35 / 35國優項目廈門鷺島公園業主手冊一、XX公園基本情況 二、XXX公園物業服務 三、業主臨時管理規約 四、業主入伙須知 五、業主居家須知 六、智能化系統簡介 七、房屋裝修管理規定 八、環境衛生管理規定 九、綠化管理規定 十、治安保衛管理規定 十一、交通管理規定 十二、公共部位、共用設施管理規定 十三、安全用水、用電、用氣管理規定 十四、消防管理規定 十五、電梯使用管理規定 十六、營業場所管理規定 十七、廣告、招牌管理規定 十八、房屋出租管理規定 十九、廈門市市民文明公約 二十、廈門市“十不”行為規范 二十一、居家常用溝通渠 二十二、物業相關聯系單位/人備忘錄 二十三、物業相關事項備忘錄 二十四、入伙合約 董事長致辭尊敬的業主：歡慶季節，我們歡聚在XX公園。即日起，XXXX物業開始為您提供優質的物業服務。謹此，我代表廈門市XXXX物業有限公司熱忱歡迎您攜家人入住XX公園！恭賀您成為XX公園的主人！并向您表示最誠摯的問候和衷心的感謝，順祝XX公園歡樂祥和，全體業主幸福安康。 在鷺島這塊美麗的土地上，我們真實感受到您對XX公園的摯愛和對物業服務的期盼，深切領悟開發商精心打造卓越地產的執著和愿景。為精品房產提供優良的物業服務，是本公司的崇高榮譽和神圣職責。我們已選派優秀、合格的員工組成本物業服務隊伍，并充分做好了入伙前的各項準備工作，隨時恭候您的到來。 我們的目標是將本物業建成安全、舒適、優雅的園區。把“用心服務、關注細節、科學管理、追求卓越”的質量方針和“誠信、專業、用心”的服務宗旨貫徹到日常各項工作中，盡力為您提供周到細致的服務。同時我們也熱切期望在未來共處的美好時光里，能夠得到您的信任、理解和支持，共同營造一個美麗、溫馨、健康的新家園！ 本公司與您之間不僅是契約關系，更是親情合作關系。物業服務企業努力創造優良環境，使您更好地生活、學習和工作。同時，敬請您在入住前詳盡閱讀本手冊，了解各項管理規約，確保各類物業的安全和合理使用，關心、支持和監督我們的員工正常履行職責，讓員工在理解溝通的氛圍中愉快地為您提供服務，視服務為樂趣，從而使物業服務為“真情付出”。 今后的時光我們將與您一起度過，我們十分珍惜難得的友誼和服務機會。如果您認可我們的工作，請告訴您的朋友；如果我們的工作有暇疵，請您在第一時間告訴我們，我們將及時改善。您有任何疑問、意見或建議均可聯系我們，我們愿不遺余力為您服務。我們熱切期待與您攜手共創美好家園，讓我們成為您的好朋友、好鄰居、好幫手！謝謝！一、XX公園基本情況由廈門XX集團XX實業發展公司投資，廈門XX居住區開發有限公司開發建設的XXX公園，是“XXX”璀璨的明珠，將生態居住極致演繹。坐落于國家重點風景名勝區云頂巖北麓，城市主干道蓮前東路中段南側,距離東端的廈門國際會展中心大約2公里，占地面積11萬，總建筑面積20萬，共984戶，18%的超低密度，逾60%的超高綠化率，容積率僅1.52，在戶型設計上，XX公園采用板式結構，戶型多樣，面積107236應有盡有。XX物業人以“強烈的社會責任感和為業主高度負責”的精神，秉承“我們辛苦兩三年，業主安居兩三代”的理念，傾力將XX公園打造成一流社區。XX公園以“生態、節能、環保”為開發理念，大量運用環保、節能的新材料、新技術，在高層住宅中運用太陽能熱水系統及中水回用系統；一流的社區會所配套，引進專業物業管理團隊經營管理，業主消費實行VIP制度，豐富社區居民健身等業余生活；創建先進的數字信息平臺、安防系統、智能系統等；同時，可供1000多部車輛停放的超大地下停車場，保證人車分流動靜無擾。經過不懈努力，XX公園以優秀的規劃設計以及運用節能環保等高新科技，榮獲了多項全國性大獎：列入中國土木工程學會“創建全國優秀示范小區”計劃、榮獲中國土木工程學會舉辦的“2005雙節雙優杯住宅方案競賽金獎”、 列入建設部 “第五批全國建筑業新技術運用示范工程”等。XX公園完美的規劃設計是眾多專家、學者集體智慧的結晶，是市政府建設海峽西岸經濟區龍頭城市、全面提升廈門人居環境的重要舉措，它凝聚著廈門的精氣神，是廈門人居的杰出代表，一張值得驕傲的城市名片。 二、園區物業服務（一）物業服務機構1、業主委員會業主入伙并待條件成熟后，依法成立業主委員會。業主委員會委員由業主大會在業主代表中民主選舉產生。業主委員會是園區業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，并就物業服務區域內的一般性日常事務做出決定。2、物業服務中心物業服務中心設在公園一期2#樓（洪文七里20號）101102單元。物業服務中心電話：XXXXXXXX；公司服務質量監督電話：XXXXXXXX公園物業服務中心作為本項目物業服務機構，隸屬于廈門市XXX物業有限公司，享有并承擔前期物業服務委托合同、業主臨時管理規約規定的物業服務權利、義務和責任，實行獨立財務核算。物業服務中心人員包括服務中心主任、專業事務助理、水電維修工、綠化養護工、巡衛隊員、保潔工等崗位，各司其職，負責園區日常管理和服務。（二）物業服務中心工作時間物業服務中心正常工作時間為：每周一至周五上午8:0012:00；下午14:3017:30，季節變化時工作時間將作相應調整，敬請關注物業服務中心工作時間的調整通告。