全過(guò)程造價(jià)方案A、管理思想：1、做好項(xiàng)目的成本控制須做到建設(shè)工程全面造價(jià)管理，包括以下幾個(gè)范疇：（1）全壽命期造價(jià)管理1）全壽命期造價(jià)管理是指對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的策劃決策、建設(shè)實(shí)施、運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的所有成本進(jìn)行的全面分析和管理；2）目前，全壽命期造價(jià)管理主要作為一種實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全壽命期造價(jià)最小化的指導(dǎo)思想，指導(dǎo)：投資決策、設(shè)計(jì)方案的選擇和施工成本的控制；3）在建設(shè)工程全面造價(jià)管理體系中，全壽命期造價(jià)管理要求各方管理主體在建設(shè)工程全過(guò)程的各個(gè)階段都要從全壽命期角度出發(fā)，對(duì)造價(jià)、質(zhì)量、工期、安全、環(huán)保等要素進(jìn)行集成管理。（2）全過(guò)程造價(jià)管理：1）建設(shè)工程全過(guò)程是指建設(shè)工程投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段；2）工程造價(jià)管理覆蓋建設(shè)工程項(xiàng)目策劃決策及建設(shè)實(shí)施的各個(gè)階段，包括投資決策階段的項(xiàng)目策劃、投資估算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目融資方案分析；設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)、方案比選、概預(yù)算編制；招投標(biāo)階段的標(biāo)段劃分、承發(fā)包模式及合同形式的選擇、標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的編制；施工階段的工程計(jì)量與結(jié)算、工程變更控制、索賠管理；竣工驗(yàn)收階段的竣工結(jié)算與決算等；3）全過(guò)程造價(jià)管理強(qiáng)調(diào)管理的全過(guò)程，重點(diǎn)在前期設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段。（3） 全要素造價(jià)管理建設(shè)工程造價(jià)管理不能僅考慮工程本身的建造成本，因?yàn)槌こ瘫旧淼慕ㄔ斐杀局猓て凇①|(zhì)量、安全生產(chǎn)及環(huán)保等因素均會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響。為此，控制建設(shè)工程造價(jià)不僅僅是控制建設(shè)工程本身的建造成本，還應(yīng)同時(shí)考慮質(zhì)量成本、工期成本、安全生產(chǎn)與環(huán)保成本的控制，從而實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)、工期、質(zhì)量、安全生產(chǎn)、環(huán)保等要素的集成管理。（4） 全方位造價(jià)管理1）建設(shè)工程造價(jià)管理不僅僅是業(yè)主或承包單位的任務(wù)，而應(yīng)該是政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、承包單位以及監(jiān)理、咨詢單位的共同任務(wù)；2）盡管各方的地位、利益、角度等有所不同，但必須建立完善的協(xié)同工作機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)工程造價(jià)的有效控制；3）全方位造價(jià)管理包括兩層涵義i. 各方管理主體依據(jù)職責(zé)分工，完成各自的工程造價(jià)管理任務(wù)；ii. 各方管理主體之間彼此合作，共同對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理。2、如何有效處理高速開發(fā)和成本控制的矛盾隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，大量的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了大規(guī)模跨區(qū)域擴(kuò)張，成本的控制問(wèn)題突出，由于“地產(chǎn)時(shí)代”土地增值帶來(lái)巨大的溢價(jià)收益，開發(fā)企業(yè)普遍在成本控制意識(shí)方面相當(dāng)薄弱。而隨著地價(jià)大幅攀升和原材料節(jié)節(jié)上漲，造成了開發(fā)成本的不斷上升，對(duì)開發(fā)成本的控制日益迫切。要處理好高速開發(fā)和成本控制的矛盾，需采用以下措施進(jìn)行成本控制：（1） 大量采用標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的模式；（2） 成本控制提前到項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)階段全面介入；（3） 總包工程采用模擬工程量清單招標(biāo)，即綜合單價(jià)包干，措施費(fèi)總價(jià)包干，待施工圖正式完成后，進(jìn)行重計(jì)量工作，形成總價(jià)包干的模式；3、如何處理過(guò)程控制與結(jié)算管理的矛盾過(guò)程控制與結(jié)算管理是相輔相存、密不可分的，過(guò)程控制是結(jié)算管理的前提和基礎(chǔ)，結(jié)算管理是過(guò)程控制好壞的重要體現(xiàn)，可從以下幾個(gè)方面解決二者的矛盾：（1）深入施工現(xiàn)場(chǎng)，獲取第一手資料，為結(jié)算管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)必須保證派駐3-4名造價(jià)專業(yè)人員常駐工地現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程進(jìn)度，特別在關(guān)鍵部位，關(guān)鍵工序的施工時(shí)，一定要深入現(xiàn)場(chǎng)做到了解實(shí)際施工與施工圖、工程量清單的工程內(nèi)容、項(xiàng)目特征的對(duì)比，對(duì)有差異的現(xiàn)象隨時(shí)提出，特別是對(duì)有較大差異的現(xiàn)象及時(shí)報(bào)告業(yè)主，作出分析進(jìn)行評(píng)價(jià)，使工程造價(jià)處于受控狀態(tài)。