潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 I 目 錄 第一章 總論 . 1 一、項目概況 . 1 二、項目業(yè)主簡介 . 1 三、主要編制依據(jù)和標準 . 3 四、主要編制內(nèi)容 . 4 五、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 4 六、主要結(jié)論 . 6 第二章 項目建設(shè)背景 . 8 一、 2009 年房地產(chǎn)政策背景 . 8 二、重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 .10 三、潼南縣經(jīng)濟發(fā)展概況 .13 四、項目建設(shè)的理由 .14 第三章 項目建設(shè)的必要性 . 15 一、是重慶市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 .15 二、是進一步完善潼南縣投資環(huán)境的需要 .15 三、是項目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要 .16 第四章 項目市場分析 . 17 一、重慶房地產(chǎn)市場狀況分析 .17 二、區(qū)域市場分析 .20 三、項目營銷策略研究 .22 第五章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 . 24 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 II 一、建設(shè)規(guī)模 .24 二、建設(shè)內(nèi)容 .24 第六章 項目選址及建設(shè)條件 . 25 一、項目選址 .25 二、建設(shè)條件 .25 第七章 項目總圖布置 . 29 一、總平面設(shè)計依據(jù)與原則 .29 二、平面布置 .30 三、豎向布置 .30 四、交通組織設(shè)計 .31 五、景觀設(shè)計 .31 六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .32 第八章 工程建設(shè)方案 . 33 一、設(shè)計依據(jù) .33 二、設(shè)計理念 .33 三、建筑設(shè)計 .33 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 .36 五、給排水設(shè)計 .37 六、電氣設(shè)計 .40 七、燃氣設(shè)計 .42 第九章 環(huán)境保護 . 44 一、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 .44 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 III 二、環(huán)境保護措施 .45 三、環(huán)境影響評價結(jié)論 .47 第十章 節(jié) 能 . 49 一、編制依據(jù) .49 二、項目所需的能源結(jié)構(gòu) .49 三、節(jié)能基本方針 .49 四 、主要節(jié)能措施 .49 第十一章 消 防 . 52 一、設(shè)計范圍及依據(jù) .52 二、總圖及建筑結(jié)構(gòu)消防 .52 三、給排水消防 .53 四、化學消防 .53 五、電氣消防 .54 第十二章 勞動安全衛(wèi)生 . 56 一、總圖 .56 二、建筑 .56 三、電氣安全 .56 四、其他 .57 第十三章 防災減災 . 58 一、總圖 .58 二、建筑 .58 三、地質(zhì)災害防治 .58 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 IV 四、抗震防治 .58 五、電氣安 全 .58 第十四章 項目組織管理 . 59 一、組織機構(gòu)設(shè)置 .59 二、人力資源配置 .60 第十五章 項目建設(shè)進度及招標方案 . 61 一、項目建設(shè)進度 .61 二、招標方案 .61 第十六章 項目投資估算及資金籌措 . 64 一、投資估算范圍 .64 二、投資估算依據(jù) .64 三、投資與成本費用估算 .65 四、資金籌措、投資計劃 .70 第十七章 財務評價 . 72 一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) .72 二、項目各種財務數(shù)據(jù)的確定 .72 三、項目財務分析 .74 四、財務評價結(jié)論 .81 五、主要經(jīng)濟指標 .81 第十八章 社會評價 . 83 一、項目對本地區(qū)社會的效益影響分析 .83 二、項目與所在地區(qū)的互適性分析 .84 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 V 三、社會評價結(jié)論 .84 第十九章 項目風險分析 . 85 一、項目主要風險因素識別 .85 二、防范和降低風險的措施 .85 第二十章 結(jié)論與建議 . 88 一、結(jié)論 .88 二、建議 .88 附圖： 項目總平面布置圖 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 1 第一章 總論 一、項目 概況 （一）項目名稱： 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 （二） 項目業(yè)主： 重慶市名爵實業(yè)有限公司 （三） 建設(shè)地址： 潼南縣崇龕鎮(zhèn) （四） 項目 性質(zhì)： 新建 （ 五 ） 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容： 本工程規(guī)劃用地面積： 18773.37 平方米，建設(shè)用地面積 16581.69平方米，總建筑面積為 29721.42 平方米。 本項目建設(shè)內(nèi)容包括六棟集居住、商業(yè)等功能為一體，共 25 個單元 的 多層住宅樓建筑和小區(qū)值班室。具體內(nèi)容包括整個項目的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設(shè)內(nèi)容。 （ 六 ） 項目總投資及資金籌措 1、投資總額 4805.15 萬 元 。 2、資金籌措： 自有資金 4167.21 萬元； 預售收入 637.94 萬元。 （ 八 ）建設(shè) 周期 工程建設(shè)期 為 18 個月 ，（ 2010 年 1 月 2011 年 6 月 ） 二、項目業(yè)主簡介 重慶市名爵實業(yè)有限公司建于 1980 年 3 月 10 日，系獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧 、具備獨立法人資格的建安施工總承包國標貳級潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 2 企業(yè)。公司注冊資本 2185 萬元人民幣。在建設(shè)行政主管部門的領(lǐng)導下，開展施工總承包各項建安施工業(yè)務。 公司下設(shè)四室、八科、 18 個項目部，截止目前公司現(xiàn)有在冊職工 1946 人；有職稱的工程技術(shù)和經(jīng)濟管理人員 992 人，其中高級職稱 11 人，中級職稱 333 人；助理工程師 48 人，助理經(jīng)濟師 15 人，助理會計師 3 人，會計師 2 人，統(tǒng)計師 6 人，項目經(jīng)理 43 人，中級施工員 81 人，中級質(zhì)檢員 23 人，中、高級造價員 11 人，中級材料員 25 人，中級安全員 47 人。 公司足跡遍地，承攬的工程涉及 21 個 省、市、近幾年的總產(chǎn)值平均在 19500 萬元以上。公司嚴格執(zhí)行建筑法、招標法、重慶市建筑管理條例、合同法。堅持百年大計、質(zhì)量第一、安全第一，用戶至上的方針。我公司體制改革后，招聘了一批高新技術(shù)人才，企業(yè)不斷壯大發(fā)展。 公司堅持走質(zhì)量效益型發(fā)展道路，實行科學管理，精心組織施工，加強施工隊伍建設(shè)。提高整體素質(zhì)，做出各種建筑產(chǎn)品，達到國家最高的質(zhì)量要求。 公司先后榮獲重慶市工商行政管理局和潼南縣人民政府 “守合同重信用單位 ”稱號；多次榮獲省、市、縣行業(yè)主管部門 “建筑先進企業(yè) ”、“優(yōu)秀企業(yè) ”、 “2004年度安全生產(chǎn)先進集體 ”、 “明星企業(yè) ”榮譽稱號；2008 年 5 月榮獲全國 AAA 級信用施工示范單位； 2007-2008 年度榮獲工商局 AA 級企業(yè)免檢資格榮譽證書；榮獲重慶市工商行政管理局2008 年度 “守合同重信用 ”單位；同時榮獲 ISO9001： 2000 質(zhì)量體系認證。公司近幾年榮獲優(yōu)質(zhì)工程 28 個，在競爭市場的條件下：公司發(fā)揚 “精益求精、顧客至上、創(chuàng)新一流 ”的企業(yè)精神，堅持 “科學管理、潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 3 優(yōu)質(zhì)高效、誠信為本、與時俱進 ”的質(zhì)量方針，真誠與社會各界朋友開展廣泛合作，共同塑造時代精品。 