雙休日及法定節假日均有管理人員值班，同時，值勤、機電人員為24小時園區值班，熱情接待業主和物業使用人的投訴、求助、報修、報警。（三）物業管理服務項目1、物業公共部位的維修、養護和管理；2、物業共用設施設備的運行、監控和日常維修管理；3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨污水管的疏通；4、公共綠化的養護和管理； 5、停車場與交通秩序的管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；7、裝修裝飾的管理；8、物業服務檔案資料的管理；9、為業主提供力所能及的特約有償服務；10、積極開展社區文化活動；)（四）物業管理服務費1、物業服務費繳交標準買車要養車，買房要養房。為保障各位業主和物業使用人的長遠利益，以達到物業投資保值和增值的效果，業主和物業使用人需承擔本物業之保養、維修及日常管理開支，按時繳納物業服務費等相關費用。（）高層住宅1.50元/（建筑面積）/月；（）高層商場（臨街部分）1.50元/（建筑面積）/月；（）車庫（位）物業服務費（不含車庫（位）租金）80元/個/月；（）電費公攤(損耗、保潔、綠化用水、用電)依據實際用量按實計收；（注：以幢為公攤計算單位，以實際用量為公攤計算依據）物業服務費標準的調整：按當時廈門市社會經濟發展水平和園區物業服務收支綜合平衡情況，并依據廈門市行業主管部門確定的物業服務指導價，由物業服務中心提出方案并征求業主意見后作出相應的調整。2、物業服務費的繳交時間物業服務費按季度繳交，繳費時間為每個季度的第一個月起至第二個月的中旬止。為了保證物業服務工作的正常開展，也為了各位業主和物業使用人的良好信用記錄，敬請各位業主或物業使用人按時到物業服務中心繳交。逾期（越季）不交的，按3/日加收違約金。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業產權發生轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金，并將產權轉移情況及時告知物業服務中心，以免產生后續問題給您帶來不必要的麻煩。3、物業服務費的起算時間物業服務費按開發商通知入伙起始時間的當月開始計收。敬請各位業主和物業使用人予以理解和支持，共同保證本園區各項物業服務工作的正常開展。4、物業服務費的用途本物業服務收費實行包干制。物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。物業服務成本或者物業服務支出構成包括以下部分：（）服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（）物業共用部位、共用設施設備的日常運行費用、零星小額維修工時費用（不含材料費）；（）物業服務區域清潔衛生費用；（）物業服務區域綠化養護費用；（）物業服務區域秩序維護費用；（）辦公費用；（）物業服務企業固定資產折舊；（）經業主同意的其它費用。上述各項費用支出將定期向全體業主和物業使用人公布。按照國家物業管理條例的規定：物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用、以及電梯的年度專業委外維保費用應當通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或物業服務成本。（五）房屋專項維修資金高層住宅和商場均按0.50元/月/ (建筑面積)的標準繳交房屋公共維修資金，與物業服務費同時同期繳交。房屋公共維修資金由物業服務中心收取后存入專用帳戶，定期向全體業主和物業使用人公布,接受全體業主或業委會監管。專項維修資金主要用于房屋公用設備、設施的維修，專款專用，嚴禁挪作他用。動用專項維修資金時，由物業服務中心提出申請或應業主的要求，由業主委員會批準使用。批準權限與程序由業主委員會章程和業主委員會議事規則規定。業主委員會成立之前，由開發建設單位代行業主委員會職權。專項維修資金不夠支出時，經業主大會決定，由業主按規定分攤。但因業主和物業使用人違反使用管理規定而造成房屋損壞，其維修費用由業主和物業使用人個人承擔。繳交專項維修資金是每位業主和物業使用人應盡的義務，也是全體業主和物業使用人共同的利益，敬請各位業主和物業使用人按時足額繳交。物業產權發生變更的，原業主所交的房屋專項維修金將不予退還，提請業主予以關注。（六）其他繳費1、為加強二次裝修管理，規范園區秩序，避免造成環境污染，防止因違規傾倒土頭而受政府處罰。裝修土頭由物業服務中心統一清運。土頭清運費按3.00元,以物價局審批為準收取,復式住宅按1.6系數計增。2、為保證本物業建筑結構和設施設備的安全，增強各業主和物業使用人的遵規意識和安全責任感，本物業將按每戶1000元的標準收取裝修履約金。業主和物業使用人裝修完畢經驗收未發現違規者，此項費用退還。3、按國家物業管理條例規定：物業服務區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。在本物業服務區域內實施時，此類費用就不再由物業服務中心收取。但與上述有關職能部門約定其全部或部分由物業服務中心代收的，則從其約定。