（2）對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核采用“一單一結(jié)”的模式，減少結(jié)算管理的扯皮現(xiàn)象該項(xiàng)工作是施工階段的重點(diǎn)，由于項(xiàng)目規(guī)模較大，宜采用月界形式。與建設(shè)單位成本管理人員和監(jiān)理單位對(duì)涉及變動(dòng)和各類工程變更進(jìn)行共同確認(rèn)，并對(duì)各類工程變更涉及變動(dòng)的費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)，做到“一單一結(jié)”，采用月結(jié)形式。嚴(yán)把變更關(guān)，將工程預(yù)算控制在概算內(nèi)。在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等，這些問(wèn)題的產(chǎn)生給工程造價(jià)留下活口因素。所以在施工過(guò)程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，最好實(shí)行“分級(jí)控制，限額簽證”的制度。對(duì)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，尤其是涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)減少損失，因?yàn)橐淹瓿苫虿糠滞瓿傻墓こ虄?nèi)容還需拆除，勢(shì)必造成重大變更損失。為此咨詢單位將指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。a) 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，隨時(shí)掌握工程造價(jià)變化。在施工過(guò)程中，建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制變更洽商、材料代用、現(xiàn)場(chǎng)簽證、額外用工及種種預(yù)算外費(fèi)用，對(duì)必要的變更，應(yīng)做到先算帳，后花錢，變更一旦發(fā)生就及時(shí)計(jì)算因工作量變更而發(fā)生增減的費(fèi)用，隨時(shí)掌握項(xiàng)目費(fèi)用額度，避免事情積壓成堆，對(duì)工程造價(jià)心中無(wú)數(shù)。咨詢單位的現(xiàn)場(chǎng)代表要督促施工方做好種種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。許多工程就是由于現(xiàn)場(chǎng)簽證不嚴(yán)肅，給工程結(jié)算帶來(lái)非常大的麻煩，導(dǎo)致相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失，因此嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，是施工階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。b) 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)投資控制，技術(shù)有效的投資控制，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。所以建設(shè)單位必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，增減實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工方搞好施工組織設(shè)計(jì)，合理安排人、財(cái)、濟(jì)可行的解決方案，克服盲目指揮造成的浪費(fèi)，充分重視節(jié)約設(shè)資的重要性，咨詢單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程技術(shù)人員應(yīng)與經(jīng)濟(jì)人員相結(jié)合，從工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)期算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等，實(shí)行全過(guò)程管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。（3）做好材料設(shè)備的詢價(jià)工作，為結(jié)算管理做好鋪墊分包招標(biāo)和材料采購(gòu)招標(biāo)的對(duì)接工作。我司在造價(jià)控制工作中非常重視對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格的核算，在業(yè)主確認(rèn)的設(shè)備、材料品牌、生產(chǎn)廠家、型號(hào)、材料等級(jí)的基礎(chǔ)上，我司向業(yè)主出具的設(shè)備、材料批價(jià)單都需經(jīng)各專業(yè)造價(jià)工程師核算、項(xiàng)目組長(zhǎng)審核以及公司技術(shù)經(jīng)理復(fù)核后發(fā)出，最后由業(yè)主審批。我司內(nèi)部的建材及造價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)為業(yè)主提供設(shè)備、材料合理的市場(chǎng)價(jià)格。B、組織機(jī)構(gòu)1、公司派駐項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)工程造價(jià)全過(guò)程的指揮及協(xié)調(diào)工作。2、選派曾多次出色完成過(guò)各類基建項(xiàng)目事前、事中控制和項(xiàng)目清單及控制價(jià)編制的項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的編制審核服務(wù)的全過(guò)程控制，并根據(jù)工程的特點(diǎn)、專業(yè)要求，選配建筑、裝飾、安裝、市政、景觀工程造價(jià)人員。