三、 主要 編制依據(jù)和標準 （一）報告編制的依 據(jù) 1、 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要； 2、 重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要； 3、中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會步伐的決定； 4、 潼南縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年 (2006 至 2010 年 )規(guī)劃綱要 ； 5、 建設(shè)部發(fā)布的 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 （ 2000） ； 6、 國家發(fā)改委批準出版的投資項目可行性研究指南； 7、 本項目適用的其他國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)； 8、 業(yè)主提供的相關(guān)資料。 （二）報告引用的標準規(guī)范 1、 國家法律 法規(guī) 在本項目設(shè)計中，應該嚴格遵守中華人民共和國的相關(guān)法律法規(guī)，具體到本項目適用的包括： （ 1）中華人民共和國城市規(guī)劃法 (1990 年 4 月 )； （ 2）中華人民共和國環(huán)境保護法 (1989 年 12 月 )； （ 3）中華人民共和國消防法 (1998 年 9 月 )； （ 4）中華人民共和國安全生產(chǎn)法 (2002 年 11 月 )； 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 4 （ 5）中華人民共和國職業(yè)病防治法 (2002 年 1 月 )； （ 6）中華人民共和國土地管理法 (修正 )(1999 年 1 月 )； （ 7）中華人民共和國大氣污染防治法 (1995 年 8 月 )； （ 8）中華人民共和國水污染防治法 (1996 年 5 月 )； （ 9）中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 (1997 年 3 月 )； （ 10）中華人民共和國水土保持法 (1991 年 6 月 )； 2、 本項目適用的行業(yè)標準規(guī)范 （ 1）工程建設(shè)標準強制性條文 (城市規(guī)劃部分 )； （ 2） GB50052-95供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范； （ 3） GB50013-2006室外給水設(shè)計規(guī)范； （ 4） GB50014-2006室外排水設(shè)計規(guī)范； （ 5） GB50028-2006城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范； （ 6） CJJ37-90城市道路設(shè)計規(guī)范； （ 7） CJJ17-2004生活垃圾衛(wèi)生填埋技術(shù)規(guī) 范。 四、 主要 編制內(nèi)容 本報告的內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景及必要性分析，項目市場分析， 項目選 址及建設(shè)條件分析 ，項 目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，工程 建設(shè)方案、 消防、環(huán)境保護、節(jié)能設(shè)計，組織機構(gòu)設(shè)置及建設(shè)進度安排，投資估算，財務評價，社會評價，風險分析等。 對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。 五、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 5 表 1-1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 項目 計量單位 規(guī)劃要求 指標 數(shù)值 備注 規(guī)劃用地面積 m2 18773.37 100.00% 建設(shè)用地面積 m2 16581.69 88.33% 總建筑面積 m2 29721.42 一、按功能性質(zhì)劃分 1、住宅面積 m2 27215.17 1） 1 棟住宅 m2 1147.11 2） 2 棟住宅 m2 3978.8 3） 3 棟住宅 m2 4211.59 4） 4 棟住宅 m2 5437.27 5） 5 棟住宅 m2 6220.2 6） 6 棟住宅 m2 6220.2 2、商業(yè)面積 m2 2506.25 1） 1 棟商業(yè) m2 232.08 2） 2 棟商業(yè) m2 817.46 3） 3 棟商業(yè) m2 852.07 4）小區(qū)大門 m2 44.64 5）保留建筑 m2 560 二、按地上地下部分劃分 1、地上建筑面積 m2 2、地下建筑面積 m2 其中地下車庫面積 m2 停車泊位 輛 1）地面 輛 2）地下 輛 容積率 1.79 建筑占地面積 m2 5090.4 建 筑密度 30.70% 綠地面積 m2 5361.73 綠地率 32.33% 居住戶數(shù) 255 居住人數(shù) 人（ 3.2 人 /戶） 816 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 6 表 1-2 項目銷售明細表 序號 物業(yè)性質(zhì) 建筑面積 （平方米） 銷售均價（元/平方米） 銷售額 （萬元） 備注 1 住宅用房 27215.17 2000 5443.03 計入銷售 2 商業(yè)用房 2461.61 6000 1476.97 計入銷售 合計 29676.78 6920.00 表 1-3 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 一 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 項目總投資 萬元 4805.15 2 資金籌措 萬元 4805.15 其中：資本金 萬元 4167.21 借款 萬元 0.00 預售房款再投入 萬元 637.94 3 銷售收入 萬元 6920.00 4 銷售稅金及附加 萬元 403.34 5 利潤總額 萬元 1472.57 6 所得稅 萬元 368.14 7 稅后利潤 萬元 1104.43 二 財務評價指標 1 投資利潤率 % 30.65% 2 投資凈利潤率 % 22.98% 4 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 23.92% 5 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % 18.02% 6 全部投資回收期（所得稅前） 年 2.7 7 全部投資回收期（所得稅后） 年 2.8 六、主要結(jié)論 該 項目 的建設(shè)符合我國產(chǎn)業(yè)政策以及重慶市、 潼南縣 的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃。 項目的建設(shè)是區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展所需，也是公司自身發(fā)展所求，潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 7 項目 的建設(shè)基礎(chǔ)條件較好，項目市場發(fā)展的空間和潛力大，項目建設(shè)是必要的。 項目功能定位恰當，建設(shè)規(guī)模適度，選址適宜，建設(shè)配套條件好，項目建設(shè)資金落實有保障。 財務評價表明，項目各項經(jīng)濟指標可行，具有較強的盈利能力 ，同時， 清償能力、財務生存能力強 ， 項目 具 有 很強的 抗風險能力。 本項目建成后，對于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，吸納農(nóng)村剩余勞動力， 推動 潼南縣 城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展， 增加地方稅收，提高當?shù)厝嗣裎镔|(zhì)文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。 綜上所述，項目經(jīng)濟效益良好、社會效益顯著，因此該項目的建設(shè)是必要的和可行的。 本項目建設(shè)內(nèi)容多、涉及面廣，建議項目業(yè)主及相關(guān)部門精心設(shè)計、精心組 織、精心實施項目，確保項目按時、優(yōu)質(zhì)的完成，早日實現(xiàn)其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 8 第二章 項目建設(shè)背景 一、 2009 年 房地產(chǎn) 政策 背景 國家信息中心發(fā)布報告第 55 期經(jīng)濟預測分析指出， 2009 年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應堅持以 “穩(wěn) ”為主，合理引導房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。