長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司1 皓月集團長春項目商業布局規劃提案皓月集團長春項目商業布局規劃提案 方案方案 2 2 愚谷智業商業管理顧問有限公司愚谷智業商業管理顧問有限公司 20072007 年年 7 7 月月 6 6 日日 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司2 方案二的開發規劃設計是依據皓月集團董事長及張總的指示 方案二的開發規劃設計是依據皓月集團董事長及張總的指示 在深度挖掘本項目可形成的開發效益最大化前提下 通過集團與城在深度挖掘本項目可形成的開發效益最大化前提下 通過集團與城 市規劃及土地部門的溝通及爭取 擴大本項目容積率 突破項目原市規劃及土地部門的溝通及爭取 擴大本項目容積率 突破項目原 有建筑的規模 實現地區標志性建筑的目標 使本項目在商業形態有建筑的規模 實現地區標志性建筑的目標 使本項目在商業形態 和業態組合上更加豐滿 競爭實力更強 達到開發小以及持續經營和業態組合上更加豐滿 競爭實力更強 達到開發小以及持續經營 利潤的最大化 利潤的最大化 一 項目規劃說明一 項目規劃說明 將本項目調整為地上高層寫字樓部分局部將本項目調整為地上高層寫字樓部分局部 1818 層 總建筑面積達層 總建筑面積達 到到 2452124521 平方米 容積率平方米 容積率 2 42 4 寫字樓部分增加 寫字樓部分增加 7 7 層 層 43924392 平方米 平方米 目的 目的 通過高層部分的加層 給建筑設計更大的空間 實現標 志性建筑的可能 突出表現皓月集團的企業形象和項目市場影響 意義 意義 最大化項目開發的經濟價值和高層寫字樓的物業體量 實現長期持有物業的價值 3F3F 18F18F 星級時尚商務酒店 星級時尚商務酒店 寫字樓寫字樓 25002500平米酒店式公寓平米酒店式公寓 8700 8700平米商務寫字間 以小戶型為主 首平米商務寫字間 以小戶型為主 首 先滿足辦公需求 其次適合整體經營需求 并考慮該部分后期可銷先滿足辦公需求 其次適合整體經營需求 并考慮該部分后期可銷 售 或轉換概念以住宅推向市場 售 或轉換概念以住宅推向市場 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司3 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司4 二 項目規劃經濟效益分析二 項目規劃經濟效益分析 1 1 基礎數據表 基礎數據表 項目項目規模規模單位單位備注備注 項目占地面積項目占地面積 72007200 平方米平方米 容積率容積率 2 402 40 總建筑面積總建筑面積 2452124521 平方米平方米 商業面積商業面積 91099109 平方米平方米 商務酒店公寓面積商務酒店公寓面積 25152515 平方米平方米 寫字樓寫字樓 82008200 平方米平方米 地下車庫地下車庫 設備間設備間 43484348 平方米平方米地下車位地下車位 113113 綠化率綠化率 21 21 2 2 項目成本投資估算表 項目成本投資估算表 單位 萬元單位 萬元 序序 號號項項 目目金金 額額估算說明估算說明 1 1 開發建設投資開發建設投資 1 11 1 土地取得費用土地取得費用 3500 003500 00 拆遷補償費用含在內拆遷補償費用含在內 1 21 2 配套設施建設費配套設施建設費 603 21603 21 按按 246246 元元 平方米計算平方米計算 1 31 3 前期費用前期費用 122 60122 60 可研及調研 地質勘探 規劃設計 監理可研及調研 地質勘探 規劃設計 監理 等 按等 按 5050 元元 平方米計算平方米計算 1 41 4 建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用 4045 964045 96 按按 16501650 元元 平方米計算 經驗值平方米計算 經驗值 12501250 1 51 5 代收代繳與行政性收費代收代繳與行政性收費 318 78318 78 消防 人防 衛生防疫 物業管理基金等 消防 人防 衛生防疫 物業管理基金等 按按 130130 元元 平方米計算平方米計算 1 61 6 其他費用其他費用 245 21245 21 綠化 道路及園區公共配套設施費 按綠化 道路及園區公共配套設施費 按 100100 元元 平方米計算平方米計算 2 2 招商費用招商費用按照租賃收入的按照租賃收入的 1 121 12 計算計算 2 12 1 財務費用財務費用按信貸計利率按信貸計利率 8 8 2 2 年年 3 3 不可預見費不可預見費按照按照 1 1 計算計算 4 4 項目總投資項目總投資 8835 768835 76 不含財務成本部分不含財務成本部分 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司5 3 3 投資情況分解 投資情況分解 具體成本如下 