項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人：簽訂項(xiàng)目責(zé)任書土建、安裝項(xiàng)目經(jīng)理制定并牽頭實(shí)施工作方案建筑工程專業(yè)造價(jià)人員裝飾工程專業(yè)造價(jià)人員安裝工程專業(yè)造價(jià)人員市政工程專業(yè)造價(jià)人員景觀工程專業(yè)造價(jià)人員C、管理流程（工程造價(jià)編審方案）如何將管理思想有效的貫穿到管理流程中去？1、咨詢工作程序、難點(diǎn)分析和合理化建議 承蒙貴方信任，我公司被邀請(qǐng)參加酒店工程的投標(biāo)，謹(jǐn)此深表謝意。我公司對(duì)本工程非常重視，為進(jìn)一步增進(jìn)貴方對(duì)我司的全面了解，更誠(chéng)懇地表達(dá)我司對(duì)承建和圓滿地完成酒店工程的決心和誠(chéng)意，我公司將成立專門的投標(biāo)小組，按照貴方的有關(guān)要求，就如何高水平、高質(zhì)量、高速度地管理好本工程，仔細(xì)地研讀設(shè)計(jì)圖紙并綜合分析本工程的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、建筑裝飾要點(diǎn)和難點(diǎn)，并根據(jù)我司多年積累的城市綜合體工程成本經(jīng)驗(yàn)編制投標(biāo)文件。若有幸中標(biāo)，我公司將調(diào)動(dòng)一切優(yōu)秀資源并有充分的信心完成本工程的裝飾施工，針對(duì)本項(xiàng)目的具體情況，在滿足招標(biāo)文件要求的基礎(chǔ)上，我們將項(xiàng)目分為方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段和后評(píng)估階段等七個(gè)階段，接受委托人的委托，從事建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)咨詢的咨詢業(yè)務(wù)，努力將該項(xiàng)目打造成為成都市的又一精品工程。本著真誠(chéng)、守信、合作的原則，現(xiàn)就本工程的投標(biāo)向貴方作如下綜合說(shuō)明：1.1、編制依據(jù)及編制說(shuō)明 編制依據(jù) 本項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)咨詢招標(biāo)文件； 中價(jià)協(xié)（2002）第016號(hào)工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)規(guī)程 中價(jià)協(xié)（2002）第015號(hào)工程造價(jià)咨詢單位執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則和造價(jià)工程師職業(yè)道德行為準(zhǔn)則 我公司內(nèi)部的工程造價(jià)全過(guò)程管理辦法 國(guó)家和行業(yè)現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，1.2項(xiàng)目概況1.1招標(biāo)人名稱： 1.2項(xiàng)目地址： 1.3項(xiàng)目概況： 1.4咨詢范圍本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有工程以及在用地范圍之外為該項(xiàng)目配套的附屬工程的造價(jià)咨詢服務(wù)。1.3咨詢機(jī)構(gòu)組織及人員配置(詳見一本項(xiàng)目造價(jià)人員配置表）1.4自備咨詢儀器與設(shè)備情況滿足性狀況(詳見六用于本項(xiàng)目的主要辦公設(shè)備及軟件表）1.5咨詢工作程序我們將造價(jià)全過(guò)程管理分為方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段和后評(píng)估階段，共七個(gè)階段，明確了各個(gè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、工作要點(diǎn)、成果質(zhì)量和表格要求，各個(gè)階段既可以單獨(dú)運(yùn)用，也可以全過(guò)程運(yùn)用，表格要求應(yīng)結(jié)合甲方要求執(zhí)行，主要解決全過(guò)程造價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)做什么，怎么做的問(wèn)題？明確項(xiàng)目經(jīng)理、駐場(chǎng)人員、安裝工程師的責(zé)權(quán)利的關(guān)系，建立和諧、公平的工作氛圍。其具體工作程序如下：1、 組建項(xiàng)目組2、 項(xiàng)目組主要成員與業(yè)主溝通交流，修正咨詢方案；3、 業(yè)主架構(gòu)的認(rèn)知；4、 業(yè)主管理流程的學(xué)習(xí)、溝通；5、 委托項(xiàng)目相關(guān)情況的溝通；6、 學(xué)習(xí)咨詢合同，修正咨詢方案；1.6工程特點(diǎn)本項(xiàng)目定位為城市綜合體項(xiàng)目（包含購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、室外商業(yè)街及配套物業(yè)）。城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體. 一、本項(xiàng)目特點(diǎn)： 1、超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 2、通道樹型交通體系 通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。 3、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。 4、高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。 