4、依據廈門市人民政府綜【2004】175號規定，生活垃圾處理費每戶每月3元，由物業服務中心代收代繳，收費時間按季度與物業服務費一并收取。5、有償服務項目物價部門有明確規定的，按規定收取；無明確規定的按約定收取。 三、臨時管理規約第一章 總 則第一條 根據物業管理條例和相關法律、法規、政策，制定本臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第二條 本臨時管理規約對建設單位、物業服務企業、業主和物業使用人均有約束力。第三條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應遵從本業主臨時管理公約。 第二章 物業基本情況 第四條 本物業服務區域內物業的基本情況物業名稱：XX公園；坐落位置：XXXX；物業類型：住宅園區（含公建配套）；建筑面積：20萬平方米。第五條 根據有關法律法規和物業商品房購房合同約定，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權：1、由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等。2、由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、照明設施、消防設施、避雷設施、電梯等。3、由物業服務區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業服務用房等。第六條 在本物業服務區域內，根據物業商品房購房合同約定的建設單位行使以上部位和設施設備的所有權，不得影響物業買受人正常使用物業。()第三章 物業的使用 第七條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。第八條 業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。第九條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業服務企業。第十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。第十一條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。第十二條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。第十三條 業主應按有關規定合理使用水（熱水）、電等共用設施設備，不得擅自拆改。第十四條 業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十五條 在物業服務區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業服務區域的車輛行駛和停車規則。第十六條 本物業服務區域內禁止下列行為：1、損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；2、占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備，擅自拆裝智能熱水表；3、違章搭建、私設攤點；4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；5、違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲；6、擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼廣告、涂改、刻畫；7、利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；8、法律、法規禁止的其他行為。第十七條 業主和物業使用人在本物業服務區域內飼養動物不得違反有關規定，并應遵守約定。第四章物業的維修養護 第十八條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。第十九條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合，相關業主阻撓維修養護并造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。第二十條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業服務企業可向相鄰業主說明情況，在第三方的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事后應及時通知相關業主并做好善后工作。第二十一條 因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。第二十二條 物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。