主要的發(fā)展政策有如下幾點： （一）改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 針對 90平方米以下戶型投 資完成額占住宅投資額比重較低 (2008年 1-8月該比重為 27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規(guī)劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供應結(jié)構(gòu)，確保 “90/70”政策目標的實現(xiàn)。 針對經(jīng)濟適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調(diào)控項目立項和土地供應，安排經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)模。為了充分調(diào)動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績考 核標準，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經(jīng)濟適用房和普通住房的建設(shè)計劃。 （二）加大對自住性購房需求的支持力度 住房消費是中國城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級中最大的熱點，也是構(gòu)成潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 9 本輪經(jīng)濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經(jīng)濟景氣周期的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。 （三）完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風險 針對部分房地產(chǎn)熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風險， 信貸部門應加強房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構(gòu)可與稅務部門聯(lián)合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構(gòu)在防范風險的同時，對符合國家調(diào)控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現(xiàn)。 （四）加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項目對銀行的融資依賴，提 高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)能力和管理能力。 （五）建立科學的住房消費模式，提倡 “租、購 ”并舉 在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學密切聯(lián)系，在無形中限制了租賃市場的發(fā)展。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 10 屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對租賃市場發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。 二 、 重慶市社會 經(jīng)濟發(fā)展 現(xiàn)狀 （一） GDP 保持高位運行的增長態(tài)勢，高于全國平均水平 。 圖 1 直轄以來 重慶 市生產(chǎn)總值及其增長速度 單位：億元、 % 2009 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 6528.72 億元，比上年增長 14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 606.80 億元，增長 5.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 3447.48 億元，增長 17.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 2474.44 億元，增長 13.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為 9.3%，比上年下降 0.6 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 52.8%，與上年持平；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 37.9%，上升 0.6個百分點。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 22916 元，比上年增長 14.1%。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 11 （二）固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。 圖 2 直轄以來重慶市全社會固定資產(chǎn)投資總額及其增長速度 單位：億元、 % 2009 年重慶市 全年全社會固定資產(chǎn)投資 5317.92 億元，比上年增長 31.5%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 1542.57 億元，增長 28.3%；城鎮(zhèn)投資 4958.74 億元，增長 31.1%；農(nóng)村投資 359.18 億元，增長 36.2%。在城鎮(zhèn)投資中， 其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 1238.91 億元，增長 25.0%。 （三）居民消費價格持續(xù)回落 2008 年居民消費價格指數(shù)同比上漲 2.4%,從八大類價格指數(shù)看：食品、煙酒及用品、家庭設(shè)備 用品及維修服務和醫(yī)療保健及個人用品分別上漲 8.1%、 2.6%、 2.3%和 1.3%。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降 5.3%、 2.3%、 0.1%，居住價格持平。八大類價格指數(shù)看除衣著略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然物價有所回落，但累計價格依舊保持較高水平，重慶市居民消費價格同比上漲 6.6%，漲幅比 2007 年同期上升 2.6 個百分點。 （四）城鄉(xiāng)居民收入 情況 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 12 1、城市居民收入穩(wěn)步提高 圖 3 直轄以來城市居民人均可支配收入及其增長速度 單位：元、 % 全市城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位職工人數(shù)為 231.82 萬人，平均工資 30963 元，比上年增加 3978 元，增長 14.7%。城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 16990元，增長 11.6%，其中人均可支配收入 15749 元，增長 9.6%，扣除物價因素實際增長 11.4%。總收入中，人均工資性收入 11824 元，增長7.9%；人均經(jīng)營凈收入 1019 元，增長 29.2%；人均財產(chǎn)性收入 254元 ，增長 23.3%；人均轉(zhuǎn)移性收入 3894 元，增長 19.2%。城鎮(zhèn)人均消費支出 12144 元，增長 8.9%，扣除物價因素實際增長 10.7%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 37.7%。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 31.42 平方米，比上年增加 1.74 平方米。 2、農(nóng)村居民收入穩(wěn)步提高 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 13 圖 4 直轄以來農(nóng)村居民人均純收入及其增長速度 單位：元、 % 全年農(nóng)村居民人均純收入 94621 元，增長 12%。其中，人均工資性收入 1998元，增長 13.2%；人均家庭經(jīng)營收入 2173元，增長 7.8%；人均轉(zhuǎn)移性收入 384 元，增長 30.5%。人均生活消費支出 3142 元，增長 8.9%；其中，衣著、居住、交通通訊、家庭設(shè)備用品、醫(yī)療保健等消費分別增長 23.9%、 23.5%、 9.2%、 24.8%和 23.1%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 49.1%。