開發(fā)報建流程和技巧培訓(xùn) 階段性成果的要素 房產(chǎn)證 預(yù)售證 竣工驗收 施工證 工程證 總規(guī) 目錄 一 引言二 開發(fā)資質(zhì)三 流程圖四 報建程序五 注意事項六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 一 引言 名詞解釋 一 引言 房地產(chǎn)法律法規(guī) 一 引言 行政部門 城鄉(xiāng)規(guī)劃局 消防大隊 國土資源局 住建局 市政局 環(huán)保局 發(fā)改委 一 引言 行政許可 行政部門依據(jù)法律法規(guī) 部門規(guī)章用行政許可的方式對房地產(chǎn)開發(fā)的全稱進行監(jiān)控 一 引言 開發(fā)報建的職能有那些 一 引言 及時性 合法性 有效性 前瞻性 定位 項目的守衛(wèi)軍作用 以配合公司爭取最大利益為工作出發(fā)點 及時完成各開發(fā)環(huán)節(jié)的手續(xù) 全程協(xié)調(diào)對外關(guān)系 建立集團與政府各職能部門溝通的橋梁 目錄 一 引言二 開發(fā)資質(zhì)三 流程圖四 報建程序五 注意事項六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 二 開發(fā)資質(zhì) 二 開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 二 開發(fā)資質(zhì) 申請條件 13 目錄 一 引言二 開發(fā)資質(zhì)三 流程圖四 報建程序五 注意事項六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 15 三 流程圖 報建全景圖 資質(zhì)證書 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 預(yù)售許可證 確權(quán) 竣工備案證 建設(shè)項目投資立項 環(huán)保批復(fù) 節(jié)能審查 人防審批書 散裝水泥 墻材 施工單位備案 勘察設(shè)計備案 建設(shè)監(jiān)理備案 交易中心 質(zhì)量監(jiān)督管理 安全監(jiān)督管理 造價管理 工資保障金 組織設(shè)計方案 防雷驗收 環(huán)保驗收 電梯驗收 人防驗收 規(guī)劃驗收 消防驗收 節(jié)能驗收 安全驗收 正式水電驗收 燃?xì)怛炇?超容 公建 配套費核算與繳交 施工圖審查 修建性規(guī)劃總圖審查 施工報建 放線 驗線 面積測繪 消防 防雷 土地分割 實測 目錄 一 引言二 開發(fā)資質(zhì)三 流程圖四 報建程序五 注意事項六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 四 報建程序 本階段 如果需要尋找合作伙伴 簽定合作意向 協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力及投資回報分析進行判斷 取得土地 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 立項 開盤銷售 竣工驗收 四 報建程序 辦理 國有土地使用權(quán)證 過戶手續(xù) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 一 建設(shè)用地使用權(quán)公開轉(zhuǎn)讓合同簽訂 二 取得交易證明書 三 繳納稅費 四 在所屬國土分局辦理 國有土地使用權(quán)證 1 工商企業(yè)查詢資料 公司章程 2 土地權(quán)利書 3 土地使用權(quán)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 4 房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓登記申請表 5 土地使用權(quán)公開交易證明書 關(guān)鍵詞 交易證明書繳納稅費土地證 四 報建程序 關(guān)鍵詞 設(shè)計要點土地證 辦理 總規(guī)平面圖 需準(zhǔn)備 申請表國有土地使用證設(shè)計要點圖紙及電子版 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 關(guān)鍵詞 總規(guī)審核方案設(shè)計 辦理 建設(shè)工程方案審查 需準(zhǔn)備 規(guī)劃建設(shè)計方案圖 3套 電子文件 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 關(guān)鍵詞 總規(guī)審核可行性報告命名批復(fù) 