法律法規在物業管理中的應用 四川和盟物業管理有限公司二零一六年七月二十五日 CompanyLogo 和盟物業的定義 和盟物業擁有一級管理資質 是專業從事高檔住宅及商業物業管理 物業顧問服務的綜合性物業管理企業 公司始終堅持 優質服務創造無限價值 企業宗旨 忠實秉承 關愛相伴 真情永駐 的服務理念 高度關注客戶需求 持續改進企業的管理質量和服務水平 努力與客戶建立起信任理解雙向雙贏的和諧關系 現實中如何運用法律法規處理好與業主之間的關系至關重要 CompanyLogo 相關法律法規 物業管理條例 2003年9月1日起施行 中華人民共和國物權法 2007年10月1日起施行 住宅室內裝飾裝修管理辦法 2002年5月1日起施行 CompanyLogo 中華人民共和國物權法 第七十條業主對建筑物內的住宅 經營性用房等專有部分享有所有權 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利 第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有 使用 收益和處分的權利 業主行使權利不得危及建筑物的安全 不得損害其他業主的合法權益 第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分 享有權利 承擔義務 不得以放棄權利不履行義務 業主轉讓建筑物內的住宅 經營性用房 其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓 CompanyLogo 中華人民共和國物權法 第七十三條建筑區劃內的道路 屬于業主共有 但屬于城鎮公共道路的除外 建筑區劃內的綠地 屬于業主共有 但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外 建筑區劃內的其他公共場所 公用設施和物業服務用房 屬于業主共有 第七十四條建筑區劃內 規劃用于停放汽車的車位 車庫應當首先滿足業主的需要 建筑區劃內 規劃用于停放汽車的車位 車庫的歸屬 由當事人通過出售 附贈或者出租等方式約定 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于業主共有 第七十五條業主可以設立業主大會 選舉業主委員會 CompanyLogo 第七十六條下列事項由業主共同決定 物業管理政策法規匯編 CompanyLogo 中華人民共和國物權法 第七十七條業主不得違反法律 法規以及管理規約 將住宅改變為經營性用房 業主將住宅改變為經營性用房的 除遵守法律 法規以及管理規約外 應當經有利害關系的業主同意 住改商 第七十八條業主大會或者業主委員會的決定 對業主具有約束力 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的 受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷 第七十九建筑物及其附屬設施的維修資金 屬于業主共有 經業主共同決定 可以用于電梯 水箱等共有部分的維修 維修資金的籌集 使用情況應當公布 物業管理政策法規匯編 CompanyLogo 中華人民共和國物權法 第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤 收益分配等事項 有約定的 按照約定 沒有約定或者約定不明確的 按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定 第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施 也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人 業主有權依法更換 第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施 并接受業主的監督 第八十三條業主應當遵守法律 法規以及管理規約 物業管理政策法規匯編 法律與物業息息相關 我們來關注一下下面幾個話題 拒交物業費怎么辦 根據 物業管理條例 的規定 業主不得以放棄權利為由不履行義務 業主必須在享受物業服務的同時 必須按時繳納相應的物業費 從法律中可以看出 無論是否入住 使用 物業只要已經交付 則物業費須由業主承擔 按時繳納 如使用人拒交 物業公司可通過法律途徑 維護自身利益 結論 電梯壞了怎么辦 物業管理條例 中第六十四條規定 物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律 法規的規定 承擔特種設備使用單位職責 電梯等專用設施設備發生故障 物業公司不能自行修理 應由專業的 取得國家相應資質的企業進行處理 物業公司應向業主做好解釋說明工作 結論 16 頻發高空墜物怎么辦 中華人民共和國侵權責任法 八十七條規定 從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害 難以確定具體侵權人的 除能夠證明自己不是侵權人的外 由可能加害的建筑物使用人給予補償 物業公司在盡到自身的責任后 對因高空墜物造成的損失 可以免除法律意義上的責任 結論 我們再來看看以下兩個案例 業主車輛被盜物業被判賠償 由于物業公司疏忽 晚上未安排保安巡邏 一夜之間小區內三名業主的電動自行車在指定的停車棚內被盜 三名業主一紙訴狀將物業公司告上法庭 法院審理后認為 物業公司與小區住戶簽訂的合同合法有效 三名業主的電動車丟失 物業公司有管理不力的責任 物業公司應按合同約定賠償三位業主的損失 根據法律的有關規定 法院遂作出以上判決 汪某是某小區業主 其車子被盜后 要求物業公司承擔責任并賠償相關損失 物業公司獲悉后 立即調出了車庫的視頻 通過視頻發現 事發當天 物業的保安人員兩次巡查了地下車庫 都沒有發現異常物業公司認為自己不應承擔責任 人民法院經審理認為 依電子監控錄像看 在犯罪嫌疑人出現在監控范圍內前10分鐘內 保安人員兩次對車庫進行巡查 而且汪某并沒有租賃地下車位 應依約將車輛停放在地面停車位 因此 法院駁回了其的訴訟請求 業主車輛小區被盜法院判定責任自負 為什么一個公司需要承擔責任一個公司免責呢 根據 物業管理條例 第四十七條的規定 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作 發生安全事故時 物業服務企業在采取應急措施的同時 應當及時向有關行政管理部門報告 協助做好救助工作 物業服務企業雇請保安人員的 應當遵守國家有關規定 保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時 應當履行職責 不得侵