓 洽談交易期間房地產價值將保持穩定 市場供應關系 市場結構保持穩定 未發生重大變化或實質 性改變 交易雙方都具有完全市場信息 對交易對象具有必要的專業 知識 不考慮特殊買家的附加出價 2 未經調查確認或無法調查確認的資料數據 1 本次估價未對估價對象做建筑基礎和結構上的測量和實驗 本次評估假設其基礎 結構等方面的重大質量問題 2 假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已 注銷 3 估價中未考慮的因素及一些特殊處理 1 估價結果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參 考 估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化 市場供應關系變化 市場結構轉變 遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影 響 也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜 以及特殊交 易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響 當上述條件發生變化 時 評估結果一般變會發生變化 2 估價結果未考慮未來處置風險 3 估價結果未考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務 或 有債務及經營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響 4 本報告使用的限制條件 1 本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉讓市場價值 參考 不作它用 精品文檔 2 本報告使用期限為一年 即估價目的在報告完成后的一年 內實現 估價結果可作估價對象的市場價值參考 超過一年 需生新 進行估價 3 本報告專為委托人所使用 未經本公司同意 不得向委托 人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供 報告的全部或部分內 容不得發表于任何公開媒體上 5 其他說明 1 估價過程中遇到的不確定因素 或有事項非估價人員執業 水平和能力所能評定估算 估價人員和估價機構對此類事項不承擔任 何責任 2 委托人應對所提供資料的真實性 完整性 合法性負責 如因資料的失真 不完整等原因引起的后果 估價人員和估價機構不 承擔任何責任 估估 價價 結結 果果 報報 告告 一 估價委托人 一 估價委托人 宮志博 二 估價機構 二 估價機構 武漢市天天房地產評估公司 精品文檔 住所 武漢市洪山區光谷步行街 法定代表人 楊鵬飛 資質等級 一級 證書編號 建房估證字 2011 號 有效期限 2011 號 5 月 20 日至 2014 號 5 月 19 日 三 估價對象三 估價對象 估價對象為武漢市光谷世界城加州陽光小區 B5 4 幢 2001 室房地產 房屋建筑面積為 100 平方米 兩室兩廳一衛 框架結構 南北朝向 簡單裝修 個人完全產權 四 估價目的四 估價目的 為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考 五 估價時點五 估價時點 2012 年 5 月 27 日 六 價值定義六 價值定義 房地產轉讓價值 即為公開市場價值 七 估價依據七 估價依據 本次估價依據了國家有關法律和國務院 建設部 國土資源部 頒布的法律 法規和政策性文件 以及評估房地產的相關資料 主 要有 1 中華人民共和國城市房地產管理法 2 中華人民共和國土地管理法 3 國家標準 GB T50291 1999 房地產估價規范 4 本公司掌握的房地產市場信息資料 精品文檔 5 本公司估價師現場勘察及市場調查所獲得的有關資料 6 委托方提供的 國有土地使用證 房屋所有權證 復印件 八 估價原則八 估價原則 1 合法原則 合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行 合法權益包括合法產權 合法使用 合法處分等方面 在合法產權方 面 應以房地產權屬證書和有關證件為依據 在合法使用方面 應以 城市規劃 土地用途管制等為依據 在合法處分方面 應以法律 法 規或合同 如土地使用權出讓合同 等允許的處分方式為依據 在其 他方面 如評估出的價格必須符合國家的價格政策 2 最高最佳使用原則 最高最佳利用是估價對象一種最可能的使用 這種最可能的使用 是法律上允許 技術上可能 財務上可行 經過充分合理的論證 并 能給予估價對象帶來最高價值的使用 它的一種具體表現 是以能使 估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量 這是因為在房地產市場 中 每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發揮房地產的潛力 采 用最高最佳利用方式 取得最大的收益 3 替代原則 根據市場運行規律 在同一商品市場中 商品或提供服務的效用 相同或大致相似時 價格低者吸引需求 即有兩個以上互有替代性的 商品或服務同時存在時 商品或服務的價格中經過相互影響與比較之 后來決定的 房地產價格也同樣遵循替代規律 受其它具有相同使用 價值的房地產 