某房地產企業股權轉讓中存貨評估案例 河南興豫天健資產評估有限公司柳青青（一）項目評估背景 某房地產企業是一家成立時間不到五年的公司，注冊資本3000萬元人民幣，公司注冊地在鄭州，評估基準日時開發的樓盤也在鄭州。 公司開發的房地產項目位于中原西路南側。整個項目工程占地面積254畝，總建筑面積約60萬平方米。工程分二期開發，一期工程開發的商品房于2009年完工并銷售（已可居住），二期工程目前正在建設。 一期工程開發商品房基本情況： 占地面積64708.36平方米，建設物業13棟，規劃建筑面積269,486.21平方米，其中：住宅建筑面積248,937.01平方米、地下車庫建筑面積17,557.00平方米；實際竣工圖成套住宅面積235,922.93 平方米，商業物業面積17750平方米，車位面積22000平方米，地下室3748平方米。 目前13棟物業已部分銷售并已入住。 二期工程開發商品房基本情況： 占地面積.7平方米，擬建設物業17座，規劃建筑面積275,883.72平方米，其中：成套住宅建筑面積207,956.01平方米、地下車庫建筑面積67,927.71平方米、幼兒園建筑面積2,992.20平方米，根據委估單位提供的材料計算，實際竣工圖住宅面積191,177.70平方米，商業物業面積20,103.63平方米、幼兒園建筑面積2,992.20平方米。 住宅商品樓共十七棟，住宅樓層由十二層到三十一層不等，設計為框架結構。目前十七棟樓房有五棟已完成主體工程，完成工程進度90%，現已預售，預計年底可達入住條件；另有五棟已完成地基工程，完成工程進度30%，預計年底可達預售條件；其他七棟現已進行基礎開控，預計工程進度為10%；隨住宅樓建設的商業已有9,723.57平方米，完成整個工程進度的90%。 （二）評估的思路 為了在房地產開發企業企業價值評估中準確把握存貨的評估價值，首先應當對房地產及房地產開發的特性、房地產開發過程中經濟合同的種類及政府有關部門的批文和證件、房地產開發項目成本費用的構成、房地產開發企業存貨的核算過程、房地產開發的政策和法規等有一個全面的理解和把握。 房地產開發企業資產總量大、具有位置固定性、開發周期及生命周期長、較高的保值增值性、政策影響強、專業管理依賴性強、變現性差、投資數額大、投資回收周期長等特點。 房地產開發企業的存貨中除一般工業企業所共有的原材料、低值易耗品外，重點包括開發成本土地開發、開發成本房屋開發、開發產品商品房等科目。房地產開發企業的存貨除具有一般工業企業的共性外，還具有其不動產所固有的特殊性，因此，在資產評估實務中應根據其特點采取相應的評估方法以便準確的確定其價值。 房地產從實物形態上主要分為土地、在建工程、建成后的物業三大類。其中土地按開發程度又分為生地、毛地、熟地；建成后的物業又包括：居住物業、商業物業、工業物業、特殊物業。不同的實物形態其價值的構成及評估方法的選取是不同的。 房地產開發中政府有關部門的批文和核發的有關證件有：房地產開發企業資質證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證、竣工驗收報告等。 房地產開發是一項龐大的系統工程，在整個開發過程中有各種各樣的經濟合同：土地使用權出讓合同、征地合同、拆遷補償合同、項目可行性研究合同、勘察設計合同、監理合同、產品購銷合同、施工合同、商品房預售合同、商品房購銷合同、商品性土地購銷合同等。評估師充分索取這些合同對于了解所評房地產存貨的信息是非常必要的。 房地產開發過程中的成本費用主要有九項內容構成： 一土地費用，土地費用又包括： 1. 土地出讓金、征地費 2. 城市建設配套費 3拆遷安置補償費 二前期工程費 1規劃勘察設計費 2可行性研究費 3場地平整費 三. 房屋開發費 1建安工程費 2. 公共配套設施建設費 3. 基礎設施建設費 四. 管理費用 五. 銷售費用 六. 財務費用 七. 其他費用 八. 不可預見費用 九. 