辦理 立項 需準(zhǔn)備 取得環(huán)保局建設(shè)環(huán)評批復(fù)委托有資質(zhì)單位編制可行性報告項目總投資25 資本金證明 項目命名批復(fù)書規(guī)劃局批復(fù)的 修建性詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃圖 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 關(guān)鍵詞 總規(guī)審核立項批復(fù) 辦理 環(huán)評 需準(zhǔn)備 委托有資質(zhì)單位編制 建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告書 取得發(fā)改局的立項批復(fù)規(guī)劃局批復(fù)的 修建性詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃圖 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 關(guān)鍵詞 命名總規(guī)批復(fù) 辦理 項目命名 需準(zhǔn)備 填寫 江門市地名命名 更名審批表 建筑物住宅區(qū)命名申請書建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用證規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖及三線圖建筑物住宅區(qū)平面四至圖 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 辦理 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 需準(zhǔn)備文件如下 建設(shè)項目規(guī)劃審批報表規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計方案 設(shè)計要點及三線圖規(guī)劃局批復(fù)的電子報批文件建筑工程施工設(shè)計圖紙及電子文件控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)繳交公建配套費及超容費等費用 關(guān)鍵詞 退讓間距日照分析控規(guī)指標(biāo)電子報批意見配套費 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 辦理 質(zhì)量 安全監(jiān)督辦理 需準(zhǔn)備文件如下 工程項目質(zhì)量 安全監(jiān)督登記申請表生產(chǎn)和文明施工組織設(shè)計及施工現(xiàn)場平面布置圖 腳手架 深基坑支護 模板工程 施工用電 起重吊裝 提升架裝拆等專項方案監(jiān)理規(guī)劃方案 實施細(xì)則 地基勘測報告施工 監(jiān)理 勘察企業(yè)資質(zhì)證書 施工單位安全生產(chǎn)許可證安全第一責(zé)任人任命書 項目管理安全責(zé)任協(xié)議書 建設(shè)與施工單位安全生產(chǎn)責(zé)任書審圖合格證及蓋審圖章的圖紙 建施 結(jié)施 水電施 關(guān)鍵詞 組織方案蓋審圖章圖紙 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 辦理 建設(shè)工程施工許可證 需準(zhǔn)備文件 立項批復(fù) 工程規(guī)劃許可證 消防審核意見 施工圖審查合格書 人防審查意見書設(shè)計 施工 監(jiān)理合同備案資料建設(shè)工程工資保障金存款證明設(shè)計 施工 監(jiān)理 勘探 防雷等單位資質(zhì)證質(zhì)量安全監(jiān)督報監(jiān)資料審批 關(guān)鍵詞 穿插作業(yè)協(xié)調(diào)配合工資保障金施工圖審查圖 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 四 報建程序 辦理 商品房預(yù)售許可證 需準(zhǔn)備文件 立項批復(fù) 監(jiān)管協(xié)議總平面圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證已解壓 國有土地使用證 現(xiàn)場進度 高層達到三分之二 低層達到封頂 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 關(guān)鍵詞 提前審批協(xié)調(diào)配合土地證解壓現(xiàn)場進度 四 報建程序 辦理 規(guī)劃驗收 需準(zhǔn)備文件 