5、地標(biāo)式的城市建筑 城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店；又如高層地標(biāo)式雙塔：無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等 二、城市綜合體成本情況1、商務(wù) （辦公）指標(biāo)類型單位蜀都國(guó)際廣場(chǎng)1#樓新希望A地塊北座辦公中心類似項(xiàng)目參考指標(biāo)備注物業(yè)形態(tài)寫字樓寫字樓寫字樓層數(shù)3726建筑高度129.799.4結(jié)構(gòu)形式框架-核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)建筑面積m56123.2955494普通砼m/m0.3590.3590.325-0.400其中:主體m/m0.3590.3360.320-0.370其中:建筑m/m 0.0230.005-0.030鋼筋kg/m58.07354.4852.00-70.00其中:主體kg/m58.01352.00152.00-65.00其中:建筑kg/m0.0172.4730.015-3.000磚砌體m/m0.0430.0870.040-0.100總包土建工程元/M901.8800-1000因總包范圍而異總包裝飾工程元/M17.0415.00-100.00因總包范圍而異總包安裝工程元/M17.5715.00-150.00因總包范圍而異通風(fēng)空調(diào)工程元/M233300-400弱電工程元/M8015-25消防工程元/M 14135-502、居住（住宅）指標(biāo)類型單位蜀都國(guó)際廣場(chǎng)4#樓龍湖北城天街7#樓華府金沙5#樓類似項(xiàng)目參考指標(biāo)物業(yè)形態(tài)住宅住宅住宅層數(shù)402332建筑高度119.966.796結(jié)構(gòu)形式剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)建筑面積m29964.4332149.222339普通砼m/m0.3470.3830.308-0.400其中:主體m/m0.3340.3060.3740.300-0.380其中:建筑m/m0.0140.0090.008-0.020鋼筋kg/m39.9947.38835.100-50.00其中:主體kg/m39.1437.9246.16135.000-48.00其中:建筑kg/m0.8431.2270.800-2.000磚砌體m/m0.1490.0470.045-0.180總包土建工程元/M830.51因總包范圍而異700-900總包裝飾工程元/M209.17因總包范圍而異50.00-220.00總包安裝工程元/M100.86因總包范圍而異60.00-100.00通風(fēng)空調(diào)工程元/M10-15弱電工程元/M15-25消防工程元/M 15-253、商業(yè)指標(biāo)類型單位蜀都國(guó)際廣場(chǎng)3#樓萬(wàn)通C座樓類似項(xiàng)目參考指標(biāo)物業(yè)形態(tài)商業(yè)用房 商業(yè)用房層數(shù)1-6層裙樓1-4層裙樓建筑高度21.619.2結(jié)構(gòu)形式框架-核心筒結(jié)構(gòu)框架-核心筒結(jié)構(gòu)建筑面積m14062.516801.15普通砼m/m0.2740.480.251-0.500其中:主體m/m0.2650.4790.250-0.490其中:建筑m/m0.0090.0010.001-0.010指標(biāo)類型單位蜀都國(guó)際廣場(chǎng)3#樓萬(wàn)通C座樓類似項(xiàng)目參考指標(biāo)鋼筋kg/m44.02177.3842.50-80.00其中:主體kg/m43.35476.3742.00-78.00其中:建筑kg/m0.6671.010.500-2.000磚砌體m/m0.0530.1250.050-0.150總包土建工程元/M885.42969.53850-1000總包裝飾工程元/M76.44104.365.00-120.00總包安裝工程元/M73.9649.0145.00-120.00通風(fēng)空調(diào)工程元/M400-500弱電工程元/M30-50消防工程元/M 70-1004、酒店指標(biāo)類型單位蜀都國(guó)際廣場(chǎng)3#樓萬(wàn)通C座樓類似項(xiàng)目參考指標(biāo)物業(yè)形態(tài)7層及以上商務(wù)公寓5層及以上商務(wù)公寓層數(shù)3630建筑高度21.6-129.319.2-122.1結(jié)構(gòu)形式框架-核心筒結(jié)構(gòu)框架-核心筒結(jié)構(gòu)建筑面積m39593.2620542.41普通砼m/m0.3520.3610.340-0.380其中:主體m/m0.3360.350.330-0.360其中:建筑m/m0.0160.0110.010-0.020鋼筋kg/m50.61561.9748.50-67.00其中:主體kg/m49.99760.3848.00-65.00其中:建筑kg/m0.6191.590.500-2.000磚砌體m/m0.0590.1560.050-0.170總包土建工程元/M921.4850-1000總包裝飾工程元/M148.1480.00-180.00總包安裝工程元/M200100.0-250.00通風(fēng)空調(diào)工程元/M200-500弱電工程元/M100-300消防工程元/M 30-50鋼筋kg/m50.61561.9748.50-67.005、地下室指標(biāo)類型單位蜀都國(guó)際廣場(chǎng)地下室2新希望A地塊北座辦公中心華府金沙類似項(xiàng)目參考指標(biāo)物業(yè)形態(tài)3、4、5#樓對(duì)應(yīng)地下室部分地下室4-6#樓對(duì)應(yīng)地下室部分層數(shù)222建筑高度4.2/4.5結(jié)構(gòu)形式框架-核心筒結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)建筑面積m15742.711280.613897普通砼m/m1.2781.0961.1250.901-1.400其中:主體m/m1.2750.9971.1230.900-1.300其中:建筑m/m0.0020.0990.0020.001-0.100鋼筋kg/m153.148145.368123.453110-170其中:主體kg/m152.809142.429121.712110-165其中:建筑kg/m0.3392.9391.7410.2-3.5磚砌體m/m0.0320.0420.0180.015-0.045總包土建工程元/M1860.52因總包范圍而異1200-1900總包裝飾工程元/M84因總包范圍而異50-100總包安裝工程元/M450因總包范圍而異400-600通風(fēng)空調(diào)工程元/M150-350弱電工程元/M25-50消防工程元/M 120-150三、城市綜合體綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱龍湖北城天街項(xiàng)目蜀都國(guó)際廣場(chǎng) 一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積()（不含代征地）：51707.9占總面積的比例32463.54占總面積的比例二、規(guī)劃總建筑面積()242215.1260895.6（一）地上計(jì)入容積率的建筑面積()：193904.6220785.51、住宅建筑面積()155123.764%5460121%2、非住宅建筑面積()： 