資產評估案例分析（一） 1、被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據了解，該機器設備現尚無換代產品，該設備賬面原值10.2萬元，經檢驗資料，該設備當時購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本0.2萬元。據對同類型機器設備的調查，現在購買價比2年前上漲了20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%；購建成本中間接成本占直接成本的百分率不變。根據以上資料，估算該設備的重置成本。解： 購買價=8 （1+20%）=9.6（萬元） 運雜費=1.6（1+80%）=2.88（萬元） 安裝費中的直接成本=0.41+40%） =0.56（萬元） 直接成本=9.6+2.88+0.56 =13.04（萬元） 間接成本占直接成本的百分率 =0.2/（8+1.6+0.4）100% =2% 間接成本=13.04 2%=0.26（萬元） 重置成本=13.04+0.26=13.30（萬元）2、 某企業尚能繼續經營3年，營業終止后資產全部用于抵充負債，經預測得出3年內各年的預期收益分別為600萬元，800萬元，400萬元，適用的折現率為6%，試確定該企業3年內的收益現值總額。3、 解： 收益現值總額=600. +800. +400. =566.04+712+335.84 =1613.88(萬元）3、對某企業進行預測，得知未來前年收益分別為萬元、萬元、萬元、萬元、萬元，以第五年的收益額作為第六年以后的永續年金收益，折現率和本金化率選用，按分段法計算其收益現值。解：第一段收益現值.+.+.+.+.（萬元） 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（萬元） 第二段本金現值=200 0.6209=124.18（萬元）預期收益現值總額=172.741+124.18=296.921（萬元） 4、被評估設備購建于1985年，原始價值20000元，1990年和1993年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，當年投資分別為3000元和2000元，1995年對該資產進行評估，假設從1985年至1995年每年的價值上升率為12%，該設備的尚可使用年限經檢測和鑒定為6年，求取該設備的更新成本、加權更新成本、加權投資年限及成新率。解： 解： （1）調整計算現行成本（即更新成本） 投資日期 原始投資額 價值變動系數 現行成本 1985年 20000 3.11 62200元 1990年 3000 1.76 5280元 1993年 2000 1.25 2500元 合計 25000 _ 69980元 （2）計算加權更新成本 投資日期 現行成本 投資年限 加權更新成本 1985年 62200元 10 622000元 1990年 5280元 5 26400元 1993年 2500元 2 5000元 合計 69980元 653400元 （3）計算加權投資年限 加權投資年限=653400/69980=9.3（年） （4）計算成新率 成新率=6/（9.3+6）100%=39.2% 5、被評估生產線年設計生產能力為10000噸，評估時，由于受政策調整因素影響，產品銷售市場不景氣，（1）如不降價銷售產品，企業必須減產至年產7000噸；或（2）每噸降價100元以保持設備設計生產能力的正常發揮。政策調整期預計會持續3年，該企業正常投資報酬率為10%，生產線的規模指數為0.6，根據所給條件估測可能出現的經濟性貶值額及經濟性貶值率。解： 經濟性貶值額=（10010000）（1-25%） （P/A，10%，3） =7500002.4869 =1,865,175（元） 經濟性貶值率=1- 100% =1-0.81 100% =19%1、（1）估價對象概況：該房地產為一幢被租用的二層樓房；土地總面積為360平方米；建筑物總面積為340平方米；建筑物結構為鋼筋混凝土結構；土地使用年限為80年，從1980年5月起計。（2）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為1980年5月；附近類似房地產于1995年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值為3000000元；管理費以年租金的3%計；房產稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%交納；其他稅費約為年租金的14.5%；建筑物的還原利率為7%，土地的還原利率為6%，房地產的綜合還原利率為10%。（3）評估要求：評估出該宗房地產在1995年5月的價格以及該宗土地在1995年5月的單價。