建設(shè)工程規(guī)劃驗收申請表建設(shè)工程規(guī)劃許可證及批復(fù)報建圖 已蓋規(guī)劃局審核章 建設(shè)工程放線報告 驗線批復(fù)書竣工測量圖及電子文件土地使用證 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 關(guān)鍵詞 現(xiàn)場具備驗收條件竣工測量圖面積在允許誤差內(nèi) 四 報建程序 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 關(guān)鍵詞 穿插作業(yè)各專業(yè)驗收協(xié)調(diào)配合 辦理 建設(shè)工程竣工驗收備案登記 需準(zhǔn)備文件 規(guī)劃驗線建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證市政工程 永久水電 道路排水工程 消防 人防 環(huán)保燃?xì)?電梯 電訊 防雷等專業(yè)驗收施工許可證 施工圖審查合格證 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 工程質(zhì)量保修書安監(jiān)站 建設(shè)工程安全評價書 建設(shè)單位已按合同約定支付工程款的證明 建筑工程竣工驗收備案表 核發(fā) 四 報建程序 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 關(guān)鍵詞 購買墻材發(fā)票 辦理 回退新型墻材專項基金 需準(zhǔn)備文件 退回新型墻體材料專項基金申請書已預(yù)交新型墻體材料專項基金專用票據(jù) 交回原件 建筑工程新墻材使用驗收備案表購買新型墻體材料的合法發(fā)票新型墻體材料出廠合格證 四 報建程序 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 關(guān)鍵詞 工人每月工資表調(diào)配費 辦理 申請返還建設(shè)工程工資保障金 需準(zhǔn)備文件 返還建設(shè)工程工資保障金申請表建設(shè)工程驗收竣工備案表施工單位出具無拖欠工資證明建筑企業(yè)用工備案表 花名冊 工人每月工資簽收表原件建筑業(yè)勞動合同 全體員工 施工單位必須按規(guī)定繳納使用流動人員調(diào)配費 四 報建程序 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 開盤銷售 竣工驗收 立項 關(guān)鍵詞 辦理 商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書 需準(zhǔn)備文件 填寫商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請表土地證 預(yù)售證 工程規(guī)劃許可證 設(shè)計要點及三線圖 規(guī)劃報建總平面圖 規(guī)劃驗收批復(fù)書 建設(shè)工程竣工驗收備案登記證由公安部門核準(zhǔn)地址明細(xì)的門牌證明實測面積明細(xì)表 目錄 一 引言二 開發(fā)資質(zhì)三 流程圖四 報建程序五 注意事項六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 五 注意事項 房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有 五 注意事項 思考 研討 如何加快項目的報批進程 五 注意事項 如何加快項目報批進程 1 5 1 五 注意事項 思考 研討 如何處理無證施工 五 注意事項 如何處理無證施工 38 技術(shù)處理 上級關(guān)系協(xié)調(diào) 現(xiàn)場配合 誠信原則 屬地關(guān)系協(xié)調(diào) 及時有效溝通 責(zé)任意識 目錄 一 引言二 開發(fā)資質(zhì)三 流程圖四 報建程序五 注意事項六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 六 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 1 忠誠像老板一樣熱愛公司李嘉誠先生曾經(jīng)說過 做事先做人 一個人無論成就多大的事業(yè) 人品永遠是第一位的 而人品的第一要素就是忠誠 2 敬業(yè)作為一名員工要時時處處考慮企業(yè)的利益 時刻關(guān)注企業(yè)的發(fā)展 把自己的工作干好 積極參與企業(yè)管理 在領(lǐng)導(dǎo)的心目中 好員工應(yīng)該具有強烈的主人翁意識 關(guān)心集體 關(guān)心企業(yè)的發(fā)展 