即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制 換言之 具有相同使用價值 替代可能的房地產之間 會相互影響和競爭 使 精品文檔 價格相互牽制而趨于一致 4 估價時點原則 房地產市場是不斷變化的 房地產價格具有很強的時間性 它是 某一時點上的價格 在不同時點 同一宗房地產往往會有不同的價格 估價時點原則是指求取某一時點上的價格 所以在評估一宗房地產的 價格時 必須假定市場停止在估價時點上 同時估價對象房地產的狀 況通常也是以其在該時點時的狀況為準 5 獨立 客觀 公正原則 獨立 客觀 公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上 評 估出對各方當事人來說均是公平合理的價格 九 估價方法九 估價方法 根據 房地產估價規范 GB T 50291 1999 通行的估 價方法有市場法 收益法 成本法 假設開發法 基準地價修正法等 因估價對象為完整房產 慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場 比較活躍 且類似交易案例較多 宜采用市場法進行估價 為了讓 房地產價格由依有據 表明房地產的價值是由哪些部分組成的 又采 用了成本法進行估價 市場法是在同一供求圈內選擇三個與估價對象用途 規模 檔次 建筑結構相同或相近的近期交易實例作為可比實例 對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析 建立估價對象與可比實例的價格可比 基礎 并分別進行交易情況修正 交易日期修正 區域因素修正 個 別因素修正 求取估價對象房地產比準價格 成本法是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊 然后 精品文檔 將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法 十 估價結果十 估價結果 注冊估價師根據估價目的 遵循估價原則 按照估價程序 采用科學的估價方法 在認真分析現有資料的基礎上 經過周密 細 致的測算 并結合估價經驗 確定該房地產在估價時點 2012 年 5 月 27 日的公開市場價值為人民幣 969370 元 大寫玖拾陸萬玖仟叁佰 柒拾圓 人民幣 整 單價 9693 7 元 M2 十一 估價人員十一 估價人員 注冊房地產估價師 楊鵬飛 注冊號 333333 注冊房地產估價師 呂 夢 注冊號 666666 十二 估價作業日期十二 估價作業日期 二 一二年七月二日至八月二十八日 十三 估價報告應用的有效期十三 估價報告應用的有效期 自二 O 一二年六月四日起至二 一三年是六月三日止 估估 價價 技技 術術 報報 告告 一 估價對象實物狀況描述與分析一 估價對象實物狀況描述與分析 估價對象為武漢市洪山區光谷世界城加州陽光小區 B5 4 幢 2001 室 精品文檔 室房地產 房屋建筑面積為 100 平方米 房屋用途 住宅 建筑結構 框架結構 3 外觀 估價對象所處的整體建筑物呈單元式 南北向樓房 外墻水泥砂漿涂料 4 房屋樓層 20 層 共 32 層 5 平面布局 現房屋平面布局呈兩室 兩廳 一廚 一衛的 格局 6 配套設施 給水 排水 供電 有線電視和通訊等配套設 施完備 7 裝修情況 簡單裝修 二 估價對象區位描述與分析二 估價對象區位描述與分析 位于洪山區商業中心 光谷步行街 加州陽光 1 幢總層數為 三十二層 估價對象位于第二十層 和東湖經濟開發區 光谷高新 開發區距離很近 周邊有華中科技 大學 武漢市魯巷中學 洪山實 驗洪山高級中學 長江職業學院 魯巷 實驗小學 附近有 703 536 518 540 581 728 等 30 余條公交線路通達武漢三鎮 地鐵 2 號線江南起點站 快速連接中環線 從光谷直達漢陽漢口 到天河機場 50 分鐘左右 交通方便 三三 估估價價對對象象權權益益描描述述與與分分析析 1 完全產權 2 建筑年代 2010 年 3 容積率為 4 96 精品文檔 四 估價方法適用性分析四 估價方法適用性分析 根據估價對象的具體狀況 在對其進行實地勘察和類似房地產調 查后 估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關因素 考慮到目 前與估價對象類似的房地產交易市場比較活躍 且類似交易案例較多 又因為要知道房地產價值是由哪些具體部分價值組成的 故確定采用 市場比較法和成本法作為本次評估的方法 遵循市場比較法可比實例的的選取原則 根據估價人員掌握的房 地產交易市場資料 在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象用 途 規模 檔次 建筑結構相同或相近的近期交易實例作為可比實例 對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析 建立估價對象與可比 實例的價格可比基礎 并分別進行交易情況修正 交易日期修正 區 域因素修正 個別因素修正 求取估價對象房地產比準價格 成本法是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊 然后 將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法 四 估價測算過程四 估價測算過程 1 選擇可比案例 根據替代原則 