具體成本如下 1 1 集中式商業建筑安裝及配套成本 集中式商業建筑安裝及配套成本 2702 702702 70 萬元萬元 集中式商業面積集中式商業面積 單位平方米造價單位平方米造價 9109 3000 9109 3000 元元 2732 70 2732 70 萬元萬元 2 2 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 13031303 萬元萬元 公寓酒店面積公寓酒店面積 單位平方米造價單位平方米造價 10715 2000 10715 2000 元元 2143 00 2143 00 萬元萬元 3 3 停車場及設備間建筑安裝及配套成本 停車場及設備間建筑安裝及配套成本 804 8804 8 萬元萬元 停車場及設備間面積停車場及設備間面積 單位平方米造價單位平方米造價 4348 2000 4348 2000 元元 869 60 869 60 萬元萬元 合計 項目建筑安裝及配套成本為合計 項目建筑安裝及配套成本為 5745 305745 30 萬元 萬元 建安及配套成本追加 建安及配套成本追加 840840 萬 萬 項目總體投資為項目總體投資為 8835 768835 76 萬元 萬元 二 租賃物業總收入預測二 租賃物業總收入預測 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司6 凈租賃收入凈租賃收入 租賃收入來源于兩部分 集中式商業的租賃收入和廣告位的租租賃收入來源于兩部分 集中式商業的租賃收入和廣告位的租 賃收入 賃收入 集中式商業的租賃收入估算集中式商業的租賃收入估算 本本項項目目集集中中式式商商業業可可租租賃賃面面積積為為9 91 10 09 9平平方方米米 按照平按照平 均均59 459 4元元 平方米平方米 月計算 即每年平均租金為月計算 即每年平均租金為649 29649 29萬元萬元 年 年 1 1 第一年集中式商業的年租賃收入估算 第一年集中式商業的年租賃收入估算 商業可租賃面積商業可租賃面積 單位平方米年平均租賃價格單位平方米年平均租賃價格 出租率出租率 9109 712 80 9109 712 80 元元 年年 80 80 519 43 519 43 萬元萬元 年年 2 2 廣告位的租賃收入 按集中式商業租賃收入的 廣告位的租賃收入 按集中式商業租賃收入的 20 20 估算 估算 第一年的廣告位租賃收入第一年的廣告位租賃收入 集中式商業租賃收入集中式商業租賃收入 20 20 519 43 519 43 萬元萬元 年年 20 20 103 88 103 88 萬元萬元 年年 3 3 酒店式公寓及寫字樓租賃收入估算 酒店式公寓及寫字樓租賃收入估算 可租賃面積可租賃面積 單位平方米年平均租賃價格單位平方米年平均租賃價格 出租率出租率 10715 468 10715 468 元元 年年 75 75 376 10 376 10 萬元萬元 年年 物業租賃總收入物業租賃總收入 商業租賃商業租賃 公寓租賃收入公寓租賃收入 廣告位的租賃收入廣告位的租賃收入 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司7 999 41萬元萬元 年年 初步結論初步結論 1 1 本項目計劃需要總投資 本項目計劃需要總投資 8 8835 76 萬元 萬元 2 2 項目收益 租賃收入 稅前 項目收益 租賃收入 稅前 999 41 萬元萬元 年 年 項目預計投資回收周期項目預計投資回收周期 項目總投資項目總投資 物業總收入物業總收入 8 8835 76萬元萬元 999 41萬元萬元 年年 5 逐年遞逐年遞 增系數增系數 7 92年年 項目總利潤項目總利潤 優良產權物業優良產權物業 第一年第一年999 41999 41萬元萬元租金收益租金收益 基本結論 基本結論 通過前期市場調研分析情況來看 我們認為本項目地理位置優通過前期市場調研分析情況來看 我們認為本項目地理位置優 越的地理位置及核心汽車產品的概念定位 會為寫字樓及酒店式公越的地理位置及核心汽車產品的概念定位 會為寫字樓及酒店式公 寓的運營提供良好的主題支撐 中長期的招商租賃風險較小 經濟寓的運營提供良好的主題支撐 中長期的招商租賃風險較小 經濟 效益指標較好 項目在規劃報批可行的條件下是極好的開發形式 效益指標較好 項目在規劃報批可行的條件下是極好的開發形式 另附 另附 集團張總對本項目特別提出 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司8 積極的設想 通過提高商業部分的建筑面積達到開發物業價值的更 大化 即將項目地上商業部分局部調整到四層 高層寫字樓部分局 部 18 層 總建筑面積達到 29201 平方米 容積率 3 05 一 項目規劃說明一 項目規劃說明 地上商業布局延東側和民康路側局部加高至四層 增加商業面 積 4000 平方米 商業兩層定位于高檔餐飲洗浴經營 商業兩層定位于高檔餐飲洗浴經營 5F5F 18F18F 星級時尚商務酒店 星級時尚商務酒店 寫字樓 寫字樓 