在工作中及時發(fā)現(xiàn)并反饋生產(chǎn) 技術(shù) 管理等各方面存在的問題 能提出合理化建議 3 服從常言道 恭敬不如從命 對于命令 首先要服從 執(zhí)行后方知效果 還未執(zhí)行 就發(fā)揮自己的 聰明才智 大談見解和不可執(zhí)行的理由 走到哪里都是不受歡迎的角色 對于有瑕疵的命令 首先還是服從 在服從后與領(lǐng)導(dǎo)交流意見 就是完成任務(wù)后的總結(jié) 這種總結(jié)是尤其可貴的 它讓你更成熟 更優(yōu)秀 并逐步顯露出你的價值 企業(yè)就是如此 在服從 執(zhí)行 總結(jié)的過程中攻克一個個目標(biāo) 并相應(yīng)調(diào)整策略 為完成下一個任務(wù)做準(zhǔn)備 服從是成功的第一步 服從是對領(lǐng)導(dǎo)最好的贊美 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 4 誠信 言必信 行必果 諾必誠 這是人與人 與社會交往過程中的立身處世之本 5 自信自信 作為一種人格素質(zhì) 是決定員工應(yīng)對變革的能力高低的關(guān)鍵 你的自我感覺會在很大程度上影響著別人如何看待你 6 微笑微笑傳達友好和善意 一個微笑雖然只能在你臉上停留幾秒鐘 但卻深深地烙在對方的心中 7 主動有兩種人永遠無法取得成功 一種人是只做上司交待的事情 另一種人是做不好上司交待的事情 主動去做上司沒有交待的事情 并把這些事做好 你就能提升自己在上司心目中的位置 就會被調(diào)升到更高的職位 獲得更大的成功 8 思考 變通 直路不通 走彎路 相信辦法總比問題多 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 9 沒有任何借口 戰(zhàn)場上 借口就是無情的子彈 找借口貽誤戰(zhàn)機就會飲彈亡命 商場上 借口就是錢包的漏洞 找借口錯過商機就會錢財盡失 工作就是不找任何借口地去執(zhí)行 10 永不言敗永不言敗是讓你付出勞動 付出汗水之后 能無怨無悔地承受失敗 永不言敗是讓你重視失敗 吸取教訓(xùn) 總結(jié)經(jīng)驗 再次整裝待發(fā) 11 溝通 協(xié)作溝通就是傳達 傾聽 協(xié)調(diào) 1 1 2 這就是優(yōu)秀團隊的核心思想 12 寵辱不驚 以忍求尊人生在世 大可不必把別人的態(tài)度太當(dāng)一回事 如果你因失寵于某人而自暴自棄 或因受辱于某人而自怨自艾 甚至由此做出種種極端的舉動 其目光是否太短淺了些 胸懷是否太狹窄了些 為人處世 對任何事都應(yīng)當(dāng)拿得起 放得下 想得開 寵辱不驚 以忍求尊是一門人生藝術(shù) 更是一種處世智慧 13 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí)一個有理想的人只要不辭辛苦 默默地在自己腳下多墊些 磚頭 就一定能夠看到自己渴望看到的風(fēng)景 摘到掛在高處的那些誘人的果實 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 14 創(chuàng)新什么叫創(chuàng)新 伊索寓言 里的一個小故事給我們一個形象的解釋 一個暴風(fēng)雨的日子 有一個窮人到富人家討飯 滾開 仆人說 不要來打攪我們 窮人說 只要讓我進去 在你們的火爐上烤干衣服就行了 仆人以為這不需要花費什么 就讓他進去了 這個可憐人 這時請廚娘給他一個小鍋 以便他 煮點石頭湯喝 石頭湯 廚娘說 我想看看你怎樣能用石頭做成湯 于是她就答應(yīng)了 窮人于是到路上揀了塊石頭洗凈后放在鍋里煮 可是 你總得放點鹽吧 廚娘說 她給他一些鹽 后來又給了豌豆 薄荷 香菜 最后 又把能夠收拾到的碎肉末都放在湯里 當(dāng)然 您也許能猜到 這個可憐人后來把石頭撈出來扔回路上 美美地喝了一鍋肉湯 如果這個窮人對仆人說 行行好吧 請給我一鍋肉湯 會得到什么結(jié)果呢 因此 伊索在故事結(jié)尾處總結(jié)道 堅持下去 方法正確 你就能成功 道德行為規(guī)范及職業(yè)操守 15 尊重別人 別人才會尊重你尊重對方的職業(yè)水平和道德素養(yǎng) 待物接人時以誠相待 向人表明你非常看重他們的觀點 他們就會覺得很受尊重 也因此更有可能敬重你 16 給別人留有余地給別人留有余地 也就是成就自己 明為退 實為進 17 培養(yǎng)自己的核心競爭力一個人不可能是把所有的事情都做好 關(guān)鍵是要擁有屬于自己較為獨有的核心競爭力 并保持一定的再學(xué)習(xí) 來確保自己的核心競爭力得到不斷的強化和提升 18 編織人脈戴爾 卡耐基曾說 專業(yè)知識在一個人成功中的作用只占15 而其余的85 則取決與人及關(guān)系 辦事找對關(guān)鍵人物 可令