農(nóng)村居民人均住房面積 35.7 平方米，比上年增加0.7 平方米。 三、潼南縣經(jīng)濟發(fā)展概況 2009 年，是潼南克難攻堅 、逆勢而上、闊步向前的一年。在金融危機沖擊、發(fā)展基礎(chǔ)比較脆弱的嚴峻形勢下，我縣經(jīng)濟加快回升、持續(xù)向好、勢頭趨旺，贏得了又好又快的發(fā)展，主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)年初的預期目標。據(jù)統(tǒng)計，全縣 GDP95.59 億元，增長 14.5%；地方財政收入 5.04 億元，增長 31.5%，其中一般預算內(nèi)收入突破 3 億元，比潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 14 全市增幅高 8.4 個百分點；全社會固定資產(chǎn)投資 72.5 億元，增長51.8%；城鎮(zhèn)化率 36.6%，提高 2 個百分點；社會消費品零售總額 34.5億元，增長 19%；年末金融機構(gòu)存款余額 93.86 億元，貸款余額 29.47億元；城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 14130 元，農(nóng)民人均純收入 5140 元，分別增長 12%、 14%，分別比全市增幅高 1 個百分點、 2 個百分點；農(nóng)業(yè)增加值 23.72 億元，增長 6.3%，增幅居全市第一。潼南縣整體經(jīng)濟增長勢頭非常良好。 四、項目建設(shè)的理由 崇龕鎮(zhèn)遠離中心城市，幾乎沒有工業(yè)基礎(chǔ)， 87 平方公里的幅員面積有人口近 5 萬，其中農(nóng)村人口占 97，屬典型的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 鎮(zhèn)黨委、政府提出了 “依托沿邊沿江優(yōu)勢，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng)濟，帶動商貿(mào)及集鎮(zhèn)建設(shè) ”的經(jīng)濟發(fā)展思路。經(jīng)過崇龕鎮(zhèn) 近 幾年的努力，廣大農(nóng)民都走上了致富之路。 目前 ，崇龕 鎮(zhèn) 檸檬種 植已達 20 萬株，累計已為農(nóng)民創(chuàng)收近千萬元；中華鱉基地年創(chuàng)產(chǎn)值近千萬元；油料作物基地播種面積已達 15000 畝，畝收入為 270 元。 隨著農(nóng)民收入的增多，他們對生活環(huán)境和質(zhì)量的要求有所提高。農(nóng)村的房屋多為自家修建，房屋結(jié)構(gòu)多為磚木或簡易結(jié)構(gòu) ，結(jié)構(gòu)安全系數(shù)偏低 。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)的建設(shè) 正是為了改善人們的居家環(huán)境 ， 提高人民的生活質(zhì)量而進行的 。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 15 第 三 章 項目建設(shè)的必要性 一、 是重慶市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支 柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速 市場 經(jīng)濟的進程。重慶市房地產(chǎn)業(yè)在 “十五 ”期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、 市場 化、現(xiàn)代化步伐，堅持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則 ，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為重慶市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設(shè)中的重要舉措。 本工程 是 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū) 建設(shè)項目，對進一步加快 重慶市 住宅建設(shè)，滿足人們對 居住 的 消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 二、是 進一步完善 潼南縣 投資環(huán)境的需要 隨著改革開放的不斷深入， 重慶 市及 潼南縣 的經(jīng)濟建設(shè)日新月異，大批國內(nèi)外 企業(yè) 紛紛落戶 潼南縣 ，來 潼南縣 工作的中外 企業(yè) 員工不斷增加。但多年來 潼南縣 的生活及服務設(shè)施建設(shè)相對滯后，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾。 因此本項目建設(shè)對于 改善投資環(huán)境、促進 潼南縣 經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 16 三、 是項目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要 重慶 名爵實業(yè) 有限公司 要使公司自身不斷的發(fā)展壯大，使 公司 資產(chǎn)增值保值，公司必須不斷開發(fā)項目向集約化、規(guī)模化方向發(fā)展。該項目的實施可以提升公司競爭力，向做大、做強方向發(fā)展，使公司自身獲得持續(xù)的發(fā)展。 綜上所述，本項目是 實現(xiàn) 潼南縣 “十一五 ”規(guī)劃目標、 促進 地方經(jīng)濟發(fā)展、也是項目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要，因此項目建設(shè)是必要的。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 17 第 四 章 項目市場分析 一 、重慶房地產(chǎn)市場狀況分析 （一） 重慶市房地產(chǎn) 市場發(fā)展 情況 1、 2009 年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 以 2008 年歲末國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國 辦發(fā) 2008 131 號）為 “救市 ”起始標志，房地產(chǎn)市場經(jīng)過 2008 年下半年至 2009 年年初的短暫調(diào)整之后，重新回到欣欣向榮、蓬勃繁榮的局面，但房價的過快上漲，促使各級政府不得不將房地產(chǎn)市場調(diào)控政策重新排入議事日程。 2009 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場實現(xiàn)V 型反轉(zhuǎn)，并取得三大整數(shù)關(guān)口的突破，包括開發(fā)投資突破 1000 億元，達 1238.91 億元，同比增長 25.0%；資金來源突破 2000 億元，達 2202.67億元，增長 41.2%；商品房銷售面積突破 4000 萬平方米，達 4002.89萬平方米，增長 39.4%，全面復蘇態(tài)勢 基本形成。 并以 25.9 的增幅創(chuàng)全年新高，全年共計完成投資 1238.91 億元，同比增長 25.0%。 2008-2009 年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速 單位： % 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 18 在開發(fā)投資增速穩(wěn)步加快的帶動下，商品房供給狀況得到進一步好轉(zhuǎn)。全市商品房新開工面積 3813.68 萬平方米，同比增長 8.7%，自上月結(jié)束近一年的負增長態(tài)勢后，增速進一步提高 4.4 個百分點。其中住宅新開工面積 2989.72 萬平方米，同比增長 4.6%。同期全市商品房施工面積 13052.60 萬平方米，同比增長 12.1%，其中住宅施工面積10338.12 萬平方米，增長 12.8%。年末商品房竣工面積增速有所加快，全年商品房竣工面積 2907.05 萬平方米，同比增長 22.8%，較三季度加快 1.1 個百分點，其中住宅竣工面積 2384.51 萬平方米，增長 22.2%，較三季度加快 1.7 個百分點。 2、 需求快速釋放，房價明顯上揚 在經(jīng)歷 2008 年 5 月份以來持續(xù)大半年的商品房銷售疲軟以后，2009 年年初開始重慶房市有所回暖， 1-2 月實現(xiàn)商品房銷售 324.96 萬平方米，同比增長 0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年六月以來累計增速持續(xù)下滑的勢頭，此后各月，商品房銷售逐步趨好，銷售增速屢創(chuàng)新高，全年商品房銷售面積突破 4000 萬平方米，達 4002.89 萬平方米，增長 39.4%，成 為僅次于 11 月增長 40.9%的全年次高點。 