評估過程：（1）計算總收入 總收入=6500012=780000（元）（2）計算總費用房產稅：3000000（1-30%）1.2%=25200（元）折舊費：年折舊費=442000080=55250(元)管理費:7800003%=23400(元)其他稅費:78000014.5%=113100(元) 總費用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元)（3）計算總收益： 總收益=780000-216950=563050（元）（4）計算房地產價格：因80年較長，故用永續年金法。 房地產價格=563050/10%=5630500（元）（5）計算建筑物純收益： 15年的折舊額=44200008015=828750（元） 現值=4420000-828750=3591250（元） 純收益=35912507%=251387.5（元）（6）計算土地純收益： 土地純收益=房地產純收益-建筑物純收益 =563050-251387.5 =311662.5（元） （7）計算土地單價： 土地總價=311662.56%=5194375（元） 土地單價=5194375360=14428.82（元/平方米）2、運用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區段，標準深度為1618米，路線價為2000元/m2,待估宗地臨街寬度為10米，臨街深度為18米，待估宗地所在路線價區段深度指數如下： k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%, k5=100% 待估宗地各段面積如下：m1=m2=m3=m4=40m2, m5=20m2 根據資料，試估算待估宗地公平市場價值。解：待估宗地公平市場價值 2000(1.340+1.2540+1.240+1.140+1 20) =2000 214=428000(元)3、 待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數為100%，從1991年到1995年的價格指數每年比上年增長的幅度分別為11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，試求1995年底待估建筑物的重置成本。解： 價格變動指數= （1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%） 100%=191% 建筑物的重置成本=1000000191%=1910000（元）4、 待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑物面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格每平方米1000元，試用建筑物評估的殘余法估測建筑物的價值。解： （1）計算房地合一狀態下的總收入 總收入=3000 12=36000（元）（2） 總費用=7600（元）（3） 計算總收益 總收益=36000-7600=28400（元） （4）計算土地收益 土地收益=10003007% =21000（元） （5）計算建筑物收益 建筑物收益=28400-21000=7400（元）（6）建筑物折舊率=1/25 100%=4%（7）建筑物價格 =7400（8%+4%）1 =616670.9412 =58041(元)1、某企業庫存生產用原料，具體為：原料A經盤點有10噸，近期市價每噸8000元，每噸運雜費800元，分裝入庫費50元；原料B經盤點庫存有13噸，近期市價每噸10000元，每噸運雜費100元，無需分裝。據評估人員查實，A、B原料系目前生產所需，不存在質量問題。試確定A、B原料的評估值。解： A材料評估值=10（8000+800+50） =88500（元） B材料評估值=13（10000+100） =131300（元）2、某企業在評估時點的一個月前購進原材料300噸，單價為150元/噸，運雜費為1500元；3個月前購進生產配套件200件，單價為120元/件，運雜費為150元。資產評估時經核實測定，尚有庫存原材料100噸，配套件80件，沒有發現各種損耗。原材料近期漲價5%，配套件跌價3%。試計算該企業原材料和配套件的評估值。解： 原材料評估值=100 150（1+5%）+1500/300 =16250（元） 配套件評估值=80 120（1-3%）+150/200 =9372（元）3、某評估事務所對某企業進行資產評估，經核查，該企業產成品實有數量為12000件，根據該企業的成本資料，結合同行業成本耗用資料分析，合理材料工藝定額為500公斤/件，合理工時定額為20小時。