第二十三條 建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。第二十四條 本物業服務區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。 第五章 業主的共同利益 第二十五條 為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業服務活動中授予物業服務企業以下權利：1、根據本臨時管理規約配合建設單位制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；2、以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反本臨時管理規約和規章制度的行為；第二十六條 建設單位應在物業服務區域內顯著位置設置公告欄，用于張貼物業服務規章制度，以及應告知全體業主和物業使用人的通知、公告。第二十七條 本物業服務區域內，物業服務收費采取包干制方式。業主應按照前期物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應積極勸導欠費業主履行交納物業服務費用的義務。第二十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、物業服務企業的同意后，按規定辦理有關手續，業主所得收益主要用于補充專項維修資金。 第六章 違約責任 第二十九條 業主違反本臨時管理規約關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業服務企業可依據本臨時管理規約向人民法院提起訴訟。第三十條 業主違反本臨時管理規約關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業服務企業可依據本臨時管理規約向人民法院提起訴訟。第三十一條 建設單位未能履行本臨時管理規約約定義務的，業主和物業服務企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據本臨時管理規約向人民法院提起訴訟。()第七章 附 則 第三十二條 本臨時管理規約所稱物業的專有部分，是指由單個業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。本臨時管理規約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業服務區域內單個業主專有部分以外的，屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。第三十三條 業主轉讓或出租物業時，應提前書面通知物業服務企業，并要求物業繼受人簽署本臨時管理規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本臨時管理規約。第三十四條 本臨時管理規約由建設單位、物業服務企業和每位業主各執一份。第三十五條 本臨時管理規約自首位物業買受人承諾之日起生效，至業主大會制定的業主管理規約生效之日終止。臨時管理規約說明：第二條、第三十五條所稱業主是指擁有房屋所有權的房屋買受人，其他條款所稱業主是指擁有房屋所有權的建設單位和房屋買受人。 四、業主入伙須知 您入伙前應詳盡了解有關收樓事項和收樓程序，避免您在接收新樓時，產生遺漏而導致不便。望您能認真閱讀本章節，請勿遺忘。（一）您應在接到入伙通知書之日(以郵戳為準)起30天內前來辦理入伙手續。逾期辦理者物業服務費用照交，物業服務收費自開發商通知開始交房之日起算。（二）您來辦理入伙手續時請帶齊以下物件：1、購房合同(或銀行按揭合同)及其復印件1份；2、業主身份證及其復印件1份；3、單位購買的還應帶公司法人證件、公章及委托書；4、建設單位的入伙通知書；5、已繳款項的收據或發票；6、物業服務應繳的款項。如您委托他人來辦理，還應帶上：1、您（業主）的委托書原件；2、您（業主）的身份證或護照的原件和復印件各一份；3、代理人的身份證或護照的原件和復印件各一份。（三）您辦理手續時請按以下程序進行：1、憑以上產權資料和票據到物業服務中心辦理入伙手續。2、至園區物業服務中心辦理其他手續，主要有：填寫家庭情況登記表（便于本公司與您聯系并為您及您的家人提供服務，本公司保證為您保守秘密），驗收房屋，領取業主手冊，簽署入伙合約，領取鑰匙。物業服務公司和開發建設單位將在物業服務中心聯合辦公，流水作業，現場設有作業標識和流程，并有引導員在現場為您提供服務。（四）您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業服務公司將代表業主利益向承建商反映并協商解決。（五）根據園區承建合同，維修保養期內如有工程質量所導致的問題，承建商將為業主免費修理。但是，如因使用不當所導致的問題，則由業主自行支付修理費用。（六）您（業主)可以對所購的房間進行室內裝修，但應保證絕對不影響住宅結構和公共設施。裝修前，需向物業服務公司提出書面申請，有關規定本手冊有專章規定，獲準后方可進行。（七）敬請您自覺遵守瑞景公園臨時管理規約和各項管理制度，支持、配合、監督物業服務中心的工作。