2009 年各月商品房銷售面積累計增速 單位： % 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 19 2009 年全市商品房均價一路上漲，全年商品房銷售額 1377.76 億元，同比增長 72.2%，同銷 售面積增速相比增速差為 32.8 個百分點，均價上漲明顯。作為全市房價重要代表的主城九區(qū)，本年房價上漲幅度更為明顯，全年商品房銷售面積 2119.67 萬平方米，增長 33.0%，實現(xiàn)銷售額 964.98 億元，增長 68.0%，增速差為 35.0 個百分點。 3、 資金狀況良好，土地交易活躍 商品房銷售的量增價升促進各大開發(fā)企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金突破 2000 億元大關(guān)，達 2202.67 億元，同比增長 41.2%，其中本年到位資金 1848.30 億元，增長 48.7%。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為充裕的資金實力，進 一步釋放了對商品房用地的購置熱情。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 1227.79 萬平方米，同比增長 5.4%，土地成交價款 283.67 億元，增長 76.9%，本年支付土地購置費 238.11 億元，增長 33.2%。其中，江北區(qū)鴻恩寺和江北嘴兩大 “地王 ”于下半年集中成交，既體現(xiàn)出當前土地交易活躍、購房熱情上漲的形勢，同時也反映出未來 重慶 市房地產(chǎn)市場發(fā)展主戰(zhàn)場的激烈競爭態(tài)勢。 （二） 2010年重慶市房地產(chǎn)市場展望 就當前全市房地產(chǎn)市場運行狀況來看，主要體現(xiàn)出市場活躍、資金充裕、投資有力三大特點。從本年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù) 與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)高速增長的情況來看，同時考慮到本年各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地熱情的普遍高漲，在未來一年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持一定的活力，施工、新開工、竣工等供給方面的狀況將進一步好轉(zhuǎn)。 而面對今年全國商品房銷售推動房價持續(xù)攀升的火爆局面，國家潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 20 及各地方政府均已表態(tài)，將于 2010年起對房價的調(diào)控政策由 “防止 ”轉(zhuǎn)為 “揭止 ”。 12月 23日，財政部、國稅總局下發(fā)的關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知明確了住房交易營業(yè)稅細則，同一天為嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國土資源部通報了 9個省 18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關(guān)政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用。由此可見，已正式宣布樓市調(diào)控政策即將進入密集出臺時期。 由 2008年年初的調(diào)控及當年全球金融風暴影響下的房地產(chǎn)市場變化，和 2009年從國家到各級政府的 “救市 ”政策的強力有效，可見政策對房地產(chǎn)市場的作用影響巨大。因此， 2010年全市房地產(chǎn)市場狀況仍需考慮后期出臺政策的力度與效果。 二、 區(qū)域市場分析 （ 一 ） 潼南縣 房地產(chǎn)業(yè) 市場分析 潼南的房地產(chǎn)總體情況可概括為供給與需求 兩旺，市場交易活躍，呈現(xiàn)出健康均衡發(fā)展的態(tài)勢。 1、開發(fā)投資情況 （ 1）近 3 年房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元） 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 21 （資料來源：潼南縣房管局） 潼南商品房投資呈上升的趨勢。 2008 年房地產(chǎn)開發(fā)投資略減，但是從 2009 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資報復性增長，預測 2010 年開始潼南的房地產(chǎn)開發(fā)投資更上一個臺階。 （ 2）近三年商品房施工面積（單位：平方米） （資料來源：潼南縣房管局） 從近三年的施工面積走勢來看，潼南的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了一個穩(wěn)定的發(fā)展階段。 2、房產(chǎn)消費市場分析 （ 1） 各年商品房成交總面積（含商業(yè)） （數(shù)據(jù)來源：潼南房地產(chǎn)交易中心） 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 22 （ 2） 各年商品房成交總金額（含商業(yè)） （數(shù)據(jù)來源：潼南房地產(chǎn)交易中心） 三 、項目營銷策略研究 項目推廣是項目起勢的關(guān)鍵，也是前期營銷策劃工作的重點之一。隨著房地產(chǎn)市場的不斷進步，市場的推廣方式也從最初最原始的 “街頭喇叭 ”式轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓蠹垺㈦s志、路牌等于一體的多元式。于是，在推廣之前制定適當?shù)耐茝V策略，以求在推廣中有的放矢便成為現(xiàn)代項目推廣的首要工作。 根據(jù)本項目的定位、目前的市場狀況以及推廣戰(zhàn)略理論，建議本項目的推廣策略為：一套班子、一系樓書、一串活動、一個高潮。 一套班子 組織專人成立一個專門推廣班子。由有成功推廣炒作經(jīng)驗的策劃擔 當 ，結(jié)合 外圍房地產(chǎn)及新聞班子記者數(shù)個，在制定完整策劃炒作方案后，分步、有節(jié)奏地開始炒作，預熱市場。利用的主要是新聞報道、人物專訪、新聞發(fā)布會、研討會、聯(lián)誼會等。 一系資料 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 23 編制項目樓書，目的是最大程度的宣傳項目，并塑造項目的品質(zhì)形象品牌。內(nèi)容主要是項目基本資料、開發(fā)公司及項目的開發(fā)理念等。 一串活動 活動營銷就是以顧客所追求的活動體驗為訴求，通過與消費者的互動來使?jié)撛谫徺I對象增強體驗經(jīng)歷和回憶，進而使其對產(chǎn)品產(chǎn)生購買欲望，是體驗營銷的一種，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)推廣的重要環(huán)節(jié)。 “一串活動 ”是本項目推廣策略中的中心內(nèi)容 。由于本項目位于 潼南縣 崇龕鎮(zhèn)，要提高項目的影響力，就必須將客戶 引到項目現(xiàn)場。因此，充分利用項目開發(fā)進程中的各個節(jié)點，實施各種活動，進而擴大推廣內(nèi)容的影響力，最終達到提升項目知名度、美譽度以及積累目標客戶的戰(zhàn)略目標。 一個高潮 通過較長時間的軟性推廣和炒作預熱市場，使開盤正式銷售之日達到一個人氣的高潮。并將這一高潮持續(xù)百日，使項目的銷售任務得以迅速實現(xiàn)，使銷售工作節(jié)奏明顯、有控、增大知名度、降低銷售成本。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 24 第 五 章 建設(shè) 規(guī)模 及 內(nèi)容 一、建設(shè) 規(guī)模 本工程規(guī)劃用地面積： 18773.37m2，建設(shè)用地 面積 16581.69 m2，總建筑面積為 29721.42 m2。 其中住宅建筑面積 27215.17 m2,商業(yè)建筑面積 2506.25 m2。 二、建設(shè) 內(nèi)容 本項目擬建設(shè) 六 棟集居住、商業(yè)等功能為一體 ，共 25 個單元 多 層住宅樓 建筑 和小區(qū)值班室 。 建設(shè)內(nèi)容具體包括 整個項目的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設(shè)內(nèi)容。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 25 第 六 章 項目選址 及建設(shè)條件 一、 項目 選 址 本 項目建設(shè)地址位于 重慶市 潼南縣 崇龕鎮(zhèn) ， 北面緊靠明月山，南面瀕臨瓊江，緊臨崇龕路，西北面接至光輝鎮(zhèn)，東南面接至柏梓鎮(zhèn)。地塊整體地勢相對平坦，整體較為適宜 進行開發(fā)建設(shè)。 二、 建設(shè) 條件 （一）自然條件 1、 氣候 潼南縣屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，雨量充沛。具冬暖春早，夏熱秋涼，秋雨連綿，無霜期長特點。 