評估時，由于生產該產成品的材料價格上漲，由原來的60元/公斤漲至62元/公斤，單位小時合理工時工資、費用不變，仍為15元/小時。根據資料，確定該企業產成品評估值。解： 產成品評估值=12000 （500 62+20 15） =375600000（元）4、某企業產成品實有數量60臺，每臺實際成本58元，根據會計核算資料，生產該產品的材料費用與工資、其他費用的比例為60：40，根據目前價格變動情況和其他相關資料，確定材料綜合調整系數為1.15，工資、費用綜合調整系數為1.02。試計算該產成品的評估值。解： 產成品評估值=60 58 （60% 1.15+40% 1.02） =3821.04（元）5、某廠有庫存A產品1000件，入庫時均為一等品，通過盤點核實數量和質量鑒定，A產成品中有200件是三等品，三等品的銷售價格是一等品售價的70%，A產品現行市價每件100元，確定A產品的評估值。解： A產品的評估值=800100+2001000.7 =94000（元） 1、某企業評估基準日1995年12月31日賬面待攤費用余額223000元，其中1995年1月31日預付未來一年的保險金132000元，已攤銷100000元，余32000元；1995年7月1日預付未來一年的房租180000元，已攤銷100000元，余80000元；以前年度應攤銷但因成本高而未攤銷、結轉的待攤費用111000元。確定待攤費用的評估值。解： 每月應分攤的保險金額=13200012=11000（元） 待攤保險金評估值=132000（1111000） =11000（元） 每月應攤房租=18000012=15000（元） 1995年712月應攤銷房租=150006=90000（元） 待攤預付房租評估值=180000-90000=90000（元） 待攤費用評估值=11000+90000+0=101000（元） 2、某企業1993年外購的一項無形資產賬面值為80萬元，1995年進行評估。此項無形資產購置時物價指數和評估時物價指數分別為120%和150%。試用物價指數調整法評估該項無形資產的重置全價。 解：無形資產重置全價=80150%/120% =100(萬元）3、某音像公司的一項自創音樂錄音帶版權，經評估其重置成本為3萬元，該錄音帶已發行4年，預測該項版權尚可使用6年。試評估其成新率及評估價值。 解： 成新率=6/10 100% =60% 評估值=360%=1.8（萬元）4、某圖書出版公司的一項外購地圖出版權，原始成本為10萬元，經評估其重置成本為16萬元，該項版權已攤銷6萬元，試評估其成新率及評估價值。 解：成新率=4/10100%=40% 評估值=1640%=6.4（萬元）5、被評估企業擁有某儀表廠發行的企業債券100000元，3年期，年利率為17%，按年付息，到期還本，評估時，債券購入已滿一年，第一年利息已收賬。評估時，公債的年利率為10%，評估人員經調查了解，該儀表廠完全有能力按期支付利息到期償還本金。但是，考慮到該儀表廠的債券為不上市債券，不能隨時變現，故考慮按2%作為其風險報酬率，試估算債券的評估值。解： P= = =108452（元）6、被評估企業擁有某紡織機械廠發行的4年期一次性還本付息債券10000元，年利率18%，不計復利。評估時債券的購入期已滿3年，當時的國庫券利率為10%，評估人員通過對該紡織機械廠的了解，認為該債券風險不大，按2%作為風險報酬率，以國庫券利率作為無風險報酬率，折現率定為12%。試確定債券的評估值。解： F=F.V.（1+m.r) =10000(1+418%) =17200(元） P= = =172000.8929 =15357（元） 1、待估企業預計未來5年的預期收益額為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元，假定本金化率為10%，試用年金法估測待估企業整體價值。 解： A= =（1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209）3.7908 =（91+99+113+109+124）3.7908 =5363.7908 =141.39（萬元） P=A/r=141.39/10%=1414（萬元）2、某被估企業未來五年收益現值之和為1500萬元，本金化率為10%，第六年企業預期收益為400萬元并一直持續下去。按分段法估算企業整體價值。 解： P= =1500+ =1500+40000.6209 =3983.6（萬元） 3、某企業的預期年收益額為20萬元，該企業的各單項資產的重估價值之和為80萬元，企業所在行業的平均收益率為20%，并以行業平均收益率作為適用的資產收益率，試確定商譽的價值。 解： 商譽的價值= =20（萬元） 每月應分攤的保險金額=13200012=11000（元） 待攤保險金評估值=132000（1111000） =11000（元） 每月應攤房租=1800