38780.9316%166184.564%（1）商業(yè)用房建筑面積()：31858.313%18454.57%（2）辦公建筑面積()：6101.193%10424040%（3）酒店建筑面積()：4289416%（4）配套設(shè)施建筑面積()：781.32596（三）地下建筑面積()及層數(shù)：46063.11(1F) 19%40110.07(2F)15%四、容積率總?cè)莘e率3.7510.3高層主體建筑密度：32.55五、基底面積建筑基底總面積()：13961.139546.5高層主體基底（基座）面積()：9397.995356.72六、建筑密度總建筑密度：27.00%45% 高層主體建筑密度：18.18%24.99%七、總綠地面積：15512.373429.67八、綠地率（不小于）：30%16%九、機(jī)動(dòng)車位數(shù)：13141413四、成本差異分析1、總體成本差異高層住宅與綜合體結(jié)構(gòu)成本對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目層高（m）（綜合體-高層住宅）增加成本(元/m2)備注1結(jié)構(gòu)成本3.7-4.22652建筑成本3.7-4.2112綜合體外立面參照鉆石廣場(chǎng)3設(shè)備及水電3.7-4.2604消防3.7-4.2305單方成本增加467高層住宅選用萬(wàn)科類似項(xiàng)目，綜合體較普通高層住宅成本每平方米增加成本467元1、 結(jié)構(gòu)成本差異：高層住宅與綜合體結(jié)構(gòu)成本對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目部位層高（m）高層住宅（單位耗量）綜合體（單位耗量）單方造價(jià)增加成本(元/m2)1鋼筋耗量地下室4.5100-120kg/m2150kg/m21802地上3.7-4.050-55kg/m270-80kg/m21203砼地下室4.50.9-1m3/m21.2-1.35m3/m21754地上3.7-4.00.33-0.4m3/m20.4-0.48m3/m2565措施費(fèi)、包干費(fèi)地上、地下3.7-4.0160元/m2190元/m2306單方成本增加265綜合體結(jié)構(gòu)每平方米增加成本265元（地下地上面積比按1：2） 4、設(shè)備及水電成本差異： 高層住宅與綜合體設(shè)備成本對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目部位層高（m）高層超高層單方造價(jià)增加成本(元/m2)1電梯地上地下綜合3.7-4.090-110元/m2100-120元/m2102風(fēng)機(jī)3.7-4.020-30元/m225-35元/m253供水設(shè)備3.7-4.010-15元/m215-20元/m254高低壓配電設(shè)備及配電監(jiān)設(shè)備控、剩余電流保護(hù)3.7-4.025-35元/m240-50元/m2155電氣3.7-4.0120-150元/m2140-170元/m2206給排水3.7-4.035-45元/m240-50元/m257單方成本增加60綜合體設(shè)備每平方米增加成本60元5、消防成本差異：高層與綜合體消防成本對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目部位層高（m）高層超高層單方造價(jià)增加成本(元/m2)1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)3.330-45元/m245-60元/m2152自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)3.340-50元/m250-60元/m2103消防卷盤3.325-30元/m230-35元/m254單方成本增加30綜合體消防每平方米增加成本30元五、城市綜合體分析 1、通過(guò)城市綜合體成本情況分析的資料分析，商務(wù) （辦公）、居住（住宅）、商業(yè)、酒店四種物業(yè)類型的指標(biāo)比較，可以看出城市綜合體（蜀都國(guó)際廣場(chǎng)）與獨(dú)立的商務(wù)、居住、商業(yè)、酒店的結(jié)構(gòu)指標(biāo)是相近的，結(jié)構(gòu)造價(jià)是相同的。建筑指標(biāo)與設(shè)計(jì)人員的思路、外觀形象、材料選用等的不同，建筑造價(jià)是有區(qū)別的，若選用的外觀設(shè)計(jì)、材料相同，則造價(jià)是相同的。綜合體造價(jià)是由獨(dú)立的商務(wù)、居住、商業(yè)、酒店的造價(jià)相加而成。 2、通過(guò)城市綜合體綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 的資料分析，商務(wù) （辦公）、居住（住宅）、商業(yè)、酒店四種物業(yè)類型所占面積，可以看出城市綜合體（蜀都國(guó)際廣場(chǎng)）與龍湖北城天街項(xiàng)目的住宅建筑面積和非住宅建筑面積比例相反，沒有考慮停車位的問(wèn)題，合理的方式應(yīng)為停車場(chǎng)以租為主，住家的車主白天上班，空出的車位由到綜合體上班的人員使用，綜合體上班的人員下班后車位住家的車主使用。停車位達(dá)到平衡，略有空余最好。住宅可以考慮1個(gè)車位/100m2,辦公按2個(gè)車位/100m2，商業(yè)按1個(gè)車位/100m2，酒店按0.5個(gè)車位/100m2。 3、綜合體的組合形式和四種物業(yè)類型的配比 關(guān)系：停車位的總數(shù)決定項(xiàng)目住宅建筑面積和非住宅建筑面積的總量，也覺得商務(wù) （辦公）、居住（住宅）、商業(yè)、酒店四種物業(yè)類型所占面積，居住占住宅和非住宅建筑面積的總量60%，辦公占非住宅建筑面積的總量57%，商業(yè)非住宅建筑面積的總量29%，酒店非住宅建筑面積的總量14% 4、綜合體是集商務(wù) （辦公）、居住（住宅）、商業(yè)、酒店為一體，決定了項(xiàng)目管理較單體項(xiàng)目復(fù)雜，難度更大，工程管理難度大，需要配備更多的人力物力。總包單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配合。費(fèi)用支出也較大。 5、綜合體綜合體主要應(yīng)關(guān)注招商工作，它決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。