（八）在行使財產處置權時，應遵守物業服務法規政策的規定。（九）需在園區設置廣告、招牌的單位和個人，須向物業服務中心申報，經核準后按指定位置裝設。五、業主居家須知（一）防火須知1、私人場所（）小心處理燃燒中的香燭、煙蒂、火柴、蚊香等，留意火種是否安全熄滅，及時清理灰燼。禁止燃放煙花爆竹。（）教育、督促小孩不玩火，火柴、打火機等要收好。教育小孩增強防火意識。（）請不要在同一電源插座接駁過多插頭，避免電線負荷過載。嚴禁將散口電線直接接駁插座，應使用適當插頭。（）家庭各成員應知道電源總開關的所在位置，當緊急情況出現時，應及時斷開。（）不可儲存過量易燃易爆物品，如天那水、汽油、酒精等。（）使用管道煤氣，室內要具備良好的通風條件。定期檢查接駁燃氣的膠管是否破裂或漏氣。發現燃氣泄漏，要迅速關閉氣源閥門，切勿觸動電器開關、打電話，更不能動用明火。煤氣泄漏控測器應在物業服務中心專業人中的指導下安裝和使用。（）離家或睡覺前要檢查用電器具是否斷電，燃氣閥門是否有關閉，明火是否熄滅。（）家庭應配備小型滅火器等，掌握使用方法，定期檢查、校驗，做到有備無患，防患于未然。2、公共場所（）不得占用公共場所堆放雜物，如單車（單車停放專用車場）、鞋架等。（）所有樓梯、通道、出口必須保持暢通。防火門應保持關閉。（）禁止在公共場所焚燒紙錢、元寶或燃點香燭。（）切勿損壞公共場所的消火栓及其他防火設備備。一旦聽到火災警報或意識到已被圍困，要立即迅速、有序的撤離、疏散。發生火警時，如果情況允許，盡量嘗試進行火場逃生自救，最大限度地減少人員的傷亡和減輕災害帶來的損失：保持鎮靜，不慌張；撥打119火警電話。報警早，損失少；通知物業服務中心或喚醒鄰居；關閉供氣閥門和電力總閘；用滅火器或開啟消火栓嘗試滅火；關閉所有門窗及防火門，防阻火勢及煙霧蔓延；遇火災不可乘坐電梯，要向安全出口方向逃生；煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，逃生時可用濕毛巾、口罩、衣服等將口鼻捂嚴，保護呼吸系統，預防中毒或窒息；身處火場上層的人應向天臺方向逃出，等待救援；身處火場下層者則向外逃出，前往最鄰近的出口逃生；如果被困于室內，在無路逃生情況下，可利用衛生間等暫時避難。應用濕衣被堵住門縫，用水噴淋迎火門窗，把一切可燃物淋濕，延長時間，并主動與外界聯系，以便盡早獲救。()（二）防臺風須知1、防臺風每當臺風來臨時，物業服務中心謹請您關注有關臺風預報，并采取下列防風措施，以保障個人財產及安全。（）縛緊容易被風吹倒的物品，如窗式空調等；（）扣緊門窗，免被強風吹開；（）宜將窗戶玻璃貼上膠紙，防止玻璃破后碎片飛散，引起危險；（）勿在玻璃、門窗附近停留；（）縛緊室外植物，把盆栽搬回到室內；（）檢查溝渠，免受雜物堵塞；（）把室外衣物及晾衣架等收回室內；（）臺風過后，若有破裂的窗玻璃，須立即更換；（）如果需要，可撥121氣象查詢電話，了解臺風及天氣預報。2、防浸水（）遇到有可能發生水浸時，請把可能受損的貴重物品移往高處；（）在水浸出現前，及時切斷電器設備的電源；（）提防通電的電線，以免觸電。（）根據物業服務中心的提示，及時將車輛轉移到安全位置。3、水浸之后（）檢查財物，鑒定損失；（）抽去積水，以減少對結構造成更大的損害；（）清除單元內家具及其它地方的積水，避免破壞環境衛生；（）做好提防搶、盜的安全措施，防止盜賊進入單元。 （三）防地震須知1、保護鎮定，在安全情況下逃離居住樓房，并在外圍空曠地等待救援；2、如果地震發生時無法逃離或居住樓房，應尋找安全位置，如躲在桌子底下或堅固的結構下尋求掩護；3、遠離窗戶、玻璃隔板、架空或懸著的物件；4、地震時不要躲在樓梯底下；5、準備應付后續的余震；6、當確定地震停止后，如單元受到破壞，立即通知物業服務中心；7、切勿散播謠言或夸大的報告。 （四）傷病應急處理當發生意外或緊急醫療問題時：1、使傷者處于溫暖及舒適的狀態，并加以安慰；2、撥打120急救醫療服務或110求助熱線；3、通知服務中心并詳述情況，包括所在地（位置）、性別、年齡、聯系電話號碼、目擊者、事件情況等；4、必要時可使用家庭緊急按鈕或數字終端機求助鍵，中央控制中心將迅速通知安保人員前往協助處理。5、盡可能獲取有關該次損傷的資料；6、在任何情況下應盡量保持鎮定。（五）溝通與協調1、服務原則（）為保障物業服務水平及管理效能，懇請各業主和物業使用人給予良好的合作，盡可能避免差使物業服務人員作私人服務。本公司禁止所有員工接受業主和物業使用人的任何經濟賞賜和其它利益。但物業服務中心提供的特約性有償服務除外。（）本公司提供簡易小額的水電上門免費服務業務，但材料費用由用戶支付或自行購買。各位業主和物業使用人應在接受維修服務后簽署維修單，并讓維修人員帶回。敬請配合！2、溝通途徑（）駐守本物業的巡衛隊員、保潔員、綠化養護工和機電維修人員較專注于專項事務，對于其職責以外的問題，未必全面了解和能夠準確的給予解答或指引。（）為提高管理服務效能，避免不必要的誤會和拖延，除緊急事件外，業主和物業使用人若有意見或投訴，請直接到物業服務中心或撥打物業服務中心值班電話（或通過住戶室內數字終端聯系）。（）我們將在公共場所設置公告欄及意見箱，以加強物業服務與業主和物業使用人的聯系，若有書面意見或建議，除郵寄外，亦可投放意見箱（意見箱設在每單元梯口）。