稅費 房地產公司的存貨因為賬務處理不同而存在不同的會計科目中，對于賬面成本明顯低于與存貨的開發進度相對應的實際成本的情況，應做出調整。如：土地已開發成熟地，但土地出讓金（或土地轉讓款）或應上繳國家的城市建設配套費尚未付清亦未掛賬的情況，應將欠付的費用做預提處理或調增應付賬款，并調增土地開發成本。如：對于施工已達到一定的形象進度，而企業賬面成本明顯低于與其進度相對應的實際成本時應根據實際形象進度占施工合同約定工程價款的比例調增房屋開發成本，并調增應付工程款；或將預付工程款（或預提費用）按形象進度調入房屋開發成本。 房地產開發企業存貨的核算過程： 簡單的講，首先要歸集土地的費用，再根據開發的用地量進行土地成本的分攤；歸集本期開發的前期工程費，這個費用有時候也要根據用地量進行分攤；第三，歸集工程建安費用；在完成全部開發過程、并經驗收合格后，就應計入本期的相關費用全部進行歸集，然后進行成本結轉，將開發完成產品的成本從“開發成本”的有關科目轉入“開發產品”科目中。 在理解和把握以上幾方面的問題后，對評估企業價值中的存貨的評估值就容易多了。 （三）評估方法 本案例中存貨包括：在用的低耗品及在產品，在產品就是開發成本，開發成本包括已成完并進行銷售的物業（一期）和在建工程（二期），已銷售的物業又包括成套商品住房、獨立車位、地下室及商業物業。 一期已完工尚未銷售的物業為67461.69平方米，期中包括：成套住宅房349套，建筑面積41,095.57平方米；地下停車位204個，建筑面積為7,619.40平方米；可銷售地下室996.72平方米；商業門面房建筑面積17,750.00方米。 二期總可銷售面積平方米，已完成的投資金額348,157,823.57元，預計總投資額960,187,691.10元。 在產品的評估，根據存貨存在的狀態不同面采用不同的評估方法： 1、對存貨中已完工待售的產成品用市場比較法（市場價值倒扣法）進行評估 對已經簽訂商品房銷售(預售)合同的根據合同確定開發產品銷售金額，尚未簽訂商品房銷售(預售)合同的主要采用市場比較法確定開發產品銷售金額，在此基礎上扣除相關稅費和適當比例的利潤確定評估值。根據產品是否暢銷情況采用下列公式： 評估價值=建筑面積（銷售單價-銷售費用-銷售稅金及附加-所得稅-評估扣除利潤r）土地增值稅 其中： 銷售單價 對外出售的產成品主要包括成套商品住宅、商業門面房等，可以采用市價法評估，商品住宅市場交易活躍，評估人員從房產中介處收集與委估房產類似房產（同一棟樓或同一地段、相同結構）的交易價格。所收集的價格一般為業主的掛價，評估人員經分析確定委估房產的潛在市場價格。 具體取值根據該項目各棟物業3月平均銷售價，結合目前房地產市場情況和未來發展趨勢，確定各種物業的銷售均價。 一期已開發完工的住宅物業銷售價格因所處樓層不同而售價不同，從3200元/平方米到5500元/平方米而不等，平均售價為4500元/平方米；正在銷售的車位是每個為90000元；地下室1800元/平方米；商業物業的平均銷售單價為6000元/平方米。 銷售費用率 銷售費用率按企業一期及鄭州其他房地產平均銷售費用率確定，根據企業已完成的銷售測算為2.5%。 銷售稅金及附加 包括營業稅及附加（銷售收入的5.5%）、印花稅（銷售收入的0.05%），綜合稅率為5.55%。 所得稅 該企業所得稅適用稅率為25，以企業利潤總額為計稅基數。根據鄭州市房地產企業實際所得稅執行情況，所得稅費用占銷售收入的3。 扣除利潤 根據其近期鄭州房產銷售情況，鄭州的房地產價格在全國處于中游水平，鄭州是省會城市，人口比較多，對房子的需求還比較大。鄭州的房地產還是比較暢銷的產品，不扣除產品所包含的利潤。 注：r為評估時扣除利潤的率，暢銷產品的扣除率為0，一般銷售產品的扣除率為50%，勉強可銷售的產品的扣除率為100%。 