工程區(qū)多年平均氣溫 17.9 18.5 ，最高氣溫 40.8 ，最低氣溫 -3.8 ，夏季長達 4 個月以上。多年平均降雨量 986.00mm，最大年平均降雨量 1378.3mm，最小年平均降雨量 783.2mm。年平均風速23m/s，最大風速（ 10 分鐘平均） 26.7 m/s，實測極大風速 27.0m/s,最大風力達 35m/s,最大靜風頻率 7%，平均風速 3.4 m/s。 工程區(qū)內(nèi)暴 雨多發(fā)生在 4 10 月，而 5 9月約占全年 2/3。大雨、暴雨發(fā)生機率較為頻繁。 2、 水文地質(zhì) 項目所在區(qū)域氣候溫暖潮濕，降水充沛，地表徑流豐富，為地下水的形成提供了良好的條件。按該區(qū)各個含水巖組的組合特征，可將地下水分為松散堆積層孔隙水，分層裂隙水，碎屑巖類孔隙裂隙水及潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 26 碳酸巖類裂隙溶洞水等。經(jīng)地面調(diào)查，區(qū)內(nèi)未見井、泉點出露。 3、 工程地質(zhì)條件 （ 1） 地形地貌 項目區(qū) 為流水地貌， 地形 平坦，平均高差 50mm。 （ 2） 地質(zhì)構(gòu)造 項目用地內(nèi)無斷層，深大斷裂，活動斷裂，地質(zhì)構(gòu)造簡單，巖層產(chǎn)狀平緩，傾角 1-5，屬簡單 地質(zhì)構(gòu)造場地。 （ 3） 地層巖性 項目區(qū) 屬淺丘地形，剝蝕地貌， 地層由上至下有：第四系全新統(tǒng)（ Q4el+dl），侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組（ J2s）。由上至下巖性描述如下： 1） 粘土層：（ Q4el+dl）：褐色、褐黃色，主要由粘土類礦物組成，可塑，弱光澤，搖震反應無，中等韌性，干強度中等，全場地有分布，厚度 0.80m 7.50m。 2） 泥巖：（ J2s）：紫紅色、暗紅色，由粘土礦物組成，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造，建筑物下主要分布的是泥巖，厚度 2.20m11.10 m，平均 5.00m。 上述 2） 巖石按風化程度可劃分強 風化帶、中等風化帶，其工程特性如下： 強風化帶：該帶泥巖原巖結(jié)構(gòu)大部分破壞，礦物成份發(fā)生變化，巖芯呈土狀，失水呈散粒狀；埋深 2.204.60m。 中等風化帶：該帶泥巖原巖結(jié)構(gòu)清晰，巖質(zhì)新鮮，錘擊聲脆，巖芯呈長柱狀；埋深 3.006.00m。 4、 地震 據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 GB18306-2001 和建筑抗震設(shè)計潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 27 規(guī)范 GB50011-2001 附錄 A，項目地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 0.05g。 （二） 交通條件 潼南縣 位于四川盆底中部，地處 重慶 市西北部最前沿。東鄰合川、武勝，南連銅梁、大足，西接安岳、遂寧，北環(huán)蓬溪、南充，是川渝握手區(qū)腹地東西南北交通自然便捷走向的交匯點及區(qū)域幾何中心，是成渝經(jīng)濟區(qū)的腹地中心，是重慶西部凸入川中腹地最遠、毗鄰四川縣市最多的對外開放最前沿最重要的門戶，是重慶未來在川渝握手區(qū)的自然地理及交通要塞的中心城市。 （三） 配套 設(shè)施 條件 1、 電力線路 項目場區(qū)內(nèi)主要電力線路為 110kv 及以下架空配電線路，場區(qū)內(nèi)供配電需要是有保證的。 2、 電信 項目 場區(qū)內(nèi)寬帶電信已開通，光纜已到本項目場區(qū)。移動通信已覆蓋場區(qū)。 3、 給水 項目場區(qū)供水由市政自來水直接供水。場區(qū)內(nèi)供水是有保證的。 （四） 施工條件 施工所需水、電、道路條件能滿足需要，施工場地基本滿足需求，在擬定施工方案時注意與場地周邊的銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響。 綜上所述，該項目擬建地 水文條件簡單，無不良地質(zhì)現(xiàn)象 ，周邊配套設(shè)施齊全， 交通 運輸 、施工條件優(yōu)越， 公用設(shè)施 完全能夠滿足本潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 28 項目建設(shè)和運營的需要。項目各項建設(shè)條件均好，完全能夠滿足本項目的要求。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 29 第 七 章 項目總 圖 布置 一、總 平面設(shè)計依據(jù)與原則 （一）依據(jù) 1、國家現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)規(guī)范； 2、重慶市規(guī)劃管理條例； 3、業(yè)主提供的其它資料。 （二）原則 1、充分考慮此項目的客觀條件，力求處理好各種不利因素，達到實用、經(jīng)濟、美觀三方面的要求，使此項工程建成后達到良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 2、 “以人為本 ”是規(guī)劃方案的基本理念，方案不僅僅滿足于提供一種居住設(shè)施、還要處處考慮到使用者的行為特點及需要。生態(tài)環(huán)境的氣氛與空間的靈活性是設(shè)計的中心。 3、滿足該地區(qū)城市總體規(guī)劃布局、規(guī)劃設(shè)計條件和要求，明確用地功能分 區(qū)，合理規(guī)劃功能布局，改善和協(xié)調(diào)內(nèi)外部整體環(huán)境，提供一處寬松宜人的城市空間節(jié)點。 4、積極有效地利用周邊及內(nèi)部的自然環(huán)境和資源，重視環(huán)境設(shè)計，注重空間造型，努力創(chuàng)造同自然環(huán)境有機協(xié)調(diào)的良好環(huán)境條件，形成有地方特色的立體多層次建筑空間效果。 5、堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益統(tǒng)一的原則，合理配置自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項基礎(chǔ)與公用服務設(shè)施。 6、建筑應結(jié)合地形和朝向展開，最大限度追求良好的通風采光、潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 30 注意生態(tài)自然環(huán)境的保護，使人與自然和諧共處。 7、總平面布局注意交通流線、生活管理流線，合理適用、經(jīng) 濟。 8、立面處理考慮居住建筑性格，以簡潔、明快風格為主并在景觀、觀景上著力打造山水園林風貌。 9、堅持實用、經(jīng)濟、美觀的原則，積極采用新材料、新設(shè)備、推廣新技術(shù)。 10、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)保、綠化、消防、防災減災以及節(jié)能等方面的規(guī)范和規(guī)定。做到經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略要求。 二、 平面布置 本工程 著力打造一個現(xiàn)代化的 城鎮(zhèn)小 區(qū)， 位于潼南縣崇龕鎮(zhèn)。 小區(qū) 由六棟多層住宅組成 。 1、 2、 3棟住宅 成一排 ， 布置在規(guī)劃用地的最西南面， 2、 3棟住宅之間 為小區(qū)值班室； 4、 5棟住宅布置在整個 小區(qū) 的中間 ； 規(guī) 劃用地的東北面是 6棟住宅，住宅 相互間錯落有致布置，減少建筑自身體量對城市的壓迫感，與城市形成一個友好而富有趣味性的界面，同時又打開內(nèi)部庭院和城市的視覺走廊。 在建筑圍合的空間里布置景觀綠化，為人們的生活提供良好生活環(huán)境。停車采用地面停車形式。 總體布局符合規(guī)劃、消防、環(huán)保、防災、減災等要求。實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 三、 豎向布置 （ 一 ）充分利用建筑吊層、場地放坡等手法，減少地形高差的影響。尊重原有地形，避免土石方大開挖。在形成完整中間庭院景觀的潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 31 同時，亦避免高大擋墻的出現(xiàn)。 （ 二 ） 由于本項目地處地勢較平，豎向設(shè)計主要 考慮地面排水。場區(qū)出入口平均標高為 269.65 米，道路平均標高為 269.39 米，場內(nèi)標高略高于道路標高，為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，室外場地的連接方式采用平坡式，坡度比 i=0.80%。 四、 交通組織 設(shè)計 本工程主入口設(shè)置于用地西南側(cè)的規(guī)劃道路上，主要供人及辦公車輛的進出。 在規(guī)劃用地的西北角和東南角分別設(shè)置一個 15x15的 消防回車場。平時也方便其他車輛進出。 