引進(jìn)大型零售企業(yè)和酒店管理企業(yè)十分重要。 1.7難點(diǎn)分析 綜合體一般具有立面表現(xiàn)形式豐富，結(jié)構(gòu)復(fù)雜； 主要為“訂單式”生產(chǎn)，工期的不可逆轉(zhuǎn)，諸多因素使變更簽證較多； 安全性、智能化要求高，各系統(tǒng)配合密切； 增加避難層及消防樓梯，公共空間占比大； 電梯設(shè)置多 以萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)為例，外立面較復(fù)雜，成本占比較大。 存在追求外立面效果與成本經(jīng)濟(jì)型的關(guān)系，選用方案時(shí)考慮： u 寫字樓立面材料二十種左右，在不影響效果的前提下協(xié)調(diào)各材料面積的使用面積，控制造價(jià)占比大材料用量； u 如市面常用玻璃幕墻6+12+6或8+12+6，在通常尺寸和建造標(biāo)準(zhǔn)情況下，采用6+12+6； u 如雙鋼化中空玻璃空氣層厚度不影響節(jié)能計(jì)算和材料撓度的情況下，幕墻采用12mm厚度； u 如雙層中空玻璃與背板+保溫棉兩種方案的比較，一般選用前者會(huì)節(jié)約50元/m2; 存在潛在客戶需求與招商矛盾關(guān)系； u 主要考慮廣告位面積與LED顯示屏面積的增減 存在施工工藝復(fù)雜、防火與成本的矛盾關(guān)系； u 控制超高、超大的分隔，控制型材的耗量 成本控制要點(diǎn) 基礎(chǔ)選型及基礎(chǔ)處理方式 外立面方案選用 機(jī)電設(shè)備的選型1.8合理化建議對(duì)于工期短，速度快、體量大、物業(yè)形態(tài)復(fù)雜的城市綜合體項(xiàng)目，在成本管理過(guò)程中，有如下建議：1、 根據(jù)項(xiàng)目定位編制合理的目標(biāo)成本，并在不同的階段進(jìn)行修正；2、 正確、合理的編制各變更、結(jié)算、測(cè)算等的管理流程；3、 合理劃分合約規(guī)劃，確定總分包項(xiàng)目，以減少現(xiàn)場(chǎng)管理矛盾及相關(guān)服務(wù)費(fèi)；4、 對(duì)于多方案的測(cè)算與比較，建議先進(jìn)行技術(shù)評(píng)審后再進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算；5、 對(duì)于合作單位，在進(jìn)場(chǎng)時(shí)統(tǒng)一組織學(xué)習(xí)該項(xiàng)目相關(guān)的成本管理的流程，嚴(yán)格執(zhí)行合同；6、 加強(qiáng)設(shè)計(jì)力量，提高出圖的質(zhì)量及速度；7、 合理確定項(xiàng)目各合同體系的價(jià)格組成及結(jié)算方式；8、 對(duì)于總包工作量較大的合同，建議采用分階段的方式進(jìn)行；9、 對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)施工完成的形象進(jìn)度所對(duì)應(yīng)的圖紙，建議采用施工、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、成本四方簽字，作為結(jié)算依據(jù)；2、編制工程造價(jià)要求委托人應(yīng)提供的資料；1）咨詢合同2）招標(biāo)文件3）任務(wù)委派單4）施工圖5）會(huì)審紀(jì)要6）施工合同7）標(biāo)段劃分、計(jì)算范圍8）總分包范圍9）材料供應(yīng)方式3、審核工程結(jié)（決）算要求委托人應(yīng)提供的資料；序號(hào)內(nèi)容具備情況（根據(jù)具體情況在選項(xiàng)中打“”）頁(yè)數(shù)1結(jié)算審批表必備2工程結(jié)算分析必備3目錄必備4工程結(jié)算協(xié)議書必備5結(jié)算編制說(shuō)明必備6工程結(jié)算匯總表必備7結(jié)算審核書或?qū)徍藞?bào)告必備8工程造價(jià)結(jié)算書必備9現(xiàn)場(chǎng)簽證有 無(wú)10隨現(xiàn)場(chǎng)簽證的設(shè)計(jì)變更或工程指令單有 無(wú)11限價(jià)單有 無(wú)12材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單有 無(wú)13工程罰款單/工程扣款單有 無(wú)14現(xiàn)場(chǎng)獎(jiǎng)勵(lì)文件或憑證有 無(wú)15工程竣工驗(yàn)收會(huì)簽單必備16合同或零星委托單必備17竣工圖紙有 無(wú)18工程預(yù)結(jié)算通知書必備19工程結(jié)算交接單必備20結(jié)算對(duì)帳單必備21其他相關(guān)資料有 無(wú)4、各階段的工作內(nèi)容我公司按招標(biāo)人的要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程提供造價(jià)咨詢咨詢服務(wù)，以配合甲方按預(yù)定建設(shè)周期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建造預(yù)算，全部完成本項(xiàng)目建設(shè)，并完成所有施工合同的工程結(jié)算，包括方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)和簽約階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等方面全過(guò)程工程造價(jià)咨詢服務(wù)，其具體工作內(nèi)容如下：編號(hào)項(xiàng)目階段工作目標(biāo)咨詢服務(wù)的具體工作內(nèi)容完成時(shí)間1設(shè)計(jì)階段協(xié)助招標(biāo)人編制、調(diào)整整體項(xiàng)目的目標(biāo)成本根據(jù)甲方提供的方案設(shè)計(jì)編制整個(gè)項(xiàng)目的工程成本投資估算（成本規(guī)劃）。 從成本控制角度對(duì)不同階段設(shè)計(jì)方案的建造成本進(jìn)行量化評(píng)估和分析，提出降低成本優(yōu)化建議。 審查設(shè)計(jì)概算并調(diào)整投資估算，動(dòng)態(tài)分析和調(diào)整整體項(xiàng)目的投資估算，使項(xiàng)目投資總額控制在計(jì)劃預(yù)算內(nèi)。