3、具名投訴歡迎業主和物業使用人提供任何有關本物業服務的意見和建議。懇請留下您的姓名及電話號碼、地址，以便聯絡或回復。若投訴個別管理或服務人員，請盡可能記取其工號或姓名，以便調查及處理。 （六）禁止行為和注意事項1、裝修裝飾（）裝修裝飾禁止行為和注意事項請詳閱本手冊房屋裝修管理規定。（）業主需聘請有資質的裝飾裝修企業進行裝修，并監管所聘用的裝修承建商及其裝修行為。如有損壞公共部位、設施設備或在公共場所遺下廢棄物，該單元的業主為最終負責人，需承擔連帶賠償責任。2、清潔衛生（）保護環境，人人有責。謹請各業主和物業使用人配合，共同保持環境清潔。請正確引導兒童切勿亂扔垃圾及涂污墻壁，切勿將任何物品拋出窗外，以免造成意外傷害，甚至危及他人生命，抵觸刑法。（）物業服務中心將在每單元梯口外設置垃圾放置點，各樓層將不設垃圾桶，以保證住戶門前良好的衛生環境。垃圾收集時間、頻率均在園區內公告，敬請業主和物業使用人利用下樓外出機會順手將垃圾（裝袋）送至垃圾放置點。3、安全保衛（）技防門業主和物業使用人出入時，應使用IC卡開啟并隨手關閉樓道、天臺、地下室、門廳的技防門。發現技防門損壞，業主和物業使用人應及時報告業主委員會和物業服務中心。物業服務中心將根據業主委員會的審批計劃，對技防門進行維修。因使用不當造成技防門損壞，維修費用由責任者承擔。（）可視對講本園區及各單元已配置可視對講門禁系統。請業主和物業使用人提醒來訪親友準確使用。來訪時先以可視對講機與您聯系，您可根據情況決定是否開門準入。對講系統也可作為與物業服務中心和中央控制室的通話機使用。敬請業主和物業使用人盡量使用之，以節省市話費用。（）陌生人來訪因物業服務區域安全防范工作的要求，巡衛人員會根據崗位職責的要求，查詢進入本物業的陌生人士，并作必要的來訪登記。請向貴親友解釋，如有不便或失敬之處，希請鑒諒。（）防范措施各業主和物業使用人開啟單元樓梯技防門進出時，請留意不明身份者跟隨擅入。若有懷疑，請立即與附近巡衛隊員、物業服務人員聯系，或者通知物業服務中心及中央控制中心。凡遇見自稱公安機關或政府人員，必須查驗清楚其證件。若有懷疑，及時聯系該機構印證，千萬不可盲信。外出時，請將所有門窗關閉，夜晚時，最好留有適度照明燈光。4、停車庫（位）本物業地下停車位僅供車位產權人或向物業中心租得車位的業主和物業使用人使用。在辦理車場的出入IC卡時，須出示車位產權證明或租賃證明。所有外來車輛未經許可，不得進入本物業區域。獲準進入本物業區域的外來車輛，均應按指定位置停放。為保證良好的停車秩序，防止無序停放、阻塞通道及危害公共安全，本手冊專章規定交通管理規定，敬請遵守并向來訪親友作宣傳。5、花圃綠地（）本物業區域內各花圃綠地皆為業主和物業使用人而建設，所有業主和物業使用人均有責任愛護并保持清潔。（）不亂砍、亂伐、攀折樹木，不亂摘花果、踐踏綠地。（）督促兒童不攀爬園內樹木，跨越各處欄桿、圍墻、石桌、園藝小品等，以免發生危險。（）請勿在綠化帶上踢（打）球、騎單車、滑板車（輪）及一切破壞綠化的活動，如屬人為破壞，物業服務中心保留索賠的權利。（）請勿在花圃、草坪、平臺等園區休閑坐椅上臥睡或晾曬衣服。6、康樂設施本園區之康樂設施僅供物業區域內業主和物業使用人享用。所有使用物業區域內康樂設施的人士，必須遵守政府所訂立的有關法規及物業服務中心所訂立的守則。7、公共水電費公共水電費是為維持園區、樓宇正常使用而發生的消防、智能化系統、中水處理、公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、水泵等公共設施運轉所耗費的水、電費用支出。該項費用將以每月實際支出數按政府有關部門的規定向全體業主/住戶合理分攤，由物業服務中心代收代繳。8、聯絡資料更新為應付危急事件發生，當業主和物業使用人外出工作或未居住于所屬物業時，物業服務中心需要迅速與業主和物業使用人聯絡，以防止事件擴散或減輕損失。敬請各業主和物業使用人予以配合，及時提供及更新有關聯絡資料（方式）予物業服務中心。9、空調安裝保養為維護本物業的良好品質，空調安裝實行審核制。業主和物業使用人安裝空調前應到物業服務中心申報，并按指定位置安裝。已經預留空調機位置的，一定要按其指定位置安裝；未預留空調機位置的，業主和物業使用人應根據物業服務中心提供的示意圖安裝。業主和物業使用人應掌握空調的正確保養方法，同時采取適當步驟，防止滴水及發出噪音，避免干擾鄰居。10、衛生間及下水道請勿把垃圾、布屑等廢棄物投入衛生間等各類排水設備，避免衛生間及下水道堵塞。如因使用不當而引起損壞或堵塞，業主和物業使用人須承擔全部費用。11、寵物飼養園區飼養寵物，妨礙公共衛生，煩擾鄰居，極易引起鄰里糾紛。建議業主和物業使用人不要飼養寵物。確需飼養寵物者，應遵守廈門市經濟特區養犬管理辦法的有關規定。12、神位供奉物業服務中心尊重各位業主和物業使用人的信仰自由，但為了保持環境整潔，敬請各位業主和物業使用人切勿在單元門口或物業區域內其他公共場所擺設神位及燃點紙錢、香燭等。13、海報告示所有公共墻壁、公共場所均不可張貼海報、告示等，更不可隨意涂繪，除物業服務中心指定的場所外。