土地增值稅的扣除 根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則計算，計算內容如下： 土地增值額房地產銷售有關的收入與房地產開發有關的稅金取得土地使用權所支付的費用房地產開發成本財務費用房地產開發間接費用其他扣除項目 根據鄭州市房地產企業實際土地增值稅執行情況，土地增值稅費用占銷售收入的1.5。 具體計算如下： 名 稱 套 面積（m2） 單價 收入（元） 1、一期住宅 349 41,095.57 4500 184,930,065.00 2、車位 204 7,619.40 90000 18,360,000.00 3、地下室 996.72 1800 1,794,096.00 4、商業房 17,750.00 6000 106,500,000.00 合 計 67,461.69 4619 311,584,161.00 1、稅金及附加 17,292,920.94 2、土地增值稅 4,673,762.42 3、銷售費用 7,789,604.03 4、企業所得稅 9,347,524.83 扣 除 合 計 39,103,812.21 評估值 272,480,348.79 2、對尚未完工的開發項目可以成本法評估。 評估價值=同類完工商品房銷售價格*約當量*（1-銷售費用-銷售稅金及附加-所得稅-評估扣除利潤r）土地增值稅 其中：約當量=商品房已完成投資額/商品房總投資額*100%。 商品房已完成投資額：按企業實際已發生的投資額計（包括已計賬和根據工程形象進度預計入賬的工程成本）； 商品房總投資額：按企業預測投資總額調整后確認； 銷售費用、銷售稅金及附加、所得稅、土地增值稅的解釋同已完工待售產成品； 扣除利潤 根據其近期房產銷售情況，結合基準日后國家出臺的相關政策，考慮待估企業應承擔的銷售風險，扣減企業未實現利潤3.5%。 二期可銷售總面積256，876.00平方米，已投資金額348，157，823.57元，預計總投資額960,187,691.10元，由于各種可銷售房產的投資量無法分割，所占比例也較小，統一按居住用房計算，計算如下： 二期評估計算表 名 稱 面積(m2) 約當量 單價(元) 收入 1、二期房產 256,876.00 0.364,500.00 416,139,120.00 合 計 416,139,120.00 1、稅金及附加 23,095,721.16 2、土地增值稅 6,242,086.80 3、銷售費用 10,403,478.00 4、企業所得稅 12,484,173.60 5、扣除未實現利潤 14,564,869.20 扣 除 合 計 66,790,328.76 評估值 349,348,791.24 （四）房地產企業企業價值評估中存貨評估應注意的問題 1注意房地產企業的預收賬款的內容，預收款往往是未結轉銷售的部分房款，它能提示我們防止漏評資產或高估資產。 2注意存貨與預付工程款的關聯性。房地產企業的會計為了方便與工程建造方工程款的結算需要，往往把預付工程款列在預付賬款科目。實際預付工程款為開發成本的一部分，故按形象進度評估存貨時應將預付工程款調整到存貨科目評估，避免重復評估。 3注意存貨與其他應收款的關聯性。常有這種情況：房地產企業將小區內某一項工程發包給建筑施工方，會計為了對該項工程單獨核算，就把該項工程相關的成本費用、預收預付，都暫時記在其他應收款科目。這種做法，建筑施工企業很普遍。評估人員應該關注其他應收款的內容性質，將這類性質的其他應收款調整到存貨或在建工程科目評估。 4注意開發成本的完整性。我們按形象進度評估存貨時還要向工程負責人了解，該形象進度所對應的應付未付工程款、設備款有多少？應在存貨評估值中扣除，或增加負債。否則虛增資產。由于目前帶資施工的現象還有，房地產企業的賬面未反映的負債數額很大，評估師應要求企業對賬面未反映的負債做出承諾。 5注意存貨科目與待攤遞延資產、遞延稅款、應交稅金的關聯性。房地產企業在未結轉銷售收入前，項目公司全部管理費，銷售費列入待攤、遞延資產。由于稅法規定，收到房款就必須交納營業稅及附加，已交稅金有的在應交稅金借方反映，也有的列支遞