選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個住宅交易 案例進行比較 具體條件見表一 可可 比比 案案 例例 情情 況況 表 表一 表 表一 比較因素估價對象實例一實例二實例三 項目名稱 加州陽光 B5 4 幢 2001 室 加州陽光 B4 4 幢 1901 室 洪福家園加州陽光 單價 元 m2 待估9424802011487 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2012 52012 52011 102011 10 精品文檔 比較因素估價對象實例一實例二實例三 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式現房現房現房現房 區域繁華程度一般一般一般一般 道路通達度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道 交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交 公共設施完備 度 較完備較完備較完備較完備 基礎設施完備 度 完備完備完備完備 區 域 因 素 環境質量優劣 度 較好較好較好較好 小區環境一般一般一般一般 小區配套一般一般一般一般 學區情況一般一般一般一般 層 次20 3219 325 2811 32 戶 型二室二廳二室二廳二室二廳三室二廳 朝向南北向南北向南北向南北向 結構形式框架平層框架框架 房屋配套設施完備完備完備完備 建筑年代2010201020072010 個 別 因 素 裝璜情況簡裝毛坯精裝精裝 2 比較因素的選擇 根據可比案例與估價對象實際狀況 選用影響房地產價格的比較 因素 主要包括 交易情況 交易方式 交易日期 區域因素和個別 因素 詳見表二 轉下頁 可比案例比準價格系數修正表 表二 可比案例比準價格系數修正表 表二 比較因素估價對象實例一實例二實例三 項目名稱 加州陽光 B5 4 幢 2001 室 加州陽光 B4 4 幢 1901 室 洪福家園加州陽光 土地用途100100100100 交易日期100105100100 精品文檔 比較因素估價對象實例一實例二實例三 交易方式100100100100 交割方式100100100100 區域繁華程度100100105100 道路通達度100100100100 交通便利度100100100100 公共設施完備 度 100100100100 基礎配套完備 度 100100100100 區 域 因 素 環境質量優劣 度 100100100100 小區環境100100100100 小區配套100100100100 學區情況100100100100 層 次1009810598 戶 型100100100100 朝向 臥室 100100100100 結構形式10099100100 房屋配套設施100100100100 房屋成新10010097100 個 別 因 素 裝修情況10095101104 3 比較因素修正 將可比案例與估價對象進行比較 從交易情況 交易方式 交易 日期 區域因素和個別因素等方面進行系數修正 得出估價對象的比 準價格 詳見表三 轉下頁 可比案例比準價格修正表 表三 可比案例比準價格修正表 表三 比較因素實例一實例二實例三 案例單價 元 平方米 94248020 土地用途100 100100 100100 100 交易日期100 105100 100100 100 交易方式100 100100 100100 100 精品文檔 交割方式100 100100 100100 100 區域繁華程度100 100100 100100 100 道路通達度100 100100 100100 100 交通便利度100 100100 100100 100 公共設施完善度100 100100 100100 100 基礎設施完備度100 100100 100100 100 區 域 因 素 環境質量優劣度100 100100 100100 100 小區環境100 100100 100100 100 小區配套100 100100 100100 100 學區情況100 100100 100100 100 層 次100 98100 100100 98 戶 型100 100100 100100 100 朝 向100 100100 100100 100 結構形式100 99100 100100 100 房屋配套設施100 100100 100100 100 房屋成新100 104100 97100 100 個 別 因 素 裝修情況100 95100 101100 104 比準價格 元 平方米 9625818611270 采用簡單算術平均綜合得出比準價格為 9625 8186 11270 3 9693 7 元 m2 五 估價結果確定五 估價結果確定 估價對象評估總值 9693 7 元 m2 100m2 969370 元 上海市天天房地產評估公司 2012 年 6 月 4 日 一 成本法 一 成本法 成本法 求取估價對象在估價時點時的重新購建價格 然后扣除折舊 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 成本法費用表 序號費用名稱費率合價 備注 1 建筑面積 100 房地產合 計 建筑物合 計 2 樓面熟地 價 a b c d e480142 建筑面積 樓面熟地價 精品文檔 2 a 基準地價 1967 根據武漢