收?qǐng)D后兩周內(nèi)方案評(píng)估根據(jù)招標(biāo)人提供的圖紙、文件等資料進(jìn)行針對(duì)不同設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)做法、不同材料設(shè)備選型的成本分析比較； 對(duì)比招標(biāo)人的成本控制目標(biāo)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化 及綜合性成本建議，以使日后完成的施工圖 設(shè)計(jì)符合招標(biāo)人的造價(jià)控制指標(biāo)。根據(jù)不同階段的圖紙，更詳細(xì)的評(píng)估項(xiàng)目成 本，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程成本預(yù)算做出跟進(jìn)和 修改，并向業(yè)主提出合理化建議且使設(shè)計(jì)顧 問(wèn)能夠進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 根據(jù)成本估算和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制現(xiàn)金流預(yù) 測(cè)表，并定期更新。參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)。根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度隨時(shí)跟進(jìn)合約規(guī)劃協(xié)助招標(biāo)人編制初步合約規(guī)劃，并在施工圖 階段完善細(xì)化合約規(guī)劃； 提供項(xiàng)目材料/設(shè)備的采購(gòu)策略建議，制定項(xiàng) 目采購(gòu)合約規(guī)劃，提供材料選擇、施工程序、 施工合同承發(fā)包組合形式的建議. 配合招標(biāo)人細(xì)化招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃。按甲方要求支付計(jì)劃協(xié)助招標(biāo)人制定分期支付計(jì)劃，并根據(jù)招標(biāo) 人的要求定期修訂施工期間的分期支付計(jì) 劃。計(jì)量規(guī)則提供各工程合同的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)原 則專業(yè)建議，并按招標(biāo)人要求或施工需要做 出必要說(shuō)明。其它服務(wù)項(xiàng)目所涉及的造價(jià)方面工作2招標(biāo)和簽約階段圖紙會(huì)審協(xié)助審查施工圖紙的完整性/圖紙之間一致 性/與成本估算建造標(biāo)準(zhǔn)符合性； 提出施工圖內(nèi)存在的影響工程量清單編制的 待完善內(nèi)容，供招標(biāo)人協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位作出澄 清回復(fù)。資格預(yù)審協(xié)助招標(biāo)人完成對(duì)潛在投標(biāo)單位進(jìn)行的投標(biāo) 資格預(yù)審。招標(biāo)文件根據(jù)項(xiàng)目總控進(jìn)度計(jì)劃的要求編制所有工程 的招標(biāo)文件。 隨施工圖的逐步深化，分部、分階段編制完 成相關(guān)工程的工程量清單； 編制完整的清單說(shuō)明、報(bào)價(jià)要求； 在招標(biāo)文件條款內(nèi)協(xié)助招標(biāo)人編制完成施工 說(shuō)明，并按合同語(yǔ)言協(xié)助招標(biāo)人完成設(shè)計(jì)部 門所編制的技術(shù)規(guī)范的文辭修訂。 根據(jù)招標(biāo)人反饋的招標(biāo)文件會(huì)審意見修訂招 標(biāo)文件，并按規(guī)定的時(shí)間、份數(shù)提供含工程 量清單及技術(shù)規(guī)范的正式招標(biāo)文件； 在招標(biāo)人于發(fā)標(biāo)前不能提供足夠深度的招標(biāo) 圖紙情況下，根據(jù)招標(biāo)人要求編制暫定工程 量清單，并負(fù)責(zé)工程合同簽訂及正式施工圖 紙具備后的工程量重新計(jì)算及核對(duì)，最終完 成暫定工程量結(jié)算清單的編制； 工程量清單格式需經(jīng)過(guò)招標(biāo)人的審核認(rèn)可。工程招投標(biāo)協(xié)助招標(biāo)人組織所有工程合同的招投標(biāo)。 在投標(biāo)人回標(biāo)前編制回標(biāo)前估算標(biāo)底。 審查及分析收到的全部投標(biāo)，并提供合同及 造價(jià)事項(xiàng)的評(píng)標(biāo)分析報(bào)告，和編制所需的投標(biāo)澄清問(wèn)卷。 協(xié)助招標(biāo)人與投標(biāo)單位進(jìn)行議標(biāo)，以商訂合 同總價(jià)。合同簽訂整理資料編制所有項(xiàng)目合同的合同文件（包 括合同圖紙）； 協(xié)助招標(biāo)人完成各工程合同的談判、簽約。招標(biāo) 采 購(gòu) 計(jì) 劃配合招標(biāo)人調(diào)整招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃。其它服務(wù)項(xiàng)目所涉及的招標(biāo)和合約方面工作3施工階段合同管理按招標(biāo)人的要求對(duì)合同條款的條文規(guī)定進(jìn)行 解釋。 建立和維護(hù)合約及成本管理動(dòng)態(tài)資料庫(kù)和臺(tái) 帳。 提供反映各工程合同已完部分實(shí)際支出及未 完部分估算支出的中期財(cái)務(wù)報(bào)告。及時(shí)向招 標(biāo)人匯報(bào)超出概預(yù)算的情況，并提供相關(guān)的 分析及建議。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和判斷各施工單位的違約情況，合 理預(yù)見各施工單位可能出現(xiàn)的潛在違約風(fēng) 險(xiǎn)，驗(yàn)收時(shí)根據(jù)收到的質(zhì)量評(píng)定資料計(jì)算質(zhì) 量缺陷扣款。根據(jù)招標(biāo)人要求參加例會(huì)參加招標(biāo)人召開的工程例會(huì)，并于會(huì)前及會(huì) 后的一天內(nèi)提供相關(guān)的書面回復(fù)意見。根據(jù)招標(biāo)人要求采購(gòu)對(duì)接分包招標(biāo)和采購(gòu)招標(biāo)的對(duì)接工作根據(jù)招標(biāo)人要求動(dòng) 態(tài) 成 本 管理協(xié)助招標(biāo)人編制動(dòng)態(tài)成本報(bào)表及動(dòng)態(tài)成本報(bào) 告； 匯總各工程合同已簽合同金額、已審定洽商 變更金額，并預(yù)估待簽合同金額、待發(fā)生洽 商金額；提出動(dòng)態(tài)成本控制建議。