14、房屋出租敬請業主關注并閱讀本手冊房屋出租管理規定，保證房屋出租符合法律法規和園區管理規定，不影響他人正常生活，不違反環保規定。出租房屋可委托物業服務中心代辦。房屋出租后應將房屋租賃合同復印件交物業服務中心存檔，與物業服務中心共同督促承租人遵守法規政策及園區各項管理規定。15、暫住人口暫住人口應按有關規定及時向所在地公安機關申報并領取暫住證。嚴格遵守廈門市政府2號令，執行“誰雇傭誰負責”、“誰留宿誰負責”的原則，切實保證暫住人口管理的規范化。 ()六、園區智能化管理系統 進入新的世紀，“智能化管理系統”已經成為高尚住宅園區的必然選擇。瑞景公園的開發商高瞻遠矚、審時度勢，按照實用性、穩定性和適度超前、兼容擴展的原則，投入巨資建設了園區智能化管理系統。該系統包含以下子系統：（一）樓宇可視對講系統本園區每幢公寓入口處與住戶家中均安裝有可視對講系統，主人可與訪客視頻對話，經主人確認后，訪客方可進入公寓內。既保證了您及家人的安全，又體現了你擁有高尚家居的至尊。可視對講系統由管理中心機、門口主機、住戶分機三部分組成。管理中心機是園區對講系統的中心連接點，門口主機是單元管理中心機，訪客可通過其呼叫住戶。住戶分機則安裝在每住戶室內。訪客呼叫時住戶通過室內分機應答，并控制大門電磁鎖的開啟。其使用要領如下：1、室內分機的使用（）門口主機呼叫住戶分機：在門口主機鍵盤上直接撥分機用戶號碼呼叫，分機振鈴后按對講鍵便能對講，在對講期間按開鎖鍵可開鎖。（）單元戶戶對講：按一下對講鍵后直接撥單元內所要呼叫的分機用戶號碼即可。（）監視圖像：按監視鍵即可監視門口主機前的情況，監視時間為20秒。在監視過程中按對講鍵可與門口主機對講，按開鎖鍵可開鎖。（）求助報警：按求助鍵即可向物業中央控制室求助。（）報警防區使用操作： - 報警防區代碼說明00代表所有防區 01代表第一防區02代表第二防區 03代表第三防區04代表第四防區 05代表第五防區06代表第六防區 07代表第七防區- 設置外出延遲時間（單位：秒）操作：99 +“用戶密碼”+ +“外出延遲時間”+ “外出延遲時間”可設11800秒鐘，操作正確分機會有“嘟”一聲，例如：用戶密碼為“7890”，設置外出延遲時間為50秒，則輸入“99789050”。- 設置進入延遲時間（單位：秒）操作：98 +“用戶密碼”+ +“進入延遲時間”+ “進入延遲時間”可設1-99秒鐘，操作正確分機會有“嘟”一聲，例如：用戶密碼為“7890”，設置進入延遲時間為30秒，則輸入“98789030”。- 報警防區布防同時按住分機的監視鍵和開鎖鍵布所有防區，正確分機會有“嘟”一聲，同時防區指示燈常亮。或通過鍵盤操作：+“防區代碼”+ +“防區代碼”+ #，操作正確分機會有“嘟”一聲。例如：第二防區布防，則輸入“0202 #”，同時二防區指示燈常亮。- 報警防區撤防操作：# +“防區代碼”+ +“用戶密碼” + #操作正確分機會有“嘟”一聲。例如：用戶密碼為“7890”，所有防區撤防，則輸入“#007890#”，同時防區指示燈滅。（） 關閉警笛及停止相應防區指示燈閃亮操作：97+“用戶密碼”+當防區有警況時，防區指示燈快閃亮，同時住戶分機喇叭將發出3分鐘警笛聲音，超過3分鐘警笛自動關閉，通過以上操作可關閉警笛或停止相應防區指示燈閃亮。（）二次門鈴當有人按門鈴開關，住戶分機將發出“叮咚”聲音。（）免打擾設置- 啟動免打擾（單位：分）當不希望有人打擾，可通過鍵盤操作：96+“1-4位時間”+ ，操作正確分機會有“嘟”一聲，同時信息指示燈常亮，并啟動免打擾功能。免打擾時間結束后，信息指示燈滅，住戶分機自動解除免打擾功能。例如：設置免打擾時間120分鐘，則輸入“96120 ”。- 解除免打擾在免打擾時間里如想解除免打擾功能，可通過鍵盤操作：960，或按監視鍵、求助鍵和開鎖鍵任何一個按鍵即可解除免打擾功能，同時信息指示燈滅。（）信息閱讀（擴展項）當有新的未閱讀的信息進來時，信息指示燈慢閃亮提示閱讀，按住分機的監視鍵2秒鐘以上出現信息屏后放開監視鍵，再按動監視鍵即可翻閱信息屏，可連續翻閱16屏或32屏信息屏，閱讀完畢信息指示燈滅。2、門口主機的使用（）門口主機呼叫物業中央控制室：按門口主機的保安鍵呼叫物業中央控制室，中央控制室管理機振鈴后摘機即可對講和開鎖。（）密碼開鎖（密碼為門口主機的密碼鍵）：操作：密碼+“四位用戶號”+“用戶密碼”+密碼 。操作正確門口主機會發出“嘟”一聲，并開鎖，同時對家里所布的可撤防防區進行撤防。例如：101用戶密碼為“7890”則輸入“密碼01017890密碼”。（）感應卡操作（刷卡距離3-6mm，視卡而定）： - 即開鎖又撤防持已注冊的感應卡放在門口主機的讀卡部位前刷卡，刷卡成功門口主機會發出“嘟”一聲，并開鎖，同時也對家里所布的可撤防防區進行撤防。- 布防不開鎖操作：按鍵“1”+刷卡先按門口主機鍵盤上的“1”按鍵，然后把已注冊的感應卡放在門口主機的讀卡部位前刷卡，正確門口主機會有“嘟”一聲，并對家里的可撤防防區進行布防，但不開鎖。- 開鎖不撤防操作：按鍵“2”+刷卡先按門口主機鍵盤上的“2”按鍵，然后把已注冊的感應卡放在門口主機的讀卡部位前刷卡，正確門口主機會有“嘟”一聲，并開鎖，但不對家里所布的可撤防防區進行撤防。