25002500平米酒店式公寓平米酒店式公寓 8700 8700平米商平米商 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司9 務寫字間 以小戶型為主 首先滿足辦公需求 其次適合整體經營務寫字間 以小戶型為主 首先滿足辦公需求 其次適合整體經營 需求 并考慮該部分后期可銷售或轉換概念以住宅推向市場 需求 并考慮該部分后期可銷售或轉換概念以住宅推向市場 1 1 基礎數據表 基礎數據表 項目項目規模規模單位單位備注備注 項目占地面積項目占地面積 72007200 平方米平方米 容積率容積率 3 053 05 總建筑面積總建筑面積 2920129201 平方米平方米 商業面積商業面積 1310913109 平方米平方米 商務酒店公寓面積商務酒店公寓面積 25152515 平方米平方米 寫字樓寫字樓 82008200 平方米平方米 地下車庫地下車庫 設備間設備間 43484348 平方米平方米地下車位地下車位 113113 綠化率綠化率 21 21 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司10 2 2 項目成本投資估算表 項目成本投資估算表 單位 萬元單位 萬元 序序 號號項項 目目金金 額額估算說明估算說明 1 1 開發建設投資開發建設投資 1 11 1 土地取得費用土地取得費用 3500 003500 00 拆遷補償費用含在內拆遷補償費用含在內 1 21 2 配套設施建設費配套設施建設費 718 34718 34 按按 246246 元元 平方米計算平方米計算 1 31 3 前期費用前期費用 146 01146 01 可研及調研 地質勘探 規劃設計 監理可研及調研 地質勘探 規劃設計 監理 等 按等 按 5050 元元 平方米計算平方米計算 1 41 4 建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用 4818 164818 16 按按 16501650 元元 平方米計算 經驗值平方米計算 經驗值 12501250 1 51 5 代收代繳與行政性收費代收代繳與行政性收費 379 61379 61 消防 人防 衛生防疫 物業管理基金等 消防 人防 衛生防疫 物業管理基金等 按按 130130 元元 平方米計算平方米計算 1 61 6 其他費用其他費用 292 01292 01 綠化 道路及園區公共配套設施費 按綠化 道路及園區公共配套設施費 按 100100 元元 平方米計算平方米計算 2 2 招商費用招商費用按照租賃收入的按照租賃收入的 1 121 12 計算計算 2 12 1 財務費用財務費用按信貸計利率按信貸計利率 8 8 2 2 年年 3 3 不可預見費不可預見費按照按照 1 1 計算計算 4 4 項目總投資項目總投資 9854 139854 13 不含財務成本部分不含財務成本部分 3 3 投資情況分解 投資情況分解 具體成本如下 具體成本如下 1 1 集中式商業建筑安裝及配套成本 集中式商業建筑安裝及配套成本 3932 703932 70 萬元萬元 集中式商業面積集中式商業面積 單位平方米造價單位平方米造價 13109 3000 13109 3000 元元 3932 70 3932 70 萬元萬元 2 2 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 2143 002143 00 萬元萬元 公寓酒店面積公寓酒店面積 單位平方米造價單位平方米造價 10715 2000 10715 2000 元元 2143 00 2143 00 萬元萬元 長春廣場項目商業規劃布局提案長春廣場項目商業規劃布局提案 愚谷智業企業管理顧問有限公司愚谷智業企業管理顧問有限公司11 3 3 停車場及設備間建筑安裝及配套成本 停車場及設備間建筑安裝及配套成本 804 8804 8 萬元萬元 停車場及設備間面積停車場及設備間面積 單位平方米造價單位平方米造價 4348 2000 4348 2000 元元 869 60 869 60 萬元萬元 合計 項目建筑安裝及配套成本為合計 項目建筑安裝及配套成本為 6945 36945 3 萬元 萬元 項目總體投資為項目總體投資為 9854 139854 13 萬元 萬元 投資追加 投資追加 1225 661225 66 二 租賃物業總收入預測二 租賃物業總收入預測 凈租賃收入凈租賃收入 租賃收入來源于兩部分 集中式商業的租賃收入和廣告位的租租賃收入來源于兩部分 集中式商業的租賃收入和廣告位的租 賃收入 賃收入 集中式商業的租賃收入估算集中式商業的租賃收入估算 本本項項目目集集中中式式商商業業可可租租賃賃面面積積為為1 13 31 10 09 9平平方方米米 按照按照 平均平均59 459 4元元 平方米平方米 月計算 即每年平均租金為月計算 即每年平均租金為649 29649 29萬元萬元 年 年 1 1 第一年集中式商業的年租賃收入估算 第一年集中式商業的年租賃收入估算 商業可租賃面積商業可租賃面積