場內(nèi)道路面積占總項目區(qū)面積的 36.96%，約為 6129.56 m。 小區(qū)主入口設(shè)置于 主干道 上，主要供人員進出，出入安全。次入口設(shè)置支路上，主要 供車輛出入，方便直接。 小區(qū) 以 7米和 6米寬的道路網(wǎng)銜接現(xiàn)有城市道路。 五、 景觀 設(shè)計 （一）景觀布置 在 整個小區(qū)的北面布置社區(qū)的中心綠地，滿足居民日常休閑的功能。為了滿足綠地率的要求， 除 消防車、人行道、消防回車道以及必要的社區(qū)活動場地外，其余均布置綠化，覆土厚度大于 1.5米。 （二）景觀營造 1、小型廣場 小型廣場以硬地鋪裝為主，兩側(cè)為列樹，配合小品臺階，著重體現(xiàn)公共性與表演性。社區(qū)內(nèi)廣場以小型分散為主，體現(xiàn)休閑人居文化。 2、綠化 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 32 樹：列樹，中心廣場兩側(cè)直列樹，體現(xiàn)城市空間尺度；單樹，主要為景觀樹，植于視覺焦 點及景觀轉(zhuǎn)換點上。叢樹：在社區(qū)局部地段需要營造私密濃蔭空間或是需要遮避視線處，叢植樹林、灌木，以有色花木為主，利用其色彩增添社區(qū)視覺景觀，并利用其型隨意的特性體現(xiàn)自然性。草坪：在開闊地帶鋪裝大面積的草坪，形成社區(qū)開闊空間，作為居民漫步或陽光浴的場所。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總用地面積： 18773.37 m，建筑面積： 29721.42m，容積率： 1.79，項目區(qū)建筑占地覆蓋率： 88.33%，綠化率： 32.33%。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 33 第 八 章 工程建設(shè)方案 一、設(shè)計依據(jù) （一） 1： 500的 項目 總平面 布置 圖； （二） 國家及重慶市頒布的現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)定及標準。 二、設(shè)計理念 （一）以人為本理念貫穿于每個設(shè)計環(huán)節(jié)中，在追求開發(fā)價值的同時，堅持對人的關(guān)懷。 （二）滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)及精神需求，在戶型設(shè)計及環(huán)境設(shè)計中力求富有創(chuàng)造、富有新意的人居場所。 （三）堅持可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計理念，一方面充分發(fā)掘土地的利用率，同時嚴格控制指標，創(chuàng)造了大量綠色空間。 三 、 建筑設(shè)計 （一）設(shè)計構(gòu)思 1、本設(shè)計從整體上考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧，營造一個適宜人居的環(huán)境空間，按照重慶市城市規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標，遵循適用 、經(jīng)濟、美觀的原則，堅持以人為本，努力達到人與自然的和諧同時體現(xiàn)社會主義優(yōu)越性。 2、平面功能齊全，強調(diào)各功能空間都有較明確的專用性。 3、盡量減少無用空間的浪費，以求得更多的用戶使用面積，注重提高工程科技含量的使用，合理布置各個功能房間。 4、組織不同功能房間的合理布置，平面緊湊、經(jīng)濟合理，主要潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 34 房間均有良好的采光、朝向和視野。 （二）平面設(shè)計 1、 1 棟住宅建筑平面呈異型， 共一個單元 ， 層高六層，占地面積232.08m2,總建筑面積 1379.19m2。 第 一層建筑面積為 232.08m2,第 二、三、四、五、六層建 筑面積均為 229.422m2。 功能分區(qū)： 第 一層為商鋪； 第 二、三、四、五、六 層 為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 2、 2 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ,層高六層，占地面積817.46m2,總建筑面積 4796.26m2。每個單元 的第 一層建筑面積為163.492m2,每個單元的第 二、三、四、五、六層建筑面積均為 159.152m2。 功能分區(qū)： 每個單元的第 一層為商鋪； 每個單元的第 二、三、四、五、六 層 為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 3、 3 棟住宅建筑平面呈異型，共 4 個單元 ,層高六層，占地面積852.07m2,總建筑面積 5063.66m2。每個單元的第一層建筑面積為均213.015m2,每個單元的第二、三、四、五、六層建筑面積均為 210.580m2。 功能分區(qū)：每個單元的第一層為商鋪；每個單元的第二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 4、 4 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ,層高六層，占地面積906.21m2,總建筑面積 5437.27m2。每個單元的第 一 層建筑面積 181.27 m2，每個單元第 二、三、四、五、六層建筑面積均為 181.24m2。 功能分區(qū)：每個單元的 第一、 二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 35 5、 5 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ,層高六層，占地面積1036.7m2,總建筑面積 6220.20m2。每個單元的第一、二、三、四、五、六層建筑面積均為 207.34m2。 功能分區(qū)：每個單元的第一、二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 6、 6 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ， 層高六層，占地面積1036.7m2,總建筑面積 6220.20m2。每個 單元的第一、二、三、四、五、六層建筑面積均為 207.34m2。 功能分區(qū)：每個單元的第一、二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 （ 三 ）立面設(shè)計 通過對地塊周邊環(huán)境的分析以及當今建筑趨勢，采用現(xiàn)代建筑元素符號及處理手法，使整個小區(qū)布置有序，而不失變化，融入周邊環(huán)境中，空間體量、立面造型追求個性化處理，注重立面的通透性，讓建筑充滿陽光感，外窗面盡量加大，窗臺高度降低，形成低窗，這些都是為了使室內(nèi)住戶與外界大自然景觀都能夠更好地溝通，使我們坐在窗前就可以觀賞庭園美景。 陽 臺欄桿考慮使用通透性較強的不銹鋼欄桿，使建筑充分體現(xiàn)其生態(tài)性及簡約現(xiàn)代感，同時結(jié)合屋頂?shù)暮诨疑珮?gòu)架，建筑更富有個性。 （ 四 ）剖面設(shè)計 1、 2、 3 棟建筑總共六層，一層高 5.1 米，二、三、四、五、六層高 3.0 米，建筑總高度 22.8 米。 4、 5、 6 棟建筑總共六層，每層高 3.0 米，建筑總高度 20.7 米。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 36 四 、結(jié)構(gòu) 設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 1、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009-2001）； 2、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GB50010-2002）； 3、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（ GBJ50007 2002）； 4、 重慶市建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（ DBJ50-047 2006）； 5、建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50011 2001）； 6、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GBJ50003 2001）； 7、重慶市住宅建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程（ DB50/5019-2001）。 （二） 結(jié)構(gòu)形式 本工程為磚混結(jié)構(gòu) 。設(shè)計使用年限為 50 年。 （三）基礎(chǔ)方案 基礎(chǔ)擬采用柱下條形基礎(chǔ)。以老土（或換填土）作為持力層。 （四）上部結(jié)構(gòu)選型 本工程 為磚混結(jié)構(gòu)。 