室內分機LED指示燈提示說明LED指示燈提示說明防區燈不亮表示防區進入撤防狀態常亮表示防區進入布防狀態快閃亮表示防區有警況，撤防后閃亮延長3分鐘慢閃亮表示防區線路有故障或未定位信息燈不亮表示退出免打擾狀態或無新信息常亮表示進入免打擾狀態慢閃亮表示有新信息（二）園區背景音樂系統可提供廣播通知和背景音樂，并實現園區內廣播系統的綜合管理，您在園區內休閑散步時可聆聽到由園區中央控制室發送的悠揚動聽的樂曲。園區物業服務中心將認真聽取您對本系統工作狀況的意見和建議，您可以推薦優秀歌曲，或在重要節慶日點上您喜歡的歌曲，我們真誠歡迎并期待您的參與。（三）閉路電視監視系統園區進出口、主干道、園區周界，以及公共場所、地下停車場、公寓樓首層大廳、地下一層電梯前、電梯室內均安裝有閉路電視監控攝像機，且實行實時錄像。物業服務中心的巡衛隊員每日24小時值班，日夜守護著您的家園。（四）周邊防盜探測報警系統園區周界均安裝有紅外對射報警器，當發生非法闖入時，可進行實時報警。（五）電子巡更系統園區各主要出入口通道和公寓樓入口處均設置巡更點，監督園區巡衛值勤人員定時巡邏。物業服務中心負責人可通過電子巡更留下的電子資料查詢執行巡邏的人員、時間、頻率及路線，以強化巡衛值勤人員的防盜與安全巡視的責任感，同時提供值勤巡查人員的人身安全措施。（六）園區停車場管理系統園區地下停車場各出入口均安裝有車輛智能管理系統，對進出園區的車輛進行控制與管理。該系統同時配置視頻和拍照功能，能將車輛進出時的圖像通過光纖傳輸到物業中央控制室，以達到車輛安全管理的需要。其使用要領如下：1、車輛入場當您駕車進入停車場時，應持有效停車智能卡在通視距離2米以內感應讀卡機，聽到“嘀”一聲后，入口閘臂會自動升起，允許車輛駛入停車場。同時，照相機自動拍照，攝像機自動攝像，影像資料同時傳輸到物業中央控制室。當車輛駛過入口閘臂時，閘臂后的復位感應器受感應，閘臂自動降下。當系統確認您的停車智能卡為無效卡時，閘臂將不能自動升起，您必須以臨時泊車者的身份取票入場，出場時按管理人員的要求繳費。此時，您應盡快到物業服務中心給停車智能卡充值，以免給您的出行帶來不必要的麻煩。臨時泊車者應按下入口處自動出票機按鈕，自動出票機吐出一張時票（票上記錄了車輛進場時間、編號及包含上述信息的條形碼，您應隨身妥善攜帶該時票），入口閘臂會自動升起，允許車輛進場。當車輛駛過閘臂時，閘臂后的車輛感應器受感應，閘臂自動降下。如您的親朋好友駕車來訪，應提醒他們在入口機上自動取票，等閘臂自動抬起后方可進入。2、車輛出場當車輛接近出口閘臂時，讀卡器準備工作。持卡者應在通視距離2米以內感應讀卡機，如在有效期內，聽到“嘀”一聲后，出口閘臂會自動升起，允許車輛駛出停車場。臨時入場車輛則將進場時取的票交給出口處管理人員，管理員用讀卡讀取票中信息，進行圖像判斷，并收取相應的停車費，電腦確認并升起閘臂后方可駛出。當車輛駛過出口閘臂時，閘臂后的復位感應器受感應，閘臂自動降下。如丟失時票，管理人員將要求您出示有效身份證件，敬請予以配合。3、重要提醒（）如車窗貼有阻光率較高的金屬膜，則可能影響停車智能卡的感應靈敏度，可能需要您開啟車窗，并持卡與讀卡器通視感應，敬請配合。（）在上下班高峰期，車流量大，閘臂可能處于常開狀態，此時您務必按系統要求讀完卡后方可駛進（出），以免停車管理系統誤認您非法駛進（出），導致閘臂降下砸傷您的愛車。（）在非車輛進出高峰期，物業服務中心將關閉非主流車道，敬請您按照物業服務中心的通知和導向標識，駕車進出車場。（）每部讀卡機上都裝有對講系統，車場管理人員可提示并指導用戶使用停車場，用戶也可以借助該設備詢問有關情況。4、停車智能卡的管理（）停車智能卡的發行：業主憑有效身份證件、車輛行駛證以及車位產權證明（產權證或購房合同復印件）到園區物業服務中心登記，繳交管理費和智能卡押金，無車位產權證明者需繳交車位租金，領取停車智能卡。（）停車智能卡的掛失：當停車智能卡遺失，車主應及時向園區物業服務中心申請掛失，繳交智能卡工本費后領取新卡，舊卡即時作廢。（）停車智能卡的查詢：車主對繳費情況有疑慮時，可到園區物業服務中心查詢，查詢結果可打印。（）停車智能卡的充值：當卡內金額不足時，車主應及時到物業服務中心繳費，否則系統將視該月租卡為非法卡。（七）家居安全報警在園區各幢公寓樓的首層及頂層住戶都安裝有紅外報警探頭，其它樓層住戶的主、次陽臺均預留了紅外報警探頭的接口。該設備屬選裝件，如需安裝，則費用自理，每住戶分戶門均裝有磁控開關，當有非法闖入者，報警信息將立即傳送到園區物業中央控制室。（八）防煤氣泄露報警園區每住戶的廚房內均安裝煤氣泄漏報警傳感器，當住宅內發生煤氣泄露時，報警信息將立即傳送到園區物業中央控制室，園區物業服務中心將迅速派人前往救助，或消除安全隱患。防煤氣泄露報警器的安裝應按物業服務中心提供的數據并在專業技術人員的指導下進行。（九）緊急求助報警園區的每一住戶的主臥及門口安裝有緊急求助按鈕，當家中發生突發事件時（如疾病、遭遇盜搶等），主人可按動緊急求助按鈕，將求助信息傳送到園區物業中央控制室。業主裝修時，可將求助按鈕移動到您認為更為合適的位置，但必須在物業服務中心人員的指導下進行。同時也敬請您囑咐家人（包括兒童）不要無事隨意按動緊急求助按鈕。（十）集中供熱系統本園區采用太陽能集中供熱系統，每個樓梯單元組成一個集中供水系統。供水系統設置