辦理房屋產權證流程以及準備材料1.產權人需準備資料：商品房買賣契約正本；購房發票復印件產權人身份證復印件（無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件）；契稅發票上報聯；物業維修基金繳款憑證第二聯。2.開發公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。3.辦證須知：產權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產權登記費。房屋產權證辦理流程（1） 登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件；經審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。 （2）勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發證提供依據。 （3）產權審查。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。 產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。 需要說明的是，這里的產權審查是全面的、更為細致的產權審查，是經過了登記收件勘丈繪圖后的產權審查。 （4）繪制權證。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發的產權證件。 （5）收費發證。它是產權登記發證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發出的權證發放到所有權人手中。 發放產權證前，必須全面檢查應發放的權證有無差錯，是否已交納契稅。 個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交： 1、購房合同（正本）； 2、購買發票（原件） 3、竣工決算書（原件） 4、個人身份證及復印件。 必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經過公正的委托書。 簽訂認購書以及購房合同時應注意的事項了解商品房預售合同購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現售兩種，現在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。 商品房預售是指房地產開發企業在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現房的房地產買賣行為。 購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環節： 一、注意房地產開發企業預售的商品房應具備的條件 城市房地產管理法對商品房預售的條件作出以下規定： 1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。 3、按照預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。 4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發房地產的企業應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發的商品房預售許可證明）。此規定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。 二、了解商品房預售合同基本的內容 1、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。 2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國城市房地產管理法雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。 6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。 7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。 8、房地產權屬登記義務。 9、物業管理條款。 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當事人約定的條款。 購買現房的注意事項下面說說購買現房應注意的事項： 一、注意房地產開發企業出售商品房的條件 2001年4月4日，建設部發布了商品房銷售管理辦法該辦法自當年6月1日起正式施行。規定房地產開發企業現售商品房應具備下列條件： （一）現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業管理方案已經落實。 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。 二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容 （一）當事人名稱或者姓名和住所; （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款； 2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。簽訂認購書流程簽定流程你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金， 發展商此時會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。認購書主要內容包括：1.認購物業；2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放簽約須知，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。 簽訂購房合同流程及注意事項簽定合同簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現在內了。另外，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解決的重要根據和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和五證(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；如果是現房, 根據規定，發展商已經不需要再辦理銷售許可證，而改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理房屋產權證。您一定要看清楚發展商的房屋產權證是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現問題，而引起糾紛。發展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金？這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定金。簽訂購房合同是所有購房環節中最重要的一環，購房者務必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如下：1、談妥價格后，購房者應簽訂認購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協議中應明確購房者在什么情況下可終止協議、索回定金。認購書主要內容包括：認購物業、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包括認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。2、簽完認購書后，售方應給購房者發放簽約須知，內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關稅費的說明。3、完成以上環節，就該簽訂正式的購房合同了。內容包括：（1）售房人土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等； （4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；（5）質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；（6）產權登記和物業管理的約定； （7）保修責任； （8）購房人使用權限； 9）雙方認定的爭議仲裁機構；（10）違約賠償責任；（11）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如市區街號花園號樓層房。 近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合同失去了它應有的作用。近日，記者就如何正規地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業人士。首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發商的資格，并確認你所要購買的房產是否具備銷售條件。你可以要求開發商出示工商營業執照，以確認開發商的主體資格；你可以要求開發商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正式的商品房買賣合同了。在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規范文本，不要使用房地產開發商單方制定的合同文本，以防在合同中出現欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產生質量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內容不符時的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規范文本是由河南省工商局和河南省建設廳共同監制的商品房買賣合同。正式的商品房買賣合同由開發商提供，是在當地房管部門登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協議條款則必須在雙方協商一致，或者以補充協議的形式在合同中表現出來，只要把握好選擇條款和協議條款，就能充分保障購房人的權利。如何退定金對于目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？二、定金的法律規定。到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：合同法、擔保法、擔保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋。部門規章有：商品房銷售管理辦法等。中華人民共和國合同法第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。中華人民共和國擔保法第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。中華人民共和國擔保法司法解釋第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的商品房銷售管理辦法規定：“符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。除了法律法規及部門規章的規定之外，北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了北京市商品房認購書格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對合同法、擔保法、擔保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_日內將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規定及具體行政措施我們可以得出如下結論：商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個：一是擔保法司法解釋第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬于不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什么條件下定金可退，不