地震設(shè)防烈度為 6度， 三 類場地土。根據(jù)規(guī)范 GB50223-95 規(guī)定，本工程建筑抗震設(shè)防類別為 丙 類。 （五）主要結(jié)構(gòu)材料選用 1、鋼筋混凝土 混凝土強度等級：獨立柱基 C25，基礎(chǔ)梁 C30,轉(zhuǎn)換層及轉(zhuǎn)換層以下梁、柱、板、剪力墻 C30，標準層圈梁、構(gòu)造柱、現(xiàn)澆板 C20。 鋼筋： HPB235、 HRB335、 LL550。 2、砌體 采用 240 厚 M15 燒結(jié)多孔磚， M7.5 混合砂漿砌筑。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 37 五、給排水設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 1、室外給水設(shè)計防規(guī)范（ GB50013-2005）； 2、室外排水設(shè)計防規(guī)范（ GB50014-2006）； 3、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（ GB50015-2003）； 4、建筑設(shè)計防火規(guī)范 （ GB50016-2006）。 （二）設(shè)計范圍 1、室內(nèi)給水、排水設(shè)計 2、生活污水廢水處理。（提供污廢水量。處理設(shè)施由建設(shè)方另行委托設(shè)計，不在本設(shè)計范圍內(nèi)）。 3、消防給水排水及滅火設(shè)施（詳消防篇章）。 （三） 給水 1、水源及水壓 小區(qū)均采用市政水源，鑒于本工程實際情況，在小區(qū)西北及東南角分別引入 2 條 DN150 給水管，供給工程生活及消防用水。市政供水壓力約為 0.35MPa。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 38 2、 用水量 序號 用水項目 名稱 使用人數(shù)或單位數(shù) 單位 用水量標準（ L） 使用時間（ h） 最高日用水量（ m3) 備注 1 住宅 816 每人每天 200 24 163.20 2 商業(yè) 1901.61 每 m2 每天 8 8 15.21 3 綠化及道 路 11491.29 每 m2 每次 2 12 22.98 每天按一 次計 4 小區(qū)大門 1 每人每班 30 8 0.03 小計 201.40 4 未預見水 量 按上述五項之和的10%計 20.14 合計 221.54 本工程最高日用水量 221.54 m3/d。 3、供水方式 本工程為多層 建筑 ，市 政壓力滿足最高點生活用水水壓要求，因此本工程可利用市政壓力直供，不需設(shè)置加壓設(shè)施。 4、管材 室外給水埋地管采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料 (聚乙烯 )復合管，電熔連接；室內(nèi)給水立管采用襯塑鋁合金復合管，熱熔連接；表后入戶管采用PPR 管，熱熔連接。 （四）排水 1、建地排水現(xiàn)狀 根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建地排水管網(wǎng)現(xiàn)狀：建設(shè)單位提供的資料，沿本項目區(qū)東邊設(shè)有排水管。且周邊的現(xiàn)狀市政排洪溝能接納本建筑的雨污水量。國家三類排放標準。 2、排水量 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 39 排水量：生活污水按日用水量的 90%計，則生活污水量為199.39t/d，室外污水 管管徑為 D300。 3、排水系統(tǒng) （ 1）排水采取雨、污分流制。 （ 2）排水系統(tǒng) 該建筑設(shè)置 1 座生化池，污水處理量 250m3。建筑的室內(nèi)生活污水經(jīng)排水管匯集后引下，排至是為排水管網(wǎng)，通過重力流將污廢水排至污水處理裝置，分別經(jīng)設(shè)于室外的重慶市環(huán)保局批準的污水處理設(shè)施處理達標后， (注：污水處理裝置由甲方另行委托專業(yè)環(huán)保公司設(shè)計，施工 )方可就近排入市政管網(wǎng)。 室內(nèi)空調(diào)機冷凝水進行有組織排放。 本工程雨水經(jīng)雨水管匯集后，直接排入室外雨水管溝，室外場地雨水經(jīng)雨水溝或雨水口收集后，接入室外雨水管。 4、 排水 管材 建筑屋面 雨水管采用承壓 UPVC 塑料管，承插粘接；陽臺雨水、空調(diào)冷凝水管采用 UPVC 塑料管、承插粘接；污水管采用 RBS 排水螺旋塑料管，鎖緊環(huán)、密封膠圈連接，橫干管采用機制排水鑄鐵管，不銹鋼卡箍連接；排水管穿基礎(chǔ)、樓板、墻時均設(shè)套管，穿樓面板加阻火圈。室外采用 UPVC 雙壁波紋管道，粘接。 5、污水處理 工程主要排放生活污水，由環(huán)境篇詳細說明。 6、雨水處理 本工程屋面雨水經(jīng)雨水管匯集后，直接排入室外雨水管溝，室外場地雨水經(jīng)雨水溝或雨水口收集后，接入室外雨水管。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 40 7、管道敷設(shè) 管道經(jīng)過底層時埋地暗敷，住宅內(nèi)干管和立管應敷 設(shè)在吊頂、管井、管窿內(nèi)，支管宜敷設(shè)在樓（地）面的找平層內(nèi)或沿墻敷設(shè)在管槽內(nèi)，其余管道均明設(shè)。給水立管穿樓板時，應設(shè)套管。安裝在樓板內(nèi)的套管，頂部應高出裝飾地面 20mm。安裝在樓板內(nèi)的套管，頂部應高出裝飾地面 50mm，底部與樓板相平。套管與管道間的縫隙應用阻燃密實材料和防水油膏填實，端面光滑。 排水管道宜地下埋設(shè)或在地面上，樓板下明設(shè)，如建筑有要求時，可在管槽、管道井、管窿、管溝或吊頂內(nèi)暗設(shè)，但應便于安裝和檢修。 所有給排水、消防立管均應用卡箍固定在墻、柱上，卡箍間距不大于 3m。水平管道設(shè)吊架，給水管間距不大 于 3m，排水管不大于2m，每根直管設(shè)一個吊架。立管在轉(zhuǎn)為水平管相接處，采用 2 個 45度彎頭。 污水橫管的連接不得采用正三通、正四通。埋地房管刷防銹漆兩遍。熱瀝青兩遍。消防管道刷防銹漆兩遍，紅色面漆兩遍（埋地除外）。管道在使用前應進行試壓和沖洗，并檢驗合格后方可使用。 六、電氣設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 1、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 (JGJ16-2008)； 2、重慶地區(qū)住宅電氣標準（ DB50/T5003-97）； 3、建筑照明設(shè)計標準 (GB50034-2004)； 4、建筑設(shè)計防火規(guī)范 (GB50016-2006)； 5、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 (GB50052-95)； 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 41 6、低壓配電設(shè)計規(guī)范 (GB50054-95)； 7、各專業(yè)提供的設(shè)計資料。 （二）設(shè)計范圍 該工程紅線范圍內(nèi)的變配電工程；室內(nèi)無二次裝修的電氣照明工程；建筑防雷工程；室外景觀環(huán)境照明、弱電及安防系統(tǒng)由建設(shè)單位委托專業(yè)廠家另行設(shè)計； （三）變配電工程 1、 負荷等級及供電電源 該工程為包括 6棟多層住宅建筑 。 屬多層建筑為三級用電負荷。 2、 該工程高壓電源由城市電力管網(wǎng)引入單回路 10KV 電源至高壓配電室，低壓電源由配電房提供 0.4/0.23KV 市電電源。 3、 負荷計 算及變壓器容量選擇 序號 建筑功能 住宅戶數(shù) 面積 負荷密度 安裝功率（ KW） 需要系數(shù) 計算功率（ KW ） W/M2 KW/戶 1 住宅 255 5 1275 1 638 2 保留建筑 560 100 56 1 45 3 商業(yè) 1946 100 195 1 117 4 合計 1526 799 5 計入低壓線路同期系數(shù) 0.9 后 719 6 變壓器容量為 1030KVA 綜上： 擬在小區(qū)設(shè)置 1個專用變配電所及 1 個公用變配電所， 變壓器容量分別為 400KVA+630KVA (共計 1030KVA)。 4、 線路敷設(shè) 室外線路采用穿管保護埋地敷設(shè)，室內(nèi)配電線路為室外電纜管道井引至各單元的樓層配電箱上。 （四）電力、照明系統(tǒng) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 42 1、照明標準；按建筑照明設(shè)計標準嚴格執(zhí)行。安全照明的照度應保持正常照明的照度，疏散照明的照度應大于 0.5LX。 2、 光源：由用戶自定。 3、疏散照明：住宅出入口及走道設(shè)有帶蓄電池的疏散照明燈具。 4、配電電壓為 380/220V，配電系統(tǒng)采用 TN-S 系統(tǒng)。 5、 住宅每戶設(shè)用 戶配電箱一只，配漏電開關(guān)和小型自動開關(guān)。 （五）計量 在變配電房