每月變更 洽 商 管理按原因分類歸檔所有設(shè)計(jì)變更、工程洽商等； 評(píng)估設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)性和合理性，以提供招 標(biāo)人執(zhí)行變更決策的參考； 現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量并附完整的計(jì)量資料，審核施工方 報(bào)送的變更或洽商，并給出審核意見；跟蹤變更洽商的執(zhí)行情況，并跟蹤工程變更之工程指示的發(fā)出。根據(jù)甲方要求支付管理根據(jù)各工程合同的支付辦法計(jì)算相關(guān)各期的 中期付款建議估值； 審核各施工單位報(bào)送的進(jìn)度付款申請(qǐng)；每月匯總月度付款。每月或按合同規(guī)定財(cái)務(wù)管理每月提交項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)報(bào)告。 根據(jù)工程進(jìn)度、合同條款及合約規(guī)劃編制下 月資金支付計(jì)劃。每月索賠與反索賠在合同安排和招標(biāo)階段做出統(tǒng)籌考慮，以盡 量減少對(duì)招標(biāo)人不利的任何索賠機(jī)會(huì)，從合 同上保護(hù)招標(biāo)人利益。 協(xié)助招標(biāo)人審查、評(píng)估施工單位提出的索賠， 并形成分析建議報(bào)告。 協(xié)助招標(biāo)人對(duì)施工單位提出反索賠。保 函 和 保險(xiǎn)咨詢 向招標(biāo)人提供關(guān)于本項(xiàng)目的保函和保險(xiǎn)的咨詢意見；協(xié)助招標(biāo)人辦理相關(guān)手續(xù)。法 律 事 務(wù)咨 詢提供有關(guān)合同風(fēng)險(xiǎn)的咨詢； 提供有關(guān)合同糾紛、仲裁方面的咨詢。其它服務(wù)甲方要求在其服務(wù)范圍內(nèi)的其他工作四竣工結(jié)算階段結(jié)算組織根據(jù)招標(biāo)人的要求對(duì)按合同需進(jìn)行的所有結(jié) 算文件進(jìn)行工程量及單價(jià)核對(duì)； 根據(jù)招標(biāo)人的結(jié)算程序及相關(guān)規(guī)定審核總 包、各分包工程及材料設(shè)備合同的竣工結(jié)算 書； 提供結(jié)算審核報(bào)告，審核報(bào)告的結(jié)果必須以 招標(biāo)人書面確認(rèn)為準(zhǔn)。 以合同為依據(jù)，對(duì)各施工單位的保修金實(shí)施 扣留與支付管理。總承包工程的結(jié)算時(shí)間自總包單位上報(bào)結(jié)算資料起兩個(gè)月內(nèi)，咨詢?nèi)诵璩鼍呓Y(jié)算審核報(bào)告及合格的過(guò)程資料。其它結(jié)算按照實(shí)際招標(biāo)人要求時(shí)間完成。后評(píng)價(jià)報(bào)告收集項(xiàng)目整體造價(jià)資料，編制建安總成本分 析，對(duì)比前期規(guī)劃階段成本控制目標(biāo)，分析 成本控制工作的成敗及原因。 對(duì)比本項(xiàng)目與同類其它項(xiàng)目的各類造價(jià)指 標(biāo)，為招標(biāo)人提供類似經(jīng)驗(yàn)積累的資料，以 便為招標(biāo)人的未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目起到指導(dǎo)作用。造價(jià)數(shù)據(jù) 庫(kù)的整理按照招標(biāo)人要求總結(jié)分析造價(jià)指標(biāo)、建筑形 體及品控標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)。其它服務(wù)甲方要求在其服務(wù)范圍內(nèi)的其他工作1、設(shè)計(jì)階段咨詢服務(wù)方案（1）協(xié)助招標(biāo)人編制、調(diào)整整體項(xiàng)目的目標(biāo)成本目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、項(xiàng)目回報(bào)率進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的預(yù)算指標(biāo)。是項(xiàng)目成本的控制線。目標(biāo)成本（總成本）開發(fā)成本期間費(fèi)用A開發(fā)成本可分為八大部分：1、 土地取得價(jià)款：土地購(gòu)置、拆遷等2、 政府行政性事業(yè)收費(fèi)；3、 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)、臨建設(shè)施4、 主體建筑工程費(fèi)用：結(jié)構(gòu)、建筑、裝飾工程費(fèi)5、 主體安裝工程費(fèi)用：水、電、燃?xì)狻⒅悄芑こ藤M(fèi)用6、 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用：室外系統(tǒng)配套安裝工程費(fèi)7、 園林環(huán)境工程費(fèi)用：綠化、環(huán)境、小品、標(biāo)識(shí)等工程費(fèi)用8、 配套設(shè)施費(fèi)：會(huì)所、游泳池、人防工程、車站等建造費(fèi)用:9、 開發(fā)間接費(fèi)：與產(chǎn)品相關(guān)的部門費(fèi)用， 設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程、咨詢等人員工資、日常開銷。10、 物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)11、 酒店開辦費(fèi)12、 銷售費(fèi)用13、 管理費(fèi)用：與公司正常運(yùn)作相關(guān)部門費(fèi)用。如： 財(cái)務(wù)部、辦公室、人力資源等人員工資、日常開銷14、 財(cái)務(wù)費(fèi)用15、 各項(xiàng)稅金16、 預(yù)備費(fèi)17、 所得稅制定目標(biāo)成本的思路：1、 量?jī)r(jià)分離2、 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和計(jì)算確定工程量3、 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分